房地产税制改革对房地产价格和房地产市场走势的影响研究

【摘要】 作为一种税收,房地产税在干预房地产价格、促进房地产市场均衡发展、引导房地产资源配置、增加地方财政收入、调节居民收入差距等方面起着重要的作用。当前阶段,我国房地产税收体制却存在立法层次低、分权不合理,征收范围窄、计税依据不合理,征收环节重流转而轻保有,税费项目繁多、重复征收现象普遍等问题,严重影响房地产市场均衡发展。在当前房地产市场价格高涨,地方政府严重依赖土地财政的形势下,房地产税收改革是调节房地产市场价格、摆脱地方政府对土地财政严重依赖的重要途径。此外,在当前财税体制改革的大形势下,房地产税收体系的健全与否也关系到整个财税体制改革的成败。本文首先比较分析房产税和房地产税的区别,给出房地产税收的概念,指出房地产税收是地方政府主体财源,具有调节住宅价格和缩小居民收入差距等功能；在此基础上,本文又分析我国房地产税收体系、沪渝房产税改革的现状,详细介绍现有房地产税收的结构与各自比重,结合房地产税收功能,指出我国房地产税收立法层次低、法律效力不强,现有房地产税征收的计税依据不是房地产的市场价值,房地产税收体系重流转而轻保有,整体税负过重等问题。其次,作为一种特殊商品,房地产既具有商品的属性也具有资本品的属性。为此,对于商品属性而言,本文采用税收转嫁模型,分析房地产税收对房地产价格影响机理；对于资本品属性而言,本文采用资产定价模型,分析房地产税收对房地产价格影响机理。在此基础上,利用面板数据模型对理论模型进行检验,分别估计整体税收、流转环节税收和保有环节税收对房地产价格的影响大小。研究结论表明,房地产整体税收与房地产价格的相关关系为正,但相关系数值较小,税负每上升1%会带来房价上涨0.053%；流转环节税收与房地产价格的相关关系为正,相关系数值较小,税负每上升1%会带来房价上涨0.058%；保有环节税收与房地产价格之间不存在明显的相关关系,这是由于保有环节税收的计税依据不是房地产市场价值所造成的。最后,本文提出将现有房产税和城镇土地使用税合并为房地产税,取消耕地占用税,构建由所得税、营业税和房产税构成的简明而且各个环节税负更加平衡的税收体系,房地产税收以房地产市场价值为计税依据,加快推进房地产市场信息系统联网进程的政策主张。 

1绪论

1.1研究背景

房地产业是国民经济的基础性、先导性产业，房地产价格不仅能够反映出房地产市场供需状况，还是衡量宏观经济健康发展的重要指标，同时也是政府调控房地产市场运行的基本着力点。自住房制度改革后，我国房地产市场化程度不断提高，房地产幵发投资额增长幅度远远高于经济增长速度，房地产价格出现暴涨现象。近年来，国内一些大城市如北京、上海深圳等的房价上涨更为迅速，城镇居民支出结构中住房消费支出比重越来越高，严重影响了中低收入居民的基本住房需求。如何利用宏观调控工具稳定住宅价格，打击房地产市场中的投资、投机行为，已成为当前政界、学界所普遍关注的焦点。2005年3月财政部副部长肖捷在出席中国发展高层论坛时表示，目前我国房地产税收保有环节的税负较轻，未来一段时期我国税制改革将以房地产税制改革为重点，扩大房地产税的覆盖面，将向个人住宅征收的房地产税。由此，我国开启了利用房地产税收调控房地产价格的时代，房地产税将成为我国房地产市场的重要调控工具。

在国外，房地产税收是地方政府的主体税种。房地产税在调控房地产价格、引导房地产资源配置、促进房地产市场健康发展、增加地方财政收入、缩小居民收入差距等方面起着不可替代的作用。自年始，我国政府开始尝试利用房地产税收工具调控房地产价格，制定了一系列税收政策。2011年1月28日，上海、重庆征收房产税，拉开了房产税改革的帷幕。当前，为配合财税体制改革，国内房产税改革试点城市逐渐增多。为此，有必要弄清房产税有哪些功能？能否稳定现阶段高涨的房地产价格？政府如何有效实施房地产税收政策才能达到政策目标？因此，本文采用理论与实证相结合的研究方法，通过面板数据模型对理论模型结论进行检验，并测算房地产税对房价的影响大小，最后给出我国房地产税制改革的具体建议。

1.2研究目标与意义

1.2.1研究目标

房地产税制改革关系到我国房地产市场健康发展，对城市建设规模以及财税体制健全有很大的影响。本文以研究房地产税对房地产市场价格的影响为主要目标，根据研究结论探讨未来房地产税制改革的方向和具体实施路径。在研究过程中，具体研究目标如下：

（1）通过对现有文献资料整理分析，论证房地产税收的功能，分析我国现阶段房地产税制所存在的主要问题。

（2）在流转环节，利用税收转嫁模型分析房地产流转税收对房地产价格的影响；在保有环节，利用资产定价模型分析房地产保有税收对房地产价格的影晌。

（3）通过面板数据模型分别估计房地产总税收、流转环节税收和保有环节税收对房地产价格的影响大小。

（4）根据实证结论，提出我国房地产税制改革的政策建议。

1.2.2研究意义

近年来，房地产税收和房地产价格的关系研究已成为国内外学界、政界讨论的热点。学者们以房地产市场、房地产税收为研究对象，对房地产市场的供给和需求进行了深入分析，形成了较多的理论，并将理论进行模型化，运用计量分析方法。本文在以往文献的基础上，研究不同环节税收对房地产价格的影响，将房地产税收进行分类，这样能够清晰地描述房地产税对房地产价格的影响机理。除理论研究意义外，本文还有以下几方面的实践意义：

（1）为房地产税制改革和房地产市场调控提供重要的参考。本文将房地产税收进行分类，分析不同环节的税收对房地产市场的影响。政府可根据不同情况和需要，充分利用不同环节税收对房地产价格的影响机理，对房地产税收政策进行适当调整，充分发挥房地产税收的房地产市场调控作用。

（2）研究房地产税收调控有利于房地产市场持续、稳定、健康发展。由于房地产市场具有明显的区域性，住房具有较强的异质性，房地产资源的配置不能完全依赖市场机制，否则会导致市场失灵。所以房地产市场的发展离不开政府的调控。作为一项税收调控工具，房地产税的调控的合理性、科学性关系到房地产的健康发展，因此探讨房地产税收对房地产价格的影响规律具有重要的现实意义。

2我国房地产税制概述

2.1房地产税收的概念

房地产税收是一个税收体系，是指政府针对房地产的开发环节、流通环节和持有环节过程中对开发商、交易者和持有者所征收的税收收入的总称，其课税对象是房产、土地及其附着物。在中国，房地产税收主要是指房产税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、营业税、所得税、印花税及城市维护建设税等。

2.1.1房产税

房产税是以房产本身为计税依据的一种财产税，其征收的法律依据是1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。在我国，房产税是以房地产原值减除一定比例以后的余值或房产租金为计税依据，税率分别为1.2%和12%。但与世界上其他国家不同，我国房产税只对经营性房地产征收，并不对以居住为目的的房地产课税。

随着国内住宅市场的快速成长，住宅价格快速攀升，政府为了抑制住宅市场中的投资、投机行为，2011年对房产税进行试点的改革，试点城市分别为上海和重庆，征收对象扩大至个人自有住宅。

2.2房地产税收的功能

作为一种税收，房地产税是政府进行宏观调控的有效工具，有着一些重要的宏观调控功能。另外，作为一项财产税，也有其独特的功能效应。

2.2.1増加地方财政收入

为了满足地方政府的各项公共服务的提供、公共设施的投资和城市基础设施的建设，地方政府需要有足够的财源，来满足这一系列的财政支出活动。房地产税作为一种财产税，其征收对象具有不可移动性，其计税依据是房地产的市场价值，房地产的市场价值又与政府的公共设施、公共服务的提供高度相关。另外，房地产税收以房地产的持有、交易的居民为征收对象，征收对象广泛，税源比较稳定。一般而言，地方经济的发展水平与房地产税收呈现较强的正相关关系，房地产可以作为地方财政的主体税种，用以增加地方政府的财政收入。

2.2.2稳定住宅价格

作为市场的调节工具，税收对市场价格具有明显的调节作用。因此，房地产税也是房地产价格的调控工具，会对房地产价格产生显著影响。房地产税的幵征会对房地产市场中的供给和需求产生影响。对于房地产供给而言，可以通过房地产税的开征引导开发商兴建、开发中小户型的住房，增加普通住房的供给量，改善现有住房市场结构，起到稳定住宅价格作用。对于房地产需求而言，可以通过房地产税的幵征打压房地产市场中的投资、投机需求，有效控制、减少市场中的住房炒作，起到稳定住房价格目的。另外，通过房地产税的制定，可以较好引导居民进行合理的住房消费。改变现有注重住房产权消费的风气，引导居民进行租房消费。这样也可以有效控制、调节房地产市场中的需求。此外，房地产具有较强的投资属性，购房者的心理预期对房地产的价格形成起着决定作用，通过幵征房地产税可以使市场中购房群体的心理预期发生变化，改变以往看涨预期，可以较好促使房地产价格回归合理水平，消除房地产泡沫现象，促使房地产市场健康发展。

2.2.3调节收入差距

税收是缩小贫富差距、实现公平的一种重要手段。因此，房产税在调节社会财富分配方面也具有重要的功效。随着改革开放逐步深入，市场经济体制逐步确立，我国居民收入差距逐渐拉大，基尼系数已经很大了。房地产的价格上涨具有财富效应，会进一步扩大现有的差距水平。开征房地产税可以较好改变这一现象，调节居民间的收入差距。如制定较高税率的房地产税，收入高的居民拥有住房面积、价值较大，故须缴纳的房地产税额也较多，而收入低的局面拥有的住房面积、价值较小，所需缴纳的房地产税额也较少。另外，为了降低低收入者的税负水平，可以制定差异化的房地产税率或给予一定程度上的减免。这样，房地产税的开征可以起到劫富济贫的效果，实现社会公平。

3房地产税收对房地产价格影响的理论分析......20

3.1基于税收转嫁模型的分析.......20

3.2基于资产定价模型的分析.........21

4房地产税收对房地产价格影响的实证分析.......23

4.1数据和变量......23

4.1.1指标设计.......23

5完善房地产税收制度的政策建议......31

5.1提高房地产税收立法层次......31

5.2简化税种，降低房地产行业的总体税负......31

4房地产税收对房地产价格影响的实证分析

在前文的理论分析基础上，该部分将对我国房地产税收对房地产价格的影响效应进行实证检验。分别检验房地产流转税收和保有税收对房地产价格的影响，并进行比较分析。

4.1数据和变量

计量模型变量选取应满足计量模型的假设条件。由上文分析可知，房地产不同环节的税收会对房地产价格产生影响，故模型中应包含各种房地产税收变量。另外，考虑到房地产价格还受住房建造成本、居民收入、金融政策等影响。本文的计量模型中还包括房屋建造成本、居民收入、国内生产总值以及银行贷款利率等变量。这样可以使得计量模型的估计结果无偏有效，更加真实地刻画经济现实。

4.1.1指标设计

本文使用的变量包括房产税、城市建设维护税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、商品房价格、房屋建造成本、居民收入、通货膨胀率、地区生产总值和银行贷款利率。房地产流转税是由城市建设维护税、耕地占用税、土地增值税和契税四种税收之和，房地产保有税是由房产税和城镇土地使用税之和。商品房价格是由商品房销售额与商品房销售面积的比值，房屋建造成本是由房屋梭工价值除以房屋竣工面积得到的。居民收入由各省份的居民可支配收入代替，地区生产总值由所在省份内的生产总值代替，银行贷款利率是由三年期商业银行贷款利率的加权平均值衡量银行信贷对商品房价格供需的影响。我们用各城市的居民物价指数（以1998年为基期），对模型中所有价值型变量进行了消除通货膨胀处理，因此模型中不再考虑通货膨胀率。

5完善房地产税收制度的政策建议

前文的实证分析结果表明，目前我国的房地产保有税对房地产价格的影响很小，很难起到调控房地产市场作用。作为一种税收工具，房地产税收制度对房地产市场、地方财政收入以及居民收入分配有着重要的调节功能。我国现有房地产税收体制存在着立法层次低、行业总体税负重、税收结构不合理、计税依据不合理等问题，严重影响着房地产税收功能的发挥。因此，我国房地产税收制度应本着发挥房地产税收功能的出发点，进行完善和调整，条件成熟时推出统一的房地产税，建立一套完整、有效的税收体系。

5.1提高房地产税收立法层次

目前，我国房地产税法还没出台，现有的法律制度多为地方规章，房地产法律法规严重缺位，立法层次低。作为一种重要的地方主体税种，提高房地产税立法层次，从法律层面上对房地产市场行为进行规范，制定科学合理的税收制度应是政府工作的当务之急。房地产具有较强的区域性，各区域内的房地产市场存在较大差异。为此建议房地产税的基本法律由中央政府制定，并有省级人大根据所在区域房地产市场情况，自行制定具体细则和实施措施。这样既可以保证房地产税法的立法层次高，又能够充分放权给地方政府。这样地方政府根据本区域的实际情况，可以制定出合理科学的房地产法律制度。此外，地方政府还拥有对房地产税法的修改权利，可以根据自身房地产市场发展情况、地方财政收支情况自行调节房地产税率、减免和优惠措施等具体事务，增强税收调节房地产市场的灵活性和适用性，充分发挥房地产税的税收功能。
 

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