鹏华前海万科房地产投资信托基金架构分析与优化

发布时间：2018-05-14 05:05

  本文选题：REITs + 收益率　； 参考：《上海师范大学》2017年硕士论文

【摘要】：2015年6月推出的鹏华前海万科REITs是我国目前最新的一只REITs,同时也是我国第一只公募REITs。对其进行研究,首先可以直观了解公募REITs在我国的实际运行情况;进一步可以分析出我国宏观经济环境是否适合REITs发展、制约REITs发展的障碍所在;最后提出优化建议,对于未来我国大规模发展公募REITs具有指导意义。本文通过对鹏华前海万科REITs的深入分析希望达到如下目标:首先,分析出鹏华前海万科REITs架构设计的合规与否、盈利能力和风险控制能力的强弱;其次,分析出鹏华前海万科REITs架构的主要设计逻辑、制约REITs发展的障碍;最后,为我国将来发展公募REITs提出架构设计方面的优化建议。本文为了达到上述研究目的,进行了如下研究:首先,对鹏华前海万科REITs这个产品的架构进行分析:重点分析其架构设计中与标准REITs的不同之处,判断出合理之处与不足之处;其次,对鹏华前海万科REITs的业绩进行分析:将其成立以来的收益情况与市场基准进行对比,衡量其业绩表现;对其进行估值,判断其投资价值;研究其与其他大类资产相关性,判断其风险分散能力;再次,分析鹏华前海万科REITs架构设计逻辑:分析出产品设计背后的逻辑以及制约我国REITs发展的障碍。最后,为我国未来公募REITs的架构设计提出优化建议。通过正文的研究,本文得出了如下结论:1.鹏华前海万科REITs架构设计不符合标准要求。其固定收益类证券投资比例过大,违背标准REITs的投资比例要求;退出机制不完善,退出时存在不确定性风险;不持有标的资产产权,无法获取物业增值收益;但其架构设计也不乏合理之处,其设立的业绩保障机制有利于保障产品收益率,在目前的经济环境下是有必要的。2.鹏华前海万科REITs的盈利能力较强,但是风险控制能力较弱。3.鹏华前海万科REITs架构的设计逻辑是为提高收益率。从架构设计逻辑来看,无论是大比例投资于固定收益类证券还是设立业绩保障机制,都是为了提升产品收益率;收益率是设计者考虑的主要原因,也是制约REITs在我国发展的主要障碍。根据上述研究,本文对未来公募REITs的架构设计提出如下建议:可以选择一线城市的高质量物业作为标的,持有物业产权获取租金和增值收益;可以向房地产开发商普及REIT融资渠道属性,增加房地产开发商对其需求;可以对产品进行增信,保障产品收益率;专注投资于房地产,保持资产独立性,加强风险分散能力。
[Abstract]:Penghua Qianhai Vanke REITs, launched in June 2015, is the latest REITs in China and the first public offering of REITs in China. By studying it, we can understand directly the actual operation of public offering REITs in our country; further, we can analyze whether the macroeconomic environment of our country is suitable for the development of REITs and the obstacles that restrict the development of REITs. Finally, we put forward some suggestions for optimization. For the future large-scale development of China's public offering REITs has a guiding significance. Based on the in-depth analysis of Penghua Qianhai Vanke REITs, this paper hopes to achieve the following objectives: first, analyze the compliance of Penghua Qianhai Vanke REITs architecture design, profitability and risk control ability; secondly, The main design logic of Penghua Qianhai Vanke REITs architecture is analyzed, which restricts the development of REITs. Finally, the optimization suggestions on architecture design for the future development of public offering REITs in China are put forward. In order to achieve the above research purpose, this paper has carried on the following research: first, carries on the analysis to the Penghua Qianhai Vanke REITs product's structure; emphatically analyzes its architecture design and the standard REITs's difference, judges the reasonable place and the insufficiency; Secondly, the paper analyzes the performance of Penghua Qianhai Vanke REITs: compare its income with market benchmark, measure its performance; value it, judge its investment value; study its correlation with other large assets. Thirdly, it analyzes the logic of REITs architecture design of Penghua Qianhai Vanke, analyzes the logic behind product design and the obstacles that restrict the development of REITs in China. Finally, the optimization suggestions for the future REITs architecture design in China are put forward. Through the study of the text, this paper draws the following conclusion: 1. Penghua Qianhai Vanke REITs architecture design does not meet the standard requirements. The proportion of fixed income securities investment is too large, which violates the investment ratio requirement of standard REITs; the exit mechanism is imperfect, and there is uncertainty risk when withdrawing; But its structure design also has the reasonable place, its performance safeguard mechanism is advantageous to safeguard the product rate of return, is necessary under the present economic environment. Penghua Qianhai Vanke REITs's profitability is strong, but the risk control ability is weak. 3. Penghua Qianhai Vanke REITs architecture design logic is to increase the rate of return. From the perspective of architecture design logic, whether it is investing in fixed income securities or establishing performance guarantee mechanism, it is to increase the product yield; the yield is the main reason for designers to consider. It is also the main obstacle to the development of REITs in China. According to the above research, this paper puts forward the following suggestions for the framework design of the future public offering REITs: we can choose the high-quality property in the first-tier cities as the target, and hold the property right to obtain the rent and value-added income; It can popularize the property of REIT financing channel to real estate developers, increase the demand of real estate developers; increase the trust of products and guarantee the yield of products; focus on investing in real estate, maintain the independence of assets, and strengthen the ability of risk dispersion.
【学位授予单位】：上海师范大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2017
【分类号】：F299.233.4;F832.51

【参考文献】

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本文编号：1886455