异质性预期、投资者行为差异与房价变动——基于房地产行为金融学视角

发布时间：2020-11-02 01:10

　　 本文在房地产市场中引入投资者异质性预期,从市场演化的内部视角出发,分析房价波动的内在机制;并通过实证分析和数值模拟探讨不同投资者的行为差异对于房价的影响。研究结果表明,投资者的异质性预期会引起房价的内在变化;趋势型投资者和基本面型投资者的行为差异会引起房价内生波动;利用北京、上海、天津、广州和深圳5个城市2008—2015年的数据实证发现,基本面型投资者的行为具有把房价"拉回基准价格"的力量,而趋势型投资者的行为会使得房价进一步出现偏离。在此基础上,本文进一步根据投资者行为差异的作用将房价波动的过程进行分解,引入前景理论将异质代理人模型的基本线性模型推广到非线性模型,通过数值模拟方法分析投资者行为对于房价的影响,并根据相关结果对于房价变动的不同阶段进行了模拟分析,最后提出相应的对策建议。
【部分图文】：

图1表明，样本期内5个城市的房价偏离水平并未出现趋势性的变化，而是各自呈现出不同程度的波动。这表明，尽管在房地产市场中，“回归基准价格的力量”要小于“趋势型变动的力量”(3)，但是随着房价不断升高以及偏离度的增加，会使得房价出现阶段性的下降，并体现在实际房价向基准房价的“回归”。图2表明(4)，当房价由A点向B点变动时，随着房价的升高，其对于基准价格偏离程度也在增加，尽管存在a1<a2，但是由于Xt与Yt之间的差距也在不断增加(5)，价格终将会在B点处出现拐点，开始向基准价格C点处“回归”。由于在这一过程中，房价处于下跌的态势，即Yt<0，同时由于Xt>0，这会使得房价呈现出加速下跌态势。从而房价的变动会很快从C点再次向D点移动。在这一过程中，“回归基准价格的力量”则体现在减缓房价的加速下跌，而“趋势型变动的力量”则成为房价下跌的主要动力。同样，由于Xt与Yt之间的差距不断增加，最终房价会在到达D点后再次被“拉回”，并向A"点移动，从而实现了一次完整的变动。图2 房价动态变化图

图1 2009—2015年北京、上海、天津、广州和深圳房价的偏离程度由此可见，正是市场中基本面型投资者和趋势型投资者两种力量的不断“角逐”，使得房价不会大幅度、趋势性地偏离基准房价。但由于基准房价的确定受到了众多宏观因素的影响，并且其本身可能会呈现出某种趋势性的变动(例如在图2中的上升的情况)，因此，尽管房价会呈现出一定的波动，但从绝对价格来看，仍多呈现出趋势性的上升态势。从图1的情况来看，基本上样本城市还是处于图2中的AC阶段，事实上，依据15年以来房价变动的真实数据，本文选择的一线城市房价基本上还是保持上涨态势。从图1中可以发现，在样本区间2008年和2012年真实房价曾趋近于基准房价(甚至在短时期低于基准房价)，这主要是因为2008年的次贷危机和2011年的欧债危机对于中国宏观经济造成负面冲击以及中国一线城市的限购政策对于一线城市房地产市场的影响[26]，使得房价在当时趋于基准价格。然而，由于各地方政府基于对经济增速放缓的担忧，又重新对房地产市场推出刺激性政策，这改变了房价的走势，房价又重新开始上涨并逐渐脱离基本面价格。

本文以b1=0.5,k2=0,k1=0.9，(α1，α2)=(0.8,0.2)，(β1，β2)=(1.2,1.8)为例，进行说明。k1=0.9表明，开发商对于房价变化相对缺乏敏感性;而(α1，α2)=(0.8,0.2)表明基本面型投资者对于房价泡沫相对房价衰退更加敏感，房价高于基准房价时对于房价回归基准房价的“拉回”力度更强;(β1，β2)=(1.2,1.8)表明趋势型投资者在房价下跌后的抛售行为相对更剧烈，“杀跌”比“追涨”力度更大。结合参数取值可知，在这一情况下，当房价处于泡沫扩张期时，投资者行为会使得房价增速相对较缓(趋势型投资者追涨动能较弱、基本面型投资者拉回力度更强);而在房价衰退时，投资者的行为则会加大房价的衰退力度(趋势型投资者杀跌动能较强、基本面型投资者拉回力度较弱)。具体的模拟图则见图3。从图3可以发现，由于Xt,Yt取值范围的不同，(22)式所表示的曲面分别在Xt=0和Yt=0处具有明显的“分界线”。从曲面的取值来看，Xt≥0,Yt<0时，Yt+1的取值相对较小，房价下跌速度较快。这是因为，此时房价正处在泡沫减少期，根据前文的分析可知，在这一过程中由于房价尚高于基准房价且基本面型投资者对于房价回归基准房价的“拉回”力度也相对更强;同时，房价处于下降的态势，因此市场中趋势型投资者具有浓厚的“杀跌”操作意愿。此时，市场中的投资者行为都会使房价快速下跌，因此在这一阶段，Yt+1也达到极小值。
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本文编号：2866362