产业转型升级下非正规工业用地形成机理及再开发研究

发布时间：2021-09-17 04:33

　　土地是各类生产活动必不可少的生产要素,是经济社会得以健康持续发展的重要保障。目前我国正处于产业转型升级的关键时期,城市规模的不断扩张以及传统粗放式的产业发展模式导致土地供需矛盾日益突出。盘活存量工业用地将成为本阶段促进工业发展、实现转型升级的重要抓手。非正规工业用地是存量工业用地的重要组成部分,在全国具有普遍性。推动非正规工业用地正规化,将是存量工业用地再开发的重要环节,也是土地资源管理部门不得不面对的一个现实问题。然而,当下对非正规工业用地的再开发并没有形成具有普适性的用地政策引导与规范,且现有研究对非正规用地的关注也较少。因此,有必要对非正规工业用地展开相关研究,在分析其概念内涵、外部约束的基础上,提出相应的正规化途径。本文首先以浙江省X区为典型案例,具体探讨了非正规工业用地的基本特征与具体类型,得出解决非正规工业用地的出路问题与民营经济的发展有着重要关联。基于此,结合民营经济发展背景,本文将非正规工业用地的时间演化分为四大阶段。由于非正规工业用地作为一种制度外的存在,涉及众多利益主体,是土地上精英主体非均衡博弈的产物。因此,本文结合城市增长机器理论,探讨了各个阶段非正规工业用地背... 

【文章来源】：浙江大学浙江省 211工程院校 985工程院校 教育部直属院校

【文章页数】：75 页

【学位级别】：硕士

【部分图文】：

非正规工业用地不同权属比例集体土地93%国有土地

让工业用地，但是对于初始资金薄弱并且缺乏政府背景的中小企业而言，一次性付清相当于几十年的地租，负担过重，手续繁琐。这变相地将部分中小企业排斥在正规土地市场之外（田莉，2004），推动其向非正规土地市场靠拢。因此他们往往会绕过正规土地制度的监管，根据自身需要自下而上选择相应土地进行开发建设。而在后续也并未主动补办相应的产权证。这样一种自发的行为不需要企业一次性支付大量的土地出让金，且无需经过繁琐的审批流程。因而与正规土地市场相比，非正规工业用地在获取之初具有成本低的特征。图3.3正规与非正规工业用地开发路径（4）呈零散化、点状式的空间分布特征。从空间区域来看，非正规工业用地零散分布于X区各镇（街道），并且不同区域之间存在一定差异性。东北区块由于工业经济较为发达，众多小微企业聚集于此，对工业用地需求较大，从而导致较多的非正规工业用地产生；而中部、西南与东北区块工业基础相对薄弱，企业分布较为零散，这些区块的非正规工业用地呈现零散化的分布状态。从用地规模来看，单宗非正规工业用地面积整体偏校在2019年X区非正规工业用地涉及的4875家企业中，所涉面积小于0.67公顷（10亩）的企业有4422家，所占比例高达91.2%。因此，如图3.4所示，从全区来看，单宗非正规工业用地整体呈点状式分布，较少区域形成具有一定规模的面状分布。符合两规政府发布出让信息企业参与公开出让竞得土地缴纳土地出让金办理土地使用证占有土地开发建设占有土地开发建设补缴出让金补办产权证产权明晰未补缴出让金未补办产权证产权模糊正规工业用地非正规工业用地

浙江大学硕士学位论文个案研究地——浙江X区非正规工业用地现状调查23图3.42019年X区非正规工业用地分布图此外，结合实地调研结果，本文将非正规工业用地与正规工业用地特征进行整体对比，整理后如表3.2所示。表3.2正规与非正规工业用地特征对比正规工业用地非正规工业用地参与形式自上而下↓自下而上↑土地属性国有土地为主集体土地为主土地成本较高低开发模式土地成片集中开发小块土地细碎化开发抵押融资可以不可以城市规划符合不符合产权状态清晰不清晰


本文编号：3397971