浅析商品房按揭法律制度完善研究

发布时间：2016-04-22 08:05

　　论文摘要 随着我国房地产市场的发展，我国在对住房制度进行改革的过程中逐渐明确了房地产消费关系的市场属性之后，由商品经济本身决定的消费者的弱势地位在商品房按揭制度中就日益突出了。鉴于此，本文对我国商品房按揭法律制度进行了界定，通过分析商品房按揭过程中消费者面临的风险，对如何构建我国商品房按揭法律制度中消费者权利保护制度提出了笔者的想法和建议。

　　论文关键词 商品房按揭制度 消费者 消费者权益

　　一、我国的商品房按揭制度

　　我国的商品房按揭制度与商品房担保贷款是同一回事。商品房担保贷款是指房地产市场消费者将其与房产商之间所订立的房屋买卖合同里约定的相关权益（包括已取得的住房所有权，未取得的不在其中）抵押给银行，银行将一定数额的款项贷给购房人并由房地产开发商担当保证人的一种新型的融资购房方式。“商品房担保贷款”即按揭的表象事实有三个：商品房购房人（消费者）是既缺房又缺少一定数量购房款、需要向银行贷款的人。银行将巨额贷款发放给消费者，要承担巨大的风险，银行就要求借款人以所购商品房提供担保，还要求出售商品房的房产商承担买受人不归还贷款的连带保证责任。房产商无偿对消费者归还贷款承担连带责任保证，以使得该消费者能够买房。近年来，房地产市场如火如荼，越来越多的消费者选择按揭方式买房，但是，我国对按揭的规定仅存在于少数地方性法规以及一些部门规章，全国人大及其常委会并没有在立法层面对按揭做出具体的规定。这使得按揭制度在我国虽使用甚广却始终“身份不明”，对其法律定性以及法律适用都造成了困难，这不仅损害了消费者的合法权益，打击了消费者的积极性，而且对整个房地产市场的长远发展也是十分不利的，因此，本文将就如何在商品房按揭中构建消费者权益保护制度这一问题展开讨论。

　　二、消费者在商品房按揭中面临的风险

　　（一）来源于房产商的风险
　　1.房产商所建商品房质量不合格。一些开发商使用伪劣建筑材料导致商品房质量不合格，这当然会减损消费者的利益。
　　2.房产商无法取得产权证。这种情形可能导致房屋买卖合同的解除，侵害消费者合法权益。
　　3.房产商一房多卖或抵押后再卖。在房产商一房二卖、多卖或者抵押后在卖的情形下，购房人根本就无法取得房屋。
　　4.房产商非法挪用商品房预售款。此种情形就是“烂尾楼”的由来。一些黑心无良的开发商在拿到购房人的预收款之后销声匿迹，导致众多一辈子攒钱买房的消费者血本无归，哭诉无门。
　　5.房产商在预售房屋时做虚假广告。一些房地产开发商大打营销牌，虚假广告，消费者常常发现拿到手的房子与当初开发商宣传的差距很大，但是现实中往往要求自己的权利主张是非常困难的。
　　（二）来自银行的风险
　　1.银行没有及时将按揭款项转给开发商。银行有时候会因为各种各样的原因而无法及时迅速地将借贷给消费者的款项转至开发商的专属项目开发资金账户下，这样一来，按揭合同就很可能变得不能按时生效，购房合同的效力也极有可能受到影响，最后遭殃的都是消费者。
　　2.其他可能由银行方面产生的风险。包括银行依仗其强势地位拖延发放贷款、不按所签订的合同计算贷款利息、未与消费者商量擅自变更按揭年限和还款期到来前提前回收贷款等等。
　　（三）来源于消费者自身的风险
　　1.消费者不当估计自身经济实力。很多消费者迫于现实压力，急于通过按揭贷款买房，常常容易高估自己的还贷实力，，最后发现还贷困难，导致违约。
　　2.消费者遭受意外事故带来的按揭风险。消费者选购房屋的价格及贷款年限都是根据买房前自己的经济状况而定的，如果能够一直保持收入水平，则一般都能够还清按揭贷款，但是在漫长的二三十年中很有可能会发生各种变故，比如下岗失业、疾病以及各种意外事故都将导致消费者无法将按揭进行到底。

　　三、完善按揭贷款中消费者权益保护的建议

　　（一）积极推进立法修改及相关制度的完善
　　1.积极修改《消费者权益保护法》。现在，单位分房这种羡煞众人的美事早已一去不复返，普通大众都只能从市场上选购商品房，不起由于房价日益高涨，大多数人都只能选择按揭贷款的方式来买房，所以为了能够让千辛万苦攒钱买房人有法律上的保护，应当将买房人的消费者资格明确纳入到《消费者权益保护法》的调整范围之内，使消费者得到应有的法律地位和法律保障。
　　2.尝试施行地方立法。我国各省（市）的房地产发展水平存在很大差异。长期以来，对于房地产市场的管理，各地也形成了一些固定的、格具特色的做法。虽然长期以来《消费者合法权益保护法》被当作保护消费者权益的“圣经”，但是不得不承认的是，任何法律法规都尤其不可避免的滞后性以及狭隘性，《消费者权益保护法》也是一样，其对房地产消费市场中消费者权益的保护远不够全面充分，所以，通过地方立法的方法来保护房地产买卖中的消费者可说是势在必行。
　　3.健全房屋按揭贷款规制机制。房屋按揭贷款规制机制的适用范围并不仅限于消费者的贷款行为，它适用于整个贷款过程，这个规则机制的良好引用能够帮助消费者获得满足其需要又不含欺诈性因素的购房贷款。通俗地讲，即通过设立一个具有独立的第三方身份的按揭贷款规制机构来监督按揭贷款各个主体的行为，这一监督贯穿消费者提出贷款申请到最后消费者将按揭贷款全部清偿完毕整个过程。近几年来伴随着住房制度的改革，房贷市场发生了翻天覆的变化，法律法规由于其先天的滞后性无法及时地针对对银行不规范的行为放贷行为做出规制，这就导致消费者在选择按揭贷款方式购买商品房的过程中面临更多的风险。所以，房屋按揭贷款规制机制的建立迫在眉睫，可以想见，只要房屋按揭贷款规制机制建立起来并且得到有效的执行，那么消费者由于各方面信息以及专业知识的缺乏而被银行欺骗签署不利于消费者一方的格式合同的情况必然会大幅度减少。由此可见，通过建立住房按揭贷款规制机制将会在很大程度上对改变消费者与银行及房产商之间的不平等地位的状态有所助益。并且，一旦发现银行有欺诈行为，可以根据房屋按揭贷款规制机制对其进行惩罚性赔偿。能够肯定的是，建立房屋按揭贷款规制机制对于商品房按揭贷款过程中加强对消费者合法权益保护的一大利器，而且也是构建按揭贷款中消费者权利保护制度的核心要素。

　　4.建立递进式的争讼平台和多元化的纠纷解决机制。消费者这一个特殊的群体，除了传统的行政救济和司法救济外，我们还应当将消费者权益保护协会所配备的纠纷解决机制有效运用起来。建立“消费者权益保护协会-行政救济-司法救济”三位一体的多元化的纠纷解决机制，这种纠纷解决机制具有逐次递进的特征，但同时人们也可以根据需要进行自由选择。也就是说，消费者的权利遭遇侵害时，首先，消费者协会的纠纷解决机制可以说是第一选择，因为这种纠纷解决手段的特点就是方便且成本低廉，同时舆论效应好，所以运用得当的话是最容易实现权益的一种方式。当然，缺点是权威性较差，执行力弱，这些特性就决定了它的适用范围只限于权利损害程度较轻和争议标的额较小的纠纷中；其次，因为行政救济的程序要求较为宽松，并且成本较低，所以消费者选择行政救济方式来保护自身合法权益也是较为明智合理的，但众所周知，行政救济的公开性较差，这也就限制了它的适用范围，行政救济方式的最佳适用场合是那些消费者协会解决不了的或者当事人自主选择适用的标的额不大的纠纷；最后，司法救济是消费者能够用来保护自己权益的最后的武器。司法救济以国家公权力为依仗，以法律作为衡量准绳，具有消费者保护协会救济和行政救济所不可比拟的优越性：最强的权威性和执行力。但是因为司法救济的诉讼成本高昂，所以司法救济的适用于那些标的额大或者损失较严重的案件。
　　（二）从实践中完善我国商品房按揭制度
　　1.与开发商有关的风险防范措施：
　　（1）选择信誉好、实力强的房产商。
　　（2）审查预售条件要严格。开发企业进行商品房预售，应当向市、县房地产管理部门办理预售登记，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
　　（3）谨慎处理定金问题。由“一房二卖”导致购房合同不能正式签订的，则属于卖方违约的情形，卖方应将定金双倍返还给买方。
　　（4）注意审查合同。审查合同时要着重注意的内容包括房屋的实际面积、空间布局、承重结构、交房时间、是否附带阳台车库以及违约责任的承担方式等具体细节问题。
　　2.来自银行的风险防范措施：
　　（1）仔细检查贷款银行的资产和信用状况，对银行的利率计算方法、最高贷款额度、按揭贷款是否需要保险等等的情况下都应该有一个清醒的认识，不然消费者很有可能就会被银行诱骗而签订大大不利于自身的贷款合同。
　　（2）对按揭合同期限、方式，延迟发放贷款的利率、责任等要格外注意。
　　（3）按揭贷款合同签订以后，银行违约的话，消费者可以立即提出异议，立即根据合同向贷款银行主张权利，从而使消费者一方的损失有可能地降到最低，保护消费者自身的合法权益。
　　（4）律师的协助可以为购房人的利益提供强有力的保障。
　　3.消费者有关自身风险防范：
　　（1）应当正确评估自身的经济状况。消费者就应当依据自己的收入水平来选择不同价位的房子以及合适的按揭还款年限。由于按揭的年限通常较长，这期间可能发生许多变故，因此，按揭前应当对自己的未来收入、潜在的开支以及可能发生的意外情况作充分的考虑，要妥善合理地安排资金，而不能为了尽快获得房子而盲目自信地将大部分收入都预算为按揭月供，这样的话，一旦有意外发生，都可能使消费者无法继续按揭，并最终失去房子。
　　（2）办理按揭保险。这里的按揭保险指的是还贷保证保险。购买了还贷保证保险后，在消费者（购房人）因遭受意外致伤残或者死亡时，保险公司按规定的偿付比例承担按揭贷款余额的一部分或者全部，从而有效避免了所购房屋被收走。

　　四、结语

　　综上所述，在我国的商品房按揭中加强对消费者权利的保护已是迫在眉睫，这不仅是关爱广大老百姓的“民生”工程，也是关系到我国房地产业长足发展的关键，对国民经济健康可持续发展有不可忽视的推进作用，因此，加强在按揭贷款中对消费者的保护力度，建立更加完善的、全面的消费者权益保护机制已经成为我国在发展稳健的房地产市场过程中的一个至关重要的命题。

本文编号：39305