基于回归分析的长沙市房产税税基批量评估实证研究

发布时间：2018-01-10 17:26

本文关键词：基于回归分析的长沙市房产税税基批量评估实证研究　出处：《西南财经大学》2013年硕士论文　论文类型：学位论文

【摘要】：房地产市场调控一直是舆论热于讨论的话题,也是政府致力解决、学者致力研究的问题。2011年1月28日沪渝两地的房产税改革试点,令人们再次把目光放到了税制调控上。房产税,是以房屋为征税对象、按照房屋计税余值或出租租金收入为依据向产权所有人所征收的一种财产税。它和物业税一样,都曾被赋予过较高的房价调控期待,但试点三年以来,沪渝试点效果并不明显,而众多迹象表明,房产税改革试点范围的推开已是必然。然而目前国内推开试点面临众多难题,其一就是税基评估的依据能否合理。传统的三大评估基本方法——市场法、成本法、收益法固然能起到评估税基的作用,但房产税一旦开征,面临的是大批量的评估对象,单宗评估方法将消耗巨大人力、物力,成本过高,得不偿失。国外发展成熟的税基评估多采纳批量评估方法,对于房产税税基评估的主客体、价值类型、争议处理、批量评估技术、批量评估模型等,无论是在理论研究还是实践制度的建立方面,都已取得丰硕成果, 纪益成、陈汉明、尉京红等结合国外研究成果与经验提出适合中国的税基批量评估价值类型、行为主体、方法体系、分区原则,郭庆、向邵霞、曹雅茹等也做过大量针对中国城市的实证研究,由此可以知晓：批量评估方法对房产税税基的评估是非常适用的。对“批量评估”的定义有几种,但核心都围绕着“一系列房地产”“多项财产”等关键词,这是批量评估与单宗评估相比最鲜明的优势特点,两者的区别还表现在使用技术、重点工作阶段、存在争议的可能性三个方面。批量评估除了考虑传统评估方法,还要结合统计、计量、计算机等专业知识。批量评估前期准备工作包括区域划分、资料配备、特征变量选取、模型构建部分,以及评估结束后对模型的更新改进,它们都对整体评估环节起到至关重要的作用。相比单宗评估,采取参考其他住宅来评判征税对象价值的方式,更易引起关于评估结论的争议。批量评估思想最早可追溯至上世纪20年代,之后随着计算机技术、数理统计技术的进步,批量评估影响力逐渐变大,多元回归是研究和使用最普遍的方法,它采用的通常是Hedonic模型,又可以分为加法模型、乘法模型和混合模型。其次批量评估还能运用时间趋势模型、适应估计技术、人工神经网络系统技术等。批量评估模型可以分为市场比较法模型、成本法模型、收益法模型,说明它虽然与纯粹的基本方法有所不同,但仍保留了三大基本方法的内涵。而本文最核心的部分——以长沙市中心板块为对象进行的实证研究,就结合了评估基本法中的市场法,以103个小区(楼盘)共211个住宅的10方面特征信息为例,研究了当针对某具体城市具体区域时,批量评估的步骤、特征变量的选取、模型的设定、结果的修正和解释、对征税对象价值评估等工作应如何开展和落实。之所以以长沙为例进行研究,一是房产税试点扩容的范围被推测是“热点城市、准备充分的二三线城市”,而长沙城市特点比较满足这一推测条件,二是长沙市房地产发展比较成熟、房地产产权登记信息系统相对完善,尽管地理信息系统在全国的发展才开始起步,但有替代性的信息收集方式多样,如好房子网、安居客等一二手房信息网站以及E都市、百度地图等房屋周边信息直观图显示软件,这些为本文实证丰富了必要性与可行性。本文实证研究为全篇论文最具核心价值的部分,在前文理论部分介绍的批量评估步骤基础上作了适当顺序调整,具体操作如下：第一步,区域划分原则的确定和评估区域选择。针对长沙市有两种常见而适合的划分方式,分别是行政区域划分和板块划分,而后者比前者更适合批量评估分区。2009年12月18日长沙市建委、房地产开发研究中心定义了长沙市房地产市场12大板块,其中的中心板块位于长沙市四大行政区交汇地带,金融商贸休闲等领域发展都非常成熟,交通条件便利,横纵两条即将开通的地铁线对房价有突出影响,人文特色鲜明,也是政策规划重要区域,故选择该板块为评估对象所在区域。第二步,明确待评估对象类型。房屋的功能有多种类型,住宅类、工业类、商业类等等,不同类型必然适用不同方法。本文将实证类型设定为住宅类房屋,并考虑到别墅、花园洋房等高档住宅和普通住宅本质上有一定差异,故细化到普通住宅类房屋。第三步,分析影响中心板块内住宅价值的特征因素。针对中心板块特点,本文主要分析了10种因素,分别是房龄、装修情况、朝向(通风)、有无电梯、楼层、小区绿化、生活配套、教育资源、交通和是否临江临湖。房龄、装修、朝向、绿化、生活配套、教育资源、交通的量化方式直接取其数值或数值加总,有无电梯、是否临江临湖的量化需要设虚拟变量,楼层量化通过设定的标准进行计算。第四步,设定批量评估模型,对回归结果检验与修正。本文将其设定为线性回归模型,将收集到的数据代入模型进行回归,结果显示朝向和生活配套两个变量对住宅价值影响不显著,剔除这两者后显著性取最大时,装修、临江临湖、房龄、交通影响最显著,绿化、电梯、教育影响一般显著,而楼层的影响较小,8个特征变量对住宅价值的整体影响也显著。针对中心板块特点以及本文实证中多方不足,本文也对这10项特征的影响结果进行了分析。第五步,对税基评估对象进行批量评估。本文选取了中心板块的5个不同小区的住宅各8项信息,代入回归结果模型中,结果显示评估值与挂牌价相差较小,回归模型具有一定合理性。实证研究的结果并非是本文最重要结论,本文最大收获在于研究过程中笔者发现的各项要点与难点—— 区域划分原则的确定非常关键,这需要对房地产分布特点有足够的把握,对批量评估目的有清晰认识,这两者对批量评估的准确合理也有影响。税基批量评估是一项地区特色针对性很强的工作,没有放之四海而皆准的评估模型和特征值设定,对不同城市、不同区域的批量评估都要在前期做足准备工作,找准分区不同于其他区域的条件,不遗漏、不重复地列出会对房屋价值产生影响的特征,特征值越多,能够覆盖的评估对象也越多,为批量评估提供可能,同时客观判断特征影响方式和影响程度。批量评估也不是一种一蹴而就的工作,它需要税务部门、评估机构及其他行业领域的专业人才通力合作,持续关注评估模型设定、特征变量选取是否与不断更新的房地产信息保持一致,防止批量评估结果与评估对象实际价值差距太大。近几年,国外税基批量评估的顺利发展与房地产信息系统的建立、批量评估技术的改进、评估行业专业人才的培养是分不开的,我国目前房产税试点未全面推开,推开后全国统一性的制度的研究与颁布也需时日,但一旦政策出台,房产税改革试点成为多个城市的可能,就应该早日改善国内落后的制度、技术、人才状况,查漏补缺,并加强与国际组织和外国机构的合作,为税基批量评估工作提供条件。本文首次以中部湖南省省会城市长沙市为例进行实证研究,考虑到长沙城市特点与所选板块特点,丰富了往常文献在实证研究上的特征变量的选择与量化方式。前文理论与后文实证相呼应、相印证,既丰富了批量评估的相关理论,又充实了实证研究领域。这些方面是本论文主要的创新之处。而本文也存在一些缺陷—— 首先,数据收集数量相比于实际操作是远远不够的,对住宅价值影响的特征也比所选特征量多,最关键的是缺少特征对住宅价值影响方式和特征之间的关系研究,使得本文设定模型时选择了最简单的线性,但实际中也许非线性关系的可能性更大。然后,税基批量评估涉及的房地产功能众多,不仅仅是住宅中有普通住宅、高档住宅之分,令模型和特征选择都不一样,还有功能上划分为住宅、工业、商业等会影响市场法、收益法、成本法作为内涵方法的选择,以及房产税征税依据不光有房屋余值,还有租金收入,使得本文实证部分对以住宅类房屋中的普通住宅房屋余值为征税对象的情形最有借鉴意义,而对其他类型和征税依据的情形,研究结果的参考作用不会太大,这也是本文以后研究的方向。
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【学位授予单位】：西南财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2013
【分类号】：F299.23;F812.42;F224

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