上市房地产企业税务风险分析研究
第一章 绪论
近年来，税收在调控经济、引导和规范市场中起到了愈发显著的杠杆作用。随着相关税收政策、法规的出台与完善，企业原先的税务环境发生改变，由此产生的不确定因素导致了税务风险问题的产生，也引起了企业和税务机关的高度关注。
在此背景下，国家税务总局 2009 年 5 月发布了《大企业税务风险管理指引》，正式引入“企业税务风险的概念”，意图引导企业加强建立税务风险意识，提升大企业的税务风险管理水平。通过大企业自身对风险识别、风险评估和风险防控能力的增强，转变风险管理模式。1转变以税务机关为主导的事后稽查、事后处罚风险管理模式为企业自我管理、税务机关监督的双体管理模式。《大企业税务风险管理指》出台的初衷是为了加强企业内部控制，降低出现税务风险的可能性，在指引实施的四年后，一场央视与房地产行业大企业、税务机关的三方争论，令外界对大企业税务风险状况和相关风险管理模式产生了质疑。
地方税务机关承认在对土地增值税征收时存在征管不到位的问题，争论最终以国家税务总局出面澄清，确认不存在媒体报道的房地产企业税收征缴问题而结束。争论的三方有像万科、SOHO 中国、富力、金地集团等拥有健全财务制度和良好财务核算能力的大型上市公司，有央视等权威媒体，也有代表国家权力的税务机关，何方观点正确暂时无法评判。但以上市房地产行业为代表的大型上市公司税务风险现状引起了广泛关注。
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首先，通过行业税负率和样本企业主要税种税负率的差异性比较，，描述上市房地产企业主要税种的税务风险状况，并对各个税种税务风险进行识别和评估，并给出合理性解释。
其次，研究上市房地产企业实际总体税负率受哪些财务指标的影响，从而分析企业实际总体税务风险与财务指标的相关性。
最后，根据实证相关性分析的结果，提出风险防控的对策。
作为是国民经济的重要支柱，房地产行业对国民经济的增长有重要的贡献，钢铁、建材、装修、家电等多个行业都与房地产行业的发展息息相关。作为房地产行业的代表，上市房地产企业财务核算健全且信息相对公开，受外界各方监督。因此，若上市房地产企业对税务风险问题防控不当将会影响资本市场上股票价格，从而对企业价值和行业发展产生严重影响，从而影响国民经济。因此上市房地产企业税务风险问题有较强的紧迫性、必要性。
本文以上市房地产企业为研究对象，利用税负对比法测度税负差异率，划分风险程度并评估税务风险，结果显示上市房地产企业存在较大的税务风险，通过对税务风险的识别与分级，提高上市房地产企业税务风险意识。
分税种评估了上市房地产企业单个税种存在的税务风险水平，利用多元线性回归分析企业规模、总资产周转率、资产报酬率、资本密集度、总资产增长率、净利润增长率与上市房地产企业实际总体税负率的相关性。以实证分析的结果为依据，提供税务风险的防控对策，观测总资产周转率、资产报酬率、企业规模、总资产增长率、净利润增长率与实际总体税负率的变动方向和变动程度衡量上市房地产企业税务风险。
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第二章 上市房地产企业税务风险概述
2002 年发布的风险管理标准中，将风险限定为事件与其发生后果的可能性的结合；威廉斯认为，将实际与预期做比较分析，风险是在特定时间、环境下结果发生变动的可能性，也就是说，如果一个事件存在两种或以上的结果可能性，那么这个事件就存在着一定的风险。本文认为风险是指某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合。
基于以上风险的几种内涵的解读，国内外学者对于作为企业风险子项的税务风险解读也因人而异。刘蓉指出税务风险是企业在税务方面责任的未知和不确定性；9而蔡昌则认为税务风险是企业各项涉及税务活动因不完全以税法为依据致使未来收益流失的不确定性。10综合上述观点，本文认为税务风险是指企业因其涉税行为不能正确合理适用税法规定而可能遭受到法律制裁、经济损失或声誉受损的不确定性，是指税务遵从不确定性及其损失影响因素的组合。
从税务风险的内涵界引入，推及到上市房地产企业的税务风险，则是指上市房地产企业在其房地产开发或经营活动中涉税行为存在的不确定性而导致无法合理遵从税法规定引起的企业后期利益受损的可能性。从广泛意义上来说，上市房地产企业的税务风险不仅仅包括企业未遵守税法规定定期足额缴税，也包括企业因未能运用税法鼓励政策及减、免税政策进行合理的纳税筹划而引起企业多缴纳税款的可能损失。
值得我们注意的是，上市房地产企业的税务风险具有一定反映滞后性，并有很高的连同带动效应。上市房地产企业的税务风险总是要经过一段时间的积聚才会显现出损失，很多都是在涉税行为完成之后，进行税务检查或稽核情况下才会发现违规行为的存在，税务部门进行惩处后造成损失。至于上市房地产企业税务风险的连同带动效应，可能存在以下两方面的危险：首先，各风险种类之间存在一定的相关性，税务机关对于企业进行惩处，可能会引起企业信用风险的同时爆发，合作企业因其信用缺失而停止贷款、改变合作计划或终止情况时有发生；其次，各税种之间具有一定的相关性，一项税种的应纳税额通常会以其他税种的应纳税额为计算基数。
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本文通过前一节的指标设计和数据整理，对房地产行业税负率进行统计分析，从总体趋势上把握房地产行业主要税种税负率与实际总体税负率的变化情况，结果如表 3.1、图 3.1 所示：
行业营业税税负率最低值 5.34%，最高值 6.29%，基本在 5%的名义税率上下浮动，变化幅度小，趋势稳定。
行业土地增值税税负率最低 12.27%，最高 44.46%，连续 4 年大幅上涨，上浮的趋势明显。由于我国土地增值税是超率累进制度，根据土地增值额的不同有30%、40%、50%、60%四级税率与其对应，而 2009、2010 年行业土地增值税税负率低于 30%的第一级税率，即使是 2012,2013 年大幅增长后，也仅达到第二级40%的名义税率。这与 2009-2013 年繁荣房地产市场的发展趋势略微不符，可以估计房地产行业土地增值税税负率水平偏低。
行业企业所得税税负率最低 24.49%，最高 38.47%，连续 4 年上涨，超过了25%名义税率，这反映上市房地产企业在 2009-2013 较高的盈利水平，与现实相符，故估计行业企业所得税税负率水平基本正常。
行业实际总体税负率最低值 10.88%，最高值 23.80%，连续四年稳步提升。根据其计算公式可以预测，土地增值税和企业所得税等相关税种税额的增加，使行业实际总体税负增加，导致了税率的上涨。
样本企业所得税税负率与行业所得税税负率变化趋势在2009-2010趋势基本相同，2011-2013 年度样本企业所得税税负率呈下降趋势与行业税负率变化趋势相反，反映上市房地产企业在 2011-2013 年度有一定的企业所得税税务风险。
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第一节 数据采集与指标设计........................................................18
第二节 描述性统计分析........................................................19
一、行业税负率的趋势分析............................................................19
二、样本企业税负率的趋势分析.........................................................20
第三节 上市房地产企业主要税种税务风险现状分析.......................................22
一、评估设计........................................................................22
二、营业税税务风险评估.................................................................23
三、土地增值税税务风险评估.................................................................24
四、企业所得税税务风险评估..............................................................26
第四节 上市房地产企业实际总体税负税务风险现状分析...............................28
第四章 上市房地产企业税务风险影响因素实证分析......................31
第一节 研究方案设计.......................................................................31
一、样本选取.............................................................................31
二、研究假设................................................................................31
第二节 多元回归分析............................................33
一、相关性分析..........................................................................33
二、回归分析..........................................................34
三、实证结论.............................................................................36
第五章 上市房地产企业税务风险防控建议......................................38
第一节 上市房地产企业主要税种税务风险防控建议.......................................38
一、营业税税务风险防控建议.................................................................38
二、土地增值税税务风险防控建议.............................................38
三、所得税税务风险防控建议.......................................................39
第二节 上市房地产企业实际总体税负税务风险防控建议...............................39
一、以资本报酬率与实际总体税负率的变动趋势，评估税务风险.................................39
二、以总资产周转率与实际总体税负率的变动趋势，评估税务风险.............................39
三、以企业规模、总资产增长率、净利润增长率与实际总体税负率的变动趋势，评估税务风险.............40
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第五章 上市房地产企业税务风险防控建议
前面章节已经证明上市房地产企业营业税税务风险较小，由于其单一的税率和核算简便，不存在中度、重度税务风险，只存在一定的轻度税务风险，针对此税务机关稽查的重点因为应税营业收入的核算。
由于房地产行业涉税环节多，税务机关监控较少，难以对收入做到有效监控。上市房地产企业利用多样化的销售方式用以避税，例如长期挂账预收款方式销售，未开具正式发票或分解售合房款。以理性、完整性、及时性的原则把握应税营业额核算。税务机关已经把房地产行业收入核算作为突出问题进行重点稽查，如低价销售行为、换购资产行为、房屋抵债行为以及收取预收款行为。企业财务人员一定要把税务机关重点审查项目事前审计好，否则会带来相应的税务风险。
现阶段诸多税收政策在法律上不够完善，留有许多税收筹划的空间。如以不动产投资入股不征收营业税，股权转让也不征收营业税。这会给企业利用股权、产权转让名义销售不动产和转让土地使用权，避税提供空间，造成税收流失。因此要加快完善现有税法政策和法律规定，从源头限制税收筹划的空间。
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结论
其中，上市房地产企业的土地增值税和企业所得税有严重的税务风险，结合央视在 2013 年对以万科、SOHO 中国为代表的上市房地产企业存在巨额应交未交土地增值税税款问题的报道，更加证实了房地产企业税务风险的普遍性、严重性。因此，在国家税务总局、上市房地产企业、央视三方争论中，只有央视客观、准确的反映了事实。如果央视报道属实，国税总局出面为上市房地产企业税务问题澄清的声明，即是对税务机关先前征管工作准确性与合理性的背书，是为了避免税款流失对官员责任追缴的无奈之举，以保持税务机关名誉及权威性。
本文通过对 78 家上市房地产企业 2009-2013 年五年统计分析显示，上市房地产企业税务风险与资产报酬率变动方向相同，与总资产周转率变动方向相反，与企业规模变动方向相反，与总资产增长率、净利率增长率变动方向相同。上市房地产企业税务风险与企业规模呈显著负相关，与资产报酬率呈显著正相关，与总资产周转率呈显著负相关，与资产负债率呈不显著的负相关，与资本密集度呈显著正相关，与总资产增长率、净利率增长率呈显著正相关，与净利润现金净含量呈不显著负相关。因此，将上市房地产企业资产报酬率、总资产周转率、企业规模、总资产增长率、净利润增长率和实际税负率的变动方向、变动程度进行对比分析，可识别、评估企业可能存在的税务风险。
参考文献（略）
本文编号：35207
本文链接：https://www.wllwen.com/jingjilunwen/zhongguojingjilunwen/35207.html
