从城镇化大趋势看房地产市场的未来发展

发布时间：2020-10-27 03:44

　　 房地产问题本质上也是城镇化问题,未来10亿人口的分布结构决定了房地产市场的底层需求结构。同时,城镇化的问题也制约着房地产市场自身的发展,例如产业结构和由此带来的人口流动决定一个城市的房地产市场需求是否可持续,土地供给结构则决定了住宅用地是否可以满足潜在的住房需求。总之,房地产与城镇化之间存在非常紧密的互动关系。长期来看,中国的城镇化率将在未来10年突破70%,这意味着2亿人口增量,同时,未来的城镇化将以城市圈与城市群为依托,形成新的城市发展与住房发展特征。
【部分图文】：

历史数据的分析表明,欧美发达国家的城镇化具有明显的规律性特征(图2)。总体来看,城镇化发展可以分为4个阶段:(1)起步准备期(1800s-1850s):城镇化率从10%提升到20%左右;(2)快速发展期(1850s-1970s):城镇化率从20%左右快速增长到70%以上;(3)缓慢调整期(1970s-1980s):城镇化率超过70%后进入10-20年左右“横盘”阶段;(4)良性发展期(1980s-):欧美发达国家城镇化率以小速率持续增长。从时间上看,我国城镇化历程滞后欧美发达国家大约100年,但后发优势明显(图3)。当前中国城镇化速率虽有所放缓,但增长仍处于较高水平(年均增长率在3%以上)。图2 典型城镇化国家城镇化率变化(1700-2016)

典型城镇化国家城镇化率变化(1700-2016)

根据联合国预测,中国城镇化率达到70%以上对应的时间是2030年(图3)。同类研究预测结果也得出类似结论(1)。结合国际经验,以欧美模式和拉美模式两种情景分析,中国城镇化率均在2028年达到70%。也就是说,到2030年中国城镇化还有至少10年的较快上升通道,城镇化率将提升10%左右。结合联合国人口预测数据(2),到2030年对应的城镇人口增量为1.8亿人以上,两种国际经验模式的预测增量为1.9亿,因此未来十年近2亿的城镇人口增量是一个确定的结论。从增量发展的角度看,2030年对于房地产而言是一个关键时间点。以人均建成区面积0.5平方公里/万人保守计算和25%的住房用地配套,未来十年建设用地增量约为1万平方公里,住宅用地增量约为25亿平米。以城镇人均住房面积36平米/人(2016年)计算,未来十年住房面积增量为72亿平米。因此,未来10年的集中放量是我国城镇化的最后一波房地产增量红利。
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