西安市中小房地产企业项目全生命周期税负成本管理的研究
发布时间：2020-11-01 15:12
随着房地产税制日臻完善,房地产开发企业成本中税负成本所占比重越来越大,且呈上升之势,目前已经成为房地产开发企业进行成本管理的重点领域之一。在竞争日益白热化的房地产行业,对于融资、开发等各方面实力均无法与大型开发公司相提并论的中小房地产企业来说,加强税负成本管理的研究就显得尤为重要。本文借助工作分解技术将项目开发全生命周期分解为不同的开发阶段,对各阶段所涉及的税收法规进行研究,结合实例,采用成本比较、演绎、归纳等方法进行分析、探讨,以求得降低税负成本的途径。 1、项目全生命周期税负成本管理目的是在合法、合规的前提下,通过一系列管理活动不仅要将企业涉税风险降至最低,而且要降低税负成本在项目整体开发成本中的占比或通过推迟纳税义务发生时间节约资金成本,因此,加强税负成本管理对于房地产企业有着重大的现实意义,而项目管理形式的改变会对企业整体税负产生重大影响。 2、根据项目管理活动特点将项目全生命周期划分为四个阶段,不同阶段项目管理内容不同,各阶段涉及的税种不同,税负成本管理方法也不同。税负成本管理不是针对某一阶段、某一税种的研究,而是对于整体税负成本的研究。 3、项目开发前期税负成本管理主要体现在以下几方面: 统筹安排项目各种资源,尤其是资金,选择负债融资,利息的税收挡板作用会使税负成本明显下降,甚至可通过银行转贷的形式,获取降低税负成本的好处。获取项目的方式中比较了一次和分次转让股权对于土地增值税、个人所得税等的影响;获取项目不同方式中,与招拍挂取得土地、收购其他公司股权获取开发项目的方式相较,合作开发取得项目不失为降低税负成本行之有效的方法。 项目计划和设计中选择利用国家节能环保以及西部大开发的优惠政策,在施工计划的安排中充分考虑竣工备案的时间节点,降低税负成本。 4、在建筑和销售阶段,项目建设方面,通过建设方式的选择,包括:将甲供设备从项目结算造价中剔除,区分在施工劳务中的混合销售行为,通过测算,找出精装修房装修成本是否计入房价对税负成本影响的平衡点等,达到税负成本管理的目的。销售方面,通过销售方式的选择,包括:比较代销和包销方式,测算出包销降低税负方面的优势;通过改变经营方式,拆分代理费来加强税负成本管理。 5、竣工结算及交房阶段,寻找普通商品住房免缴土地增值税临界点的计算模型,选择最优核算方式,并以此影响建设投入或销售;在项目竣工备案的时间的选择上应慎重决定,以免土地增值税清算时无法取得相应的发票,造成土地增值税已缴纳后期无法抵扣的被动情况。 6、自持物业经营阶段,选择自持物业经营方式,包括:将出租与以自持物业投资进行比较,分析测算出租与投资自持物业税负成本的均衡点。出租方式经营,要考虑将租金拆分为租金、物业费等;选择与知名酒店管理公司合作经营,应在合作合同中明确税负的承担方,明确双方的责权利,避免税负成本的增加。
【学位单位】：西安建筑科技大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2011
【中图分类】：F293.33;F812.42
【文章目录】：
摘要
ABSTRACT
1 绪论
1.1 选题背景
1.2 全生命周期税负成本管理研究现状
1.3 税负成本管理研究思路
1.4 本文的主要内容
2 中小房地产企业加强税负成本管理的目的、意义及重点
2.1 税负成本管理的必要性
2.2 税负成本管理目的
2.3 税负成本管理意义
2.4 加强税负成本管理关注重点
3 项目全生命周期理论及其涉税研究
3.1 房地产业的概念
3.2 中小房地产开发企业特点
3.3 项目全生命周期的定义
3.4 全生命周期项目管理内容
3.5 项目全生命周期涉税概况
3.5.1 房地产税制及税种框架
3.5.2 项目全生命周期各阶段涉及税种及其管理特点
4 项目开发前期税负成本管理
4.1 项目的定义和可行性研究阶段税负成本管理
4.1.1 资金成本对税负成本的影响
4.1.1.1 不同融资方式对税负成本影响比较
4.1.1.2 利息费用对土地增值税税负成本的影响
4.1.1.3 借款形式的变化对税负成本的影响
4.1.2 项目用地不同取得方式下税负成本的管理
4.1.2.1 招拍挂取得项目土地
4.1.2.2 从其他公司获得项目
4.1.3 项目前期土地平整、拆迁补偿税负成本的处理
4.2 计划与设计阶段税负成本管理
4.2.1 在设计方案中充分利用西部大开发及节能环保的税负优惠政策
4.2.2 设计安排竣工备案工期应充分考虑到其对项目税负的影响
5 项目开发阶段税负成本管理
5.1 建设及销售阶段税负成本管理
5.1.1 建筑方式的选用对税负成本的影响
5.1.2 精装修项目的税负成本管理
5.1.3 销售方式对税负成本的影响
5.2 竣工交房、决算评价阶段税负成本管理
5.2.1 普通住宅可免交增值税临界点
5.2.2 不同核算方式对土地增值税清算的影响
5.2.3 质保金发票对土地增值税清算的影响
6 自持物业经营阶段税负成本管理
6.1 以招商方式经营，将自持商业出租
6.2 自持物业出租与投资的比较
6.3 与国际知名的酒店管理公司合作，由其对酒店经营管理
7 房地产税负成本管理研究展望
8 结论
致谢
参考文献
【参考文献】
本文编号：2865713
【学位单位】：西安建筑科技大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2011
【中图分类】：F293.33;F812.42
【文章目录】：
摘要
ABSTRACT
1 绪论
1.1 选题背景
1.2 全生命周期税负成本管理研究现状
1.3 税负成本管理研究思路
1.4 本文的主要内容
2 中小房地产企业加强税负成本管理的目的、意义及重点
2.1 税负成本管理的必要性
2.2 税负成本管理目的
2.3 税负成本管理意义
2.4 加强税负成本管理关注重点
3 项目全生命周期理论及其涉税研究
3.1 房地产业的概念
3.2 中小房地产开发企业特点
3.3 项目全生命周期的定义
3.4 全生命周期项目管理内容
3.5 项目全生命周期涉税概况
3.5.1 房地产税制及税种框架
3.5.2 项目全生命周期各阶段涉及税种及其管理特点
4 项目开发前期税负成本管理
4.1 项目的定义和可行性研究阶段税负成本管理
4.1.1 资金成本对税负成本的影响
4.1.1.1 不同融资方式对税负成本影响比较
4.1.1.2 利息费用对土地增值税税负成本的影响
4.1.1.3 借款形式的变化对税负成本的影响
4.1.2 项目用地不同取得方式下税负成本的管理
4.1.2.1 招拍挂取得项目土地
4.1.2.2 从其他公司获得项目
4.1.3 项目前期土地平整、拆迁补偿税负成本的处理
4.2 计划与设计阶段税负成本管理
4.2.1 在设计方案中充分利用西部大开发及节能环保的税负优惠政策
4.2.2 设计安排竣工备案工期应充分考虑到其对项目税负的影响
5 项目开发阶段税负成本管理
5.1 建设及销售阶段税负成本管理
5.1.1 建筑方式的选用对税负成本的影响
5.1.2 精装修项目的税负成本管理
5.1.3 销售方式对税负成本的影响
5.2 竣工交房、决算评价阶段税负成本管理
5.2.1 普通住宅可免交增值税临界点
5.2.2 不同核算方式对土地增值税清算的影响
5.2.3 质保金发票对土地增值税清算的影响
6 自持物业经营阶段税负成本管理
6.1 以招商方式经营，将自持商业出租
6.2 自持物业出租与投资的比较
6.3 与国际知名的酒店管理公司合作，由其对酒店经营管理
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8 结论
致谢
参考文献
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本文编号：2865713
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