世茂房地产公司融资策略研究

发布时间：2020-10-28 13:27

　　 改革开放40年以来,我国一步步走向繁荣富强,宏观经济得到了持续飞速的增长。在2007-2017年的10年里,我国GDP每年增长率均维持不低于8.0%的增幅,城镇居民每年人均可支配收入的增长率亦不低于6.4%的幅度。尽管未来宏观经济的增长速度可能会进步减缓,但在党的领导和政府的大力扶持下,我国房地产市场依旧可以继续保持稳定发展的势头。人民的住宅需求与自身GDP水平紧密相关。而根据世界银行的研究发现,当人均GDP水平处于600美元和800美元之间时,说明房地产行业已经步入快速发展时期;当人均GDP水平处于1,300美元和8,000美元时,说明房地产行业步入平稳的快速增长时期。在2017年我国的人均GDP水平达到8,836美元,说明我国房地产业已进入平稳的快速增长时期。2006年以来,房地产主要经历了3个完整的周期,当前处于第4个周期。从全国多地区的数据来看,房地产行业确实存在着3-5年左右的小周期。其中,过去10年,我国房地产地产销量增速呈现出约为3年左右一个小周期规律,由“1年的销售面积同比上行阶段”+“2年的销售面积同比下行阶段”组成。房地产板块股价走势与销量单月同比走势高度同步,价格同比滞后2-3个季度,销售放量、板块走好,销售缩量、板块走差,因而销量成为房地产板块走势的预判的最主要指标。当前周期长度预计在5年左右,现在已进入调控期。本轮周期在去库存的大背景下,销售上行期被拉长,2015-2016年连续两年销售增速上行,随后2016年9月底开始出台调控,销售增速逐渐放缓,预计未来1-2个月转为负增长。房地产行业的发展与国家政策及社会环境因素息息相关,房地产在中国已经成为一种货币现象,在国民经济发展中起到着重要的作用。2018年去库存是房地产市场的主旋律,持续出台的调控政策和越来越高的的土地价格制约了行业内中小企业的发展空间。房地产行业是资金密集型行业,伴随着房地产市场的竞争日趋激烈,品牌效应、资本实力和融资能力已逐渐成为企业在行业竞争中处于不败之地的主导因素。资金是房地产的血液,融资渠道是资金的融通,周转率是资本杠杆,所以房地产企业应敏锐洞察当时政策经济环境,灵活地选择与之适应的融资渠道,开展多元化融资,分散融资风险。在此背景下,挖掘行业中经营稳健、发展潜力大、综合实力强、社会责任感强的优秀房企,通过分析房地产行业中的龙头企业,世茂房地产融资作为本文的研究主题。研究企业多样化的融资渠道、探索其融资风险以及加强风险的防范有助于企业得到持续的资金支持、保证其长远稳定的发展,推动投融资是企业发展的重要条件。鼓励房企龙头世茂房地产积极改进融资模式、有效拓展融资资源,引领行业在新资管下稳健的发展。本文的主要研究内容是在融资理论文献,鉴于我国的房地产行业受政府调控明显影响的特殊背景,以领先的房地产企业——世茂地产为范例。研究企业财务状况和商业地产融资方案类REITS为例。如何提高企业的融资的可持续性,是一个重要的研究课题。拓展各种融资渠道、对自身财务结构分析、政策研究、如何解决前端融资痛点,以资产证券化融资盘活存量资产,快速回笼资金,如何应对市场资金荒的难题,制定出合适的融资产品和模式,构建融资流程的控制的建议,进而提高企业的盈利能力和核心竞争力。
【学位单位】：吉林大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2018
【中图分类】：F299.233.42
【部分图文】：

股权融资包括 IPO、增发、配股以及私募房地产股权基金。接下来将对私募房地产股权基金的具体融资模式进一步介绍。私募房地产股权基金，指的是通过非公开的方式募集资金，投资于房地产项目或者房地产企业的基金，而流通在资本市场中的私募基金以有限合伙型的数量居多。在有限合伙型的私募基金中，房地产企业作为 GP，提供无限连带责任担保，剩余投资人为 LP，仅承担不超过投资额的有限责任。基金通常由专业的基金管理人管理，退出方式包括商业地产项目销售回款、开发商回购、基金清算等。一般项目公司层面收益分配方式：每自然年度末（12 月 1 日）各项目向有限合伙基于 A 类在投未退本金进行预分配 8%/年（世茂差额补足，后续项目有现金流向世茂补足主体分配，直至达到对于该项目差额补足金额）。基金方案见图 3.1：

CMBS交易图

REITS交易图
【参考文献】

相关期刊论文 前2条

1 廖俊平;罗党论;齐勇;;房地产企业的融资能力、经营效率与企业价值——基于中国房地产上市公司的经验证据[J];经济与管理研究;2010年08期

2 岳意定;邹福阳;刘丹;;基于信号博弈的风险投资股权融资分析[J];科学管理研究;2007年03期

本文编号：2860148