论商品房预约合同售房人的民事责任

发布时间：2020-04-12 11:34

【摘要】：商品房预约合同在商品房交易中扮演着重要角色,但是我国《合同法》对此并没有相关规定。理论界和实务界对商品房预约合同中售房人违反合同义务的民事责任问题存在较大争议。商品房预约合同的基础理论是研究售房人责任问题的基础;售房人责任的性质认识存在不同观点;对售房人责任性质的法律认定直接影响到售房人是否需承担责任;售房人责任的承担方式及赔偿损失的范围、是否适用惩罚性赔偿,直接关系到能否对购房人的损失进行充分填补。本文分为四个部分。第一部分,从预约的范畴出发,对商品房预约合同的概念进行界定,进而介绍了该合同契约自由和诚实信用的理论基础及其法律特征,对商品房预约合同作为独立合同的性质进行分析。通过对比不同学说,得出商品房预约合同的效力应采“强制缔约说”的观点。第二部分,从对缔约过失责任、违约责任与缔约过失责任的竞合、违约责任这三种学说的比较分析中看出,前两种学说有明显的弊端。结合现有立法和司法中的典型案例,认为售房人违反预约合同中法定或约定的义务,应承担的是违约责任。第三部分,售房人责任的法律认定,对违约行为、损害后果、因果关系、主观过错这四个要件逐一分析,探讨每一个要件在售房人责任认定中是否必须具备,认为违约行为及主观过错是售房人责任认定中的必备构成要件,而损害后果和因果关系要件是否必须具备,要视购房人主张售房人承担违约责任的方式而定。第四部分,售房人责任的承担。继续履行、支付违约金、返还定金、解除合同并赔偿损失,这四种都是售房人承担责任的方式。售房人赔偿损失的范围不仅包括已付房款及利息,也包括信赖利益损失、期待利益损失。对购房人权利的救济,应采“完全赔偿”的原则。并且,如果购房人主张惩罚性赔偿,售房人应承担惩罚性赔偿责任。售房人赔偿损失时适用惩罚性赔偿,可以加大售房人的违约成本,遏制违约行为的产生。
【学位授予单位】：天津师范大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：D923.6

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本文编号：2624671