房屋买卖合同中增值损害赔偿法律问题研究

发布时间：2017-11-04 21:28

  本文关键词：房屋买卖合同中增值损害赔偿法律问题研究

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【摘要】：房屋买卖合同中增值损害赔偿是司法实践中最常见的房屋买卖纠纷,但却是最难以得到充分保护的。主要原因是对增值法律性质认识不清,进而导致了增值计算方法不统一。《合同法》113条明确规定,损失赔偿应相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可获得的利益,即可得利益。房屋增值,是指房屋随着房地产市场的价格调整所带来的增值利益。具体包括房屋市场增值(如“一房二卖”),房屋合同价与房屋转售价(房屋转售利益)这两种情况。房屋增值的法律性质在学术界有三种观点,即履行利益说、信赖利益说和可得利益说。房屋的转售利益是可得利益在学术界是无争议的,但是如“一房二卖”等情况中的增值有不同的说法。笔者认为此部分增值也属于可得利益,因为房屋的增值符合可得利益的构成,是发生在将来在合同全面履行的基础上,是守约方一定能得到的利益。可得利益的赔偿主要有三个基本原则,即完全赔偿原则、比例赔偿原则和司法裁量原则,应用于房地产交易当中就是要根据实际情况对房屋增值进行数额确定,并充分利用过失相抵规则、减轻损害规则和损益相抵规则等限定规则,对可得利益进行调整,把一切对可得利益影响的因素考量进去。在确定价格标准时,首先应参照房屋相似原则,即先选取同幢相同楼层及房型,其次是相邻幢同楼层及房型,最后是相同区域的域内房屋。如果没有相似的房屋进行比照,可以通过专业机构评估来确定房屋的增值。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同实际情况来确定。守约方的损失还应该考虑守约方的履约情况、违约方能预见因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已经采取必要措施防止损失扩大等因素。
【学位授予单位】：辽宁大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：D923.6

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本文编号：1141250