北京城市轨道交通商业物业资源和地下空间的价值评估
发布时间：2014-11-08 20:14
【摘要】 2015年北京城市轨道交通将形成“三环、四横、五纵、七放射”总长703公里的轨道交通网络,将承担25%的城市交通出行需求。北京市基础设施投资有限公司(下称“京投”)负责承担北京市轨道交通及基础设施项目的投融资和资本运营任务,“十二五”时期需要筹集超过1300亿的债务性资金,超过2200亿的内源性资金。为缓解融资压力,京投公司提出“一体两翼”的战略发展格局,大力开发非票务资源,增加经营性收入。本文对北京城市轨道交通的非票务资源进行界定和分类,并对非票务资源中的商业物业资源进一步定义和细分。通过对北京城市轨道交通现有的商业物业资源进行梳理和筛查发现轨道交通地下空间资源与站内零星商铺资源具有良好的开发前景,结合资源开发现状、未来规划及北京轨道交通实际情况,借鉴典型城市开发经营经验,提出适用于北京城市轨道交通的地下空间资源与站内零星商铺资源经营模式。由于轨道交通商业物业资源的稀缺性,缺乏市场可比案例,因此京投公司在开发经营过程中难以准确判断物业价值。在经过实地调研与走访,搜集大量相关资料数据,本文根据轨道交通地下空间与站内零星商铺的特点,采用置业投资法、利润法构建轨道交通地下空间资源价值评估模型；采用因素构成法、利润法构建轨道交通站内零星商铺资源价值评估模型。在模型构建的基础上,本文以北京城市轨道交通4号线动物园站地下空间为例对地下空间价值评估模型进行验证。估价结果显示地下空间具有较高的商业价值,对北京城市轨道交通地下空间存量进行合理开发和利用有助于拓宽京投公司融资渠道,增加经营性收入,减轻京投公司融资压力,有助于打造北京城市轨道交通规划、建设、运营良性资金循环运行机制。
1引言
1.1研究背景
随着北京城市轨道交通建设的迅速发展，北京城市轨道交通新建线路不断增加，截止2012年底，北京市轨道交通已开通运营线路16条，运营里程达442公里。根据《北京市城市轨道交通建设规划调整方案（2011-2015年）》，2015年规划增加海淀山后线、16号线、8号线三期、燕房线和新机场线等5条线119公里的建设任务，预计新增投资835亿。到2015年，北京将建成“三环、四横、五纵、七放射”，总长703公里的轨道交通网络，“十三五”期间，北京地铁运营里程将达到1000公里。轨道交通项目具有建设规模大、高投资、建设周期长的特点，北京市基础设施投资有限公司（以下简称“京投”）负责承担北京市轨道交通及基础设施项目的投融资和资本运营任务，“十二五”时期需要筹集超过1300亿的债务性资金，超过2200亿的内源性资金。
目前北京市城市轨道交通的建设和资金需求具有如下特点：
(1)建设规模、标准提高，资金需求激增
《北京市城市轨道交通建设规划调整（2011-2015)》要求在原规划基础上，将重点加密中心城线网、改善遗留问题、强化外围重点区域覆盖，同时新线建设标准提高、拆迁投入增加、国铁项目和更新改造增加、新线建设时序提前等因素，直接导致轨道交通建设资金需求大幅增加。
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1.2研究问题
都会轨道交通资源是在都会地铁设置装备部署历程中渐渐形成，与都会轨道交通精密相连且由于轨道交通的设置装备部署和运营而孕育发生代价增值的资源的总称。北都都会轨道交通贸易资源重要有贸易物业、毗邻穿越工程、民用通讯、告白资源和其他贸易资源。此中贸易物业资源又可细分为自持物业、上盖物业、地下空间、站内零散商店和织补项目。由于自持物业、上盖物业的开辟远景较为明白，而地下空间及站内零散商店将来开辟潜力巨大，因此重点研究都会轨道交通贸易物业中的地下空间和站内零散商店两类资源。
本文希望通过实地调研、资料搜集等工作，对北京城市轨道交通商业物业资源进行全面细致的蹄查，借鉴典型城市轨道交通商业物业开发经验，结合北京轨道交通实际情况，探寻适用于北京城市轨道交通的商业物业开发运营模式，充分利用北京轨道交通商业物业资源。
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2理论基础与文献综述
2.1理论基础
2.1.1公共品理论
(1)理论概述
经济学将全部的社会产物分别为大众产物和私产业品。大众产物是指那些不具有消耗排他性的产物和办事，是当局向全体社会成员提供的种种产物和办事的总称，包罗国防、警员、法律、教诲等。非竞争性和非排他性是大众产物的两个重要的根本特性。非竞争性，是指当一部门人消耗某些产物、办事时，并不会对其他人同等地消耗这种产物和办事造成影响，即受益工具之间不存在长处辩论；非排他性，是指某小我私家或某些人不克不及专有在产物消耗历程中孕育发生的长处，即不克不及排挤一些人对某产物、办事的消耗，大概说要从技能加以清除险些是不行行的或清除本钱很高。要是某类产物或办事在消耗历程中兼具非竞争性和非排他性，则该类产物和办事被称为纯大众产物。由于大众产物具有非排他性，无论付费与否人们都能享受到大众产物带来的的利益，这导致消耗者缺乏对资源付费的动机，而更乐于成为"免费搭车者”。与此同时，大众产物还具有非竞争性，即增长一个大众产物利用者的边际本钱为零，依据帕累托最优边际本钱订价原则，该类产物只能免费提供，而这是私家企业无法担当的。因此，大众产物的非排他性、非竞争性这两个根本特性决定了当局向社会成员逼迫征收的税金或用度是提供大众产物的重要资金泉源，是当局对社会成员收入的二次分派。
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2.2轨道交通商业资源与类型
2.2.1城市轨道交通商业资源含义
(1)轨道交通商业资源
资源是指任何一种有形或者无形、可利用性有限的物体，或者是任何有助于维持生计的事物。资源主要具有三种特性：实用性、数量（常常依据的是其可利用性）以及在生产其他资源方面的用途。资源的价值取决于以下几个因素：①人们的需求；②人们所拥有的技术水平；③资源的价值随时间产生的变化。
轨道交通商业资源是指与城市轨道交通运营相关的可利用的，可以为轨道交通运营商以及其他投资者带来直接和间接经济利益的资源，其价值特性：①具有经济价值，有助于生产商品和提供服务；②具有审美价值，轨道交通体量巨大，与城市景观相互协调；③具有法律价值，轨道交通所属的土地资源，相关企业有权享用之；④具有伦理价值，为保障轨道交通资源的可持续发展，在道德上有责任对其进行保护。
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3 北京城市轨道交通商业资源及经营机制 .....................26-34
3.1 城市轨道交通商业物业资源界定 ............26-28
3.2 北京城市轨道交通商业资源运营机制..................... 28
3.3 北京城市轨道交通商业物业开发现状及未来规划 ................28-30
3.4 北京城市轨道交通商业物业资源经营模式分析.............. 30-34
3.4.1 轨道交通商业物业可选择资源经营模式 ..............30-31
3.4.2 典型城市轨道交通商业物业资源经营模式借鉴............. 31-34
4 北京轨道交通地下商业物业资源价值评估模型构建 ...................34-43
4.1 轨道交通地下空间价值评估 .......................34-39
4.1.1 基于租赁收入的测算模型 .................34-37
4.1.2 基于营业收入的测算模型 ........37-39
4.2 轨道交通站内零星商铺价值评估.......... 39-43
4.2.1 基于租赁收入的测算模型........... 39-41
4.2.2 基于营业收入的测算模型................... 41-43
5 北京动物园地铁站地下空间价值评估案例
北京城市轨道交通地下空间商业资源目前有14万平方米储备量，分布在25个站点，四号线动物园地铁站地下空间是北京城市轨道交通首个并且是目前唯一一个己经开发运营的地下空间。四号线动物园地下空间与2011年12月27日开始试营业，由北京德合信国际商城有限公司进行一系列的商业项目招商和运营管理工作，开发为“元沃天地”地铁商城连锁店，总建筑面积5037平方米，经营面积1900多平方米。本文选取四号线动物园地下空间作为评估案例，利用上文构建的评估模型对动物园地下空间的价值进行评估。
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结论
“十二五”是北京城市轨道交通快速发展期，需要京投公司筹集超过1300亿的债务性资金，超过2200亿的内源性资金。为确保“十二五”期间轨道交通政府项目的顺利完成，京投公司提出了全面构建“一体两翼”（以轨道交通为主的城市基础设施投融资业务为“一体”，以轨道沿线资源开发和轨道交通相关产业为重点的股权投资为“两翼”）的战略发展格局。
本文对北京城市轨道交通的非票务资源进行界定和分类，并进一步定义和细分非票务资源中的商业物业资源。在充分界定的基础上对北京城市轨道交通现有的商业物业资源进行梳理和筛查。结合轨道交通商业物业资源幵发现状及未来规划，借鉴香港、上海、广州等典型城市在商业物业开发经营中的成功经验，提出北京城市轨道交通商业物业资源的经营模式，对于站内零星商铺的经营上可采取分租经营，开发初期应结合站点周边商业物业租金价格与地铁站点客流情况进行定价，随着站内零星商铺开发的不断发展与成熟，可考虑招标、议标等方式进行定价；对于地下空间的经营，应采用委托专业经营者统一负责物业的布局规划、招商、经营和物业管理的经营方式。
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本文编号：10013
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