房地产开发目标成本管理

    由于我国房地产行业发展时间短、规模尚小，长期以来比较重视质量、工期以及安全管理，却忽视了目标成本管理。而目标成本管理已渗透在项目开发过程中的每一个环节，并与其他管理体系相互联系。将目标成本管理体系融入房地产开发项目中，将有助于房地产开发企业制订目标成本，明确职责与任务、监督实施成本，健全房地产开发机制、纠正成本偏差，建立成本信息反馈机制，从而使得房地产行业日趋规范，房地产市场健康发展。
　　1.开发项目目标成本的制定
　　在开发项目建设前期阶段需要工程技术人员、市场营销人员、工程审计人员、财务成本的管理人员共同协作，根据市场状况以及历史上相关同类项目成本的资料来对开发项目目标成本予以制定。在销售人员对建筑产品市场作了一番充分的考察和调研之后，与建设产品自身的卖点和特点相结合，预测各种不同建筑产品的均价，再与建筑产品的可售面积资料相结合，把建筑项目目标收入预算出来。作为项目的财务人员，要在结合公司利润计划与中长期计划的基础上，确定建设项目的目标利润。在对目标利润进行制定的时候，不仅仅要对项目利润状况加以考虑，同时还要对项目的现金流量、投资报酬、销售等因素予以充分的考虑。在前两个步骤的基础上，已经预算处项目的目标成本与目标收入，因此由目标成本计算公式就可将开发项目的目标成本计算出来。目标成本的测算不可能通过一次测算就能达到要求，因而需要在目标成本、目标收入和目标利润之间进行不断的调整。通常情况下，根据市场情况预测出的单价调整空间不大。在收入不变的时候，目标利润过高必然会造成目标成本过低，假如在实际的建设中不能够达到这么低的成本水平，那么这个目标成本的控制就是没有意义的；同样目标利润过低就会造成目标成本过高，这也是不可取的，因为目标成本过高就没有控制的意义了，并且也不可以拿来作为衡量成本控制效果的依据。因此，在制定目标成本的时候一定要进行反复的测算，从而使制定出的目标成本既合理又可行。
　　2.开发项目目标成本的分析
　　2.1对目标成本进行分析
　　对目标成本进行分析是为了将成本差本文由笔耕文化传播收集整理异的原因找出来，以便找出成本控制的对策，也能够为企业后续项目的目标成本制定提供依据，与此同时，目标成本分析还是分清责任实行奖惩的依据。目标成本分析存在于目标成本管理的整个过程之中，是目标成本控制最有力的工具。目标成本分析包括差异分析和比较分析。其中，比较分析是目标成本和定期实际成本之间的比较分析，定期对目标成本进行成本分析能够找出目标成本管理中存在的问题，并及时的提出解决对策，进而实现有效地成本控制。不定期的实行成本分析，通常是发生在个别成本核算出现问题的时候，此时对其进行及时的分析，能够尽早发现问题，从而做出及时的调整，确保目标成本能够实现。在与历史项目的成本进行比较分析的时候，能够发现现在的项目管理水平较之过去有无提升。所谓的成本的差异分析是指，通过对目标成本与实际成本之间的差异实行较为深入的分析，找出差异形成的原因，从而将造成差异的责任主体予以落实，并作为考评的依据。
　　2.2对目标成本进行考核
　　所谓的目标成本的考核是指根据成本分析的资料与实际的成本核算数据，同时与开发项目建设中的实际状况相结合来考核、评价与目标成本相关的责任主体，同时根据考核结果实行奖惩。目标考核最主要是对主体目标成本计划的完成情况进行考核。目标成本管理的最后一环便是成本的考核，考核的目的是奖励成本控制得好的主体，惩罚成本控制得差的主体，以此来促进各责任主体能在后续的项目中更为积极地投入到目标成本的管理中去。
　　3.目标成本控制
　　成本管理的核心是控制，控制是在事先制定的计划基础上进行。合约规划体系的建立，已将将项目的成本管理并入合同管理当中。但因房地产开发项目经历时间长，涉及合同种类繁多，所以只有明确了每项合同成本控制的要点，有针对性的采取措施，才能确保目标成本的实现。
　　3.1合同的订立
　　合同订立主要方式有招标、竞价及合同谈判，不同类型的合同应选择不同的订立方式。如项目总包可通过公开招标，对于专业分包可进行竞价等，但无论采取何种方式，签订的合同金额不应超出该合同目标成本。同时因房地产开发项目专业化程度较高，常需要由多个单位协作完成，合同当中必须应对工作界限、场地、及工作面的交接做出明确的约定，防止产生返工或索赔，造成成本的增加。同时对合同条款应仔细推敲，对可能发生的情况提前预计，涉及到成本方面变动的条款一定要严谨。
　　3.2合同的执行
　　合同签订后应及时项目管理人员进行合同交底，使其熟悉合同条款，明确工作界面的划分，区分不同工作的责任主体，重视不同实施主体的场地或工作交接并有相应的记录。组织有针对性的图纸会审，减少设计变更的发生，并尽可能将设计变更控制在项目实施的初期，把损失降到最小。现场签证是一项无法避免的在施工过程中随时都有可能发生的事项，如果管理不当极易引起成本失空，所以管理人员应严格按照合同约定的流程办理，进行分级的会签审核，保证资料齐备，理由充足。
　　3.3竣工结算
　　结算应在合同约定的工作全部完成并验收合格，结算资料齐备后进行。竣工结算应严格按照合同进行，成本管理人员应对熟悉合同条款，明确工作范围，对上报的结算仔细审核，在规定的时间内办理完成。还应尽早完成甲供材数量的核对，相关往来账务的确认，按时完成竣工结算是为了尽早确定项目的成本，检查项目成本管理的效果，防止过程中的跟踪成本与实际成本存在较大差异造成的成本失控。