山东省日照港住宅物业管理问题与对策研究

发布时间：2014-12-29 10:20

 

【摘要】 上世纪70年代中国的改革开放政策,极大地解放了生产力,房地产业异军突起,由此在中国大陆催生了物业管理行业。随着国家住房制度改革和居民住宅的逐步社会化、市场化,在全国物业管理发展较快的大形势下,日照港集团公司于2009年1月1日正式实施由福利化管理模式向市场化管理模式转变的生活区住宅物业管理改革。随着改革的不断深入,日照港住宅物业管理存在的各类问题与矛盾也越来越多地暴露出来,本论文就阻碍日照港住宅物业管理良性发展的主要矛盾与问题进行较深入地探讨分析,在此基础上采用文献索引法、问卷调查法、SWOT分析等方法,运用管理学、社会学相关原理,提出可供相关管理者、从业者参考的解决日照港住宅物业管理矛盾与问题的具体对策。论文首先阐述了日照港生活区住宅物业管理实施改革的必然性与必要性,说明了日照港住宅管理发展情况及实施物业管理后取得的成绩;其次笔者以一个物业从业者的角度分析查摆日照港住宅物业管理存在的问题；最后笔者在大量阅读相关文献的基础上,通过自身实践探索及借鉴国内外好的做法,提出了解决日照港住宅物业管理问题的具体对策。文章认为在具体的解决对策中,政府、业主、物业公司都要有所作为,合力形成一个良性互动、多方发展、互利共赢的良好的物业管理内、外部环境,共同促进日照港阳光、和谐生活区的建设,实现日照港物业管理工作又快又好地发展。 

第1章导论

1.1选题背景与意义
1.1.1选题背景
上世纪70年月，随着中国的革新开放，生产力迅猛生长，房地产异军突起，作为房地产的连续和美满，物业办理在上世纪八十年月作为新兴行业被引入中国大陆。颠末30多年的生长，专业化、市场化、社会化的物业办理体制与生长模式已成为我国都会衡宇办理的根本体制和主流模式，我国的物业办理取得了很大的迸步，新建住宅小区基木实验物业办理新体制，旧住宅小区物业办理也取得了肯定的突破。然而我国当代物业办理的生长尚处在实践与探索的不可熟阶段，由于受人们的头脑看法、经济体制、经济生长程度等多因素的制约，在物业办理走向遍及的历程中，相干长处各方的抵牾辩论曰益突出，物业行业生长困难重重，办理好这些题目，包管物业行业康健良性生长，成为稳固社区、设置装备部署清洁、调和社会的一个紧张办法。
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1.1选题背景与意义
1.1.1选题背景
住宅物业管理是适应社会经济的发展，满足人们对生活、居住环境不断提高的要求而产生的。随着国度住房制度革新的不停深化，住民住宅的渐渐商品化、社会化，日照港生存区住宅物业办理实验社会化、市场化、专业化革新，岂论从日照港团体公司、日照港物业公司生长角度照旧从国度法例层面出发，都己势在必行。日照港现有6个生存区，分别由日照港物业有限公司辖管第一至第四生存区，日照金港物业办事有限公司辖管第五、第六生存区。2009年，日照港团体公司本着“理顺办理干系、明白办理责任”的原则，下发《日照港生存区物业办理革新宣传提要》。提要划定：以原团体公司拨发的物业补贴额度作参考，将住宅的暗补改为明补，公司员工凭据级别享受物业费补贴，同时物业公司按住房修建面积对用户举行物业费收费，由此，日照港住宅办理史上具有里程碑意义的物业革新正式拉开讳幕。
a.日照港物业改革的必然性
(1)中国市场经济的确立，使得国有公司以追求效益、利益最大化为主要目标，这促使国有企业有必要将原先实行的福利性、行政性住宅管理制度进行改革，以减轻企业负担，在此基础上深化现代企业制度建设进程。
(2)法规制度使然。1994年建设部颁发的《城市新建住宅小区管理办法》及2007年颁布的《物业管理条例》明确规定，新建住宅小区要推行社会化、专业化的物业管理模式，旧住宅小区要适时推行物业管理新模式。
(3)房屋产权的私有化，使得居民对于房屋的关心程度大大提高。人们更乐意对明确属于自己产权的房屋进行更好的修绪与维护，以提高房屋的使用寿命、安全指数与舒适美观程度。
(4)人民生活水平的提高，使得住户对居住环境与居住条件、房屋设施、维修护理提出了更高的要求，而这些都是福利性、行政性住宅管理体制下做不到或是做也不能做到位的。这就需要更高层次的住宅管理模式。
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第2章相关理论基础

木章阐述了物业与物业管理的概念，及建筑物区分所有权、公共产品与公共选择等论文相关理论，并对过往的物业管理有关文献进行了整理与归纳介绍。
2.1物业与物业管理概念界定
“物业”一词译自英语property，自20世纪80年代由香港引入大陆，是房产和地产的统一。现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成完工并投入使用的房屋、与之相配套的设备、设施和相关场地[2]。物业按其业态分为住宅物业、商业物业、工业物业等，住宅物业是指供人们生活居住的具有居住功能的建筑，包含单体住宅楼、住宅小区及与之相配套的共用设施、设备和公共场地[2]。住宅物业是物业的最初业态[2]。
物业管理（Property management)是指业主通过选聘物业企业，由业主和物业企业按照物业服务合同约定，对物业及配套设施设备进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动[3]。相对应物业的涵义，物业管理分为住宅物业管理、商业物业管理、工业物业管理等。从物业管理的发展历程看，不论是国内还是国外，物业管理都立足于住宅物业管理，在些基础上，向其他类型物业管理延伸[4]。
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2.2物业管理理论基础
2.2.1建筑物区分所有权理论
建筑物区分所有权是权利去即业主对于.一栋建筑物中己专有部分的单独所有权、对其有部分的权以及因其系而产生的管理权的结合。
生产力与交换的发展，使得人口大量汇集于一地，城市得以形成，科技的进步也让建筑物向高空发展，为解决日益复的相关管理，产生了建筑物区分所有权理论并在近现代得到不断的研究与完善。2007年出台的《中华人民共和国物权法》对“业主的建筑物区分所要权”的规定表明其制度在我国的确立。
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3 日照港住宅物业管理现状 .................25-29 
3.1 物业公司简介.................................. 25-26 
3.2 住宅物业管理的发展阶段 .......................26-27 
3.3 住宅物业管理取得的成绩 .................27-29 
4 日照港住宅物业管理问题 ....................29-45 
4.1 制度问题.......................... 29-34 
4.2 历史遗留问题................. 34 
4.3 其他问题.............................. 34-45 

5 解决日照港住宅物业管理问题的对策

5.1确立公司发展定位
公司有正确、明确的战略发展定位，有利于物业公司解决现存有矛盾与问题，所以笔者认为要解决矛盾与问题，首先要对两物业公司的发展进行定位。根据第一章战略定位理论我们知道，SWOT分析工具虽然存在不足，但仍可以从中得出_些公司战略定位方面的有益启示。从表3-1可以看出，两住宅物业管理行业存在的外部威胁在法规体系层面、业主消费意识层面将会随着社会及物业行业的发展而逐步得到化解，笔耕文化传播，机会将会更加明显。现阶段，日照港物业有限公司由于无开发商背景支持，业务范围拓展困难，但是组织结构和管理制度完善、管理服务经验丰富，可实施多种经营发展的战略定位。金港物业由于有房产商背景，业务拓展不成问题，受内部劣势限制，应加强内部管理，提髙服务质量，宜先采取稳定型战略，然后再向发展型战略转变。
5.2完善物业管理制度
一方面，从物业管理具有公共产品性质，其选择也具公共选择性质看，物业管理服务产品独特、相关法律关系复杂、相关矛盾尖锐，这都决定了用法规来调节物业管理法律关系的必要性。纵观国外发达国家的物业管理，其相关法规从不完善漆密，法治严格，我国立法部门应在深入研究物业相关理论的基础上，参考国外发达国家立法情况，完善我国物业管理法规条文，加大法治力度，以严格的法规为各物业公司良性发展保驾护航。从曰照港物业管理实践看，可从以下几方面开展制度的创新与完善：
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结论

本文以相关理论为依据，对日照港住宅物业发展现状、存在的问题运用多种研究方法进行了分析，并提出了相应的公司战略定位思路与问题解决对策。本论文得出的主要结论有：
(1)住宅物业管理是中国由计划经济向市场经济发展转变的产物，中国虽已走过三十多年的犮展历程，但是行业仍处于初级发展阶段，各项法规的制定与完善，应尽量还原物业管理本质，避免夸大物业企业社会管理服务职能倾向。
(2)物业管理涉及居民生活的很多方面，关系民生切身利益，当前不少居民的思想观念尚停留在福利分房时代，还未跟上现代物业发展时代的要求，根据互动整合战略定位原理，物业公司、政府、媒体、业主组织都要加大物业相关知识宣传力度，引导业主正确认识物业管理服务功能，建立正确的物权观念与物业服务消费意识，减少对政府和物业企业的依赖心理，提高其风险防范意识与风险承受能力，减轻住宅物业管理发展的外部阻力。
(3)物业管理与服务作为“准公共产品”，在“保增长、保民生、保稳定、保就业”，构建和谐社区、文明城市、现代社会起到了至关重要的作用，政府要加大对物业的扶持力度。在目前物业收费指导价暂不能更改的情况下，政府应在财政补贴与税收政策等方面给以优惠。
(4)日照港集团公司相关部门要加强对物业公司的监管工作，敦促成立业委会，推行“第三方满意度调査"，帮助理顺物业公司同专营单位，物业公司同居委会、派出所等职能部门的关系。
(5)物业管理作为市场经济的产物，应让其发展遵循市场经济规律。物业收费应实行同物价消费指数或工资涨跌指数、房租价格涨跌指数相应涨跌的价格联动机制。日后待时机成熟，参照国外先进国家做法，形成物业收费标准按照市场经济规律，由供求双方在市场竞争中形成。

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参考文献:

[1] 盖晓峰.  众口难调的业主满意率——物业管理诉讼中如何进行业主满意率调查[J]. 现代物业(上旬刊). 2010(12)
[2] 鲍轶欣.  住宅物业管理保障的必要[J]. 现代物业(上旬刊). 2010(04)
[3] 张国强.  河南行业人力资源现状与分析[J]. 现代物业(上旬刊). 2010(04)
[4] 张学军.  物管企业破冰之路[J]. 现代物业(上旬刊). 2010(04)
 


本文编号：10921