基于实物期权理论的房地产项目投资决策研究

发布时间：2017-08-21 00:37

  本文关键词：基于实物期权理论的房地产项目投资决策研究

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【摘要】：本文以期权思想为基础，提出将实物期权理论运用于房地产项目不确定性投资决策分析。解决具有期权特征房地产项目的期权价值计算、以及项目投资决策问题。 论文首先分析我国房地产产业现状，进而根据现行土地政策，整理房地产投资的评估过程。提出在房地产投资项目中，延迟期权与扩张期权特征较常见。运用期权理论中的二叉树模型，解决具有延迟期权特征项目的期权价值评价，与净现值理论评价方法中的概率树决策模型进行比较。运用实物期权中的Black-Scholes模型，评价延迟期权特征项目与扩张期权特征项目。构造具有延迟投资、扩张投资特征项目的决策评价框架。 投资者根据项目评价框架，可以清晰判断是否进入项目。进入项目后，何时进行投资，取得项目期权的成本、执行该项期权可能发生的最不利状况都可以通过评估框架体现出来。 在房地产投资决策领域内，期权定价模型进行项目期权价值分析有三个主要创新点。一、运用统计数据，结合数理统计知识，提出房地产市场的波动率参数的计算方法。该方法根植于不同地区的房地产市场价格统计数据，计算出的波动率参数有针对性。二、金融资产中的无风险利率视为固定值，当出现投资持续较长的房地产项目，考虑无风险利率在风险市场出现波动，运用瞬时利率模型进行调整。三、将实物期权价值计算过程运用Matlab编程实现，简化计算过程，精确计算结果。 在实际工程案例中运用实物期权理论下的项目评价框架。首先，对拟选择项目进行完整投资分析，以得到充分的财务数据。基于净现值理论可知，房地产项目价格变化具有几何布朗运动特征，运用蒙特卡洛模拟法估计未来房地产项目收益；使用敏感性分析模拟房地产成本变动情况，敏感度数据由历年市场变动情况计算得到。然后，将实物期权决策评价框架运用于拟选择项目。最终，结合净现值理论与实物期权理论进行项目价值计算，得出基于实物期权理论的房地产项目投资决策分析，相对于传统的单一净现值理论项目评价，，可以提出较为合理的决策建议。 净现值理论下的决策框架，用以分析房地产项目投资价值的能力有待提高。本文尝试制定期权理论下的投资分析框架，用以量化灵活的企业投资价值，使市场不确定性得到足够的利用，站在投资者的角度理性分析投资机会的价值。对于不确定环境下的投资评价，实物期权理论具有优越性。这一优点可以对传统净现值投资评价进行有利补充。本文尝试将期权理论与传统财务评价二者结合起来，使项目前期决策分析更符合项目实际情况、项目经济评价视角更加开阔，同时希望期权理论能够开拓决策者的思维。
【关键词】：不确定性投资 房地产项目 净现值理论 实物期权理论
【学位授予单位】：中国海洋大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2014
【分类号】：F224;F293.33
【目录】：

• 摘要5-7
• Abstract7-12
• 1 绪论12-22
• 1.1 研究问题12-13
• 1.2 选题背景及意义13-14
• 1.2.1 选题背景13
• 1.2.2 选题意义13-14
• 1.3 国内外研究现状14-17
• 1.3.1 国外研究现状14-16
• 1.3.2 国内研究现状16-17
• 1.4 本文主要研究内容17-22
• 1.4.1 研究思路17-19
• 1.4.3 研究框架19-20
• 1.4.4 论文框架20
• 1.4.5 论文创新点20-22
• 2 房地产项目投资概述与基础理论22-34
• 2.1 我国房地产产业现状分析22-25
• 2.1.1 2008—2012 年房地产产业总体情况22-23
• 2.1.2 2008—2012 年房地产产业生产情况分析23-25
• 2.2 我国土地制度简析25-27
• 2.2.1 房地产相关的土地政策分析25-26
• 2.2.2 土地来源分析26-27
• 2.3 房地产项目投资决策过程27-33
• 2.3.1 房地产项目投资决策特点27-28
• 2.3.2 房地产项目可行性研究28-31
• 2.3.3 房地产项目经济评价方法31-33
• 2.4 本章小结33-34
• 3 期权理论运用于投资决策34-41
• 3.1 期权理论概述34-35
• 3.1.1 期权概述34
• 3.1.2 期权定价计算34-35
• 3.2 金融期权的定价模型35-39
• 3.2.1 二叉树期权定价模型35-38
• 3.2.2 B-S 期权定价模型38-39
• 3.3 决策中的实物期权理论39-40
• 3.4 房地产项目中的实物期权特征40-41
• 4 基于实物期权理论的房地产项目决策分析41-55
• 4.1 实物期权理论下项目决策分析框架41-42
• 4.1.1 决策分析步骤41
• 4.1.2 实物期权理论运用原则41-42
• 4.2 基础经济评价42-43
• 4.3 延迟期权特征项目（可预测类）43-47
• 4.3.1 特征描述43-44
• 4.3.2 决策分析框架44
• 4.3.3 实例描述44-46
• 4.3.4 净现值理论—决策树法验证46-47
• 4.4 延迟期权特征项目（已知市场参数类）47-50
• 4.4.1 决策分析框架47
• 4.4.2 实例描述47-49
• 4.4.3 延迟期权价值与波动率关系分析49-50
• 4.4.4 净现值理论分析局限性50
• 4.5 多阶段扩张类期权特征项目50-53
• 4.5.1 决策分析框架50-51
• 4.5.2 实例描述51-53
• 4.6 本章小结53-55
• 5 不确定条件下房地产项目价值计算方法讨论55-68
• 5.1 实物期权计算方法的分析与修正55-62
• 5.1.1 市场波动（）参数分析55-59
• 5.1.2 无风险利率（）参数分析59-62
• 5.2 计算机辅助期权价值计算62-63
• 5.3 房地产项目收益数值模拟63-66
• 5.3.1 蒙特卡洛模拟房价运动的可行性63-64
• 5.3.2 布朗运动中参数的确定64-65
• 5.3.3 蒙特卡洛房价变动模拟65-66
• 5.4 投资成本估计66
• 5.5 本章小结66-68
• 6 案例分析68-94
• 6.1 案例综述68-69
• 6.2 项目 A 投资分析69-73
• 6.3 项目 B 投资分析73-81
• 6.4 公司投资决策分析81-92
• 6.4.1 项目 A、B 所在区域市场参数计算81-83
• 6.4.2 项目 A、B 净现值理论决策分析83-87
• 6.4.3 项目 A、B 实物期权理论决策分析87-92
• 6.5 投资决策建议92-93
• 6.6 本章小结93-94
• 7 结论与展望94-96
• 7.1 结论94
• 7.2 展望94-96
• 参考文献96-100
• 附录100-106
• 致谢106
• 个人简历106
• 发表的学术成果106
• 获奖情况106-107

【参考文献】

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