我国房地产经纪不景气_论我国房地产整体无泡沫

发布时间：2016-10-16 08:32

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论我｛剥房地产整体无泡淋；市民改善居住条件的愿望；由于经济实用房建设过程在存在的腐败和寻租现象，经；建设中低价商品房在土地供应时应加以考虑，要压缩高；（六）鼓励消化空置商品房；在适度控制开发增长速度、严格监控新增空置商品房的；（七）抑制房地产投机；针对我国房地产中存在的投机性消费比例增大的问题，；７７；论我｛剥房地产整体无泡淋；试行多套购房抵押贷款递减制度；

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市民改善居住条件的愿望。但对于问题的解决应着眼于发挥市场机制作用，政策应通过市场机制起作用，而不能完全依赖行政手段来干预。

由于经济实用房建设过程在存在的腐败和寻租现象，经济适用房政策需要实行修正，应从“补贴砖头”向“补贴人头”转变，政府可拿出土地集中建设中低价商品房，使低收入阶层真正能得到实惠。这方面上海的经验值得借鉴，上海已不再实行经济实用房政策，未来几年上海将每年建设１００万平方米中低价商品房，满足重大工程建设和动迁居民的需要，可以抑制因为缺乏动迁房而导致的二手房过度炒作。

建设中低价商品房在土地供应时应加以考虑，要压缩高档项目的用地供给，严格审批，增加高档项目的开发、交易和炒作成本。国土资源部于２００３年２月１８日下发的紧急通知：停止别墅类用地的土地供应；清理各类园区用地，加强土地供应调控，就集中体现了这一思想。

（六）鼓励消化空置商品房

在适度控制开发增长速度、严格监控新增空置商品房的同时，政府应鼓威消化现有的空置商品房。政府可以将海南处理空置商品房的经验经改进后在全国推广，也可以将空置年限长的改为经济适用房。对烂尾楼的处理，政府也可以出台优惠政策，鼓励社会资源接盘开发。

（七）抑制房地产投机

针对我国房地产中存在的投机性消费比例增大的问题，要采取措施抑制房地产投机，主要有两种办法：提高税负和交易成本。政府可以通过加重税收，提高囤积土地成本，限制以投机为目的的土地交易；此外，为了限制炒买炒卖房地产，也可限制同一宗房地产在一定期限内的交易次数。同时，加强房地产信贷管理抑制投机，严格规定金融部门向房地产开发贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，严格审查房地产抵押贷款的条件。针对目前居民多套购房用于投资投机的情况，可以

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试行多套购房抵押贷款递减制度。从而加强对房地产投机者的管理，控制房地产市场中的投机者数量。

另外，从根本上来说，要抑制房地产投机，还是要优化产业结构，增加就业机会，从资金源头上来分流投机资金。

（八）监控和发展房地产金融

本次景气周期中，房地产投资增长速度较快，这与银行资金大规模流入房地产有比较紧密的关系。另外，我国房地产开发企业还存在着自有资金不足和对银行依赖较大的问题，直接和间接来自银行的资金高达７０％以上，孕育着巨大的金融风险。

在当前的经济形势下，我国低利率、鼓励个人住房信贷、增加房地产开发企业信贷等支持房地产业发展的各项货币政策不宜改变，因为银行资金的流入不是房地持。但对房地产可能产生的金融风险要严格监控。一是不对“四证”不齐备的房地不能违反《个人住房贷款管理办法》的规定，如零首付、降低首付款比例或其它变三分之二的要求，才能发放个人房贷政策，不能擅自提高或降低个人住房贷款利率；三是个人商业用房贷款借贷比不得超过６０％，贷期不得超过１０年，并且商业用房应为现房；四是商业银行分行不得逃避总行授权、授信额度的规定，以流动资

为了降低银行系统的风险，需要加速推进抵押贷款证券化，鼓励发展房地产基轻银行风险，也解决了房地产开发企业自有资金不足和对银行依赖较大的问题。产存在的问题产生的根本原因，我国房地产的良好发展势头离不开房地产金融的支产项目发放开发贷款或放宽贷款条件，在开发商自有资金没有达到开发项目总投资３０％的情况下发放不开发贷款，严防开发企业假按揭；二是商业银行个人住房贷款相违规行为。购买期房的，必须满足多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资金贷款替代住房开发贷款，向开发商放贷的行为。五是规范和完善房地产金融中介服务，如房地产价值评估、房屋买卖和贷款咨询、个人信用评定、房地产保险等。金，鼓励房地产企业上市融资和行业收购兼并，建立房地产业多渠道融资方式，减

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（九）提高产业集中度

我国房地产业发展中一个重大问题是，房地产企业的数量多、规模小，规模最大的一家房地产开发企业还不到市场分额的１％，与香港前十家房地产企业垄占绝大多数市场分额相成了鲜明地对比，产业集中度低。产业集中度低是市场化程度低的表现，容易导致市场的无序竞争，导致房地产泡沫的产生，提高产业集中度有利于防止房地产泡沫的产生。应鼓励房地产企业的资产重组和收购兼并，培育大型房地产企业集团。积极组建房地产上市公司，发展房地产资本市场，降低行业负债水平，提高抗风险能力。应该将那些不合格的或较差的房地产开发商排除在开发之外，适当限制开发商的贷款成数，淘汰实力较小、水平较低的房地产开发商。对于房地产项目要从外形设计、材料使用、环境协调、质量安全等方面进行调控，增加房地产开发在这方面的投入，挤掉它们的垄断利润，在房价不断上升的过程产生真正好的精品房。

（十）鼓励中小城市房地产发展

房地产行业有鲜明的地域性特点，各地区经济发展水平不一样，因而我国各地区房地产发展水平很不平衡。东部沿海地区和大型城市的房地产发展水平较高，但由于受经济发展水平、市场机制和政策环境等多种因素影响，中小城市房地产业的发展相对滞后，统一规范的房地产市场体系尚未形成，房地产市场刚启动，潜力很大。因此，国家可以结合城市化和西部大开发战略，出台政策鼓励中小城市房地产发展，一方面促进中小城市房地产和经济的发展，提高我国的城市化水平；另一方面引导社会资源由房地产比较发达的地区向这些地方转移配置，达到促进全国房地产平衡发展的目的，吸收我国房地产当前在局部地区的问题。

（十一）加强市场信息和政府政策的透明度

投机性资产泡沫是由伴随着过度预期的投机行为导致的，因此预防市场过度预期就是预防房地产泡沫的一个关键。加强国民经济运行数据的收集和整理，完善政务公开制度，有利于减少人们对市场的过度预期，从而有助于对未来房地产价格走

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势形成合理的预期，从而降低不确定性，减少房地产泡沫。受其肩发，Ｈｌｉｉ『正在建立的全国房地产预警指数系统就是根据这一思想而创立的。

四、房地产泡沫问题的国际借鉴

借鉴国外房地产发展的历史与现状，对于研究我国房地产发展中存在的问题有非常重要的意义。借鉴的主要意义在于：一、国家在经济起飞阶段房地产的快速发展和膨胀是必然的，因此我国经济持续发展过程中出现的房地产热在某种意义卜－是必然的；二、要防止房地产行业出现整体性泡沫，危害宏观经济的发展，防止房地产泡沫引起的泡沫经济；三、在新的形势下，社会财富不断膨胀，证券市场不景气，更多的资源已开始转移配置到房地产领域，导致房地产价格的上涨，这几乎成为全球的一个趋势。因此，目前我国的房地产热有一定合理性；对我国房地产发展中存在的问题不应以挤压手段为主，而是应以吸收和转化手段为主。

（一）经济快速发展促进房地产高速发展和泡沫的形成

东南亚国家和地区在经济起飞时期都有房地产的高速发展和房价的暴涨。日本在上世纪六十年代经济起飞，导致房地产价格暴涨，由于失去控制，直接造成了后来的经济泡沫。再以香港为例，二战结束特别是５０年代以后，香港人口急剧膨胀，经济进入起飞阶段，房产供应出现严重供不应求。一些新型的地产公司采取了“分层出售，分期付款“的售楼方式，地产的主要经营方式由置业收租转向地产发展，大大地推动了地产业的发展。７０年代初，香港证券市场的牛市所带来的“股地拉扯”让一批新型的地产公司在短期内利用资本市场实现快速的扩张。这一时期由于人口持续增长、经济高速发展和中国内地实行改革开放政策的影响，香港房地产市场出现一派繁荣景象，房地产价格成倍上涨，在８０年初达到阶段性顶峰。

因此，房地产发展与经济发展既相互促进，又相互依存。经济的高速发展要求也必将促进房地产业有相应的发展。我国经济处于持续高速增长期，房地产出现局部过热现象也是必然的，关键是要避免整体性的泡沫。

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（二）房地产泡沫引起的经济泡沫具有很大危害性

日本房地产泡沫引起经济严重萎缩至今令国人记忆犹新。在上世纪８０年代的ｌＯ年间，日本六大城市的地价指数上涨了５倍，地价市值总额高达４０００万亿日元，相当于美国地价总值的４倍，土地单价为美国的１００倍。１９９１年以后地价暴跌，截至２００１年３月末，全日本平均城市地价指数及东京市区地价指数，分别从各自历史最高点缩减３６．６％、７４．０％。泡沫破灭后，至今日本经济尚未恢复过来。

香港房地产泡沫破灭（其它东南亚国家和地区情况也基本相似）的教训也值得借鉴。从１９８４年到１９９７年，特别是１９９３年到１９９７年，随着香港前途的明朗化和香港经济的复苏，香港房地产经历了一轮大的牛市，时间长达十年之久，随着地价和楼价的不断上涨，房地产和金融相互依赖，房地产行业出现了整体泡沫，过度的房地产投资（投机）给以后的金融危机埋下了定时炸弹。１９９７年亚洲金融风暴后，香港地产业受到重创，房地产价格回调幅度高达５０％，造成有房地产金融业务的银行出现呆、坏帐，银行体系运转失灵，整个经济陷入困境，出现了近十万的负资产者，对整个经济、金融和社会产生了严重的影响。

综上所述，房产泡沫如果超出良性的范畴，容易导致经济泡沫，对国民经济、金融系统和社会发展都将产生严重的后果。因此，对我国房地产行业出现的泡沫问题不能掉以轻心，要提前做好泡沫的挤压、吸收和转化工作，避免出现房地产整体性泡沫和经济泡沫的产生。

（三）资产配置模式转变使房地产价格上涨成为全球趋势

据最英国《经济学家》报道，所有发达国家中，目前个人持有（包括直接持有和通过互助基金、养老基金间接持有）股票资产价值为２３万亿美元，而拥有房地产价值约为４０万亿美元：在美国，个人拥有的股票价值为１１万亿美元，而拥有房地产的价值约１４万亿美元。这家杂志根据１９８０年以来１３个发达国家房地产价格变动情况编制的”全球房地产价格指标”显示，除日本房地产价格连续１１年下跌，德国房地产价格自１９９２年以来一直比较平稳外，，其余国家的房地产价格都在不断膨

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