试论《物权法》第20条的效力

发布时间：2016-03-17 16:01

　　论文摘要：《中华人民共和国物权法》已于2007年10月1日正式颁布，其中的预告登记制度是不动产登记制度中不可或缺的组成部分，它在维护当事人的权利、交易安全以及市场秩序方面发挥了十分重要的作用。但是我国《物权法》第20条关于这一制度的规定较为简单，在其性质、适用范围等方面没有具体阐述。因此，本文将围绕《物权法》第20条对预告登记的性质、适用范围、各种效力发生冲突如何解决做出进一步的探讨和阐释。

　　论文关键词：物权法；预告登记；效力

　　一、引言

　　所谓预告登记制度，就是为了保证债权的实现，在未来能够顺利获得不动产物权，从而对登记义务人处分将来的不动产物权进行限制并登记的制度。我国《物权法》于2007年颁布实施时第一次正式提出预告登记制度，其中第20条规定关于预告登记的规定过于抽象，对其效力范围等方面没有具体阐述，理论界对此争议很大，而且它也大大减少了在司法实践中的可操作性。因此有必要进一步研究和解释预告登记制度的相关问题，同时完善我国的预告登记制度。

　　二、预告登记的性质

　　（一）我国关于预告登记性质的观点
　　由于《物权法》等相关法律法规对预告登记制度的性质没有规定，从而导致对预告登记的性质予以准确定性成为了理论界上的一个难题。当前，关于预告登记的性质的争论，主要有这几种观点：（1）准物权说。持该学说的学者认为预告登记的权利是一种介于债权与物权之间的权利，同时具有物权和债权的性质。（2）债权物权化说。由于预告登记赋予本来不具有对抗第三人效力的请求权产生了对抗第三人的效力，将物权效力纳入了被登记的请求权的范围之中。请求权经过预告登记后，对于之后在不动产上做出的与其内容相同的处分行为产生排他性，从而保证它所要求的法律结果在该不动产上顺利实现，这实质上是对登记义务人处分其权利进行了限制。（3）请求权保全说。这一学说主张，通过对还没有成为物权的权利进行法律保护，预告登记运用物权公示的方法，使债法上的请求权产生对抗第三人的效力。
　　（二）对预告登记性质的认识
　　从预告登记的效力出发，债权物权说比较合理。预告登记的目的是为了保护将来发生不动产变动的请求权，该权利的实现仍有赖于将来特定条件成就是请求特定人为本登记而实现。不动产债权请求权在经过预告登记并进行公示后即拥有了物权效力，对在其之后由登记义务人实施的妨碍其所期待的法律结果发生的不动产物权的处分行为，产生了对抗效力，保护不动产债权请求权实现。进行预告登记后，不动产物权请求权虽然能对抗第三人，但是它依然属于债权，之所以能对抗第三人，是因为这是法律为了维护市场交易秩序和交易安全，从而使债权得以顺利实现。不动产债权请求权通过预告登记，使自己具备了对抗第三人的效力，从而使得债权可以在规定的期间顺利实现。然而，作为绝对权的物权，它与债权的根本性差异不单在于是否具有排他性，更在于权利人对于权利客体是否享有直接的支配权，就像德国学者温德莎依德那样说的：“物权是对天下万人的不作为请求权。”因为绝对性、对世性属于物权的固有属性，这就决定了具有相对性的债权的效力要弱于物权。请求权在进行预告登记后获得了排他效力，但它并不意味着具备了其物权的本质特征。并且，不动产在经过预告登记后，它的所有权仍未转移，其仍为预告登记义务人所有。总之，预告登记所保全的请求权属于债权，只是因为特定法律的规定，使其具备了物权的部分特征。

　　三、预告登记的效力范围

　　根据《物权法》第20条，预告登记后，登记义务人处分不动产未获得预告登记权利人的同意，这一处分行为是不发生物权效力的，那么值得探讨的是不管登记义务人的处分行为是否阻碍了债权请求权的实现，只要他没有获得预告登记权利人的许可，这一处分行为均视为无效？还是只有当预告登记义务人的处分行为对将来物权的实现有影响时，该处分行为才被视为无效？
　　预告登记后，登记义务人所为的处分行为并非绝对无效，只有当义务人所实施的行为阻碍了预告登记请求权期待的法律结果实现时，其才会无效，即登记义务人在预告登记后所做出的处分行为的无效，应当以登记义务人实施的行为妨害了经过预告登记的债权请求权期待的法律结果权利人的实现为限。通过预告登记，使登记义务人对不动产的处分权在一定程度上受到限制，从而维护登记权利人的权益，与此同时也应当注意手段和方式要适度，以达到目的的平衡。这样，在达到保全预告登记请求权的同时，也能较好地解决预告登记双方当事人以及有关第三人的利益平衡问题，遵循公平和效率的法律价值，符合法理观念。法律制度对当事人之间对权利的配置，必须遵循基本平衡、适当照顾弱者的原则，而不能过分注重保护登记权利人的请求权而忽略了对登记义务人处分权的保护。不动产债权请求权在进行预告登记后，登记权利人所享有的请求权属于债权，而不是物权，此时不动产仍归登记义务人所有，登记义务人可以处分，只不过需要确保这一处分行为不会妨碍登记权利人权利的实现。
　　那么，经过预告登记的请求权，属于绝对权还是相对权？并且它已经具有了对抗第三人的效力，那么此时它对抗的是特定第三人亦或是任意第三人？以效力范围为标准对民事权利进行划分，它包括绝对权和相对权。绝对权的效力指向所有人，它的义务人是不特定的任何人，而相对权的义务人是特定的，只有当特定义务人实施特定行为时，权利人的权利才会得以实现。预告登记后，登记义务人所进行的处分行为，即使没有经过登记权利人的同意，只要其不妨害权利人实现其请求权，仍有效。由此，具有对抗第三人效力的请求权，它对抗的是特定第三人，即登记权利人所享有的这种请求权，针对的是与登记义务人进行交易行为，并且该行为妨害了将来物权实现的第三人，此时，，登记义务人所为的处分行为无效。因此，预告登记权利人所享有的这种请求权属于相对权，它对抗的是特定第三人。

　　四、预告登记的效力内容

　　（一）预告登记的具体效力
　　“预告登记制度的核心问题，在于其效力”，从世界各国的法律对预告登记的效力做出的规定看，它主要包括以下几个方面：
　　1.保全权利的效力。通过预告登记，使以取得、转移、变更、消灭不动产物权为主要内容的请求权在将来发生时能够得到保全，从而能够对其后发生的并与其内容相同的处分行为产生排他效力，以保证其所期待的法律结果在未来能够发生，使预告登记权利人的目的能够实现。
　　2.保全顺位的效力。即当可以进行本登记的条件成就或者期限到来时，不动产债权请求权通过本登记，那么此时的不动产权利顺位的确定是依据本登记的日期来确定，这就是预告登记对不动产债权请求权保全其本登记顺位的效力。
　　3.破产保护的效力。即当相对人破产时，登记权利人通过主张其对不动产进行预告登记而享有的权利来对抗其他债权人，使经过预告登记的不动产避免被列入破产财，从而使登记权利人的权利得到维护，并顺利实现预告登记所保全的请求权。有学者认为，预告登记破产保护的效力也适用于相对人死亡、其财产纳入继承程序的情形，即继承人不得以继承为由要求涤除预告登记。
　　4.预警的效力。预告登记的预警效力，主要针对的是第三人，即不动产债权请求权经过预告登记后，可以使第三人认识到预告登记权利人日后为本登记的可能性，并且不做出可能损害预告登记所保全的权利或者权利顺位的行为，并且第三人不得以不知情为由进行善意抗辩。请求权通过预告登记，并向社会公众进行公开，使公众可以了解到该请求权，从而维护社会秩序和交易安全，减少交易风险。
　　（二）预告登记效力与其他权利的冲突
　　《物权法》没有明文规定预告登记的保全顺位效力、破产保护效力以及预警效力，这就产生了司法实践中当经过预告登记的不动产上存在数个不同种类的物权互相冲突时，究竟判定哪种权利优先的问题。虽然通过预告登记可以使登记义务人对不动产进行处分的行为在一定程度上受到限制，但对那些在其之前就发生的以及其后发生的不妨碍请求权的物权变更登记，预告登记并不能禁止，因此这就涉及到了权利优先性的问题。如果预告登记先于抵押权登记，根据《物权法》第20条的规定，预告登记后，对于取得登记权利人同意的处分行为，它是有效的并且因为经过预告登记的请求权向后具有保全效力和排他效力，因此预告登记保全的权利优先于抵押权，而这恰恰是预告登记制度的价值所在。那么，如果经过登记手续的抵押权发生在预告登记之前，由于经过预告登记的请求权已经具有了物权的性质和效力，此时它与抵押权的冲突，可以视为同一标的物上存在多个物权谁更优先的问题。在物权的优先效力中，当多个物权在同一标的物上同时存在时，先设立的物权优先于在它之后设立的物权。同时从《物权法》的规定可以看出，预告登记对抗的是其后成立的其他物权，换言之，经预告登记的请求权优先于其后成立的他物权，对于其之前成立的物权，则不存在优先效力，因此，当抵押权登记在前，预告登记在后时，抵押权优先。
　　除此之外，当预告登记与公权力发生冲突时该如何解决？建立预告登记制度，是为了维护社会秩序和交易安全，减少交易风险，如果不能排除法院判决或者强制执行，保障预告登记权利人交易安全的目的就不能实现。对于那些由于社会公共利益的需要而必须施行的征收，它是遵循法定手段和程序，在获得公民合法的财产前就使公民得到合理补偿，由于它行使的是公权力，带有国家强制性，因此预告登记不能排除征收的公益性所带来的绝对效力。

　　五、预告登记的失效

　　我国《物权法》第20条第2款规定了预告登记失效的法定情形，一是预告登记在债权消灭后自动失效；二是当可以进行本登记的条件成就时，如果预告登记权利人不积极行使自己的权利，从而使预告登记义务人的利益遭受损失，那么此时预告登记的效力也会自动消失。对于第一种情形，很容易理解，因为债权的存在是请求权能够进行预告登记的基础，债权消灭，意味着当事人之间订立的合同也归于消灭，那么经过预告登记的请求权也随之灭失，并且其所享有的优先权、排他效力也不复存在。而在第二种情形中，虽然预告登记的目的是为了保护经过登记的请求权，但是它只是暂时性的，与物权变动登记仍有本质的区别，是不能替代它的。如果预告登记权利人在合同约定的条件或者是期限成就时，即已经能够对不动产物权的变动进行本登记时，并没有积极行使其权利，这对于登记权利人可能无关紧要，但是却能给登记义务人带来不利，可能使其丧失与第三人进行交易的机会，这正是出于法律不保护权利上的睡眠者以及保护预告登记义务人的利益的考量。但需要注意的是，预告登记本身并没有影响物权变动原因行为的效力。根据我国现在的物权法理论，在民法上的物权发生任何变动的情况下，均包括两个不同的法律事实：一个是引起物权变动的原因行为，通过双方当事人签订合同从而引起债权的产生；另一个则是通过不动产登记和动产交付所引起的物权变动的事实。不动产物权变动请求权在经过预告登记后，对于发生在其后的物权变动就具有的对抗第三人的效力，即享有优先权，该登记进行与否，以及其是否符合法律规定，都不能影响当事人之间未设立该项物权变动所为的合同行为的效力。这就意味着，在第二种情形中，预告登记失效，只是经过预告登记的请求权享有的优先效力消灭，但是对于原协议中双方当事人基于债权债务关系享有的其他权利，非因预告登记失效而消灭。
　　《物权法》将能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记作为预告登记的原因之一，但是如果是非因登记权利人的过错导致了预告登记超过了三个月的时效限制时，该如何认定？时效制度的确立旨在提高预告登记的效率，避免登记义务人的处分权受到不当的、长期的限制，造成不动产资源的浪费，使其经济效益能够充分发挥。并且当事人承担责任是以其具有过错为基础，无过错即无责任。所以在这种情况下，首先需要确定的是预告登记超过了三个月的时效限制，是否是因为预告登记权利人的过错造成的，如果是，则认定预告登记无效；反之，如果是由预告登记权利人过错之外的原因导致的，则应当认定预告登记有效。

　　六、结语

　　《物权法》第20条规定的预告登记，作为不动产登记制度中的一项重要制度，使经过预告登记的请求权产生了对抗物权的效力，对于保证不动产交易的债权人债权的实现，维护交易安全和市场信用有重要作用。通过对预告登记制度的研究与分析，对于实现物权制度和债权制度的利益的平衡，维护当事人的权利、交易安全以及市场秩序，是十分重要的。

本文编号：35247