房地产抵押权的实现_论抵押权的实现程序

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论抵押权的实现程序     关键词: 抵押权;约定的实现程序;法定的实现程序;流押契约;非讼程序
    内容提要: 抵押权实现程序对抵押权制度之融资功能与担保功能的发挥,至关重要。我国《物权法》既承认了抵押权的约定实现程序,即抵押人与抵押权人可以协商实现抵押权,也规定了当事人协商不成时应适用的法定实现程序。抵押权的约定实现程序能高效便捷地实现抵押权,但也有损害其他担保物权人及抵押人的普通债权人的合法权益之虞,故立法上须采取相应的补救措施。现行法承认抵押权约定实现程序的做法值得肯定,但其允许当事人对抵押权的实现条件做出约定以及完全禁止流押契约的做法,甚为不妥。《物权法》第195条第2款新确立了抵押权的法定实现程序,该程序应界定为非讼程序。惟其如此,方符合抵押权作为支配权、变价权的本质,同时也有助于高效地实现抵押权,充分发挥物的效用。
    引言
    抵押权以担保债权之实现为目的。债务人及时、适当地履行了债务,债权人自无实现抵押权之必要。惟有债务人不履行到期债务或出现了约定的实现抵押权的情形时,债权人才需要通过实现抵押权来满足债权。抵押权人将抵押财产变价并优先于普通债权人和同一抵押财产上顺位在后的其他担保物权人受偿,这就是抵押权的变价权与优先受偿权。“盖抵押物必须经处分阶段方能转换为交换价值,此即为变价权之范畴,而具体化之交换价值,抵押权人亦须有优先受偿之手段,其担保债权方能获得优先之满足,此即为优先受偿权之机能。”[1]因此,所谓抵押权的实现实质上就是抵押权的变价权与优先受偿权的实现。
    就抵押权之实现而言,高效公平的程序机制,尤为重要。一方面,如果用于实现抵押权的程序的效率很低,债权人须支付高昂的成本、耗费大量的时间,方能将抵押财产变价,就会严重损害抵押权人与普通债权人的合法权益。因为这种程序不仅会使抵押权人能优先受偿的部分减少,也会减少用以清偿普通债权的抵押人之责任财产。另一方面,倘若实现抵押权的程序设计不公平,只有那些实现抵押权的债权人方能从中获益,则该抵押权实现程序亦难以维继。总之,高效、公平的抵押权实现程序具有重要的作用,它能有助于充分地发挥抵押权的担保与融资功能,也有助于更好地协调抵押人、抵押权人、普通债权人等当事人的利益。
    《中华人民共和国物权法》(以下简称“《物权法》”)第195条是对抵押权实现程序的规定。依据该条,抵押权的实现程序分为两类:其一,约定的实现程序,即抵押权实现的条件成就后,抵押权人与抵押人协商实现抵押权(该条第1款);其二,法定的实现程序,即抵押权实现的条件成就后,抵押权人请求法院帮助实现抵押权(该条第2款)。《物权法》施行至今,已逾四年。但是,该法确立的抵押权实现程序却并未在实践中被适用,主要就是因为缺乏对程序问题做出具体规定的配套法律规范。例如,《物权法》第195条第2款中的抵押权法定实现程序的性质如何、管辖法院怎样确定、抵押权人的申请程序以及法院的审查程序如何展开等问题,皆无规定。这种就直接导致了在《物权法》施行的近五年的时间内,从来就没有法院适用过该法第195条第2款的抵押权法定实现程序去实现抵押权。现实中,如果抵押权人与抵押人就抵押权的实现无法协商一致时,法院依然适用的是《担保法》第53条第1款规定的程序,即要求抵押权人以债务人、抵押人为共同被告向法院提起诉讼。[2]
    令人欣慰的是,2012年8月31日十一届全国人大常委会第二十八次会议审议通过的《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国民事诉讼法〉的决定》,在现行《民事诉讼法》第15章“特别程序”后增加了一节,即第7节“实现担保物权案件”。虽然该节仅有两个条文,却为担保物权的实现确立了基本的程序性规范。为了能够真正地构建一套符合我国国情的、科学合理的抵押权实现程序,使《物权法》第195条以及新修订的《民事诉讼法》第15章第7节之规定真正得到贯彻落实,有必要从理论上对抵押权实现程序做全面系统之研究,并针对有争议的问题提出切实可行的解决方法。笔者不揣鄙陋,拟通过本文对抵押权的约定与法定的实现程序做一初步研究,主要讨论的问题包括:比较法上禁止与允许当事人协商实现抵押权的立法模式各自有何利弊?我国现行法上允许当事人协商实现抵押权的程序存在哪些问题?比较法上是如何界定抵押权的法定实现程序的?应当怎样理解《物权法》第195条第2款规定的抵押权法定实现程序的性质等问题。
    一、抵押权约定实现程序的立法模式及利弊
    抵押权的约定实现程序意味着,当抵押权实现的条件成就后,抵押权人不是必须通过法院,而是可以与抵押人协商实现抵押权。有些国家不承认抵押权的约定实现程序,而有些国家允许当事人协商实现抵押权。由此就产生了两种不同的立法模式,我们分别将之简称为“禁止模式”与“允许模式”。[3]
    (一)禁止模式
    在禁止模式的立法中,不仅当事人不得在订立抵押合同时做出流押契约的约定,即便抵押权实现的条件成就了,抵押权人也不能与抵押人私自协商拍卖抵押物,抵押权的实现必须通过法院的强制执行。德国、奥地利采取的是禁止模式。《德国民法典》第1149条规定:“债权对所有权人未届期的,所有权人不得给予债权人此种权利,即以清偿为目的而请求转移土地所有权的权利,或者以强制执行之外的其他方式进行土地出让的权利。”《德国民法典》第1147条则规定:“债权人就土地和抵押权所扩及的标的物求偿,以强制执行的方法进行。”这就是说,抵押权人在债务人不履行债务时,只能通过强制执行的方式(nur durch das vom Gericht durchzuführende Zwangsvollstreckungsverfahren)从土地中获得清偿,任何方式的私人执行都被禁止。[4]依据德国《民事诉讼法》与《强制拍卖与强制管理法》之规定,因金钱债权对不动产的强制执行有两种方法,一是强制拍卖,即由执行法院将不动产加以变价,以获得的价金清偿债权人的债权;二是强制管理,该方法之目的是为了使债权人从不动产的收益中得到满足。为了实现强制管理,法院或聘任一名强制管理人,该人有权利和义务采取一切必要措施以确保不动产的经济状态及合理使用。
    《奥地利民法典》第461条规定,债务人到期不履行债务的,抵押权人有权请求法院出售抵押物,此时,法院应遵循《法院法》的相关规定。该规定要求,抵押权人只能通过向法院提出请求才能实现其债权,也只有判决才能给予抵押权人以执行名义(Exekutiongstitel),从而通过强制执行的方法实现抵押权。[5]与德国一样,奥地利的不动产强制执行方法也是两种—强制拍卖与强制管理(多数情形下是出租)。至于动产的强制执行方法,则既可以是拍卖(oeffentlich versteigert),也可以是变卖(freihaendig verkauft) [6]
    (二)允许模式
    就抵押权的约定实现程序而言,英国、法国、瑞士、韩国、我国台湾地区的民法采取了允许的模式。在采取该模式的立法中,抵押权实现的条件成就后,抵押权人与抵押人可以协商实现抵押权,不必一定通过诉讼程序或非讼程序。例如,依据英国法,当债务人到期不偿还债务,抵押权人有权出售抵押财产。如果抵押是通过契据设立的,债权人当然享有出售权(该权利为《1925年财产法》明确规定);如果抵押是通过非正式的担保协议设立的,债权人必须向法院请求出售的权力。抵押权人出售抵押物的方式不一定是拍卖,但必须要以“合理的小心谨慎态度”以获得最高价格。[7]《法国民法典》第2458条则规定,当债务人不履行到期债务时,抵押权人可以通过《民事诉讼法》规定的程序,向法院申请将抵押人的财产(只要该抵押的不动产并非是债务人的主要住所)判给自己或者申请法院进行强制拍卖。此外,依据《法国民法典》第2459条,如果被抵押的不动产不是债务人的主要住所的话,抵押权人与抵押人在抵押协议中可以有债权人将成为抵押的不动产的所有人的约定(即流押条款)。[8]《瑞士民法典》第816条第1款没有要求债权人在债务人不履行债务时,只能以强制执行的方式就土地卖得的价金优先受偿。因此,在设立抵押权的合同中,抵押权人与抵押人可以约定,一旦债务人不履行债务,抵押权人有权变卖(freihaendiger Verkauf)抵押财产。不过,该约定必须经过公证,因为此种约定使得抵押财产的所有权人负有将抵押财产交给买受人的义务。[9]《韩国民法典》第363条规定:“抵押权人为使其债权获得清偿,可请求拍卖抵押物。取得抵押物所有权的第三人,亦可成为拍卖人。”所谓请求拍卖抵押物,是指抵押权人向法院申请强制拍卖抵押物,以清偿债权。但是,债务到期后,抵押权人与抵押人会就抵押权的实现进行协商,毕竟向法院申请拍卖需要很长时间且未必能拍卖成功。此外,《韩国民法典》也没有禁止流押契约。因此,在不涉及到第三人利益的情况下,抵押人与抵押权人可以做出流押契约的约定。不过,倘若抵押物之价值明显高于债务的金额或者有其他不当的情形的,抵押人的其他债权人可以行使债权人撤销权(《韩国民法典》第406条)。[10]在我国台湾地区,抵押权的实现方法共有三种:一是声请法院拍卖抵押物(台湾地区“民法”第873条);二是,订立契约而取得抵押物之所有权,既包括流押契约,也包括抵押权实现条件届满后当事人约定取得抵押物所有权(台湾地区“民法”第873条之一第1款、[11]第878条);三是,通过拍卖之外的其他方式处分抵押物(台湾地区“民法”第878条),即不经过拍卖而采取普通买卖的方式,由抵押人私下寻觅买主,从而将抵押物变卖,或授权抵押权人以公开标售的方式变价。[12]
    (三)抵押权约定实现程序的利弊
    抵押权的约定实现程序有两大好处:首先,效率高、时间短。要求抵押权人必须通过法院的强制执行,才能实现抵押权,会花费较长的时间、产生较高的成本。如果允许抵押权人与抵押人协商实现抵押权,则当事人可以选择最有效的抵押权实现方式,快速地将抵押财产变价,从而充分实现抵押权的担保功能与融资功能。例如,实践中,对于不动产抵押权的实现,当事人多愿意采取的是折价的方式。折价的通常操作过程为:先由抵押权人与抵押人共同向登记机构提出注销不动产抵押权登记的申请,将抵押权注销。然后,抵押人与抵押权人共同申请办理房屋所有权或土地使用权的转移登记,将房屋或土地使用权从抵押人处转到给抵押权人处。[13]即便是当事人协商同意拍卖抵押财产,当事人任意拍卖的成本也会低于法院的强制拍卖。其次,充分尊重了当事人的意思自由。允许抵押权人与抵押人就抵押权的实现方法(究竟是拍卖、变卖还是折价)进行协商,甚至允许他们就何时可以实现抵押权做出约定,尊重了当事人的意思自由,有利于当事人根据自己的意愿采取最符合自身利益的抵押权实现方法。
    凡事有利则有弊,抵押权的约定实现程序也不例外。允许抵押权人与抵押人协商实现抵押权,意味着抵押权的实现不是通过秩序化且由国家控制的程序(司法程序),而是交由私人决定。在不动产抵押权实现的时候,因不动产上可以存在多个物权且各物权的状态较为复杂,故此很容易出现当事人协商实现抵押权而损害同一抵押物上的其他物权人及普通债权人的情形。例如,同一栋房屋上可以同时存在顺位分别为第一、二、三且担保的债权数额不相同的多个抵押权,允许第一顺位的抵押权人与抵押人自行协商拍卖抵押物,可能会因拍卖

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