基于AMPSO-BP算法和灰色模糊理论的烂尾楼再开发价值评估研究

发布时间：2020-11-06 08:02

　　随着经济的不断发展,投资烂尾楼的潜力已充分显现。然而由于烂尾楼的特殊性,相关不良资产评估体系尚不完善等原因,我国资产评估规范对烂尾楼再开发价值评估并无明确说明,导致如何评估烂尾楼价值存在较大争议。本文通过比较分析在建工程评估中的几种常用方法,最终选取成本法和假设开发法分别评估烂尾楼再开发价值,并对其有针对性的改进,以便更好适应于烂尾楼价值评估。首先,利用成本法评估烂尾楼再开发价值。建筑工程造价预测是成本法评估烂尾楼再开发价值的重要内容,其准确与否将直接影响项目的投资决策。第一,鉴于BP神经网络收敛速度慢、易陷入局部最优等缺点,通过自适应变异粒子群算法优化BP神经网络,选取工程造价主要影响因素作为建筑工程造价预测指标,构建AMPSO-BP神经网络工程造价预测模型;第二,通过工程实例对比BP神经网络和AMPSO-BP神经网络计算结果,验证了AMPSO-BP预测模型的可行性和准确性;第三,以云南某大型烂尾楼为例,预测建筑工程造价求出烂尾楼开发成本,结合土地取得成本、管理费用、投资利息、开发利润及加固修复费用等参数,对烂尾楼再开发价值进行评估。其次,通过假设开发法评估烂尾楼再开发价值,其重点在于运用市场法评估烂尾楼未来开发完成后的房地产价值,针对传统市场比较法的局限性,本文运用灰色模糊理论对市场比较法进行改进。第一,用层次分析法对影响房地产价值的主要因素进行筛选;第二,通过模糊理论中的贴近度原理选择与待估房地产最接近的可比实例;第三,运用灰色理论中GM(1,N)模型建立房价与各因子的状态关系,评估烂尾楼评估时点时的价格,并运用DGM(1,1,m)模型,构建等时间序列模型预测烂尾楼未来开发完成后房地产价值;然后结合上述模型以云南某大型烂尾楼为例,验证了灰色模糊理论用于评估在评估时点的房地产价值及预测未来房地产价值的可行性,并根据已知烂尾楼未来开发完后房地产价值减去各项参数得出烂尾楼价值。最后,综合成本法和假设开发法的各自优点,取成本法和假设开发法评估结果的平均值作为最终烂尾楼再开发价值。基于以上理论模型为基础,通过实例验证分析得出以下结论:运用改进后的成本法和假设开发法分别评估烂尾楼再开发价值,得到二者之间的评估结果差距非常小,证明了改进后的两种方对烂尾楼再开发价值进行评估的合理性,也更加适用于实物评估。因此,本文结合两者优点,将二者的算术平均值作为最后的评估结果,得出烂尾楼最终的再开发价值为19757.60万元。
【学位单位】：云南大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2018
【中图分类】：F299.23;TU746.3
【部分图文】：