基于房地产可持续发展目标的用地保障模式改革研究

发布时间：2018-01-11 01:11

本文关键词：基于房地产可持续发展目标的用地保障模式改革研究　出处：《山东建筑大学》2014年硕士论文　论文类型：学位论文

【摘要】：自新中国成立以来,我国的住房制度伴随着社会主义市场制度的变化发生着天翻地覆的变化。从计划经济制度下的福利分房、公房等,到市场经济制度下的商品房,廉租房、经济适用房、公租房等,配置方式越来越灵活,选择余地越来越丰富,特别是近20多年来,房地产行业取得了前所未有的发展、创造了丰硕的成果、积累了丰厚的社会财富,一跃成为中国经济发展的支柱产业,影响着上下游近60多个行业,为社会主义社会的进步和发展,为全面小康社会的建成,为我国的城镇化建设及人民的生活水平提高,进而实现伟大的“中国梦”,奠定了坚实的物资基础。但是在这些成绩背后,我们也付出了沉重的代价,引发了新的市场问题,如当前我国房地产市场投资“过热”,价格上涨过快,“地王”频现,房地产投资、投机行为盛行,大量“房叔、房婶、房祖宗”趋之若鹜等等,同时住房保障制度仍不成熟,保障程序疏于监管、保障条件模糊不清、政策机制变化频繁等,滋生了大量的特权保障或权钱交易的乱相,使得原本惠民的保障房成为“有权人”或“有钱人”的“盘中餐、囊中物”。这些情况的出现影响了行业的健康发展,造成资源浪费、架空实体经济、扼杀社会创造力,破坏社会公平,蕴藏经济风险。面对房地产市场出现的新问题和新矛盾,中央政府也多次做出调控,先后采用了限贷、限购、限价等手段,但是收效甚微,这说明不从引起房价飞涨的根本原因“对症下药”,而是采取“头痛医头,脚痛医脚”式的修修补补难以解决频现的“地王”和脱离实际的“高房价”。因此在新的历史时期和经济条件下,只有从根本上抓住社会制度与资源分配、市场与消费之间的关系和矛盾,才能走出房地产盲目发展的怪圈,才能促进居住房地产居住属性的回归,所以我们必须以对历史、对人民负责任的态度,从我国的政治体制现实出发,用改革的思维分析问题,才能找到解决问题的最佳方法。本文所构建的住房保障新模式就是建立在我国社会主义公有制基础上的,将构成居住房地产的土地资源从房地产总构成中分离出来,实现公共资源的部分由政府通过立法的方式统一、公平配置,商品的部分由市场来调配。这样一来,即可保障基本居住需求,又能充分发挥市场的决定性作用,满足不同家庭条件的居住需求,具体内容如下。创新一：提出了社会主义制度下居民平等共享基本居住保障用地的新模式,在该模式下,需要政府从我国居住用地的实际情况出发,通过立法的方式为每一个国民配置适量的基本居住用地,在该限量的面积内实行政府财政补偿的居民无偿使用方式,以实现社会主义土地公有制下社会公共资源共享共用,保障基本,促进消费,提高品质,惩罚浪费的保障目的。创新二：在以上模式下,重新构建房地产中房屋款与用地款有效分割、分别交易的新模式,在用地款交易中提出住房用地费用的个人上交和政府补贴分开、先后进行交易的过程。这样可实现房地产交易中房(价)与地(价)的有效分离,将土地费用从房地产总费用中剥离出来,可有效保证建设时差下因区位因素而造成的土地溢价部分尽可能的在人民内部消化或收归国库,删除开发商的暴利根源,抑制富人的投资、投机行为。创新三：改变当前居住用地70年的固定出让年限,及70年用地费用“集中一次包干”收取的方式,探索居住用地使用年限随建筑寿命变化而变化,居住用地费用由业主小周期(如5年)依次缴存的新模式和具体措施。这样既可盘活既有土地资源可循环利用,又可用发展的方式处理土地价值,增加持有者的持有成本,实现“谁拥有谁支付,占的多,支付多,占的少,支付少”住房新格局,有效遏制投资、投机者的心理预期。
[Abstract]:Since the founding of the new China , the housing system of our country has changed greatly with the changes of the socialist market system . In the face of the new problems and contradictions in the real estate market , the central government has also made many adjustments and has adopted the methods of limited credit , limited purchase and price limit . Therefore , it is necessary to analyze the relationship and contradiction between the social system and the resource allocation , market and consumption in order to find the best way to solve the problem . Innovation 1 : The new mode of equal sharing of basic residential land for residents under the socialist system is put forward . In this mode , it is necessary for the government to set up a right amount of basic residential land for each national through legislation in such a mode as to realize the social public resource sharing and sharing under the public ownership of the socialist land , to guarantee the basic , promote consumption , improve the quality and punish the waste . Innovation 2 : In the above model , the effective separation of the house price and the land payment in the real estate is reconstructed , and the transaction process is carried out separately . In this way , the effective separation of the housing ( price ) and the land ( price ) is put forward in the land use transaction , so that the land cost can be effectively separated from the total cost of the real estate , so that the land premium caused by the location factor can be effectively ensured in the construction time difference , and the land premium part can be effectively guaranteed to be digested or collected in the national treasury within the people as much as possible , so as to delete the root cause of the developer , and inhibit the investment and speculation behavior of the rich . 3 : To change the fixed - time period of 70 years for the current residential land and the way to collect the land cost of 70 years , and to explore the new pattern and concrete measures that the useful life of the residential land will change with the change of the life of the building . The cost of the residential land can be dealt with by the owner ' s small cycle ( for example , 5 years ) . The cost of the holder ' s holding can be increased .

【学位授予单位】：山东建筑大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2014
【分类号】：F299.23

【参考文献】