基于各省份面板数据的中国房地产投资与经济增长关系的区域比较研究

【摘要】 本文研究的主要内容是我国房地产投资与区域经济增长之间的关系。首先，文章利用了聚类分析的计量方法，按照影响房地产投资环境的城镇化率、居民可支配收入等几个主要指标对我国31个省份进行了分类，得到了房地产投资环境不同的四类区域，并对四类区域的经济发展现状和房地产投资现状进行了分析，然后对房地产投资与区域经济增长之间的关系进行了实证研究。在研究房地产投资与区域经济增长之间的关系时，本文采用了面板数据的分析方法，选取了2003年到2012年，我国31个省份的GDP、房地产投资、非房地产投资和劳动力四个指标的年度数据，分别建立了全国面板和四个区域的子面板。通过对全国面板和四个区域子面板进行协整检验，证实了房地产投资、非房地产投资、劳动力与经济增长之间存在着长期均衡的关系，然后分别对全国面板和四个区域子面板进行面板模型的选择和回归估计，通过对面板模型方程进行回归得到了在全国范围和四个区域范围内的经济增长的房地产投资系数。通过比较，得出四类区域在房地产投资和经济增长关系上存在差异的结论：房地产投资环境最优区域出现了投资过热的现象，房地产投资对经济增长的作用与其最优的投资环境不相符合；房地产投资环境次优区域和一般区域的房地产投资处于良性发展的状态，对经济增长的正向作用比较显著，房地产投资环境劣势区域的房地产投资处于待开发状态，对经济的增长的激励作用与其他三个区域的差距较大，房地产投资环境有待改善。 

第1 章  绪  论

1.1 研究背景

长期以来，投资、消费和出口这三个因素对我国的经济增长起到了非常重要的作用，因此，被称为拉动我国经济增长的“三驾马车”。通过综合考察各国的发展历史，我国逐渐倾向于主要依靠引导国内消费、拉动内需来促进经济增长，但是从现阶段我国的实际情况来看，投资依旧是驱动经济增长的最主要力量。2014 年 1 月 20 日，国家统计局公布了 2013 年的国民经济汇总数据，数据显示：2013 年我国经济总体上实现了快速稳定的发展，全年累计完成国内生产总值为 56.88 万亿元，按照可比价格计算，比 2012年增长了 7.7%。如果从拉动我国经济增长的三个主要因素来看：2013 年我国全社会固定资产投资完成额为43.65万亿元，比2012年名义增长了19.6%；我国社会消费品零售总额为23.43万亿元，比2012年名义增长了13.1%；我国的全年出口总额为13.71万亿元人民币，较去年增长了 7.9%，进口总额 12.11 万亿元人民币，较去年增长了 7.3%，净出口总额为1.61万亿元人民币，比上年增加0.15万亿元人民币。从“三驾马车”对中国经济增长的贡献率来看，全社会固定资本形成对 GDP 的贡献率是 54.4%，依旧是拉动我国经济增长的中坚力量，最终消费对 GDP 的贡献率是 50%，对经济增长的贡献在近些年来不断地得到提升，而净出口由于受到全球经济不景气的影响，对GDP的贡献率转变成负值,仅为-4.4%。在 2013 年全社会的固定资产投资中，房地产开发投资总额达到了8.6万亿元，比2012年名义增长了 19.8%，占全年固定资产投资总额的比例已经达到20%，是全社会固定资产投资项目中比重最大的一个行业。这些国民经济的汇总数据，从一定的侧面说明了房地产投资对我国国民经济的增长起到了至关重要的作用，到底房地产投资对于经济增长的贡献如何，需要我们做出进一步的研究。

我国的房地产综合开发起源于 20 世纪的 80 年代，到目前为止仅仅经历了 30 多年的发展。我国的房地产业与欧美等发达国家几百年的房地产开发历史相比,虽然起步比较晚，但是发展速度却非常地迅猛，尤其是在 1998 年我国住房货币化改革的实施以及2003 年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的“18 号文件”的发布，使得我国的房地产业稳步前进并逐渐地进入了高速发展的阶段，房地产投资增长迅猛，房地产行业开始成为影响国民经济发展的支柱产业之一。从目前来看，我国经济发展的态势总体良好，房地产投资的规模也在不断地增加，但是，借鉴于日本在 20 世纪 80 年代末到 90年代初的泡沫经济以及美国在 2008 年爆发的次贷危机，都在一定程度上是由房地产市场投资过热引起的，这两场危机使得日本和美国的经济出现了持续的不景气现象，许多人担心我国房地产投资的过快增长也会重蹈覆辙，最终陷入像美国和日本一样经济发展的困境，并且连带迸发出一系列的社会矛盾。

1.2 研究意义

首先，关于房地产投资与经济增长关系的讨论，长久以来，我国的学者并没有达成统一的结论。目前，我国正处于经济发展的关键时期，是继续高歌猛进、持续稳定增长，还是会重蹈日本的房地产泡沫，引发经济萧条，对此国内的专家学者并没有形成统一的结论。房地产投资作为影响国民经济发展的关键环节，我们有必要弄清房地产投资与经济发展尤其是与区域经济发展之间存在的关系，对这一课题进行研究具有一定的现实意义。

其次，探究房地产投资与国民经济增长的关系，通过经济学理论分析得出房地产投资与国民经济增长之间的辩证发展的关系，为实证研究房地产投资与区域经济账增长之间的关系奠定理论基础，通过采用理论分析和实证分析相结合的方法得出了房地产投资与经济增长之间的关系，不仅对我国房地产相关的政策法规的制定以及区域经济的发展策略的实施有一定的现实意义，还能够对世界上其他发展中国家在研究房地产投资与经济增长的关系上提供一定的借鉴意义。

再次，通过探讨在房地产投资环境优劣程度不同的区域，房地产投资与经济增长之间的关系，从而验证房地产投资带动经济增长的能力是否与投资环境的好坏有联系。同时，探讨不同投资区域存在的问题，探寻区域经济以及国民经济转型的方向，为如何促进房地产投资与区域经济协调发展提供一定的借鉴意义，为房地产投资与区域经济的协调发展指明未来的发展方向。

第2 章  房地产投资与经济增长的理论分析

2.1 房地产投资对经济增长的作用

2.1.1 房地产投资对地方经济的拉动作用

在我国的大部分地区，房地产投资额在固定资产投资额中已经占到了相当大的比重，对于各地区经济的发展也起到了很大的作用，许多地区已经将房地产行业作为区域经济发展的支柱产业来对待。房地产在地区经济发展中的支柱作用主要表现为以下几点：第一、房地产投资可改善城市的基本面貌，从而利于城市吸引外来资本，促进地区的城市化和现代化进程；第二、房地产行业的发展能够给当地政府带来更多的财政收入，在一定程度上缓解了地方政府面临的财政资金短缺问题；第三、房地产对其他行业的发展和地方经济的增长都能够起到很好的刺激作用，使得地方政府对房地产行业的发展尤为重视。

2.1.2 房地产投资对相关产业的促进作用

所有的行业并不是孤立存在的，房地产行业的发展同样不能脱离与之相关的钢铁、水泥等建材生产行业，建筑行业、装饰行业以及与之相关的第三产业。以上这些行业与房地产行业的关联度一般都很大，房地产行业的兴衰都能够直接主导或者间接影响这些行业的发展前景，因此，房地产行业投资发展战略的调整，会深刻的影响到其他行业的发展，并且能够带动整个社会的生产和消费结构的变动，进而影响整个社会的经济的发展。

2.1.3 房地产投资对促进就业的影响

众所周知，我国是一个人口大国，解决就业是政府亟待解决的社会性问题之一。房地产投资对社会发展的一个重要贡献就体现在它本身就具有很强的吸纳就业的能力。同时，由于房地产投资能够促进相关产业的发展，使得以房地产行业为中心所形成的社会产业链条能够更加广泛的吸收社会劳动力，缓解就业压力，这对于促进我国社会的稳定具有突出的贡献。

2.2 经济增长对房地产投资的反作用

2.2.1 经济发展带动房地产投资

房地产行业是一个对资本极度需求的行业，一个国家的经济如果正好处于平稳发展或者快速发展的时期，银行的存贷款利率也比较低，人们的消费欲望一般都会比较强烈。在这个时候投资房地产行业通常是有利可图的，因此会有大量的社会投资资金流入到房地产行业，给房地产行业的投资行为提供了资金保障，这个时候房地产行业也会在一国经济发展的带动下步入投资的繁荣发展阶段。

2.2.2 经济衰退制约房地产投资

相反，如果一个国家的经济发展处于停滞或者衰退阶段，银行的存贷款利率将会上升，人们的消费欲望会减弱。在这个时候各种社会投资活动都会受到限制，房地产行业的投资价值就会被削弱，甚至会无利可图，社会资本便会逃离房地产行业，作为一个对资本需求度极大的行业，房地产投资行为会迅速的缩减，房地产行业的发展也会受到经济不景气的制约，甚至最终走向衰败。

第3章  房地产投资环境的区域划分·············11

3.1   指标构建及数据来源 ········ 11

3.1.1   影响房地产投资指标的构建··········· 11

第4章  中国房地产投资与区域经济发展现状分析······19

4.1   区域经济发展现状分析 ··········· 19

4.1.1   区域经济发展规模差异 ············ 19

4.1.2   区域经济发展速度差异 ·········· 20

4.1.3   区域经济产业结构差异 ················ 20

第5章  房地产投资与区域经济增长的实证分析··········26

5.1   方法选取········· 26

5.1.1   面板数据介绍········· 26

5.1.2   面板单位根检验················· 26

5.1.3   面板协整检验··················· 27

5.1.4   面板模型的选择和回归······· 27

第5 章  房地产投资与区域经济增长的实证分析

5.1 方法选取

运用计量模型对经济问题进行研究，有很大一部分样本数据仅仅利用了时间序列的数据或者截面数据。但是，时间序列数据和截面数据都是一维数据，本文研究的主要内容为2003年到2012年，在我国房地产投资环境优劣程度不同的四类区域，房地产投资与经济增长之间的关系。以上研究内容既包括了时间序列数据又包括了截面数据，同时还包括衡量房地产投资和经济增长的变量数据。为了方便研究，我们需要借助于Eviews 8.0来构建面板数据模型来分析上述所要研究的经济问题。

5.1.1 面板数据介绍

面板数据（Panel Data）主要是指在一个时间段内跟踪同一组个体的数据，它拥有时间序列和截面两个维度，即有N个个体和T个时期，可以用如下数学公式表示

利用面板数据模型来进行实证研究，不仅能够很好的解决遗漏变量的弊端，而且能够解决许多不能单独利用时间序列和横截面数据单独解决的经济问题。同时，由于面板数据的样本数量较大，利用它进行研究能够提高估计结果的准确性，使得实证结果更具说服力。

5.1.2 面板单位根检验

数据变量的平稳性是进行计量分析的一个重要前提，而单位根检验是验证非平稳时间序列模型的正式检验方法，否则利用变量进行计量分析可能会产生“伪回归”问题。

面板数据的单位根检验方法，一般可以粗略地分为共同单位根检验（common root）和个体单位根检验（individual root）这两种主要方法。共同单位根检验主要是利用LLC 检验方法，它假设面板数据每个个体的自回归系数都相等并且检验数据是同质的，因此存在一定的局限性；个体单位根检验一般采用IPS检验和Fisher检验，IPS检验假设面板数据有N个互相独立的个体，每个个体都有T时期的观测值，通过构造统计量来检验面板数据是否存在单位根，一般用于检验平衡面板数据，如果面板数据是非平衡的，它的检验结果就会存在一定的缺陷。 Fisher 检验包括 Fisher-ADF 检验和 Fisher-PP检验，这两种方法都设定面板纵剖面的时间序列可以有不同长度的观测期和滞后期，改进了IPS检验方法的不足，即可以对非平衡的面板数据进行平稳性检验，检验的准确度较高。

第6 章  结论与建议

6.1 结论

本文根据对全国面板数据和四个区域面板数据进行实证分析的结果，并且结合四个区域的房地产投资与经济发展现状，得出了几点结论。

6.1.1 房地产投资与经济增长存在长期均衡关系

房地产投资与经济增长存在长期均衡的关系，现阶段进行房地产投资对个国家经济和区域经济的增长，总体上来说依旧具有促进作用。通过全国面板和四个区域面板的协整检验，本文证实了无论在全国范围还是区域范围，房地产投资与经济增长之间具有长期稳定的均衡关系，并且在对面板数据模型进行回归估计后，得到的经济增长的房地产投资系数在全国和四个区域都为正数。

6.1.2 房地产投资环境影响房地产投资对经济增长的贡献率

区域的房地产投资环境，能够影响到房地产投资对经济增长的贡献程度，而房地产的投资环境主要是由城镇化水平以及居民收入水平等因素决定。通过观察回归估计的结果，并且结合四个区域的经济现状，总体来说房地产投资的劣势区域的经济增长的房地产投资系数相比较其他三个区域来说差距比较大，并且在城镇化和居民可支配收入等影响房地产投资环境的因素上存在着很大的差距。

6.1.3 房地产投资环境最优区域出现投资过热现象

房地产投资环境最优区域的北京和上海两地，已经出现了房地产投资过热的现象。结合本文第四章的对四个区域房地产投资现状分析以及第五章的实证分析结果：虽然房地产投资对区域经济增长总体上还存在正向的促进作用，但是北京和上海两地的房地产投资占固定资产投资和GDP的比例已经过大，从而导致了经济增长的房地产投资系数与其最优的房地产投资环境不匹配，房地产投资在北京和上海两地对经济增长的作用甚至低于全国平均水平，已经显现出了拖累经济发展的趋势。

6.1.4 房地产投资环境次优和一般区域的房地产投资发展良好

房地产投资环境次优区域和一般区域的房地产投资，目前正处于良性发展的阶段。通过分析回归估计的结果，在房地产投资环境的次优区域和一般区域，经济增长的房地产投资系数高于全国的平均水平，并且房地产投资占固定资产投资和GDP的比例虽然稍高，但是还处于可以加以控制的范围，房地产投资在这两个区域对经济增长的拉动作用比较突出。
 

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