城市轨道交通对房地产价格的空间效应研究—以杭州市地铁1号线为例

【摘要】 随着我国城市化进程的不断加快,城市人口数量不断攀升,城市交通普遍面临着道路拥挤、交通秩序混乱的问题。城市轨道交通因其快速、准时、运输量大、事故率低、相对环保等特性,成为了缓解城市交通压力的主要手段。国内外很多学者都已经注意到城市轨道交通给沿线居民带来交通便利的同时,也带动了沿线经济的发展,尤其突出的是对沿线房地产价格的增值效应。定量分析城市轨道交通对沿线房地产价格的影响对促进城市轨道交通和房地产开发商的双赢合作,开辟城市轨道交通的盈利运营模式,具有非常重要的意义,同时也能为政府部门、购房者或投资者提供决策的参考依据。由于每个城市的经济发展状况、城市规划和布局、交通等基础完备程度不同,因此不同的城市轨道交通对沿线房地产的价格影响应该也是不同的。本文以杭州市的轨道交通为背景,以地铁1号线为例,研究杭州地铁1号线对沿线房地产价格的影响。本文第一章介绍了研究的背景及意义。第二章阐述了国内外在相关领域的研究成果,并总结现有研究的不足之处。第三章在上一章的基础上定性的分析了城市轨道交通对沿线房地产价格的作用机理,并引入了四种空间价格模型,包括一般的线性模型(OLS)、空间滞后价格模型(SLM)、空间误差价格模型(SEM)和空间杜宾模型(SDM)。第四章则以杭州地铁1号线沿线部分住宅楼盘的样本数据为例,构建了空间价格模型,从定量角度研究了城市轨道交通对周边房地产价格的空间效应,最后提出了城市轨道交通对周边房地产价格影响的定量结论。第五章是在实证研究的基础上,对本文的研究结论进行总结分析,并提出相关政策性建议与本文的不足。 

1绪论

1.1研究背景

1.1.1轨道交通概况

轨道交通全称为城市快速轨道交通是城市公共交通系统的一个不可或缺的组成部分。根据国家标准《城市公共交通常用名词术语》的解释，快速轨道交通的指的是以电能为动力，采取轮轨运转方式的快速大运量的公共交通的总称。城市轨道交通在全世界范围内种类繁多，一般认为分为地下铁路（通常筒称地铁，台湾地区称为捷运）、单轨交通、轻轨交通、城市市郊快捷通道（又称通勤铁路）、有轨电车、现行电机车系统、磁悬系统和新交通等8类。1868年伦敦建成第一条地铁以来，由于其安全、准时、舒适度高、运输量大、运行速度快、能耗少、污染小、占地面积小等许多优良特质，在全世界范围内得到推广。目前，世界上的很多大城市都有着非常完备成熟的轨道交通运营系统，轨道交通承担了大部分的公共交通运载量，城市轨道交通逐渐成为众多大中型城市的“公共交通运输骨干”。

在我国，虽然城市轨道交通的起步比较晚，但自从1969年北京建成第一条地铁以来，至今已经取得了飞速的发展。特别是改革开放以来，我国城市化速度的加快，城市规模不断扩大，大中型城市的交通问题日益突出，为了提高居民生活质量、缓解交通拥挤状况，发展城市交通先后成为各大中城市解决交通问题的最佳选择。据资料统计，在亚运免费期，广州地铁总客运量就达到了784.4万人次，打破全国记录如今我国的城市轨道交通覆盖率已非常高，设备和线路也巳比较完备成熟。如表1.1所示，截止到2013年5月，我国建成有地铁的城市有北京、上海、广州、长春、成都、重庆、大连、杭州、昆明、南京、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安座城市，另外正在建设地铁的城市有：长春、大连、哈尔滨、青岛、长沙、无锡、福州、东竟、宁波、济南、厦门、常州、郑州、南昌、南宁等。

1.2问题提出与研究意义

随着城市化进程不断推进，城市人口数量不断增加，城市边界不断向外扩张，城市交通问题日益突出。城市轨道交通是一种新型的公共交通设施，相比私人交通和传统公共交通，城市轨道交通的运量更大，速度更快，对环境的污染更小，事故发生率也更低。截止到2014年1月1日，我国巳有北京、上诲、天津、深圳、广州、南京十多个城市的轨道交通处于运营或试运营状态。2012年9月5日，国家发改委网站的公告信息显示，石家庄、太原、兰州、广州、沈阳、厦门、常州等个城市的轨道交通近期建设规划获批。2012年11月24日，杭州地铁号线正式开通运营。由此可见，我国的轨道交通建设正步入一个高峰期。城市轨道交通的建设和使用都将改变城市以往的结构布局，从此影响房地产的区位条件，带动房地产价格的变动。因此定量研究轨道交通对房地产价格的影响是非常重要的。

（1）理论意义

第一，完善城市轨道交通系统评价体系。随着我国经济的蓬勃发展，为了加快城乡一体化建设，缩短城市与农村的时间距离，轨道交通也随之大规模兴建，因此城市化轨道交通的建设会带来城市形态、空间布局及经济格局的变化，产生巨大的经济与社会效应。将城市轨道交通对沿线房地产价格的影响纳入其系统性的评价分析中，可以提高轨道交通项目的决策和管理效率。

第二，完善国内房地产价格定价理论及方法。许多国外学者从上世纪70年代就开始注意到城市轨道交通对房地产价格的影响。不过由于我国市场经济发展比较缓慢，房地产市场的开放时间比较晚，城市轨道交通建设落后，国内的学者对这方面的研究涉足都比较晚。进入21世纪以来，许多国内学者也开始研究城市轨道交通对房地产价格的影响，但是目前主要的研究基本都是定性估计。这些定性方法通常只是笼统的考虑区位因素对房地产价格的影响，做不到将区位因素的变化对周边房地产价格的增值效应或值效应量化，存在一定的缺点和局限性。本文的研究是在已有的理论基础上，借鉴国外成熟的空间计量经济学和空间统计学的价格研究方法，定量分析城市轨道交通对我国房地产价格的影响，有利于丰富这一领域的研究成果。

2相关理论与文献综述

2.1空间经济学概述

2.1.1空间经济学的起源与发展

空间经济学是关于资源在空间的配置以及经济活动的区位问题的学科。所谓区位，通俗来讲就是人类经济活动所选择的的地区或场所，即空间上的位置。经济活动的区位，涉及企业或家庭在哪里进行生产和消费的决策，以及这些决策之间的相互影响。一般来说，空间经济学泛指利用三维空间的向度研究经济，或者说将空间因素纳入到一般均衡理论的分析框架中，从而研究经济活动的规律。

空间经济学起源于180多年前的区位理论。一般认为，空间经济学的发展经历了区位论、空间结构演化理论和新经济地理学三个历史发展阶段。

（1）区位论

按照历史发展顺序，区位论可以分为农业区位论、工业区位论、中心地理论和市场区位论四大体系。从研究对象上来看，区位论属于微观研究，是空间经济学的起步阶段。

1826年德国经济学家杜能的著作《孤立国》的出版标志着农业区位论的诞生。杜能从区位地租出发，探索因地价不同而引起的农业分带现象，得出了农产品种类围绕市场成环带装分布的理论化模式，从而为后来的区位论中的距离衰减法则和空间相互作用原理奠定了基础。由于杜能的理论大部分都是基于农业的，因此这一理论被称为“农业区位学”。而在实际应用中，其理论不仅适用于农业，还适用于任何自愿连续分布且市场呈点状分布的情况。

20世纪初，资本主义进入垄断阶段，社会分工不断加深和炉大，企业间的竞争空前激烈，迫使生产商家选择最有利的生产地点以降低成本，而杜能的理论模型与现实存在的区位之间发生了差异，1909年德国经济学家韦伯发表了《论工业区论》，第一次对“工业区位”做了比较系统和完整的论述。韦伯理论的核心思想就是根据区位因子决定生产场所，其中区位因子就是指生产在某场合进行所能获得生产费用的节约额。韦伯所提出的理论的特点是将生产成本最小、节约费用最大作为区位选择的原则，因而又被称为区位论中的“最小成本学派”。虽然该原则在问世后受到一些批评，但它解释了工业经济布局的一般规律，对经济地理学中的至今仍有着很大的影响。

2.2空间统计学概述

2.2.1空间统计学起源与发展

空间统计学，是近几十年发展起来的一种新的学科及分析方法。它是在经典统计学基础上发展而来的，统计学是一个非常宽泛的概念，它是收集、分析、解释、陈述数据的科学，被广泛的应用到各类学科上，不管是自然科学，还是社会人文科学，甚至是工商业及政府的情报决策中，我们都能看到统计学的身影。

经典统计学主要的工作是探索随机现象的科学，通过收集到的数据或信息进行推断，从而使人们对整个复杂的过程有一个更加清晰的认识。众所周知，所有的自然现象都呈现着随机性，例如抛硬币的的结果、考试成绩、选举结果等。基于此，统计学考虑的就是如何量化这种随机性，从而并进而进行推断和预测，为相关决策提供依据和参考。然而，当我们要探索的对象的随机性并不是一致的，而是随着其空间所在位置的不同而变化，这时经典统计学就无法准确的刻画这种随机性，例如，经典统计中的线性回归模型。与此同时，将地理空间信息特性考虑在内的空间统计学应运而生。

空间统计学研究的是带有地理空间信息特性的随机性的规律，并量化这种随机性。通俗的讲，空间经济学的研究对象常常是空间抽样出来的具有地理空间信息特性的“点”，空间统计学的任务往往是探索这些“点”的分布规律和发展规律。早在1992年古德柴尔德（就曾断言：几乎所有的空间数据都具有空间依赖性或空间自相关性质。也就是说这也是非常直观的，一个区域单元上的某种地理现象或某一属性值是与邻近区域单元上同一现象或属性值相关的。Tobler也提出了所谓的地理学第一定律：任何事物都是相关的，但近的事物比远的事物相关性更强，说明了空间相关性的普遍性。这与实际应用也是相吻合的，例如广州市的GDP总值明显会与与其地理距离较近的佛山市的GDP总值相关性较大，而与与其距离较远的乌鲁木齐市的GDP总值相关性较小。这是一个很自然的观念，空间中的“点”距离越近，这些“点”上的现象或其属性就更有可能相近些。

3基于轨道交通影响的房地产价格模型.........33

3.1城市轨道交通对房地产价格的影响空间效应定性分析..........33

3.2基础模型引入........33

4城市轨道交通对房地产价格的空间效应：以杭州市地铁1号线为例..........51

4.1杭州房地产发展概况和地铁1号线建设规划概况.........51

4.1.1杭州房地产发展历史和现状.........51

4.1.2杭州地铁1号线建设规划概况.........52

5研究结论与启示.........77

5.1主要研究结论........77

5.2主要研究启示......79

4城市轨道交通对房地产价格的空间效应：以杭州市地铁1号线为例

4.1杭州房地产发展概况和地铁1号线建设规划概况

4.1.1杭州房地产发展历史和现状

杭州市是中国最大的经济圈一一长江三角洲的副中心城市，地处浙江省北部，东南沿诲和长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游北岸，京杭大运河南段，是整个长江三角洲重要的中心城市和东南重要交通枢纽。近几年来，杭州进入城市飞速发展时期，根据2012年7月上海交通大学发布的“2012年中国都市圈评价指数”，杭州圈在中国大陆是仅次于上海圈、广州圈、首都圈（北京）的第四大都市圈。杭州正在以“城市东扩、旅游西进，沿江开发、跨江发展”为总体发展目标，由“西湖时代”向“钱塘江时代”前进。

杭州市的行政区域包括8个市辖区、3个县级市和2个县。拱墅区、上城区、下城区、江干区、西湖区、滨江区、萧山区、余杭区为市辖区；3个县级市有富阳市、临安市、建德市；2个县分别为桐庐县、淳安县。本文选择杭州市拱墅区、上城区、下城区、江干区、西湖区、滨江区6个主城区为研究区域，由于萧山区和余杭区近几年才纳入杭州市行政范围，房地产市场相对比较独立，本文不予以考虑。

1993年以前，房地产属于计划经济下的政府行为，实行“福利分房”政策，即土地由政府统一划拨，建成后由政府和企业购买分配给职工，居民在市场上无法通过货币购买房产。1998年，杭州市取消企事业单位“福利分房”政策，实行住房分配货币化，允许公司或企业对房产进行开发和销售，居民可以用货币在市场上购买住房，这就是现在我们普遍意义下的具有商品属性的“商品房”，这标志着住房作为商品进入市场供应，自此杭州市房地产其蓬勃发展的阶段，房地产开发公司如雨后春务般涌现出来。

5研究结论与启示

5.1主要研究结论

本文基于空间计量经济学和空间统计学理论，以杭州市地铁1号线为例，选择950个杭州地铁1号线周边住宅样本实证分析，分别采用OLS价格模型、空间滞后价格模型、空间误差价格模型、空间杜宾误差价格模型，来研究轨道交通对沿线住宅价格的空间效应，主要得出以下几点结论：

(1)房地产的价格受多个因素共同影响

根据OLS价格模型的参数估计结果，是否有大学、周边自然环境、教育配套设施、最近轨道点距离、户型结构、建筑面积、所在楼层、总楼层、朝向、建筑年龄、装修程度、周边公交、驾车与武林广场距离这13个变量对杭州地铁1号线沿线住宅单价产生了显著的影响。根据SLM价格模型和SEM价格模型等空间统计模型的参数估计结果，绿化率、是否有大学、周边自然环境、教育配套设施、户型结构、建筑面积、所在楼层、总楼层、朝向、建筑年龄、装修程度、周边公交这12个变量对杭州地铁1号线沿线住宅单价产生了显著的影响。

而空间杜宾误差模型(SDM)的参数估计结果说明绿化率、是否有大学、周边自然环境、教育配套设施、户型结构、所在楼层、总楼层、朝向、建筑年龄、装修程度、周边公交、最近轨道距离、驾车与武林广场距离这13个变量对杭州地铁1号线沿线住宅单价有显著的影响。最具有空间效应的是最近轨道距离和驾车至武林广场距离这两个变量：最近轨道距离指的是住宅小区至最近站点的直线距离，这一交通变量衡量的是住宅小区的便利程度，距离轨道的距离越近，说明轨道交通对其影响越显著，房地产价格也就越高，具体来说，住宅小区距离轨道的最短距离的对数每缩小1米，住宅单价平均上涨1.69%;驾车至武林广场距离指的是住宅小区驾车至武林广场的最短距离，这一区位变量描述的是房地产到市中心的距离，该距离越近，说明业主就更容易享受各种商业、金融、服务等城市资源，因而房地产价格也就越高，具体来说，住宅小区驾车至武林广场的最短距离的对数每缩短10米，住宅单价上涨8.98%。其次，周边公交这三个变量对房地产价格影响最大的因素：周边公交是指住宅小区1000米内公共汽车交通线路数目，这一交通便利主要描述的是房地产的交通便利程度，房地产周边公交数目越多，意味着出行的成本越低，因此房地产价格越高。
 

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