正荣集团“正荣财富中心”项目资产证券化融资方案设计研究

发布时间：2020-08-01 20:44

【摘要】：国家对房地产行业的调控政策、“供给侧”结构性改革以及地产行业现有趋于饱和的发展环境,使得房地产行业项目融资的过程中不能依托传统以银行和非银行机构贷款为主流的方式融资,而亟待探索新的融资模式和渠道。所以,资产证券化等创新型融资方式成为房地产项目融资的可选方式。据此,本文研究目的在于以正荣财富中心项目为例,结合项目融资理论和房地产项目融资的理论基础,结合资产抵押支持证券化、房地产信托基金等融资模式,探讨正荣财富中心项目的组合证券化融资方案。理论意义在于丰富房地产项目融资理论,实践意义则在于满足正荣财富中心项目融资需求,同时降低其风险水平,合理控制融资成本,也为其他房地产项目融资提供借鉴。据此,本文研究内容首先在于阐述文章研究的背景及意义,总结融资理论等方面的研究成果。在此基础上,归纳房地产项目融资理论,从项目融资以及房地产项目融资入手,为探索正荣财富中心项目融资模式提供理论依据。此后,阐释正荣财富中心承建主体正荣集团的发展概况。介绍正荣财富中心项目,并分析其融资需求。最后,结合抵押支持证券化、房地产信托基金等产品,制定满足正荣财富中心融资需求,且合理控制融资成本,降低融资风险的策略。通过研究可知,证券化作为银行贷款等传统融资方式之外的融资方法,当前已经在房地产项目融资中扮演重要角色。但是,证券化自身发展的阶段性、机遇和风险并存的特征、股权与债权融资中的固有问题等也使证券化手段成为双刃剑。所以,房地产以证券化组合进行项目融资的过程中,应当兼顾融资需求和风险控制,提高项目融资水平,控制项目融资风险。
【学位授予单位】：湖南大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：F832.51;F299.233.4
【图文】：

负债结构,集团

机构５８％逡逑图３．２正荣集团主要负债结构图逡逑为了进一步细分正荣集团现有融资结构，可将其归纳如图３．３所示：逡逑／１９．４８°0逡逑－ＩＩ邋￣９＜＞0逡逑１３，３４°0逦＇逡逑１６．０３％逦．．逦５．３５％逡逑４．０１％逡逑？银行借款逦《信托借款逡逑？短期融资券逦其他非银金融机构借款逡逑？股权融资逦《银行资管逡逑图３．３正荣集团融资构成比率图逡逑依据图３．３，正荣集团截至２０１６年８月，银行借款总额为１５６．１９亿元，在总逡逑体负债中占比４２％。主要借款机构为中信银行福州榕城支行、九江银行宜春市分逡逑行、渤海银行上海分行等。一般借款周期为１－４年不等。从信托等非银机构融资逡逑数量上看，从汇添富资本、中国长城资产管理有限公司长沙办事处（以下简称“长逡逑城资管公司长沙办事处”）等非银机构处融资累计２１７．５５亿元，在总体负债中占逡逑比５８％，融资期限０．５－３年不等。正荣集团目前控制非银机构融资占比，将其负逡逑债水平控制在５８％左右，有效降低了负债风险水平。这也是我国房地产企业应对逡逑“供给侧”结构性改革中“去杠杆”政策的具体做法，对于提高风险管理水平，逡逑规避企业结构性风险有重要意义。逡逑但是

构成比率,集团

醒信托等非银逡逑机构５８％逡逑图３．２正荣集团主要负债结构图逡逑为了进一步细分正荣集团现有融资结构，可将其归纳如图３．３所示：逡逑／１９．４８°0逡逑－ＩＩ邋￣９＜＞0逡逑１３，３４°0逦＇逡逑１６．０３％逦．．逦５．３５％逡逑４．０１％逡逑？银行借款逦《信托借款逡逑？短期融资券逦其他非银金融机构借款逡逑？股权融资逦《银行资管逡逑图３．３正荣集团融资构成比率图逡逑依据图３．３，正荣集团截至２０１６年８月，银行借款总额为１５６．１９亿元，在总逡逑体负债中占比４２％。主要借款机构为中信银行福州榕城支行、九江银行宜春市分逡逑行、渤海银行上海分行等。一般借款周期为１－４年不等。从信托等非银机构融资逡逑数量上看，从汇添富资本、中国长城资产管理有限公司长沙办事处（以下简称“长逡逑城资管公司长沙办事处”）等非银机构处融资累计２１７．５５亿元，在总体负债中占逡逑比５８％，融资期限０．５－３年不等。正荣集团目前控制非银机构融资占比，将其负逡逑债水平控制在５８％左右，有效降低了负债风险水平。这也是我国房地产企业应对逡逑“供给侧”结构性改革中“去杠杆”政策的具体做法

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