房地产从业人员数量_房地产市场信息不对称研究

  本文关键词：房地产市场信息不对称研究，由笔耕文化传播整理发布。

武汉大学 硕士学位论文 房地产市场信息不对称研究 姓名：李博 申请学位级别：硕士 专业：情报学 指导教师：李纲 20050501

摘

要

我国的房地产业自９０年代以来得到了蓬勃的发展，它增长强劲，规模宏大，份额 可观，作用突出，已经成为国民经济中一个重要的组成部分。然而，与房地产市场的 繁荣景象同时出现的，是市场

内部存在的一些深层次矛盾的逐渐暴露。 从信息市场角度来看，一方面部分房地产企业追求短期、局部利益最大化，滋 生出侵犯消费者利益的行为，如刻意隐瞒商品的某些重要信息，从而导致消费者的 逆向选择；甚至在销售过程中进行一些“道德风险”行为，次品驱逐良品，恶性循 环。另一方面绝大多数消费者作为非专业人士，对房地产这种特殊的商品很难在较 短的时间内充分了解它的品质。所以说，房地产交易市场中买卖双方存在着严重的 信息不对称问题。 本文从我国房地产市场基本概况及发展前景出发，对房地产业的信息不对称的 类型、成因、主客体及环境进行了分析，并对如何改善信息不对称现象提出了对策 和建议。结合自身专业及在房地产公司实习的亲身经历，笔者认为网络降低了交易 成本，使销售透明化。特别是在加强诚信建设、使政府的管理服务更高效上，网络 发挥了巨大的作用，从而有效改善房地产市场信息不对称的状况。 该论文分为五个部分。第一部分，房地产市场基本概况。主要阐述了房地产市 场的概念、发展历程及存在的主要问题。第二部分，房地产市场的信息经济学框架 分析。引入信息经济学理论，对信息不对称的精要进行了剖析。第三部分，房地产 市场的信息不对称研究。概括了我国房地产市场信息不对称的主要类型、原因和导 致的后果。第四部分，网络对房地产信息不对称的改善。介绍了网络对房地产业的 影响，它可以使销售透明化，帮助建立信用的社会评价机制，以完善我国的房地产 市场。最后，笔者以上海房地产网上交易备案系统的案例作为结尾，表现了网络的 巨大作用，也完成了本文对我国房地产市场信息不对称问题的探索。

关键词信息不对称房地产市场网络

ＨＩ

Ａｂｓｔｒａｃｔ
Ｆｒｏｍ ｔｈｅ １９９０ｓ，ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎｄｕｓｔｒｙ ｉｎ Ｃｈｉｎａ ｈａｓ ｗｅｌｌ ｄｅｖｅｌｏｐｅｄ ａｎｄ ｂｅｃｏｍｅ
ｏｎｅ

ｏｆ ｔｈｅ ｑｕｉｔｅ ｉｍｐｏｒｔａｎｔ ｂｒａｎｃｈｅｓ ｉｎ ｔｈｅ ｎａｔｉｏｎａｌ ｅｃｏｎｏｍｙ，ｗｈｉｃｈ ｉｓ ｆｅａｔｕｒｅｄ ｉｎ ｐｏｗｅｒｆｕｌ ｉｎｃｒｅａｓｅ、ｌａｒｇｅ

ｓｃａｌｅ、ｃｏｎｓｉｄｅｒａｂｌｅ ｓｈａｒｅ ａｎｄ ｏｕｔｓｔａｎｄｉｎｇ ｆｕｎｃｔｉｏｎ．Ａｔ ｔｈｅ ｓａｍｅ ｔｉｍｅ，ｍａｎｙ
ｃｏｕｒｓｅ

ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｅｍｅｒｇｅｄ ｉｎ ｔｈｅ ｍａｒｋｅｔ，ｏｎ ｔｈｅ
ｏｎｅ

ｏｆ ｉｔｓ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ．Ｉｎ ｔｈｅ ｒｅｓｐｅｃｔ ｏｆ ｔｈｅ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ
ｔｏ

ｈａｎｄ，ｉｎ ｏｒｄｅｒ

ｍａｘｉｍｉｚｅ ｓｈｏｒｔ－ｔｅｒｍ ａｎｄ ｐａｒｔｉａｌ ｉｎｔｅｒｅｓｔｓ，ｓｏｍｅ ｒｅａｌ

ｅｓｔａｔｅ ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ ｄｅｓｉｇｎｅｄｌｙ ｋｅｅｐ ｓｏｍｅ

ｉｍｐｏｒｔａｎｔ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅｉｒ ｃｏｍｍｏｄｉｔｉｅｓ ｄａｒｋ，

ｗｈｉｃｈ ｈｕｒｔｓ

ｃｏｎｓｕｍｅｒｓ’ｉｎｔｅｒｅｓｔｓ
ｅｖｅｎ

ａｎｄ ｌｅａｄｓ ｔｈｅｍ ｔｏ ｍａｋｅ

ｃｏｎｖｅｒｓｅ

ｃｈｏｉＣＣＳ；ｔｈｅ ｗｏｒｓｅ

ｔｈｉｎｇ ｉｓ ｔｈａｔ ｔｈｅｙ

ｃｏｎｄｕｃｔ ｓｏｍｅ“ｍｏｒａｌ ｒｉｓｋ”ａｃｔｉｖｉｔｉｅｓ ｉｎ ｔｈｅｉｒ ｓａｌｅｓ，ｔｈｅ ｓｕｂｓｔａｎｄａｒｄ

ｐｒｏｄｕｃｔｓ ｅｘｐｅｌｓ ｔｈｅ ｇｏｏｄ ｐｒｏｄｕｃｔｓ，ｗｈｉｃｈ ｐｒｏｄｕｃｅｓ ｖｉｃｉｏｕｓ ｃｉｒｃｌｅ．Ｏｎ ｔｈｅ ｏｔｈｅｒ ｈａｎｄ，ｍｏｓｔ
ｏｆ ｔｈｅ ｃｏｎｓｕｍｅｒｓ ａｒｅ ｎｏｔ ｐｒｏｆｅｓｓｉｏｎａｌ

ｅｎｏＥＩ曲ｔｏ

ｋｎｏｗ ｔｈｅ ｑｕａｌｉｔｙ ｏｆ ｔｈｅ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｆｕｌｌｙ．

Ｃｏｎｓｅｑｕｅｎｔｌｙ ａＵ ｏｆ ｔｈｅｓｅ ｆａｃｔｏｒｓ ｈａｖｅ ｌｅｄ ｔｏ ｔｈｅ ｓｅｒｉｏｕｓ Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ｉｎ ｔｈｉｓ ｍａｒｋｅｔ．
Ｂａｓｅｄ
ｏｎ

ａｓｙｍｍｅ田ｐｒｏｂｌｅｍｓ

ｔｈｅ ｇｅｎｅｒａｌ ｃｏｎｄｉｔｉｏｎ

ａｎｄ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ

ｐｒｏｓｐｅｃｔ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｍａｒｋｅｔ，

ｔｈｉｓｐａｐｅｒａｎａｌｙｚｅｓｔｈｅｔｙｐｅ、ｃａｕｓｅｏｆｆｏｒｍａｔｉｏｎ、ｍａｉｎｂｏｄｙ、ｏｂｊｅｃｔａｎｄ ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔｏｆｔｈｅ
ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ａｓｙｍｍｅｔｒｙ
ｔｏ

ｔｈｅ ｒｅａｌ

ｅｓｔａｔｅ．Ｃｏｍｂｉｎｅｄ ｗｉｔｈ ｍｙ

ｍａｊｏｒ ａｎｄ

ｗｏｒｋｉｎｇ
ａ

ｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅｓ

ｉｎ

ａ

ｐｒｏｐｅｒｔｙ ａｇｅｎｔ

ｃｏｍｐａｎｙ，Ｉ ｔｈｉｎｋ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｏｆ ｔｈｅ

Ｉｎｔｅｒｎｅｔ ｐｌａｙｓ

ｂｉｇ ｒｏｌｅ ｉｎ ｓｔｒｅｎｇｔｈｅｎｉｎｇ ｓｉｎｃｅｒｉｔｙ ａｎｄ ｉｍｐｒｏｖｉｎｇ ｔｈｅ ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ’ｓ

ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ
ｅｓｔａｔｅ

ｓｅｒｖｉｃｅ

ｅｆｆｉｃｉｅｎｃｙ，ｉｔ ｉｓ ｃｈａｎｇｉｎｇ ｔｈｅ
ｂｙ ｓｔｅｐ．

ｓｔａｔｅ

ｏｆ ｔｈｅ

ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ

ａｓｙｍｍｅｔｒｙ ｏｆ ｒｅａｌ

ｍａｒｋｅｔ ｓｔｅｐ

Ｔｈｅ ｐａｐｅｒ ｉｓ ｄｉｖｉｄｅｄ ｉｎｔｏ ｆｉｖｅ ｐａｒｔｓ．

Ｔｈｅ
ｂａｓｉｃ

ｆｉｒｓｔ ｐａｒｔ ｔｅｌｌｓ ｔｈｅ ｏｖｅｒｖｉｅＷ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｍａｒｋｅｔ，ｗｈｉｃｈ ｍａｉｎｌｙ ｄｉｓｃｕｓｓｅｓ ｔｈｅ ｐｒｏｃｅｓｓ ｏｆ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ

ｃｏｎｃｅｐｔｓ、ｔｈｅ

ａｎｄ

ｔｈｅ ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｅｘｉｓｔｉｎｇ ｉｎ Ｃｈｉｎａ ｐｒｏｐｅｒｔｙ

ｍａｒｋｅｔ．

Ｔｈｅ ｓｅｃｏｎｄ ｐａｒｔ ｉｓ ａｂｏｕｔ ｔｈｅ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ ａｎａｌｙｓｉｓ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅａｌ
Ｔｈｒｏｕｇｌｌ
ｔｈｅ ｉｎｔｒｏｄｕｃｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ ｔｈｅｏｒｙ，ｔｈｉｓ ｐａｒｔ

ｅｓｔａｔｅ

ｍａｒｋｅｔ．
ｔｈｅ

ａｎａｌｙｚｅｓ

ｅｓｓｅｎｔｉａｌｓ ｏｆ ｔｈｅ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ａｓｙｍｍｅｔｒｙ ｔｈｅｏｒｙ．

Ｔｈｅ

ｔｈｉｒｄ ｐａｒｔ ｅｘｐｏｕｎｄｓ ｔｈｅ ｓｔｕｄｙ

ｏｎ

ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ａｓｙｍｍｅｔｒｙ ｉｎ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｍａｒｋｅｔ，

ｗｈｉｃｈ ｓｕｍｍａｒｉｚｅｓ ｔｈｅ ｍａｉｎ

ｔｙｐｅ、ｃａｕｓｅ ａｎｄ ａｆｔｅｒｍａｔｈ ｏｆ ｔｈｅ

ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ

ａｓｙｍｍｅｔｒｙ

Ⅳ

ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｉｎ Ｃｈｉｎａ ｒｅａｌ

ｅｓｔａｔｅ

ｍａｒｋｅｔ．
ｏｎ

Ｔｈｅ ｆｏｒｔｈ ｐａｒｔ ｃｏｎｃｅｒｎｓ ｔｈｅ ｆｕｎｃｔｉｏｎ ｏｆ Ｉｎｔｅｒｎｅｔ ｉｎｄｉｃａｔｅｓ ｉｔｓ ｅｆｆｅｃｔ
Ｏｎ

ｐｅｒｆｅｃｔｉｎｇ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｍａｒｋｅｔ．Ｉｔ

ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎｄｕｓｔｒｙ，ａｎｄ ｉｔ ｗｉｌｌ ｍａｋｅ ｔｈｅ ｓａｌｅｓ ｔｒａｎｓｐａｒｅｎｔ，ｈｅｌｐ ｂｕｉｌｄ

ｔｈｅ ｃｒｅｄｅｎｃｅ ａｐｐｒａｉｓａｌ ｍｅｃｈａｎｉｓｍ． Ａｔ ｌａｓｔ．ｔｈｅ ｐａｐｅｒ ｅｎｄｓ ｉｎ ｔｈｅ
ｃａｓｅ

ｔｈａｔ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｔｒａｄｅ

ｏｎ

ｒｅｃｏｒｄ ｓｙｓｔｅｍ

ｏｎ

Ｉｎｔｅｒｎｅｔ ｉｎ

ＳｈａｎｇＨａｉ，ｗｈｉｃｈ ｅｍｂｏｄｉｅｓ ｔｈｅ ｌａｒｇｅ ｃｏｎｔｒｉｂｕｔｉｏｎ ｏｆ Ｉｎｔｅｍｅｔ，ａｎｄ ｆｉｎｉｓｈｅｓ ｔｈｅ ｅｘｐｌｏｒａｔｉｏｎ ｏｆ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｉｎ ｔｈｅ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｍａｒｋｅｔ ｏｆ
ｏｕｒ

ｃｏｕｎｔｒｙ．

Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：

Ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ

ｍａｒｋｅｔ，Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ａｓｙｍｍｅｔｒｙ，Ｉｎｔｅｒｎｅｔ

Ｖ

郑重声明

本人的学位论文是在导师指导下独立撰写并完成的，学位论文没有剽窃、抄袭、 造假等违反学术道德、学术规范和侵权行为，否则本人愿意承担由此而产生的法律 责任和法律后果，特此郑重声明。

学位论文作者（签名）
２００５年５月５日

Ｈ

０

引言

０．１论文选题与研究意义
信息经济学理论和房地产市场都是当前比较热门的研究课题。之所以涉及这 一研究领域，是由于本人研究方向及兴趣所致。在房地产公司实习的这段时间，

时常接触房地产市场的两个主要主体——开发商和购房者，对由于信息不对称导
致的房地产市场不透明操作、经营商道德风险、购房者逆向选择、消费投诉居高 不下等情况深有感触。 从信息经济学角度来看，“信息不对称”现象的存在是导致消费纠纷产生的 主要原因。因此，笔者从房地产市场“信息不对称”现象着眼，深入剖析，并提 出了相应的解决办法，希望这对房地产市场的健康发展有所裨益。 当今社会已经步入知识经济时代，信息对经济的作用越来越大，信息经济学 的发展至今己有４０余年的历史，在这个期间它取得了长足的进步，而房墟产业 的信息经济却仍然是一个亟待开发的新领域。改革开放以来，随着社会主义市场 经济的不断发展，房地产业作为国民经济的基础性和先导性产业获得了空前的发 展，而房地产市场由于其交易对象的不动性、复杂性导致了房地产市场中存在着 严重的信息不对称问题。房地产市场的信息不对称也导致了市场的不规范、市场 资源的严重浪费、消费者利益受损害、触发逆向选择和道德风险等等问题。因此 对目前房地产市场出现的信息不对称现象及其带来的问题进行研究具有极其深
远的意义。

０．２主要研究方法
本文以信息经济学中的信息不对称理论和网络经济学中的相关理论为依据， 采取理论分析与实证研究相结合的方法，首先收集国内外相关的文献资料，进行 理论分析整合，再结合典型案例进行评述，最后得出一些有益的建议及结论。案 例分析中涉及到的数据、背景材料，都是在各类媒体（网站、报纸、杂志）报道的
基础上总结整理而成的。

０．３研究内容与创新之处
本文通过６个章节对房地产市场的信息不对称问题进行研究和论述： 引言部分，首先在总结已有的研究成果的基础上，提出了本文需要研究的问 题，并论述了本文的研究目的和意义。 在第一部分，首先介绍了我国房地产市场的发展现状，论述了房地产市场在 国民经济中的重要作用及存在的问题。 在第二部分，从信息经济的理论出发，对信息不对称理论进行详细的阐述和 分析，指出信息不对称的危害。 在第三部分，研究了房地产市场的信息不对称问题，从经济学的角度分析房 地产市场信息不对称的现状及成因。并在此基础上，针对其现存问题，提出了完 善房地产市场的建议和对策，并强调由于市场机制在解决信息不对称方面有其自 身的缺陷，政府必须对信息不对称的现象进行调控与监督。 在第四部分，就网络经济对房地产市场的影响与发展进行了展望，提出了利 用网络来改善我国房地产市场信息不对称的几点思路。 在第五部分，通过对典型案例的分析，强调了网络在减少房地产市场信息不 对称的巨大作用。

２

１
１．１

我国房地产市场概况及发展前景
房地产市场的概念及特征
作为国民经济的支柱产业，房地产业近年来被视为启动内需、促进经济增长

的导向型产业，尤其是住宅建设更是被政府列为新的经济增长点。作为关系国计 民生的房地产商品，由于其蕴含的价值量大，潜在的回报量丰厚，使得越来越多 的开发商投入到房地产的行业中来。

１．１．１房地产市场的内涵界定
所谓房地产市场：从狭义上说，是指进行房地产买卖、转让、抵押和租赁等 交易活动的场所；从广义上说，它是指房地产企业开发经营的，带有房地产特征 的产品或服务的市场，是房地产商品交换关系的总和。它包括房地产资金市场、 房地产开发市场、房地产交易市场和房地产劳务市场在内的市场体系，是有关房 地产开发、生产经营、流通和消费的内在运行机制，是房地产经济运行的枢纽， 是社会主义市场体系中的一个相对独立并且具有明显特征的专门化市场。 房地产市场在内部结构上分为三级：一级市场的主体是代表国家的房地产经 营管理部门，按照城市规划和土地管理法有关规定征用土地，将土地使用权出让 给承担开发业务的企业。二级市场是房地产开发市场，其经营主体为各房地产开 发公司，经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划对土地进行再次开发。三 级市场包括私房租赁、已购公房租赁和公房转让三个内容，三级市场的放开有利
于激活和完善房地产市场。

房地产市场的核心功能是形成房地产市场交易价格。一个完善而灵活的房地 产市场必须具备下述条件： １．有一个稳定、明确及长远的房地产政策； ２．有一个完善的法制基础，使房地产开发、房地产交易和房地产管理均有
法可依：

３．一个完善的房地产市场运作体系； ４．有一个统一、简明、灵活有效的房地产现代化管理制度。

３

本文所研究的房地产市场，是狭义概念，即指房屋本身的交易。而交易的主 体，是房地产开发商和购房者，和涉及到的政府、银行与中介企业。

１．１．２房地产市场的特征
房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如价值 规律、竞争规律和供求规律的作用和要求。但也有不同于一般商品市场的特点，
具有自己特有的一些属性。

１．供求关系的特殊性 房地产与其他商品不同，土地是不可再生的稀缺的自然资源。从总体上看， 房地产的自然供给基本上没有弹性，其经济供给由于自然供给的限制，弹性也有 限。因此，房地产价格主要取决于市场需求。需求增加，地价或地租上涨；需求 减少，地价或地租下跌。正是由于房地产的市场价格一般是由单一的需求价格决 定，从而使得房地产市场具有较强的投机性。在这种特殊情况下，地价变动和市 场供求关系会出现异常现象，这时房地产市场遵循特殊的供求规律。 ２．价值量大，使用期限长 房地产的价值量大，这一点大家都有清楚的认识。以住宅为例，购买一套普 通商品住宅，往往要花掉不少居民大半辈子甚至一生的积蓄。同时，房地产的使
用期限很长。房屋一旦建造完成，它的使用寿命通常可达数十年甚至上百年。土

地具有不可毁灭性，具有永恒的使用价值。虽然我国房地产的长期使用性受到有 限期的土地使用权的制约，如居住用地土地使用权出让最高年限为７０年，土地 使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得， 但土地使用权出让的年限对于个人有限的生命来说，也是很漫长的。 ３．银行及中介机构的参与性 由于房地产交易额巨大，小则几万、几十万，大则几亿、几十亿，因而无论 是房地产的直接使用者还是经营投资者都较难承担，往往需要有银行参与资金融 通才能顺利完成交易。另一方面，由于房地产具有保值性、增值性和相对较小的 风险性等特征，使得银行也愿意开拓房地产抵押贷款业务，国内外的多数金融机 构都参与了房地产的投资和信贷业务。 同时，房地产交易复杂，专业性很强，而房地产商品的消费者往往不熟悉交
４

易的过程，并且对市场信息的掌握度不高，缺乏经验值。因而房地产交易通常需 要中介机构或经纪人参与，提供技术咨询、价格评估、业务代理、法律仲裁等服 务，使得房地产交易能够更加畅通的进行。因此，房地产中介机构作为房地产交
易的一种“润滑剂”，已成为房地产业不可缺少的组成部分。

４．房地产市场是不完全竞争市场并且交易成本很高 一个完全竞争的市场必须具备三个条件：商品同质，可以互相替换：某一商 品的卖主和卖主人数众多，且随时自由进出市场；信息充分，传播畅通。但房地
产市场不具备上述三条件。

房地产市场竞争的不完全性和交易活动的高技术性使得交易成本格外高。交 易成本包括法律咨询费、物业价格评估费、中介信息费，以及由于交易数额较大 导致的与之相应的不少的按揭费、买卖合约、契税、印花税和其他交易费用等。 ５．房地产市场是区域性市场 由于房地产具有位置的固定性、不可移动性，因此房地产市场的区域性极强， 人们不能将…个地方的房地产搬到另一个地方。正因为如此，房地产才被称作不 动产。同时，房地产也是可以进入市场流转的，但只能在其所在地区使用，产地 和消费地合二为一。只不过进入市场的，是房地产的产权，在一系列交易过程中， 发生变换的，是房地产权属的主体，而房地产本身的空间位置却没有发生变化。 一般来说，随着区域投资量的增加，区域开发逐渐成熟，交通状况改善，房 地产价格会上涨。但由于其它区域繁华程度增加，也会造成该地地价相对下降。 一些对本地环境不利的建设项目，如飞机场、核电站、环境污染项目等也会造成 该地地价下降。总之，地块是否增值要由多种力量综合作用而决定，但其毕竟具 有不同于其它工业产品的价值上升的趋势。因此一个地区的房地产市场与当地的 经济发展水平、开放程度、城市规划、城市化程度、外来人口率等有密切的联系； 另外不同地区的收入水平、气候条件、文化特点、居住习惯决定了人们对房屋的
要求也有所不同。

１．２

中国房地产市场的发展历程
房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业。

改革开放以来，中国房地产业经过２０多年的迅速发展，已取得辉煌的成就：
Ｓ

１．２．１增长强劲
伴随着国家经济建设步伐的加快和市场需求的迅速扩大，房地产发展异军突 起。近年，房地产开发投资一直保持强劲的增长态势（见表１、图１）‘。２００４ 年，全国房地产开发投资总额达１３１５８．２５亿元，同比增长２８．１％。商品房销售 量达到３８２３１．６４万平方米，比２００３年增加４５１４万平方米。随着销售量的增长， 房地产年销售额也大幅上涨，２００４年商品房的销售额达到１０３７５．７１亿元人民币， 比１９９６年的１０１７亿元增长近十倍。
表１：１９９１至２００４年我国房地产开发投资情况表

年份
１９９１ １９９２ １９９３ １９９４
１９９５ １９９６

房地产开发投资总额（亿元）
３４５．３ ７３１．２
１９３７．５ ２５５３．６ ３１４８．６ ３２１４．７ ３１７６．２

增长百分比（％）
Ｏ

１１７．６
１６４．９

３１．８ ２３．３
２．１ —１．２

１９９７ １９９８ １９９９ ２０００ ２００ｌ ２００２ ２００３ ２００４

３６１１．３ ４０９８．８ ４９８０．１ ６２４０．０ ７６０６．６ １０１０６．１ １３１５８．２

１３．７ １３．５ ２１－５ ２５．３
２１．９

３０．５ ２８．１

图１我国房地产开发投资增长强劲

１

２００３、２００４年国民经济和社会发展统计公报
６

１．２．２规模宏大
近年来我国住宅和房地产业的建设规模己居世界的前列，建房的总量居世界
第一位。从１９７９年改革开放开始到１９９９年，仅中国城镇新建住宅就达５２亿平 方米，是改革开放前３０年累计６．２亿平方米的８．３倍。用国际上通常的参考指

标——每千人每年建造住宅的套数来衡量，１９９９年中国每千人建造住宅的套数
高达１６套，而我们有资料可比的世界上其他国家都在１０套以内，更不要说中国 人口是世界第一位。因此中国建房总量在全世界已经居于第一位。

１．２．３份额可观
１９９８年以来，随着商品房建设的快速发展，以住宅为主的房地产业保持持 续高速地发展，房地产投资年均增长２０％左右，年增长保持在３０％，直接或间
接拉动ＧＤＰ增长在两个百分点以上２，如表２。
表２房地产开发投资对ＧＤＰ增长的贡献
年份 ４ 险固房地产开发投资（亿元） 烽国ＧＤＰ（亿元） 险国房地产开发投瓷对ｏＤＰ增长的责献

Ｉ ｌ Ｉ Ｉ

２０００ ４９０１ ８９４８８

１２．嘣

ｌ Ｉ Ｉ Ｉ

２００１ ６２４５ ９７３１４

２００２ ＴＴ３６

２００３ １０１０６

１０４７９０１１１００９ｄ
１９．９“１１９．９“

１７．１描

１．２．４作用突出
房地产业对于国民经济的带动作用比较突出，它通过“回顾效应”，即房地 产业作为需求市场，带动钢铁、建材、森工、机械、化工、陶瓷、纺织等产业的 发展；通过“前瞻效应”，即通过房地产的开发和建设，直接带动建筑、装饰、 通讯、电力产业的发展；通过“旁侧效应”，推动社会文明程度的提高，间接地
带动了经济发展。

１．３中国房地产市场的发展现状
经过了改革开放以来十几年快速持续的发展，中国的房地产业进入了一个缓 慢的增长期，现在的房地产业更加注重面向市场和竞争，注重人的因素，注重顾客 逐渐向成熟化发展。

１．３．１发展缓慢有序
２建设部政策研究中心副主任、博导王珏林教授２００５中国房地产学术与实践高峰会
７

缓慢有序的发展不意味着竞争的放缓。相反，由于缓慢的增长意味着市场占 有率的减少，从而引起了更激烈的竞争。各房地产企业的竞争主要表现在品牌的 竞争、土地储备的竞争、融资的竞争。国内各大地产巨头如万科、金地、顺弛、 华润、绿地携品牌资本瓜分全国版图，与各城市房地产商的区域交锋已经势不可 挡。另外，土地使用权获得方式的透明化，使得房地产企业间的竞争又演变成土 地储备的竞争。企业间的土地储备的较量实际上就是一种资金和实力较量。房地 产是一个资金密集型行业，融资能力的竞争也是企业间良好信誉与强大实力的比 较。

１．３．２竞争注重成本和服务
较缓慢的增长加大了房地产业的竞争，加上由于消费者的消费观念不断的成 熟，高科技成果的普遍应用，使得竞争越来越趋向成本导向和服务导向。目前许 多房地产企业采取更科学的项目管理办法，进行有效的成本控制，以达到最佳的 投资效果。房地产的项目竞争已经从概念的竞争转向服务的竞争。

１．３．３生产、营销、分配、销售及研究方法等要经受变化
这些变化是由于市场占有率的加剧竞争、技术的日趋成熟，以及消费者的消 费理念的成熟所导致的。所以开发商开始关注消费者的消费心理，消费需求，不 断的在产品上追求创新，在营销手法上标新立异，以达到理想的销售效果。

１．３．４行业利润下降
虽然房屋售价在上升（据国家计委、国家统计局对全国３５个大中城市房地 产市场调查，２００４年全国房屋销售价格比上年上涨了９．７ｎ５。，全国土地交易价格 也比上年上涨了１０．１％），但随着房地产市场的成熟，房地产市场出现了增长的 放缓，竞争的加剧，以及所需要的战略变化等种种状况。这意味着短期内行业的 利润将从高速增长期时的水平上下降。

１．４未来十年中国房地产市场的发展前景
站在历史的高度，着眼现在的实际，我们可以展望未来十年中国房地产市场
的发展前景。

１．４．１内需持续增长
８

未来十年正是互联网革命发生和发展的重要时期，在中国来说也正是中国的 住宅和房地产业持续增长的时期，两者将相互影响、相互促进。中国城镇人均使 用面积已经达到了１４．２平方米，折合建筑面积人均２２平方米，比改革开放之初 提高了两倍。但是中国居民的住宅条件仍然比很多国家和地区的居住条件低。从 使用面积比较来看，美国人均６０平方米，欧洲人均４５平方米，新加坡人均使用 面积也达到了２６平方米。今后，我国城镇居民仍然还要经历从追求面积的阶段 到追求面积和追求质量并重的阶段，然后才能发展到注重提高住宅质量的阶段。

１．４．２政府陆续到位
近几年是关于住宅和房地产业的具体政策出台最多的时期，国务院发布的这 些政策有利地推动了房地产业的发展，拉动了国民经济的增长。
１．推进房改政策

这罩边包括停止实物分配，提租和出售公房，以及实行住房补贴政策。
２．完善住房供应体系

包括把中国的城镇住房体系分为三部分，商品房、为中低收入者准备的经济 适用房和为贫困户准备的廉租房，由于这两方面政策的出台，大大促进了城市房
改，也促进了住房的销售。

１９９９年中国大陆城市居民的收入房价比例是５．８倍，根据房改政策，收入 房价比在４倍以上的城市都要给予居民货币补贴，中国还有不少城市本来的收入 房价比低于４倍，由于房改政策落实，和经济适用房建设所提供的价格相对低廉 房屋，将使中国居民的收入房价比进一步下降，我预计将降到３倍左右。即与其 他国家相比居民收入房价比例比较低的水平。
３．发展住房金融
●

这几年住房金融发展比较快，有多项金融工具开始用于住房市场。但目前住 房金融的发展还是不很令人满意，还远不如西方发达国家房地产金融创新能力强 和应用广泛。目前中国各商业银行已经逐渐认识到发展个人住房信贷是最安全的 信贷，居民个人贷款积极性也很高，借贷双方都有积极性，因此可以预期，中国 房地产的金融将在政策指引下进一步繁荣。 除此之外，近几年出台的政策还有放开住房二级市场的政策；减免过高税费 的政策；推行住宅产业ｔｋＯ‘Ｊ政策等。

９

１．４．３国际环境看好
一方面，中国加入ＷＴＯ后，将对中国的住宅和房地产业提供新的需求，特别 是开放服务贸易后，国外的金融业，包括银行业、保险业、零售商业、旅游业、 法律服务等行业，都将允许进入中国，这将对中国城市写字楼和商业用房形成巨 大的需求。因此中国加入ＷＴＯ，将给中国房地产业带来新的发展机遇。 另一方面要关注资本回流对中国房地产业的影响，从１９９７年开始的东南亚 金融风暴造成亚洲资金外流，流到美国的资金有约３０００亿美元左右。因为美国 确实存在着新经济，不少资金就流到了美国股票市场，造成了美国那斯达克股市 的火爆。美国的经济繁荣在对股市拉动的同时也拉动了美国的房地产市场，有些 美国经济学家认为，从房市上涨获益的美国家庭远远高于从股市上收益的家庭。 最近，已经出现了三个明显的迹象：一是最近的写字楼热租：二是美国住房 部和中国建设部签订协议，要求在中国大规模的开发住宅；三是最近香港房地产 股在上扬。不少投资人看好中国的房地产业，这对于房地产企业来说，既加剧了 国际竞争，又提供了抓住机遇，扩张和改制的机会。所以有理由相信，今后十年， 中国的住宅与房地产业将进入又一个发展期，这将是以国内外的真实需求为市场 基础、以国际化竞争增强为特点的新的发展时期。

１．５当前我国房地产市场存在的主要问题
房地产投资的大幅提高使房地产业成为了国民经济的一个新的增长点。然 而，与房地产市场的繁荣景象同时出现的，是市场内部存在的一些深层次矛盾的 逐渐暴露。

１．５．１市场供求结构性矛盾突出，大量商品房空置
我国房地产经过１９９３年下半年以来的调控，逐步走上平稳发展的轨道。近 几年来，国家一直把房地产业作为扩大内需、支撑国民经济快速发展的重点积极 加以培养，特别是着力于把住宅业培育成新的经济增长点。受整体经济的影响和 政府政策的拉动，我国的房地产市场迅速繁荣起来。据国家发展改革委、国家统 计局调查显示，２００５年一季度，伴随着房地产投资和销售的快速增长，３５个大 中城市房地产市场价格持续上涨。房屋销售价格上涨９．８％，其中，商品住宅销

售价格上涨１０．５％，土地交易价格上涨７．８％。 尽管房地产市场形势一片大好，房地产企业加快了成长的步伐，越来越多的 开发商开始注重品牌经营，但市场的需求并没有得到真正的满足，也就是说房地 产企业的供给并不是十分有效，人们热切期待的好房子时代远未到来。一些房产 商开发住房前没有经过充分的市场调查研究，随意开发。其表现在：一是住房风 格赶时髦，这种住房的整体款式往往是流行式和时尚式，房价高但不实用。北京 市场上前几年热销的“非常男女”小户型时尚公寓，引起了很多房地产商盲目跟 风，结果小户型演变成了集体宿舍，住户反应十分不好，从而造成现有市面上同 等户型的滞销。二是住房结构单一。这种住房既没有新意又没有特点，更没有特 有的品牌形象，户型落后不合理。三是住房居住环境不合要求。如居住区内的容 积率、日照间距、公共服务及绿地指标等均没有达到起码要求，缺少售后服务和 物业管理。这些问题导致了市面上许多房地产开发企业的产品积压现象十分普 遍，整个房地产市场上的商品房空置率居高不下。

１．５．２房地产企业交易行为不规范，市场纠纷多
据消费者协会统计，近年来，购房者对开发商的投诉数量一直届高不下，买 卖双方纠纷增多，如广州市国土房管局公布的材料显示，近几年来，广州地区被 投诉的楼盘已达到４００多个，被投诉的开发公司超过了２００家。 从全国情况来看，现在有许多地方的房产交易一级市场还不够健全和完善， 更不用说有利于住房流动、调节和消费者买卖的二级市场。因此，更多的消费者 要买住房往往是直接找房产商，作为房产商既是开发商又是供应商，这样就势必 造成在商品房交易环节出现交易行为不规范和操作透明度不高的现象。主要表现 为：一是现在许多消费者在花费大量资金购置住房前往往对商品房的知识不甚了 解，但又很不放心房产商的独家之言，就是处在这种矛盾的心情下糊里糊涂地买 下了住房；房产商由于急于销售房屋，在回答消费者的提问时往往是含糊其辞， 夸大卖点，做出许多无法兑现的承诺，这就给买卖双方日后产生纠纷埋下了隐患。 二是由于开发商缺少资金，就采取预售“楼花”的办法把购房人变成了投资人， 将开发商的风险一部分转嫁到购房人身上，而这些风险往往带来许多令人烦恼的 问题，如开发商不守信誉，逾期交房、改变设计甚至出现“烂尾楼”，等等这些 在期房销售中让老百姓头痛的事情屡见不鲜。三是一些开发公司利用消费者商品

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房知识的匮乏，在购销合同中设置陷阱，强加给消费者显失公平的条款，恶意造 成房地产纠纷。

１．５．３片面宣传策划的作用，虚假广告和炒作之风盛行
目前的房地产市场存在过分迷信市场炒作的现象，某些开发公司认为再差的 楼盘只要通过有效的营销推广都能销售一空，而忽视了产品本身品质的挖掘。在 广告宣传．匕，业内有一个具共性的做法，即开发商在一个房地产项目上投入的宣 传广告费用通常占销售总额的３—５％。近年，对房地产概念的炒作之风甚烈。以 住宅而言，从最初的名称炒作，如山庄、广场、花园等，发展到房型概念的炒作， 如ＳＯＨＯ、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ、ＬＯＦＴ等，再发展到综合和功能概念的炒作，如智能化、ｅ 住宅、数码城、体育社区等，再发展到环境概念的炒作，就是利用人们对改善居 住条件的某些美好追求，制造卖点，提高销售业绩。但既是炒作，总有不实之处， 甚至出现虚假广告，购房者对于花园无花、广场不敞，早已司空见惯。 如今的消费者日趋理性，对待开发产品的选择也有了更多的专业知识和法律 意识，不切实际的炒作不但不能弥补盲目开发形成的损失，还将失去消费者的基 本信任甚至触犯法律。

１．５．４物业管理滞后，营销管理虎头蛇尾
当前，随着物业管理有偿服务的普及，许多物业问题逐渐暴露出来，消费者 为了维护自己的合法权益，对物业的收费、管理和配套服务等提出了许多疑问。 事实上有些消费者除在购房环节中碰到的问题外，更多的是在居住过程中面对的 物业管理的弱化问题。如对住房业主家中出现的上下水管堵塞、渗漏和电气故障， 有很多物业管理公司就缺乏对业主的负责精神，寻找各种理由搪塞，或不及时处 理和解决，造成消费者的经济损失。现在特别是有些房地产开发公司或专业的物 业公司还没有做好利用社区管理形成服务优势的这篇文章。这种不负责任的做 法，与开发商轰轰烈烈的销售推广形成强烈反差，给人虎头蛇尾的感觉，而给消 费者导致的实质性损失则是巨大的。

１．５．５住房三级市场发展不平衡
全国二手房市场发展很不平衡，一些城市例如上海和南京二手房交易在房地 产交易中占相当大的比重，其中南京二手房交易量已经超过５０９６，成为市场主体。

但总体看来二手房市场发展仍然比较滞后，大多数城市的二手房交易量在 １０％－３０％之间，二手房的供给远远低于需求，与一、二级房地产市场的发展不相 协调，没有产生房地产一、二、三级市场互动互利的效果。原因一是部分城市现 行政策的制约，如对己贿公房上市出售，按照有关规定，应实行申请审批制度， 实际操作中却成了…道人为的障碍，不利予三级市场的活跃和繁荣；二是目前我 国有资质从事二手房交易的房地产中介服务机构大多规模小，信誉不高，从业人 员素质较低，许多未经房地产专业知识培训，中介服务过程中操作不规范，甚至 误导、坑害住户，使房地产中介服务的市场认可程度很低，难以适应房地产市场 快速发展和老百姓对房地产信息的需求；三是二手房的交易税费过高，制约了二 手房市场的发展。这些问题使得我国相当多城市的二手房交易市场开而不活，导 致三级市场的作用和潜力尚未充分发挥。

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２信息不对称理论框架分析
２．１信息经济学的理论概述 ２．１．１信息经济学的研究内容
信息经济学（Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ
ｏｆ

ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ）一词，起源于１９５９年雅各布?马尔萨

克发表的《信息经济学评论》。１９６１年，斯蒂格勒发表了题为《信息经济学》的 论文，使信息经济学作为新兴的学科进入了科学的殿堂。信息经济学已经成为经 济科学中重要的学科之一。 马费成教授认为信息经济学的体系结构由３个分支构成：１．微观信息经济 学：研究信息在一般行为过程中的规律，包括信息分析的经济研究，信息与市场分 析研究及信息系统的经济分析等；２．中观信息经济学：研究信息产业，包括信息 部门的识别分类与鉴定、信息职业、信息市场研究及信息经济与国民经济的关系； ３．宏观信息经济学：研究信息经济与信息社会的关系及人们的信息价值观。 本文按照研究的侧重点不同，把信息经济划分为微观和宏观两个部分。其中 宏观部分重点讨论信息中的经济问题，即关于信息产业、信息产品、信息资源、 信息经济等等一些由于信息带动的新经济现象；微观部分重点讨论经济中的信息

问题，即对于传统经济学中的完全信息这个假设的深层探讨。由此看出，信息经济
学中的宏观和微观两个部分之间存在着较大的区别，宏观部分侧重于实际应用，

而微观部分侧重于理论研究。文中主要介绍的是微观信息经济学。

２．１．２微观信息经济学基本理论
微观信息经济学的产生是对传统经济学的否定。传统经济学的理论架构中， 具有一条重要的假设：信息是完全的。即信息如同空气、阳光一样是充分的，有 用而不需要经济成本。同样，厂商、消费者、投资者和政府等经济行为者具有“完 全信息”，且具有完善的信息接收和信息处理能力，所以经济行为者的选择是确定 的，信息被排斥在经济学之外。然而，在现实生活中，经济行为者不仅不具备完全 信息，而且处理信息的能力十分有限，这与传统经济学的完全信息假设发生了矛

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盾与冲突。经济学家从信息的研究中认识到市场是有缺陷的，也会失灵。信息经 济学正是在否定传统经济学的完全信息假定的基础上建立起来的。按照张维迎教 授的说法，从本质上讲，信息经济学是非对称信息博弈论在经济学上的应用。

２．１．３微观信息经济学的分析方法
信息经济学发展至今，已经在现代西方经济理论中占据了重要的地位，其根 本原因在于信息经济学所使用的方法为经济学提供了新的分析工具和思想。与信 息经济学发展有直接关系的方法有两个：一个是不确定条件下的选择理论，即现 代决策理论。现代决策理论注重分析经济社会中个体实际的决策过程和信息存取 计算能力，并以此为基础分析经济社会的特性。该理论的主要特征是强调对在有 限信息或特定信息条件下决策过程的分析。另外一个是对策论。对策理论强调利
益关系具有冲突和一致性质的个体之间决策的相互作用和影响，在对策理论中，

非对称信息是重要的分析对象，因此对策论也是分析非对称信息有关问题的基本 方法。这两种分析方法分别从个体和集体两个方面分析了信息对于人们最终选择
的影响。

２．２信息不对称理论概述
所谓信息不对称（Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ Ａｓｙｍｍｅｔｒｙ），指的就是在市场中，经济关系 各方对与标的物相关的信息一方知情（私有信息）而另一方不知情。在此非对称 信息环境中，占据信息优势的一方（称为代理人）可能会以此谋求在交易中获取 最大收益，而信息劣势方（称为委托人）则可能因此受损。对应的经济个体之间 信息呈现出不均匀、不对称的经济状态。 信息不对称理论（Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ Ａｓｙｍｍｅｔｒｙ）是英国剑桥大学教授詹姆斯?莫 里斯和美国哥伦比亚大学教授威廉?维克瑞提出的重要理论。他们分别在２０世 纪６０年代和７０年代，揭示了信息不对称对交易所带来的影响，并提出了相应对 策。此后３０多年来，不对称信息理论在经济活动中的作用越来越大，由此而产生
的对策理论为经济活动提供了强有力的工具。这两位经济学家于１９９６年获得了

诺贝尔经济学奖。２００１年，三位美国经济学家又一次因为在“走进现实生活的信 息经济学”研究方面做出的卓越贡献，分享了这一年的诺贝尔经济学奖。他们是

加州大学伯克利分校的乔治?阿克洛夫、斯坦福大学的麦克尔?斯彭斯和哥伦比 亚大学的约瑟夫?斯蒂格利茨。阿克洛夫提出了旧汽车市场模型，在这个模型中， 由于买车人不熟悉旧车的具体质量情况，只能平均出价，结果导致低质量的旧车 淘汰高质量的旧车，以至于引起市场上无高质量汽车交易的失灵。这个模型深刻 地揭示了信息不对称可以导致市场失灵，从而引出了信息不对称这个普遍存在又 不为人们所重视的经济现象。斯彭斯和施蒂格利茨分别从信息优势一方和信息劣 势一方探讨如果解决这个信息不对称的问题。斯彭斯提出了信号传递模型，指出 了信息优势的一方可以通过发送信号来改善信息劣势一方的地位，使双方信息对 称；施蒂格利茨提出信息甄别模型，指出了信息劣势的一方可以通过合同、考试 等多种方式设计一个甄别机制，从而得到一些信息，使双方信息对称。这三位经济 学家在交易双方信息不对称的假设之上，建立了一整套经济学理论，解释厂商、工
人和消费者的行为。

总之，信息不对称理论增进了人们对市场行为与市场参与者的经济关系等一 系列问题的理解，对于社会经济的进一步发展产生了十分重要的推动作用。

２．２．１信息不对称理论的基本内容
信息不对称理论的基本内容，可以概括为两点：（１）有关交易的信息在交易 双方之间的分布是不对称的，即一方比另一方占有较多的相关信息。（２）交易双 方对于各自在信息占有方面的相对地位是清楚的；这种相关信息占有的不对称状 况导致在交易完成前后分别发生逆向选择和败德行为。 信息不对称的产生既有主观方面的原因，也有客观方面的原因。主观方面由

于不同的经济个体获得的信息不同所致，而不同信息的获取又与他们各自获取信
息的能力有关，即信息不对称产生的主观原因是不同的经济个体获取信息能力的 不对称性。客观方面，经济个体获取信息的多少与多种社会因素有关，其中社会 劳动分工和专业化是最为重要的社会因素，随着社会分工的发展和专业化程度的 提高，行业专业人员与非专业人员之间的信息差别越来越大，社会成员之间的信
息分布将越来越不对称。因此，信息不对称是客观存在的。

信息的不对称性可以从两个角度进行研究：一是信息不对称发生的时间，二 是信息不对称信息的内容。从不对称发生的时间看，不对称性可能发生在当事人

签约之前，也可能发生在当事人签约之后，分别称为事前不对称和事后不对称。 研究事前不对称的信息对策模型称为逆向选择模型（Ｍｏｄｅｌ
ｏｆ Ａｄｖｅｒｓｅ ｏｆ

Ｓｅ］ｅｃｔｉｏｎ），而研究事后不对称的信息对策模型称为道德风险模型（Ｍｏｄｅｌ
Ｍｏｒａｌ

Ｈａｚａｒｄ）。事前信息不对称产生的原因是占据信息优势的一方隐藏了信息

（或知识），事后信息不对称产生的原因是占据信息优势的一方隐藏了行动，而这 两种形式的隐藏对另一方都是不利的。 逆向选择模型和道德风险模型是信息经济学中研究的基本模型。值得一提的 是，经济学上的委托一代理关系泛指任何一种涉及非对称信息的交易，但我们习

惯上却将委托人一代理人理论作为“道德风险”模型的别称３。

２．２．２信息不对称的形式
信息不对称的形式可以随着非对称信息形势和种类的不同而具有非常不同 的形式，但是根据其特征我们可以将其分为三个典型的形式： １．买方与卖方之间的信息差别产生的信息不对称，这类信息不对称存在三 种具体形式：买主具有完全信息而卖主却处于无知时产生的信息不对称；当买卖 双方都仅拥有不完全信息，或者卖主具有更多的私人信息，或者买主具有更多的 私人信息时，产生的信息不对称；当卖主具有完全信息而买主处于无知时产生的
信息不对称。

２．买主与买主之间的信息差别产生的信息不对称。 ３．卖主与卖主之间的信息差别产生的信息不对称。 其中，卖主比买主拥有更多的私人信息的不完全信息条件下产生的信息不对
称是作为常见的信息不对称。

２．３逆向选择与道德风险
信息经济学中非对称信息的问题可以在委托人一代理人的框架下分析，不同
模型的基本特征可以简单概括如表３示：

３马费成．信息经济学（七）．情报理论与实践．２００３（１）
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表３信息经济学的基本模型

隐藏行动
（Ｈ１ＤＤＥＮＡＣｌｌＯＮ）

隐藏信息 （ＨＩＤＤＥＮ ＩＮＦＯＲＭＡＴＩＯＮ） 逆向选择模型

事前
（ｅｘａｎｔｅ）

信息传递模型 信息甄别模型 隐藏行动的道德风险模型 隐藏信息的道德风险模型

事后
（ｅｘｐｏｓｔ）

我们在本节主要分析一下信息不对称导致的逆向选择和道德风险问题。

２．３．１逆向选择（Ａｄｖｅｒｓｅ Ｓｅｌｅｃｔｉｏｎ）
在信息不对称普遍存在的情况下，会引起“逆向选择”现象。逆向选择是指 在合同签订之前，进行市场交易的一方已拥有了另一方所不具有的某些信息，而 这些信息有可能影响后者的利益，于是占据信息优势的一方就很可能利用这种信 息优势做出对自己有利，而对另一方不利的事情，市场效率和经济效率会因此而
降低４。

人们进行交易时，产品质量是重要特征，在许多情况下买主不了解产品质量， 真正了解产品质量的是卖主。不同的卖主提供的产品质量不同，那些质量差的产 品的卖主为了自己的利益将质量特征的信息“隐藏”了起来。所有的卖主都说自 己的产品好，而买主无法区分谁在说真话，谁在说假话，他只能根据对整个市场 的估计决定购买数量及决定支付价格。在好产品与次品被顾客以同样方式对待 时，次品在成本上具有优势，从而可能在销售上占有优势。当买主发现所购产品 并非自己估计的那样好时，他们会进一步降低对产品质量的估计水平，降低顾客 支付的价格。此时，则可能将成本高的好产品淘汰出市场，使好产品在竞争中失 败，而次品却留在市场中，从而违背市场竞争中优胜劣汰的选择原则。根据信息 经济学理论，发生在当事人签约之前的信息不对称行为称为事前不对称，研究事 前不对称信息对策的模型称为逆向选择模型。逆向选择说明了假冒伪劣产品对市 场的破坏作用。一方面，它有可能将好产品挤出市场，并最终摧毁消费者对市场 的信任，导致市场的“萎缩”。另外一方面，尽管顾客知道有一些卖主是好的， 但是由于他们无法区分谁好谁坏，宁可不买也不愿意冒风险。这个时候，市场将
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＿。＿＿－＿●＿＿＿＿●＿－＿－。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。－。，＾＿●“＿ｎ＿ｎ＿＿。●。＿＿＿＿＿＿一‘一‘
４辛琳．信息不对称理论研究．嘉兴学院学报．２００１，（３）
１８

会变得“冷清”，甚至会变得不存在。 在传统的完全竞争理论中，市场中的所有产品被假设具有相同的质量。因此，

能以更低价格出售产品的卖主（质量不变）必然意味着生产效率的提高，它能以 更低的成本生产出质量相同的产品。在市场竞争中，它们通过价格竞争击败对手， 赢得市场。这种价格竞争行为不会使市场冷清，只会使市场繁荣。这种竞争有利 于资源的最优配置，并且有利于社会福利。但是，当质量的信息可以被隐藏起来 时，一些企业就可以采取非价格的竞争手段。它们并不是通过提高生产效率、降 低成本、进而降低价格来进行竞争，而是利用消费者无法将它们的产品同其他企 业的好产品区分开来，通过降低产品质量来降低成本，从而在价格上占据竞争优 势。由于这种交易如果达成则对一方有利而另一方受损，从而不能满足帕雷托效 率使交易双方共同得到剩余的条件。所以这并不是真正的价格竞争，这种行为对
市场是有害的。

２．３．２道德风险（Ｍｏｒａｌ Ｈａｚａｒｄ）
道德风险通常是指交易合同达成以后，从事经济活动的一方在最大限度地增 进自身效用的同时做出不利于另一方的活动。由于不对称信息和不完全合同使负 有责任的经济行为者不能承担全部损失（或利益），因而他们不承担其行动的全 部后果，这会引起市场交易各方的效用冲突，导致市场的低效率。 在交易双方签约后，当委托人的利益还要取决于代理人的行动时，委托人的 利益实现就有可能面临着道德风险，委托人不能肯定代理人是否愿意或有积极性 去实现委托人的利益。委托人利益的实现要取决于其他社会成员（代理人）的积 极性，当代理人是自利的人时，委托人需要激励代理人做出恰当的行动。在经济 学中，道德风险主要涉及到无法在契约中明确规定的代理人的行动选择。对于这 些行的选择，代理人相对于委托人具有私人信息，具有隐藏性，委托人无法观测 到这些行动。代理人对这些行动的选择将影响到委托人的利益。 正如对事前人们隐藏信息的行为的担心可能会导致市场的冷清甚至不存在 一样，对事后人们隐藏行动的道德风险的担心也会影响人们的交易活动。如果这 种问题的存在是严重的，也会严重破坏经济社会的运行。 签订合约后，合约每一方都有可能利用信息的优势而不遵守约定。道德风险

指委托人和代理人在签订合同后，代理人在使自身利益最大化的同时损害了委托 人的利益，而且并不承担由此造成的全部后果，道德风险产生的原因主要有代理 人的隐藏行动、代理人和委托人的目标差异以及信息不对称等。

２．４信息传递
道德风险与逆向选择等信息问题会导致市场的失灵或导致市场运行的低效 率，但也有针对这些失效的市场调节方法。市场参加者不得不借助其他方式来提
高市场效率。

２．４．１市场信号
如果市场中拥有信息优势的一方能够（最好是愿意）将信号传递给缺乏信息 的另一方，或者处于信息劣势的一方能购诱使对方提供信息，那么，逆向选择问 题也许可以缓解。正的市场信号是对信息的不完备、非对称状况的补充，“名牌”
和“文凭”就是两种典型的市场信号。

如果拥有私人信息的一方（如房地产市场上的卖者开发商）有办法将其私人 信号传递给没有信息的一方（如购房者），或者是后者能诱使前者揭示其私人信 息，交易的帕雷托改进就可以实现。现实中，这样的办法确实存在。比如说，高 质量产品的卖主通过向消费者提供一系列保证：质量保证书、包退、包换、包修 等等，向消费者发出产品质量信号。因为对卖主来说，产品质量越高，他提供保 证的预期成本就越低，所以他提供质量保证的积极性显然高于低质量产品的卖
主，买主将这一系列保证看作高质量产品的信号，从而愿意支付较高的价格。这

就是所谓的信息传递，在信息传递中，拥有私人信息的一方先行动。此外，产品 长期形成的优质名牌、著名商标等，也是生产者努力向消费者发出的市场信号。 高质量产品通过市场信号，使其与低质量产品以及伪造产品相区别。名牌厂商或 高质量产品生产者制造信息增加的成本，最终将加入商品价格而由消费者承担。 从消费者角度看，由于信息不对称，消费者难以确定商品的具体质量，但他们知 道名牌产品的平均质量高于非名牌产品，高于仿造产品。消费者购买非名牌产品 遇到低质量产品的概率，大大高于购买名牌产品时遇到低质量产品的概率，而且 购买低质量产品的效用损失可能高于名牌产品与非名牌产品的市场价格之差。由
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于消费者处于信息非对称的不利选择地位，消费者在非名牌产品中搜寻高质量产 品的成本通常是比较高的，在这种情况下，消费者自然愿意购买高价格的名牌商 品（不否认消费者购买名牌商品还有社会心理因素）。同样，在房地产市场，实 力强、信誉高的房地产开发商一般通过向消费者提供更好的包修服务、物业管理、 组织大型的房地产交易会和拥有较高档次的营业场所等来向消费者传递其产品 的高质量信号。 在产品质量不确定的市场上，中间商或经纪人的出现，也使不对称信息导致 市场失灵状况得到一定程度的改善。中间商或经纪人能使市场信号强化或具体 化，他们利用其专业知识鉴定或识别产品质量，他们的商业信誉一旦建立，就能 使买卖双方由于信息非对称产生的市场不利状况得到改善。 上述两种是产品品牌作为信号的分析。文凭（接受教育的水平）是劳动者生 产率信号的特征，这种信号传递是劳动力市场发生的行为，在本文中就不再累述。

２．４．２激励机制设计
激励机制设计是一类特殊的不完全信息对策。激励机制表现为使得拥有私人 信息的一方（代理人）有积极性说实话。合适的激励是解决道德风险的有效途径 之一。在这种对策中，委托人的支付函数是人所共知的，而代理人的支付函数只 有代理人自己知道，委托人和其他代理人不知道。委托人可以直接要求代理人报 告自己的类型，但代理人可能不会说实话，除非委托人能给代理人提供足够的激 励。由于提供激励是有成本的，因此委托人面临着成本与收益的交替问题：如果 不提供激励或激励不足，会受到信息不准确而带来的损失；如果激励过渡，则会 以过高的代价获得价值不够高的信息。这两种损失都有可能发生，委托人的理智 选择应是在其中寻找最佳平衡点。 激励的含义是机制设计者（委托人）诱使具有私人信息的代理人从自身利益 出发做出的行动符合委托人的目标。委托人设计机制的目的是最大化自己的期望 效用，但他这样做时面临着两个约束（限制条件）：第一个约束是，如果让一个 理性的代理人有任何兴趣接受委托人设计的机制从而参与对策的话，代理人在该 机制下得到的期望效用必须不小于他在不接受这个机制时得到的最大期望效用。 这个约束被称为参与约束或个人理性约束（限）。代理人在对策之外能得到的最

大期望效用称为代理人的保留效用，因为，当代理人参与对策时他就失去了对策 之外的机会，因而保留效用又称为机会成本。参与约束要求机制所针对的个体愿 意参与，而不采取规避行为。第二个约束是，在委托人不知道代理人类型的情况 下，代理人在所设计的机制下必须有积极性去选择委托人希望他选择的行动。显 然，只有当代理人选择委托人所希望的行动能够得到的期望效用不小于他选择其 他行动所得到的期望效用时，代理人才会积极地选择委托人所希望的行动。这个 约束称为激励相容约束（ＩＣ）。满足参与约束的机制称为可行机制，满足激励相 容约束的机制称为可实施机制。如果一个机制同时满足参与约束和激励相容约 束，我们称这个机制是可行的可实施机制。 典型的机制设计有一个三阶段的不完全信息对策：在第一阶段，委托人设计 一个“机制”（或合同、激励方案）。这里，机制是一个对策规则，根据这个规则， 代理人发出信号。在第二阶段，代理人同时选择接受或不接受委托人设计的机制。 如果代理人不接受，他得到外生的保留效用。在第三阶段，接受机制的代理人根 据机制的规定进行对策。 信息传递和信息甄别可以理解为激励机制的一个特例。激励是一个信息问 题，如果消费者总是能够分辨他们所要购买的商品的质量，那么生产优质商品的 厂商就总是可以所取高价，从而没有一家厂商会向消费者出售他们生产的劣等 品。如果商品质量开始下降，很明显，就是在激励方面出现了问题。在市场经济 中，厂商的信誉在提供激励方面发挥着特别重要的作用。信誉是一种保证。即使

消费者可能知道自己并不能从这些保证中得到什么——它不是“退款”保证，但
是消费者知道如果厂商表现不佳的话，其信誉会受到影响，因此，维持信誉向厂 商提供了生产优质产品的激励。在房地产市场，开发商和消费者之间通过签订较 完备的购房合同可以有效地解决消费者的信息劣势问题。另外，房地产开发商为 了自身长远的经济利益，也会通过各种形式激励维护其信誉，否则，如果开发商 提供的产品质量低下或服务不到位，就会影响其信誉，随之就必然遭受利润损失。

３房地产市场的信息不对称研究
正如前文所论及的，完全竞争模型的一个重要假定是完全信息，即市场的供 求双方对于所交换的商品具有充分的信息，但这只是一种理想化模型，在现实经 济中，信息常常是不对称的。我国经济中的许多问题都与信息不对称有关，如资
本市场的不规范、就业问题、环境保护和社会福利等。引申到房地产业，信息不

对称现象同样存在。与其他商品市场相比，房地产商品的特殊性决定了房地产市 场的信息不对称尤为明显。 ３．１

房地产市场的信息不对称类型
在房地产市场中，商品房的成本和质量等信息在买卖双方的分布是不对称

的，即买主和卖主对商品房情况的了解和掌握程度不同，卖主比买主占有更多的 有关商品房的质量、成本、权属关系等方面的信息。这就导致了卖主对价格的垄 断和绝对的信息优势，而买主由于缺乏足够的信息被迫地接受价格和承担风险。 以下将不对称信息归纳为三类：即权属关系信息不对称；价格信息不对称；质量信息
不对称。

３．１．１权属关系信息不对称
房地产具有空间固定性的特点，所谓房产买卖只是附着其上的各种权利的买 卖，ｌ司此明晰产权是房地产买卖的重要前提之一。随着社会经济的发展，房地产 产权呈现多元化的趋势，特别是在旧的住房福利体制被打破，公房纷纷入市的背 景下，住宅产权关系变化迅速，产权类型日趋复杂多样。在理论上，房产的产权 可分为所有权利与限制性权利两方面。单从所有权利来看，又可分为完全所有权 利和不完全所有权，后者包括福利性产权、有限产权、部分产权、共有产权６。 具有什么样的产权才能上市流通，不同省份和地区出台不同的规定。此外，附属 于所有权之上的限制性物权也纷繁复杂，如是否已被所有者典当、抵押、留置。 作为一个外行的购买者，不可能轻易了解到房产所具备的产权信息，这为房地产 开发商或所有者的欺诈行为埋下了伏笔。

５林增杰等．公房入市政策研究．１９９９，北京：中国人民大学出版社
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３．１．２价格信息不对称
房地产价格不仅仅取决于征地成本、土建成本、地理位置，还取决于环境、 区域政策、区域经济发展水平等因素，从而在不同的区域和地段，同等使用功能、 同等规模、同样结构的房屋价格差异巨大。即使在同一个供给圈内，由于地理位 置、建筑设计、建筑工艺、地质状况不同，差异化仍是最主要的特征。一般而言， 购买者对所欲购买的房产成本及其同类物业的价格都不甚了解，使得房地产商哄 抬房价牟取暴利的可能性有所增加。

３．１．３质量信息不对称
在市场经济中，交易双方信息不对称性很大程度与交易产品的特点有关。产 业组织理论中，将产品从信息角度分为“搜寻”商品、“经验”商品、“信任’＇（ｃｒｅｄｅｎｃｅ） 商品６。如果消费者能在购买之前检查并确定产品质量，则该产品具有搜寻质量， 如家具、服装（确定式样）以及其他主要性质可以通过视觉或触觉检查而确定的 产品：如果消费者必须通过消费该产品以确定它的质量，该产品被称为具有经验 质量，如食品、娱乐服务、教育服务、软件等。“搜寻”产品交易时信息不对称 性小，而“经验”产品交易时信息不对称性大；还有一些商品的质量即使在消费 后也不能断定，达比和卡尼７称之为“信任”商品，消费者对此类商品的判断必 然依赖于商品提供者做出的保证。 房地产作为特殊商品同时具备以上三种特征。在购买阶段的查房过程中，隔 音效果、地面平整性、设计工艺、门窗密实度等初级质量问题可以通过目测显现 出来；而渗漏、房屋沉降引起的诸多中级质量问题只有消费过程中才能发现；在 特殊事故场合，如火灾、地震中，建筑设计合理性、防火防震要求、混凝土标号 是否符合设计要求等高级质量问题才会露出马脚。购买者只是根据初级质量做出 购买与否的决定，不免给地产商偷工减料提供了机会。 目前，在市场上关于房地产的信息是不完备、不对称的。虽然存在不少对房 地产的评估机构，但是评估信息并不为社会获知。

６卡尔顿、佩罗夫等．现代产业组织（下册）．１９９８．上海：上海三联书店 ７Ｄａｒｂｙ ａｎｄ Ｋａｍｉ．Ｆｒｅｅ Ｃｏｍｐｅｔｉｔｉｏｎ ａｎｄ ｔｈｅ ｏｐｔｉｍＩ ＡⅢｏｕｎｔ ｏｆ Ｆｒａｕｄ．Ｊｏｕｒｎａｌ
１９７３

ｏｆ Ｌａｗ ａｎｄ Ｅｃｃｎｏｍｌｃｓ

２４

３．２房地产市场信息不对称的成因 ３．２．１信息的稀缺性
信息严重不对称的市场是一个效率比较低的市场。在房地产的卖方市场情况 下，开发商掌握的信息比较多，而且也不愿公开这些信息，使得消费者信息缺乏， 造成信息的不对称。信息是一种稀缺资源，由于信息生产的专业性、规模性和信 息产品的外部性原因，导致了信息的供给常常不足。信息的不对称，使市场本身 不能够生产出足够的信息并有效地配置它们。

３．２．２信息搜寻的机会成本高
处于信息劣势的消费者为了避免信息不对称，要付出信息成本。在商品房交 易当中，买房人要想获得与房地产企业相对称的信息量，则要付出巨额的代价。
从开发商的角度看，他肯定不愿看到信息严重不对称的局面被改变，因为这会导

致房地产行业平均利润率的下降，开发商的利益驱动，加上消费者信息搜寻的机 会成本较高，加剧了信息的不对称。

３．２．３制定合同的意外成本高
从理论上来说，一个完全的合同应该包含在交易过程中所有可能发生的各种 偶然性以及应该采取的措施和条款，这样，当有一方的行动与合同条款不相符合 时，另一方可以依据合同提出索赔。但是，充分估计将来可能出现的偶然性事件 以及如何处理的磋商成本是非常高的。与其他交易合同相比，房地产交易合同涉 及的范围更广泛，尤其是在期房交易合同中，要想涵盖所有可能发生的情况是非
常困难的。

３．２．４合同执行的法律成本很高
由于信息不对称和人们的有限理性，台同绝大多数是不完全合同，因此。违 反合同是不可避免的。在房地产交易中，往往是开发商违约的比较多。作为消费

者通过法律方式解决矛盾的成本是很高的，如在调查取证、法庭抗辩、强制执行 期间都要花费大量的人财物和时间。

３．２．５房地产商品的特殊性
房地产产品的特征决定了房地产市场信息结构和信息传导的不完全性、不对 称性。房地产市场不同于一般的商品市场，主要是房地产商品的特殊性决定的８： １．房地产商品的生产过程相当复杂，并涉及多个专业领域，使得消费者难
以很快确定商品的质量；

２．房地产商品在施工中诸如防水、钢筋等隐蔽工程会被其后续工序所覆盖， 导致建筑物质量在竣工后难以确定； ３．房地产的异质性和地理位置、设计、装修的差异，使得市场上不存在两 宗完全相同的房产，决定了产品私有信息丰富，信息在不同产品和不同市场主体
之间分布很不均匀；

４．土地位置的固定性导致了房地产市场是一个区域性市场，缺乏流动性， 竞争只局限于一个区域性市场； ５．土地资源的稀缺性，意味着定期用于房地产开发的土地供应有限。 位置固定和土地稀缺导致了同一区段不可能同时有两个竞争者，而产品个体 之间的异质性进一步强化了竞争的不完全状态。

３．３房地产信息不对称的各级市场分析
根据第一章的理论，房地产市场按照市场的运行层次可分为房地产一级市 场、房地产二级市场、房地产三级市场。所以研究房地产市场中的信息不对称问 题也应该从这三个层次来分别研究。

３．３．１房地产一级市场的信息不对称
房地产一级市场主要是指国有土地使用权的出让市场，即国家把国有土地使 用权出让给市场。市场的主体是国家和房地产开发商。国家把国有土地使用权出

８李建华、郭晓玲．信息不对称与房地产市场效率．经济与管理．２００３，（２）
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让给房地产开发商的过程中存在着明显的信息不对称问题。国家基本掌握了要出 让的国有土地的所有信息，而房地产开发商对国家出让的国有土地的信息了解很 不充分，甚至根本不知道国家要出让什么地方的国有土地。尤其是在国有土地的 出让实行协议方式时，房地产开发商无法从公共渠道取得政府要出让的国有土地 的信息，政府也无法把要出让国有土地的信息及时传达给房地产开发商，以至于 出现了“有钱的找不到合适的地，有地的找不到合适的人”的情况。而房地产开 发商由于难以通过正常途径获得国有土地使用权，唯有利用各种关系，千方百计 与某些政府官员暗中勾结以非正当的手段获得国有土地使用权。这样，一些与政 府关系好，与政府有着千丝万缕关系的国有房地产开发企业往往可以较低的价格 拿到较好的土地，而私营、外资的房地产开发企业难以拿到合适的土地。国有土 地使用权的出让基本上没有体现出公开、公平、公正的原则。 而作为地方政府而言，日有土地出让采用协议方式时，由于国有土地出让信 息的不公开，地方政府就可凭借对国有土地的所有权的垄断和出让权的垄断制造 竞租，从出让土地中谋取利益。对农村集体土地的征用更是成为地方政府谋取利 益的主要手段。我们经常可以看到这样一种现象：从村到乡，再到县，地方政府 擅做主张，把集体土地私自出让、出租给房地产开发商，既不经作为农村土地使 用权所有者的农民集体的同意，又不受土地规划法律的限制，想给多少就给多少，

只要有开发商来投资就行。在这个过程中，下级政府可能瞒着上级政府，也可能
帮着房地产开发商在做上级政府的工作。乡村瞒区县、区县瞒省市、省市瞒中央， 土地资源被极大的浪费。

３．３．２房地产二级市场的信息不对称
●

房地产二级市场主要指一手房的买卖市场，即住房一级市场，房地产开发商 把新建好的楼盘卖给购房者的市场。市场的主体是房地产开发商和购房者。这个 市场中的信息不对称一方面表现在房地产开发商对购房者需求信息掌握不充分； 另一方面更突出地表现为购房者对房地产开发商的信息、对房地产开发商开发的 楼盘的信息了解不充分。后者极容易带来房地产开发商的道德风险问题。 由于房地产商品本身具有显著的差别性、复杂性，而购房者往往又不是房地 产方面的专家，很难凭自己的个人经验对房地产商品的性能、质量、建筑材料、

配套设旌等做出～‘个客观准确的判断。同时由于目前我国住宅销售主要还是以期
房销售为主，购房者难以把握未来所建房产的状况，这更加大了购房者与房地产

开发商之间的信息不对称。

３．３．３房地产三级市场的信息不对称
房地产三级市场主要是指二手房买卖市场，即住房二级市场。在这一市场中 购房者将自己所购买已入住的房地产通过房地产中介机构转卖给新的购房者。市 场的主体主要有三个：售房者、房地产中介机构、购房者。这个市场中也存在着 严重的信息不对称问题：一方面，售房者对自己房产的信息了解比房地产中介机 构对所售房产的信息掌握更充分；另一方面，房地产中介机构对所售房地产信息 的掌握了解程度要高于购房者对所购房地产的信息的掌握程度，同时房地产中介 机构对中介服务流程、中介服务法规方面的了解程度要高于购房者和售房者的信
息掌握程度。由于在这三个市场主体对所售房地产的信息掌握程度不同造成了任

两个主体之间都存在着信息不对称问题。 综上所述，在政府与企业之间、企业与消费者之间、或者政府与消费者之间 都不同程度地存在着信息不对称问题。信息不对称必定导致信息占有方为牟取自 身更大的利益使另一方的利益受到损害，导致低的、劣的商品取代优良商品等一
系列问题，影响交易的公正性和造成资源的浪费。因信息不对称而引发的房产纠

纷日渐增多，已充分说明了这一问题正成为社会问题。

３．４房地产业的主客体及环境分析
信息在买卖双方之间传递的阻隔和不对称是房地产市场的普遍特征。开发

商、销售商对其产品——房地产的真实状况有相对清晰的了解，而购买者对购买
产品的信息占有是不完全的。下面就其具体的社会经济原因，从交易的主、客体，
以及交易环境等方面来分析。

３．４．１开发商的信息优势及行为分析
在房产交易中，开发商处于绝对的信息优势地位。表现为：

１．开发商对购房人的信息优势：购房人只能确定自己购房行为的真实性， 但对房屋背后的信息如该房屋是否被开发商抵押过一无所知； ２．开发商对银行的信息优势：银行只能通过对贷款申请人提供的资料进行 审核并发放贷款，对购房人的购房行为的真实性难以把握； ３．开发商对房管局的信息优势：房管局依据购房合同登记备案，很难把握
被登记的购房人购房行为的真实性。

３．４．２消费者的信息劣势及行为分析
从消费者的角度来看，首先是先天性的缺乏专业知识导致消费者理性、消费 理念不成熟。很多消费者是第一次买房，他们对产品质量、权证、价格内涵、维 权途径等均不了解，甚至以前完全不知，从而在交易谈判中处于非常不利的地位； 其次是多数消费者不太愿意委托专业中介，一方面是因为狭隘的成本概念，觉得 增加了交易成本，另一方面中介行业本身缺乏市场诚信也是问题。但这种缺乏专 业帮助的交易往往使消费者失去最有力的维权武器，即把不平等拒绝于签合同之 前，而不是事后被动地去维权。
消费者的信息劣势表现为：

１－在房地产交易市场上的信息劣势 处于卖方的房地产开发商和销售代理商掌握着房地产产品的大量实质性信 息，具有包括地理位置、地形、交通情况、户型等在内的公共信息；也有包括产 品的成本、质量、盈利能力、增值潜力等在内的隐蔽信息；还包括物业管理等后 续服务在内的不确定信息。这些信息可以基本确定该产品的综合品质以及它在市

场上的状况。而交易的买方——消费者拥有信息只包含一定量的公开信息和诸如
消费偏好、消费能力等大量的私人信息，这些信息的价值在于让消费者明确自己

的消费定位，确定目标产品范围，但是对产品本身的影响很小，因而消费者处于
信息劣势的地位。这些信息劣势会明显影响到消费者的立场，给消费者以错觉并
诱使他们偏离自己的真实需求。

２．合同订立 房地产商和代理商的信息优势地位还体现在订立合同的时候。由于绝大多数 消费者不是房地产业内人士，专业知识相当匮乏，以及一些消费者法律意识淡薄，

彳ｉ能很好地利用法律手段保护自身的利益，这就给了卖方…个很大的空当可钻。 此外在房地产交易中，一般首先是由卖方提出邀约，再由买方提供承诺，合同文 本和条款是由卖方提前制定好，买方即使持有异议也无法左右条款的改变，因此 双方并不处在平等地位上，卖方从而可以尽量将条款制定得更有利于自己。房地 产商和代理商往往会想出各种手法在合同上做文章，最常见的包括订金和定金的 问题、付款方式问题和物业管理条款等问题。
３．房屋质量

在我国目前房地产市场中处于代理人一方的开发商为了降低成本、增加效 益，经常利用自己的信息优势地位在产品质量、配套设施、物业管理等方面做文 章。例如开发商未经买方同意更改设计从而达到缩小使用面积、加大公摊面积的 目的；或者对工程偷工减料、虚报建筑材料、占用规划绿地以及将房产出售给数 家买方等等。这些行为增加了开发商的利益，提高了投资回报率，但损坏了消费 者的应得利益。并且，对于在项目开发中出现的大量风险和损失，开发商往往以
不可抗力为借口，将它们转移到消费者身上。 ４．物业管理

虽然从理论上讲物业管理问题应该是物业公司和业主之间的问题。但是目前 全国７０％以上的物业管理项目是由房地产开发企业派生的物业管理企业和原房 管所转制的企业管理，市场还处在物业管理发展的初级阶段。近两年，一些城市 开展的物业管理项目招标投标活动取得了一定的经验，但大部分城市还处于谁开 发、谁管理，管理规模小，经济效益差的状况没有得到根本改变。管理资源没有 流动起来，竞争市场没有形成，整体管理水平也难以提高。开发项目在规划、设 计、施工阶段留下的问题，在居民入住后逐步暴露出来，引发居民对物业管理的 不满。一些开发企业为了促进销售，追求短期效益，物业管理做出不切实际的承 诺，给后续的管理造成了很大的困难和压力。这里有接管制度及管理合同不完善 的原因，但主要还是体制上的问题。开发企业与物业管理企业的上下级关系不改 变，这些问题就难以从根本上得到解决。

３．４．３市场环境分析
从市场环境来说，，中介、媒体、政府管理的不成熟无法为消费者切实创造一

个公平的消费环境。虽然“官僚式”的市场管理者注意到问题的存在，但控制措

施或管理方法不力，不能真正地从制度上保证信息的真实性，对于。…些错误信息 无法及时的鉴别和纠正；报业、电视等媒体根据自身发展需要，采取经济承包、 版面买断、效益挂钩等措施，成为虚假和不规范的广告宣传平台，他们无法公正、 客观地对广告的真实性进行审核。而根据现有的法律和规定，他们也不承担虚假 和不规范广告得任何责任，客观上成为了传递不对称信息的工具。

３．５房地产市场信息不对称导致的后果
由于房地产市场中存在着质量、成本信息的严重不对称，一方面，甚至还有 可能出现整个房地产市场的商品房质量由优走向劣，质量好的商品房逐步被质量 差的所淘汰出局，房地产市场也从繁荣走向衰落甚至消亡的现象，即房地产市场 的逆向选择；另一方面，购房者很有可能因此而为普通的、甚至低质量的商品房 支付很高的价格，而开发商则会从中牟取超正常水平的高额利润，即房地产市场 的道德风险。这两种危害性，政府、开发商和广大购房者们都是不愿意看到的， 但是由于质量、成本信息的不对称使得这种趋势成为可能，并且这种现象已经在
局部地区的房地产市场中显现。

３．５．１房地产市场上的逆向选择
房地产市场中的信息不对称，首先会引起“逆向选择”问题。逆向选择会导 致市场运行的低效率，从而不能满足帕雷托最优而使得交易双方共同得到剩余。 房地产商品，尤其是住宅，对于大多数消费者来说，可能一生就购买一次或两次， 所以，在房地产市场几乎不存在多次博弈的情况，这就为开发商利用其信息优势 牟利而损坏消费者利益提供了机会。在房地产市场存在“劣质产品”的情况下，

处于信息劣势的消费者就会做出逆向选择——不轻易购买房地产商品或持币观
望。但由于房地产产品具有固定性、异质性、长期消费性、高值性、开发周期长 的特征，且房地产业资金需求大、土地供应刚性及房地产经营专业性强等原因， 进入和退出壁垒都很高，房地产市场不会轻易形成“柠檬市场”，但信息的不对 称会使得整个房地产市场在一个低效的情况下运行，增加交易双方的交易成本。
，、

逆向选择的问题在房地产市场上同样存在。国际上发达国家房地产购买力的
３１

平均水平，一般是一个人６年收入的总和可以购买一套中等价位的房产，而在中
国一般为８～１ ０年，甚至更长时间，所以购买房产成为购买者一生中的大事。

购房者都希望能够选择到环境舒适、交通便利、房型结构合理、社区配套设施齐 全的房产，但由于购买力的原因，对价格的要求总是越低越好。而作为开发商， 对房产的定价是通过对以上各要素综合评价后，再结合房地产市场的购买能力进 行定价。当然，由于房地产投资是一项高收益高风险的投资项目，开发商在进行 投资前必定会做出详细的调查研究，在信息占有上就占了很大优势，可以利用信 息优势来获取高额利润。例如：上海某开发商在房产销售中隐瞒了开发土地原来

的用途——上海菜公墓，由于地理位置、环境等其他条件优越，而获得了很大成
功：但对一些客户传统意识产生了冲击，使一些不知情的购买者了解真相后在心 理上精神上产生了埋怨和阴影。而由于开发商对信息的掌握不太准确造成投资失 误的事情也不少。例如：上海某开发商在对某处房产进行开发时，忽略了区位在 飞机航道之下，并曾经在２ ０世纪６ ０年代和９ ０年代先后在该地区发生过两起 飞机坠落事件，结果楼盘难卖，造成了投资失误。同样，由于消费者过多地考虑 了价格因素，往往去选择价格较低的房产，结果使一些综合条件优越但成本较高 的房产无人问津；而房产商为了适应市场的需求，会以牺牲建筑质量来降低成本， 造成房产市场上种种纠纷发生。

３．５．２房地产市场上的道德风险
在房地产交易完成后，同样也存在着道德风险。在房地产交易中，处于代理 人地位的开发商为了降低成本、增加效益，经常利用其信息优势地位在产品质量、 配套设施、物业管理等方面违背合同，使得消费者蒙受损失。一方面他们可以利 用包括报纸、电视和电台在内的各种公众媒体，发布广告和－些诱导性信息，如 户型走向、居住潮流，从而达到炒作和误导的目的；另一方面，由于我国房地产 市场上期房交易仍然占据较大比例，消费者在进行此类交易时看到的仅仅是渲染 图、三维模型和样板房，不能看到真实的商品房本身，因此代理方可以利用电脑 和其他手段制作出不存在的景观和设施，粉饰房地产项目建成后的环境。这些虚 假信息明显会影响到消费者的立场，给消费者以错觉并诱使他们以偏高的价格购 买名不符实的商品房。据有关资料显示，在房地产交易行为完成之后，有七成以

上的购房者会发现这样或那样的问题，问题牵涉到从房屋质量、小区环境到物业 管理的方方面面，房地产投诉和纠纷也因此成为近年来我国消费者投诉的持续热 点。在房产销售中也存在故意炒作现象，如许多楼盘尚未开盘就己经挂出几幢楼 房已售磬的大幅标语，在销售时，又故意让自己人混入购买者的队伍（俗称“房 托”），来造成销售火爆的局面，继而利用“眼球经济”原理来吸引那些具有从 众心理的消费者；房地产市场上的道德风险反过来又会导致房地产潜在消费者的 逆向选择，进而造成房地产市场效率进一步降低，交易成本的进一步增加。 近几年来，我国的房地产市场得到了长足进展，商品房交易额一次又一次地 刷新历史记录，但另一方面，由于资源本身的供不应求，以及因信息不对称造成 的消费者弱势，在房产销售领域表现得尤为突出，矛盾尤为激烈，信息不对称引 发的各类房产纠纷问题也日益突出。据中国消费者协会透露的信息显示：２００３
年全国商品房投诉达２０２９０件，比２００２年增长１８．６％。其中，房屋质量、虚假

广告、合同违约占据投诉前三位。商品房消费已成为消费者投诉热点中的难点问
题。

３．５．３小结
上述两种危害，政府、开发商和广大购房者们都是不愿意看到的，但是由于 质量、成本信息的不对称使得这种趋势成为可能，并且这种现象已经在局部地区 的房地产市场中显现。而且，我们还可以看到，在房地产市场信息不对称的情况 下，商品房的质量将严重依赖于价格，这跟传统经济学中所讲的商品的价格取决
于质量是相悖的。

简而言之，房地产市场信息不对称所导致的后果： 对购房者而言，由于信息不完全而导致逆向选择。即没有选择到高质量的房 屋，而是购买了同一市场上质量较差或是不符合自己偏好的房屋； 对房地产商而言，由于一部分开发商隐藏信息等败德行为引发不公平竞争， 从而导致另一部分开发商高质量以致高成本高价格的房屋卖不出去，次品驱逐良
品，恶性循环；

对市场而言，信息不透明使得房地产市场效率低下，纠纷增多。使各个参与 方的权利得不到保障。

３．６完善我国房地产市场的对策研究
为了有效地解决我国房地产市场的信息不对称问题，保障购房者合法利益， 并保证整个房地产市场健康发展，笔者认为需要从开发商、购房者、中介和政府 等多个方面分别着手，综合考虑多方面的因素来提出建议和对策。

３．６．１开发商的品牌经营
我们已经知道，在商品房质量优劣混杂的房地产市场上，信息的不对称导致 市场失灵或者市场的低效率，质量好的商品房有时候会被迫推出市场。但是优质 商品房的开发商不应该轻易放弃，他们可以通过信号显示（Ｓｉｇｎａｌｉｎｇ）的方法 来标明自己的商品房质量一流，改善市场上信息不完备、不对称的状况，让广大 消费者了解自己并相信自己提供的是优质品。通常来讲，提供优质品的房地产开 发商可以采用创品牌的方式向市场和购房者们传递正向的信号。例如人们提到房 地产开发商，万科的质量是公认的。如今万科的品牌架构已初现雏形，即在企业 品牌（万科）之下，塑造了系列产品品牌。据万科称，万科旗下已有“万科城市 花园”、“万科四季花城”、“万科花园新城”等系列项目品牌。 因此，开发商应该具有长远的发展眼光，从企业的长远利益出发，在商品房 生产过程的每一个环节，都应力求保证质量，同时通过向购房者提供一系列的质 量保证和售后服务（如限期退房、换房以及保修等）向他们发送优质品的质量信 号，长期过硬的质量和优质的售后服务自然而然就会使缛这类房地产开发企业成 为名牌企业，并在优劣混杂的房地产市场上脱颖而出。因为低质量商品房的开发 商们如果也想发送同样的信号，那么需要付出的成本将是他们所无法承受的，所 以他们不愿、也不能提供。当然，开发商发送信号的成本会加入到商品房价格中， 最终将由购房者来承担。然而对于购房者来说，信息的不对称使得他们很难在市 场上确定具体商品房的质量，优质商品房的开发商发送信号后，他们就能很容易 地从市场中找到质量好的商品房（尽管优质品也并非百分之百的高质量，但毕竟 优质品的平均质量要高于普通的商品），而且购买有品牌商品房时遇到劣质品的 风险要大大低于购买普通商品房，所以相当一部分的购房者会愿意为购买名牌而 支付相对的高价，而不会像购买普通商品房时一样将价格市场平均水平。这样，

开发商就能够赚取合适的利润，高质量的商品房也不会被淘汰出房地产市场，而
市场也不再衰退。

３．６．２购房者自身利益的保护
一般讲来，在房地产市场中，买卖双方之间信息对称程度越高，买方越有利。 而在前面的分析中，我们已经清楚地看到，产生信息不对称的根本原因就是购房 者相对于开发商和销售代理商来说掌握的有用信息太少了。因此，为了提高信息 对称的程度，最大程度保护自己的利益，购房者应该通过一切可能的途径去收集 关于房地产市场及具体商品房的信息。但是我们还要考虑到，在市场中搜寻信息 也是需要付出一定代价的，也就是说还有个成本的问题。
所以，购房者为了提高信息对称程度、获取最大利润，一方面应该大量收集

信息，同时又不能追求完全的信息对称。这实际上是比较难以把握的，但考虑到 目前我国房地产市场的现状，暂时不存在过度追求信息对称的问题，所以购房者 现在的主要任务就是收集信息提高信息对称程度。 同时我们还应该看到，由于在目前房地产这样的信息不对称市场中，大量的 信号是从开发商和销售代理商那里出来的，带有明显的主观性，不能公正、客观 地反映市场和项目本身，而且大多数购房者并不具备专业知识，所以购房者很可 能不能辨白真伪而付出成本换取了大量此类信息，而得不到应有的收益。 因此，应该另外制造和传播大量正的市场信号以便有利于市场参与者更准确地认 清市场。信息制造和传播的主体最好是能够保证信号公正、准确、科学并具有权 威性的行政部门或行业协会，也可以是愿意并能够在市场中为处在信息劣势地位 的委托人服务的中介机构。但考虑到在市场经济下，政府不应该过多地干预市场 行为，所以笔者建议采取后者，即引入中介机构，这一点在下面会进行详细论述。

３．６．３中介作用的发挥
只有培育发达的中介行业，才能建立起使信息达到对称的机制。我们这里所 谈及的中介，它只能为房地产购买者单方服务，不能承揽任何面向卖方（开发商 或者为开发商服务的销售代理机构）的服务业务。同时，代理商必须保证对委托 人持有百分百的忠诚并严守委托人的秘密。这样，购房者的利益在交易中就会得

到最好的维护。买方代理是一种明晰、严谨、合理的代理关系。在这种代理关系 中，消费者实现了其身份由顾客向雇主的转变。这时的中介只有为消费者提供优 质的服务才能赢得市场和利润，中介的利益与买方的利益有着高度的一致性。所 以，在交易中中介很自然的站在消费者一边，全心全意的维护消费者的利益。购 房者的利益将充分得到保护。其实这种中介方式和近几年在美国房地产业逐步发

展起来的中介服务机构——专向购买代理（Ｅｘｃｌｕｓｉｖｅ

Ｂｕｙｅｒ

Ａｇｅｎｔ）十分相似。

购房者聘请中介，当然会付出一定成本，但正如前所说，购房者由此也会获取超 过成本的收益。因为中介可以运用自己的专业所长，为购房者收集到大量真实的 有用信息，为购房者找到质价比较高的房地产。所以购房者总会从中获利的。这 样，不仅购房者的利益得到保障，而且由于中介能够专业地区分市场中各种档次 的商品房，所以购房者的期望价格不再是所有商品的平均价格，这样高低质量的 商品房都能找到自己的买家，市场也同样不再衰退。信息不对称所带来的两大问 题都因此而得到了很好的解决。 目前房地产市场上，各种房地产中介机构、房地产经纪人很多，这在一定程 度上有利于解决信息不对称问题。但目前的房地产中介市场非常混乱，从业者平 均业务素质较差，诚信度不高。房地产市场需要有一大批信誉好的公正的专职经 纪人来做中介工作，获得卖家的“私有信息”，并把它变成买家的共享信息，以 解决“消费信息饥渴”的问题，实现信息对称。 上海市的二手房网上公示系统，使二手房合同上网、交易公示，并且交易中 心免费提供二手房房源挂牌服务，并通过网上公示系统对外公开发布被挂牌房源 的信息。有关人士认为，这无疑将使市民放宽心去参与二手房买卖，并有望大为 减少因信息不对称、交易不规范而滋生的民事纠纷或经济诈骗。社会的进步在于 社会分工的细化，房地产市场的进步与成熟，亦在于行业内部社会分工的细化。 中介行业的异军突起就是行业内部分工细化的集中体现。

３．６．４政府对信息不对称的规制
由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的缺陷，因此，政府有必要采 取一定的措施以弥补市场机制的不足。与市场解决房地产市场信息不对称的合同 和信誉方法不同，政府规制具有强制性，它直接命令市场交易方（特别是开发商）

必须披露某些重要信息，采取措施防止意外事件的发生，否则会受到相应的处罚。 房地产商品质量和物业管理规则、规范的合同文本、房地产中介和房地产经纪人 的执业资格认定制度等都是政府为缓解房地产市场信息不对称问题可以采取的 措施。与市场解决办法相比，政府规制作为减少信息不对称的一种必要手段，具
有以下优势：

１．节约交易费用 交易费用是人们的利益矛盾造成的，是人们相互协调彼此之间矛盾的利益所 付出的成本。一项制度的选择总是按照交易成本最低的原则进行的。政府参与制 定的规则具有强制性，在实施中必然会减少交易费用的发生。这是由于政府借助 于其本身的权威性，可以比较容易地解决各种利益争端。 ２．通过职业许可证减少信息成本 在我国目前的房地产市场上，各种房地产中介机构、房地产经纪人很多，这 在一定程度上有利于解决信息不对称问题。但当前的房地产中介市场非常混乱， 从业者平均业务素质较差，诚信度不高，妨碍了房地产市场的进一步发展。政府 通过对房地产中介机构的从业人员和房地产职业经纪人进行市场进入规制，即进 入者必须满足一定的条件，在获得许可证以后方可进行营业，这在一定程度上虽 然限制了竞争，但是控制从业人员数量对于保证服务质量，保护处于信息劣势的 消费者是有利的。许可证为消费者提供了服务者专有信息，消费者不必再自行搜 集信息，从而降低了信息成本。 ３．商品质量标准使市场交易更易达成 政府对房地产商品根据类型制定相关的质量标准，并进行检验，对于没有达 到质量标准的产品不允许进入市场，从一定程度上提高了市场的达成更为便利。 而且，当商品存在统一标准时，消费者不必对市场上的商品平均质量的分布进行 估测和计算，他可以根据产品标准判断产品质量的高低，使愿意支付的购买价格 与卖主的保留价格较为接近，这样双方可以减少交易的成本。政府还有其他方法 来解决房地产市场的信息不对称问题，如成立专门的资信调查局，调查房地产开 发商的信用，以减少需要该种信息的交易方的信息成本；由专门的政府机构负责 房地产市场信息的统计、分析、研究等。 故而，我们对政府主管部门提出如下几点建议：

１．推行土地出让的招标拍卖制度，体现土地供给的公开、公平、公正原则。 制度和法规是市场正常运行的保障。由于我国房地产市场发展历史短而速度 快，房地产市场的制度和法规建设始终跟不上市场的需要，这也是目前很多发房 地产交易纠纷无法解决的原因之一。行政部门和立法机关应当加快这方面的步 伐。只有这样，才能在市场中强烈地显示出公开、公平、公正原则。同时我国土 地出让制度中长期使用的协议方式带来了房地产管理机构的政府官员与房地产 开发商之间的信息不对称，很容易在两者之间产生寻租行为，国有土地资源也难 以实现其优化配置。而采用招标尤其是拍卖方式后，国有土地出让的信息公开， 各房地产开发商公平竞取国有土地使用权，房地产开发商与地方政府之间的信息 基本达到对称，解决了采用协议方式出让带来的弊端。所以为解决房地产一级市 场中的信息不对称问题，在国有土地出让方式上，应改革原先的协议出让方式， 采用招标和拍卖方式。上海自２００１年８月１日起，开始推行土地使用权出让的 招标、拍卖制度，规定除经认定的旧区改造地块可以采取协议出让方式供地外， 用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目用地，必须通过招标、拍 卖出让方式供地。实行出让地块的申报、公告制度，由境内外企业、组织和个人 进行竞标、竞买。这实际上为解决房地产一级市场的信息不对称，实现土地出让 的公开、公平、公正，推进土地出让制度改革迈出了重要的一步。 ２．政府要提高房地产预售、上市标准，规范购房流程，切实维护购房者的 合法权益：开发商也应向购房者充分展示楼盘信息。 政府应严格控制预售许可证的发放，提高期房的预售标准，严令禁止不符合 预售标准的“空中楼阁”进入市场。而购房者也要注意在签定合同时要把开发商 的口头承诺写入合同中，以防止开发商的欺诈蒙骗行为。
Ｉ

目前在有些地方市场炒作力度大于运作力度，对概念的疯狂炒作等于向市场 散布真假混淆的信息，降低了消费者的鉴别能力，从而达到增加卖点、甚至浑水 摸鱼的目的。但这样做的直接后果就是扰乱了市场的秩序并且降低消费者对市场 的信心。因此，必须由行政主管部门、行业协会和有关的研究机构组织建立并审 定有关的一系列评判标准，对新出现的概念进行客观、详尽的描述和界定，并进 行评级。只有这样，才能避免卖方恶意增加自己的信息优势，增加市场的透明度。 作为开发商而言，也应尽量将自己开发楼盘的信息详尽地传递给购房者，因

为购房者只有真正了解了楼盘的信息才会决定去购房，理性购房者的购房行为往 往是建立在对房产信息的充分了解的基础上的。目前有些开发商推出了“先租后 售”的营销方式，开发商将已开发好的商品房公开出租，欲购房者同开发商先签 订一份先租后售合同，合同规定房屋起租时问、租赁时限、租金定额、房屋售价 等。租约期满后，租房者若对该房满意并欲购买可转为房屋出售合同，原先所付 租金可冲抵部分购房款，待租户付足余款后，即获得该房的完全产权。通过这种 方式，开发商可以消除购房者对所欲购房产信息的不充分了解的顾虑，使得购房 者在购房之前通过租住房屋即可对房产信息有充分、完全的了解，购房者也避免 了在购房中可能出现的广告误导和质量欺诈所带来的风险。从根本上解决了两者 之间的信息不对称问题。 ３、规范房地产中介机构，严厉打击房地产中介坑骗瞒害消费者的经纪行为。 国内的房地产中介机构目前有２万多家，数量过多，规模过小。政府应清理、 撤销一批无证经营、违规操作的规模偏小的房地产中介机构。同时也要进一步完 善房地产中介服务方面的法律法规，打击房地产中介服务经营中的坑害蒙骗消费 者的经营行为，使房地产中介服务目趋正规化、透明化，使普通老百姓也能清楚 了解房地产中介服务的流程，消除房地产中介机构与购房者（承租方）之间的信息 不对称问题，促进整个房地产三级市场的健康有序发展。

４网络对房地产信息不对称的改善
４．１

网络对房地产业的影响
随着网络的飞速发展，我国有一定实力的房地产公司纷纷建立了自己的互联

网站，希望借助网络平台的优势来实现“鼠标＋水泥”的晟佳结合，增强企业的 竞争力。可以肯定地说，在新的竞争中，失去了网络将难以取胜，网络对房地产 业的影响是划时代的。

４．１．１网络加速了房地产业技术的进步
网络产生于信息技术创新的蜂聚时期。摩尔定律表明了网络对房地产的推动 与信息技术的飞速进步密不可分。与以往技术进步对房地产经济所不同的是，网 络技术的进步是蜂聚式的创新，从而推动了房地产开发技术创新成果的普及。房 地产开发技术创新成果广泛深入到房地产经济的方方面面，从而是整个房地产经 济的技术实力获得了巨大的提高。 在网络时代，房地产开发与经营的技术进步一方面体现在更现代化的先进建 筑设备、先进建筑材料与工艺之中，计算机、网络工具、人工智能工具在房地产 领域中得以使用和推广；另一方面，网络的发展带来的技术进步体现为劳动力质 量的改善和提升。借助信息技术的辅助，房地产领域内的个人能力得到了极大的 拓展，从而使其劳动效率提高。

４．１．２网络引发了房地产经营方式的变革
网络的最大贡献在于它以新的销售手段影响消费方式，促使企业经营管理方 式变革，再进一步引发产业内部的格局性演变。电子商务（Ｅ－－Ｃｏｍｍｅｒｃｅ）将引致 开发企业信息化经营变革（Ｅ－－Ｂｕｓｉｎｅｓｓ）。开发商在市场调研阶段可大规模收集
潜在购房者信息，在前期策划阶段可根据潜在购房者对产品和价值的认知有针对

性的为项目定位；通过网上虚拟社区收集个性化项目设计，把购房者前期请入， 有利于与之形成一定的利益共生关系，进而促成后期的购买决策。 网络时代的房地产开发企业在管理层面也要进行调整。竞争公平的同时也更

加残酷，优势组合战略伙伴的互补性优势达到１＋ｉ＞２的整合效果是新经济的发展 模式，强强联合是大势所趋。它要求企业通过业务流程再造（ＢＰＲ）、虚拟整合来 凸现信息流的作用，达到最优的各生产要素匹配效果。 互联网正在改变企业运营的模式，与此同时，新的经营模式也打破了原来壁 垒分明的行业界限，跨行业的互动甚至跨行业的兼并重组是必然趋势。风险投资 的目光已经聚集在中国的房地产类专业网站。从１９９６年起，ＩＤＧ公司（国际数 字集团）已经注资北京的搜房网（ｗＷＷ．ｓｏｕｆｕｎ．ｃｏｍ），直接参与国内的房地产网 站建设。随着市场前景Ｒ趋明朗，更多的投资纷纷涉足其问，又将催生了一大批 新的房地产网站。目前这些房地产网站走的还是门户站点的路线，即便偶尔有在
线房地产拍卖、网上房展之类的活动，主要目的也并非盈利，而以扩大知名度为

主。但是几乎所有的房产网站都建立了信息库，由此可见，房地产电子商务将是
其重要发展目标。

４．１．３网络促使房地产市场机制的完善
网络的显著特点是广泛运用建立了电子商务这一新型交易形式，从而为房地 产企业提供了网络交易的平台，大大减少了房地产交易中的“信息不完全”和“信 息不对称”的情况，进而促进了房地产市场机制的进一步完善。一方面，网上电 子商务交易模式提供了一种信号的自我显示机制，使房地产价格、质量等信号会 由当事人自己提供到房地产市场上来。另一方面，通过互联网搜索引擎的强大功 能，顾客进行网上购买房地产时的搜索成本大大降低，从而使购买者可能获得关 于房地产价格分布的准确信息，减少了房地产信息的不完全。房地产机制的“摩

擦”减少，房地产市场配置资源的效率更高，房地产市场机制也趋于完善。

４．２网络改善信息不对称的理论分析
经济理论认为，信息不对称会导致市场交易效率的低下，减少信息不对称意 味着减少用于搜寻信息的时间、精力和财力，意味着社会运行成本的降低和社会 净剩余的增加。而网络经济在提高经济效率、降低成本尤其是交易成本方面的作 用似乎是毋庸置疑的，甚至是革命性的：

首先，网络降低了企业的市场受易费用，并逐渐将其内化到企业中。如电子
４１

商务能够极大地提高供应链管理和客户关系管理的效能和效率，减少中间环节， 降低交易成本，扩大利润空间。 其次，网络极大地突破了现实世界的时空限制，由于信息在网上传播的快捷 性，使理性预期大大增强，时空差距不再是网络世界的障碍，网络极大地降低了 时空成本。 另外，对交易双方而言，网上信息基本上是完全的，能够减少交易双方的信 息不对称、不完全状况，从而使市场配置机制更有效率，减少了因信息不对称而
带来的市场失灵。

最后，在网络时代，企业可以以很低的成本，广泛收集用户信息，制定并实 施针对性的营销策略，低成本地为更多的消费者服务。 用信息经济学的观点看，网络主要是通过缩小信息不对称导致的风险和成本 来降低交易成本的。信息不对称有两种情况，一是事先的信息不对称造成的逆向

选择和事后信息不对称造成的道德风险。网络可以通过廉价的搜寻和更广泛的信
息渠道减少事先的信息不对称，在有典型逆向选择现象的房地产市场，现在可以 通过网络便宜快速地与专家、其他市场、有经验的消费者交流，大大减少事先的

信息不对称。在事后，人们可以通过网络方便地进行实时的交流，了解各方面情
况，减少信息不对称。 总之，网络改善了房地产市场供求双方的信息不对称状况，互动式的交流更 容易实现房地产市场供求的双赢。

４．３

网络改善房地产市场信息不对称的策略

４．３．１信息搜寻机制
信息的获取可以减少市场的不确定性，是克服信息不完备、不对称的重要手 段。由于房地产投资的高风险性，开发商只有收集到十分详尽的信息才能够降低 风险。在投资前，开发商必须对开发地块以前的用途、周边环境、交通情况、周 边的文化氛围以及近期和远期政府规划等因素进行综合评价，并对市场需求进行 充分调研和预测，才可能做出正确的投资决策。对于消费者，能否购买到性价比 合理的房产十分关键，信息的收集也同样十分重要。目前信息收集的渠道和方法

已经多元化，可以通过网络问卷调查、网络查询等手段减少信息的不对称。

４．３．２规范销售市场
销售商和消费者之间良好的信息沟通是解决信息不对称性的根本，而网络能 使消费者在购房时享有充分的知情权，使销售进一步透明化。销售商可以通过网 络，将商品房的信息及时、真实、准确地反馈给消费者，尽量使消费者心中有数。 建立商品房网上交易系统是一种阳光下的销售方式。改变主动权完全由房开 企业一手掌握的传统销售模式，为双方具有平等地位的公开销售模式，成为一种 必然趋势。在过去几年中，销售控制，曾被许多开发商、代理商视为销售秘诀。

销售控制的具体做法是通过认购客户积累、分批推盘、价格不断拉升等人为手段，
造成楼盘热销乃至脱销的氛围，以吸引更多的购房客，创造购房冲动，从而带动 楼盘快速销售。销售控制的威力不断增加，登峰造极之时曾经屡屡刷新销售速度， 并创下了不少业界“奇迹”。房地产企业的销控行为，使并不在乎楼盘实际居住 价值，只在乎尽快赚取差价的投资性行为越来越多，挤压了自住型购房者的需求， 造成供求关系的进一步紧张。而网上交易系统的使用，将极大的改变这一状况。

４．３．３建立社会信用评价机制
市场经济是建立在信用体系基础之上的。信用是连结不同经济主体之问关系 的纽带，信用程度越高越有益于其经济运行和发展；相反，则影响并制约经济成 长，严重的信用危机甚至将产生一系列社会问题乃至影响到整个社会的安定。只 有加强诚信建设，才能够在房地产开发商和消费者之间建立起一种相互信赖、相 互认可的经济关系，可以降低逆向选择和道德风险发生的概率，进而可以建立一 个诚信的房地产市场。所以必须为所有进入市场的主体建立信用记录，有了信用 记录，社会可以很便捷地获得数据。在交易过程中，一方有失信行为，就会进入 信用记录系统，公众通过网络可以便捷地查到此不良记录。因此，建立诚信体系， 可以有效地解决信息不对称的问题。它通过无限放大信用缺失的成本，给失信方 畈沉重打击。相反，守信方则通过不断积累自己的守信、记录可以增值，别人跟他 交易，可以扩大他的信用额度。 因此，建立健全社会诚信体系，是进一步完善市场经济体制的重要保障，也

是规范房地产市场秩序的治本之策。笔者认为，利用网络优势可以采取以下措施： １．建立“企业法人诚信数据库”，即全面加强房地产开发企业诚信体系档案 建设，建立“企业法人诚信数据库”。要将房地产开发企业在开发、经营过程中 产生的与工商、税务、质检、金融、环保等有关信息全部收录，通过网络，实现 全国房地产业企业信息资源共享，定期向社会公布。 ２．建立企业“诚信系数”，即在“企业法人诚信数据库”的基础上，建立和 加强房地产企业的社会诚信评价体系，完善对企业“诚信系数”的评价、披露和 监督机制。 ３．建立“个人信用档案”，即建立房地产开发商、高级管理人员的“个人信 用档案”并作为可供公众查寻的数据化的信用资料。同时也应该注意对开发商和 销售人员个人隐私的保护。

４．３．４提高政府管理服务效率
由于我国房地产市场化建设起步较晚，相关的法律法规尚不健全，经济的快 速增长要求房地产立法更完善、执法更透明。电子政务的实施使得政府可以通过 网络及时发布各种法律法规及房地产管理信息和政务信息，政府还可以通过网络 进行房地产执照的网上审批和年检。商品房销售动态管理网络等一系列服务网站 的建立大大方便了消费者，消费者提供的反馈信息使得政府的监管更有针对性。 由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的缺陷，因此有必要采取一定 的措施以弥补市场机制的不足。与建立信用的社会评价机制的方法不同，政府规 制具有强制性。房地产商品质量和物业管理规制、规范的合同文本、房地产中介 和房地产经纪人的职业资格认定制度等，都是政府为缓解房地产市场信息不对称 问题可以采取的措施。政府应对房地产交易进行政策调整。

４．４小结
总之，网上交易模式的形成有利于消除消费者在房地产交易中的不平等地 位。从总体上说，网上公示楼盘信息，触动了房地产交易中的利益格局，使消费 者以最低的成本获得了足够的买房信息。网络的发展，正一步步改变房地产市场 信息不对称的状况。

５案例：上海房地产网上交易备案系统
５．１

背景分析
随着房地产市场的蓬勃发展，诸多问题也接踵而来，开发商网上阻挠市场信

息公开，非官方房地产网站信息的有限，政府性房地产网站的功能有欠缺，因此
网上交易备案系统可以说是大势所趋。 开发商网上阻挠市场信息公开的方法主要表现在四个方面： 一是虚报楼盘“参考价”。开盘时，开发商故意在“网上房地产”网站上公 示虚高的“参考价”，变相拒绝销售，想人为抬高房价。 二是虚构成交信息。商品房网上交易制度规定，每成交一套房子，均要在网 上进行合同备案登记，以制约开发商囤积惜售房子的行为。但一些楼盘预、销售 合同的撤销率竟然高达５０％，其实质是开发商在自签合同，阻止消费者买房， 以制造一种市场上买不到房的“热销”假象。 三是提交虚假信息或拒不提供相关信息。譬如有些开发商不在网上公布售楼 地址、电话，造成网上信息残缺，交易难成等情况。

四是半开盘销售，或到了公示开盘的时闻不开盘，处心积虑地阻止消费者公
开买房，行内部销售之实。 目前，各种房地产信息网站都在风风火火地开办，但是它们都不可避免地存

在着各种各样的问题：房地产企业网站由于信息规模极为有限，难以满足客户对
大规模信息的需求；门户网站的房地产频道与专业性的房地产网站虽然有强大的

信息资讯，但存在网站交易功能的欠缺，且充斥着大量虚假或早已过时的信息， 无法满足交易功能的实现，只能作为一个信息资讯的渠道，无法与客户形成互动；
政府性房地产网站主要是以政策法规及地方规章制度为主，信息的偏重性较强， 难以满足客户多方面的需求。

５．２上海房地产网上交易备案系统概述
商品房销售合同网上备案，是指房地产开发企业在取得商品房预售许可证或 房地产权证（大产证）后销售（预售）房屋签订合同的，应登录网上房地产网站

的合同备案栏目，在网上进行合同确认和打印的行为。 为规范商品房预售行为，维护商品房买卖双方的合法权益，提高商品房交易 信息的透明度，使管理部门及时了解准确、全面的销售状况，加强政府对商品房 交易市场全过程的监管，为房地产健康发展和经济宏观调控提供基础信息依据。 上海市房地产交易中心于２００４年主持建设开发了“上海市房地产交易中心房地 产网上交易备案系统”（以下简称“网上备案系统”）。

图２网上各案系统图示

２００４年３月，上海市房地产交易中心房地产网上交易备案系统正式向社会 开通服务（网上房地产网站ｈｔｔｐ－．／／ｗｗｗ．ｆａｎｇｄｉ．ｃｏｍ．ｃｎ），如图２示。该系统与 《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》互相配合，有效扭转了购房者和 房产商之间信息严重不对称的局面。

Ｓ．２．１系统解决信息不对称的方案
房地产网上交易备案系统，覆盖了商品房销售方方面面的业务流程和管理审 批。通过部署该系统，房地产主管部门不仅可以为房地产交易提供方便、安全、

快捷的服务，吏主要的是，通过运用先进的信息技术手段，实现动态房地产信息
发布、查询、交易、结算等功能，从而使得房地产交易更加公开、公正和公平，

防止房地产市场的过度炒作，使房地产市场更加健康、有序的长期稳定的发展。 上海市新建商品房的预售和现售，包括开发商在取得商品房预售许可证后与
购房人达成的定金合同或以订立商品房预订、预约协议等方式确定商品房买卖意 向的，均应进行合同网上备案和登记；未依法取得商品房预售许可证而以预订或 者以预约、认购、定购等其他方式变相预售商品房的，均属违法预售行为。购房 者通过登陆上海市房地产交易中心房地产网上交易备案系统，不仅可以轻松得知

开发商资质、规划设计、预售证、产权证等宏观信息，还能得知欲购买的房屋是
否已售、是否抵押给银行、是否被法院冻结、是否出租等等重要信息，从而能够 更加从容、更加放心地购房。 网上备案系统完善了商品房预售信息公示、预售信息查询和分析、销售经营 信用信息公示等制度： １．商品房预售信息公示制度 开发商必须要在网上就面积、公摊、均价、楼盘销售状况等５大类内容进行 公示，如图３示。 第一类商品房预售许可证的相关信息，包括：房地产开发企业名称：预售 许可证编号、发证机关和发证日期；预售商品房项目名称、坐落位置、批准预售

部位、面积；预售商品房的建设工程规划许可证编号；土地用途和使用期限。
第二类预售商品房的楼盘表信息，包括楼栋的建筑结构、层数、建筑面积、 分摊情况、竣工日期等；每“套”住宅的房号、用途、户型、建筑面积、套内建

筑面积等；商业、办公等房屋的最小销售“单元”房号、用途、建筑面积等。
第三类开发企业选择使用的商品房预售合同和商品房认购书的示范文本。 第四类楼盘表内网上已预订和已签约房屋的标识： 第五类商品房按楼栋预售的参考均价；预售项目已签约合同的成交均价。

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７０套景计台同均价： ｌ薯 ９套

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２５０４元

己售房囊套数： 、黑计搬铕次数：
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景汁住宅台同均债：４２００元

曩计含葡擀商均倚：：１０∞元
累计均价：
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墨计住宅姆价：４２００元＋

图３房地产项目网匕信息公开

楼盘表（表４）是表现房屋物理状态信息（包括每套房屋面积、户型、层数、

４＂７

用途）而形成的…一个二维变化的直观表格。随着房屋销售、权属登记、抵押、查

封等业务的变化，楼盘表可以通过显示不同颜色和标记反映每套房屋的状态，管
理部门可对每套房屋物理状况、销售情况、权属变动及价格变化进行时时的跟踪 管理，进而实现对房屋总体情况的全面掌握。随着电子楼盘表的逐步完善，开发

商通过虚报销售数字蒙骗消费者的手段将会失灵，买房人有了更可靠的信息源，
大大减少了信息的不对称。
表４网上电子楼盘表

２．开发商信用信息公示制度 通过网络规范开发商行为：一旦发现企业在销售活动中发生下述８类违规行 为并经查实的，即在其信用系统上进行公示。如此，诸如一房多售、抵押已售商 品房、在公摊面积上做文章等让买房人头疼的问题将得到有效遏止：

第一类未取得预售许可证，擅自收取预付款性质的费用、发布预售广告、
参加房地产交易展示活动。

第二类预售商品房时，未按预售许可内容预售商品房。 第三类预售商品房时，未公示商品房预测面积测绘技术报告书和共用建筑 面积的分摊情况。 第四类商品房预售合同网上签约后，未在规定期限内按规定程序进行预售
登记。 第五类开发企业与一方买受人未依法解除预售合同前，又与他人签订同一 商品房合同（即一房多售）。

第六类预售已抵押商品房，未通知抵押权人或未将抵押情况告知买受人。 第七类开发企业将已预售商品房又抵押。
第八类预售商品住宅未按套内建筑面积计价。
４８

任何房地产开发企业如果被投诉３次以上，上海市房地产交易中心将在“网 上房地产”网站上公示其企业名称和法定代表入名称，并按被投诉的次数进行排 名。投诉内容如经查实，将在网上公示投诉内容的全文。同时，上海市房地产交 易中心还将组织律师团对开发商的种种劣行进行点评。

５．２．２系统主要功能
●商品房销售、中介机构资质登记和审核
●房屋权属的网上查询 ●支持多种合同格式的示范文本

●网上房地产销售合同的填写与备案 ●与市、区房地产登记系统实现业务协同 ●支持收费项目的网上支付和结算 ●支持与银行、银联中心的相应接口 ●支持合同状态的网上查询、更改和撤消 ●支持房地产信息的网上查询 ●支持多种客户终端方式，包括：Ｗｅｂ浏览器用户、Ｓｍａｒｔ
Ｃ１

ｉｅｎｔ用户等

●支持与各房地产开发、销售公司现有ＥＩＳ应用系统的集成 ●支持系统权限的分级管理 ●支持包括ＨＴＴＰｓ在内的各种网上安全标准协议

５．２－３系统的特点

图孽系统粱构图

基于Ｊ２ＥＥ和ＷＥＢ服务和信息交换中间件的企业级应用服务平台 ●建立在分布式多层应用模型架构之上，如图译示 ●采用信息交换中间平台，实现业务流程的协同处理

●支持异步消息传输机制，大大提高交易系统的可用性
●高度完全模块化的设计开发原则 ●支持广泛的客户种类，Ｂｒｏｗｅｒ，Ｊａｖａ ｃｌｉｅｎｔ，ＶＢ，．ＮＥＴ用户，手机／ＰＤＡ

●采用最新的模型一视图一控制器（ＭＶＣ）的应用开发框架
●非常好的可移植性和高可用性

●支持多种后台数据库应用系统，包括Ｏｒａｃｌｅ，ＩＢＭ ＤＢ２，和ＳＱＬ

Ｓｅｒｖｅｒ

●融合现有的企业应用系统，无论是基于ＶＢ，．ＮＥＴ应用系统，还是传统的基于
Ｃ／Ｃ＋＋应用系统 ●支持ＸＭＬ的信息交换标准 ●支持基于ＳＯＡＰ协议的ＷＥＢ服务

５．３网上备案系统改善信息不对称的启示与借鉴
通过此系统，充分发挥了政府在市场交易管理上的作用，同时便于政府和市 场参与各方进一步掌握房地产市场动态并及时了解房地产市场宏观和微观层面

的各种信息，从而规范市场交易主体和销售行为，建立房地产要素市场，实现信 息流、实物流、资金流的三流合一功能。 １．消费者信息可获得性 系统在网上及时公布纳入合同各案的楼盘的可售部位、类型、面积和已售房 屋的套数、面积和平均价格。购房人可以通过网上房地产网站查询所购楼盘房屋 的销售情况，提高了信息的透明度。 ２．减少信息不对称 网上备案系统实质上是一项制度的改革，而不能将它仅仅理解为一种措施。 它给消费者带来的，除了种种便利和好处，更重要的是观念的进步，即从信息弱 势到信息平等的转变。网上完整准确的信息为购房者正确判断楼市提供了可靠的 资料保障。 ３．规范市场行为 由于销售信息公开化，商品房销售的一举一动都在“阳光”下进行，遏制了 丌发商通过各种炒作手段制造稀缺、哄抬房价等销控手段，规范了房地产市场。 ４．规范交易行为 纳入合同备案的楼盘签署的合同文本，统一使用由市房地资源局和市工商局 联合制订的示范文本。房地产开发企业需要自制合同格式条款的，应向市工商行 政管理局备案后，提交市房地产交易中心，经变更后在网上公布。从而杜绝了可 能出现的开发商擅自修改合同内容的现象。笔者认为，合同即是买卖双方的一种 契约。而规范化的合同文本在一定程度上有助于弥补契约不完善和信息不对称的 缺陷，缓解由于契约双方的信息不对称导致的道德风险等一系列问题。 继上海市房地产交易中心房地产网上交易备案系统之后，北京市从２００５年 ３月１５日起也开通了类似的系统，商品房买卖双方均须在北京市房地产交易管 理系统（ｗｗｗ．ｂｊｆｄｃ．ｇｏｖ．ｃｎ）上进行网上签约和预售登记。厦门、深圳、武汉、合 肥等城市的网上备案系统也陆续即将开通。

５．４小结
从案例可以看出，在规范房地产市场的运行的时候，在强调减少政府直接参 与的同时，政府需要运用多重手段加强宏观调控。而通过网络来完善房地产市场
５１

法律法规、树立市场诚信体制、健全市场信息披露渠道，是十分有效的途径。 有了网络的支持，使很多政策法规能够得到真正的执行。此前，政府有很多 规章、政策，因为没有技术支持，执行不力的情况时有发生。比如，规定没有预 售许可证不能预售，但在执行没有保障的情况下，很多企业在取得预售证前就进 行预订、预约等变相销售。 政府已经着手推进信息透明化，以解决信息不对称的问题。但在房地产市场 结构的调整中，政府目前的工作内容还远远不够，速度也还须加快。当前，政府 首先应该将土地供量的规划按季或月提前公布。同时，应该将各类房产、各热点 区域的一、二手房的交易数据及时加以公开，以使决策机构、海内外的投融资者、 开发企业、中介机构对今后的市场走向有比较准确的判断，同时也使消费者能够 享有知情权，减少信息的不对称，明明白白地购房。 当然，房地产市场是个非常复杂的系统，仅靠网上备案这一个制度是不能解 决所有的问题的，最根本的还要靠市场的成熟和完善。

６结语
信息不对称不仅使，、。大购房者的利益受到损害，而且对整个房地产市场的发 展也产生了潜在的负面影响，解决这个问题的最根本办法就是通过各种途径直接 或者间接增大购房者的信息量。本文据此从网络在改善信息不对称方面提出了解 决措施。笔者建议在房地产市场以后的发展过程中，政府积极利用网络，建立网 上交易备案系统；而房地产商则应该从自身利益出发，通过网络争创名牌，诚信 为本。这样，既能保证购房老能够获得满意的、质价比高的商品房，又能使开发 商获取合理的利润，最终促进整个房地产市场健康、持续地发展壮大。 由于笔者知识容量及研究水平的局限，也因房地产市场的复杂性，给本研究 的实际应用带来一定的障碍，笔者将本文存在的局限性归纳如下，以待日后进一 步研究与完善： １．由于受到现行政策、法规相对缺乏的限制，本文没有对规范房地产市场 的法律法规进行深入详细的研究； ２．由于我国房地产市场发展的不平衡与地域性，以及网络与房地产的结合 还在深化之中，使文章缺乏一些典型案例，给研究的实际应用带来一定障碍。 本文虽然就网络改善信息不对称的作用提出了一些看法，但从案例所呈现的 情况来看，房地产网络的建设还处于起步阶段。仅靠网络是不能解决所有问题的， 最根本的还要靠市场的成熟和完善。只有市场实现规范化运行，不良因素才能彻 底消亡。

参考文献
图书：

＜１＞马赞成．信息经济学．１９９７，武汉；武汉大学出版社 ＜２＞张维迎．博弈论与信息经济学．１９９６，上海：上海三联书店、上海人民出版社 ＜３＞曼昆，经济学原理（上册）．２００１，北京：北京大学出版社 ＜４＞（美）肯尼思?阿罗．信息经济学．１９８９，北京：北京经济学院出版社 ＜５＞丹尼斯?卡尔顿等．现代产业组织（下册）．１９９８，上海：上海三联书店 ＜６＞陶长琪．信息经济学．２００１．７，北京：经济科学出版社 ＜７＞李纲．市场信息学．１９９６，武汉：武汉大学出版社 （８＞蔡育天．房地产市场．２０００，上海：同济大学出版社 ＜９＞包亚钓、汪洪涛．房地产经济论．１９９９，上海：同济大学出版社 ＜１０＞王全民．房地产经济学．２００２，大连：东北财经大学山版社， ＜１ｌ＞林增杰．房地产经济学．２０００．６，北京：中国建筑工业出版社 ＜１２＞林增杰．网络时代的房地产业．２００１，天津：天津大学出版社 ＜１３＞林增杰等．公房入市政策研究．１９９９，北京：中国人民大学出版社
期刊：

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５０一５５

＜２０＞罗顺源、恽碧琰．信息不对称与品牌经营．商业研究，２００４．（７）． （２ｌ＞李建华、郭晓玲．信息不对称与房地产市场效率．经济与管理，２００３．（２） ＜２２＞施骞、王卫民．住宅市场信息非对称问题研究．重庆大学学报，２０００．（８） ＜２３＞欧树英．信息不对称源于房地产市场垄断．建筑时报，２００３—０９—１２第００２版 ＜２４＞高扬、王鹏．深度信息化对房地产市场平稳发展的影响．中国房地产金融．２００２．（２）．７－１ １ （２５＞蔡宁、蒋景楠．信息不对称理论房地产市场上的应用．价值Ｔ程．２００３．（１） ＜２６＞钟庭军、刘渡水．试论房地产市场失败的边界界定．中国房地产金融，２００２（１１） ＜２７＞刘旭岚．论房地产市场信息的不对称．中国房地产，２００２．（１２）２０—２１
４

赵芳、陈耕耘、胡丰平．房地产交易“假按揭”中的不对称信息问题．商业经济与管

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＜３１＞支ｔＪ志平．信息不对称与房地产的“诚信危机”．房地产市场，５９ ＜３２＞沈健．试论商品房开发商的诚信“底线”及其预防机制．经济师，２００３．（１２） ＜３３＞李芳．非对称信息下的网络经济分析．商业研究，２００２．（８） ＜３４＞辛向前．网络经济的交易费用和信息不对称．中共中央党校学报，２００３．（１１） ＜３５＞陈颖．论网络的应用对商品交易中信息不对称状况的改善．情报杂志，２００１．（１） ＜３６＞底红艳、任志江．网络经济发展的现状与展望．经济问题，２００２．（９） ＜３７＞杨继瑞．论网络经济对房地产经济的推动．经济体制改革，２００３．（１）

＜３８＞万婷．互联网：降低房地产交易成本的捷径．房地产市场，２００４．（４） ＜３９＞商品房销售合同网上备案和登记问答房地产时报２００４
Ｆｒａｕｄ．Ｊｏｕｒｎａｌ
ｏｆ Ｌａｗ ａｎｄ

４—１２

＜４０＞Ｄａｒｂｙ Ｍｉｃｈａｅｌ Ｒ．ａｎｄ Ｅｄｉｋａｒｎｉ，１９７３．Ｆｒｅｅ Ｃｏｍｐｅｔｉｔｉｏｎ ａｎｄ ｔｈｅ ｏｐｔｉｍａｌ Ａｍｏｕｕｔ ｏｆ ＥｃｏｎｏｍｉＣｓ １６：６７～８８．

＜４１）Ｊａｃｋ Ｈａｒｖｅｙ．Ｕｒｂａｎ Ｌａｎｄ Ｅｃｏｎｏｍｉｅｓ—Ｔｈｅ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ ｏｆ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ．Ｌｏｎｄｏｎ．Ｐｕｂｌｉｓｈｅｄ
ｂｙ ＭＡＣＭＩＬＬＡＮ ＥＤＵＣＡＴＩＯＮ ＬＴＤ．，１９８７

论文：

１４２＞吕凤琴．房地产中介的市场选择与发展研究．重庆大学２００４年度硕士学位论文１５一１７ ＜４３＞陈瑶．我国房地产经济市场信息不对称与政府监管．苏州大学２００４年度硕士学位论文 ＜４４＞黄炜炜．房地产业政府信息化研究．华东师范大学２００２年度硕士学位论文 其他： ＜４５＞中国社会科学院等．２００５年房地产蓝皮书：中国房地产发展报告．社会科学文献出版社 １４６＞顾云昌．中国房地产市场年鉴（２００３—２００４）．２００４．６，北京：中国城市出版社 ＜４７）２００５中国房地产百强开发企业研究报告 中国房地产ＴＯＰＩＯ研究组 ＜４８＞上海市商品房销售合同网上备案和登记办法上海市人民政府２００４—３—２４ （４９＞孟晓苏．中国房地产业的发展与网络经济．２０００，１０ ｈｔｔｐ：／／ｈｏｕｓｅ．ｓｏｈｕ．ｃｏｍ ＜５０＞市场：网络经济与房地产市场房地产ｆ Ｊ户一搜房ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｓｏｕｆｕｎ．ｃｏｍ ＜５ｌ＞上海透明售房：改变游戏规则浙商网ｈｔｔｐ；／／ｗｗｗ．ｚｊｓｒ．ｃｏｍ ＜５２＞张元瑞．“信息不对称”与楼市纠纷．２００４ ０３—１０ ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｄｚｄａｉ ｌｙ．ＣＯｍ．ｃａ ＜５３＞黎明网络政府房地产网七交易与备案系统ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｙｅｓｋｙ．ＣＯｍ ＜５４＞万科集团ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｖａｎｋｅ．ｃｏｍ．ｃｎ ＜５５＞新浪房产ｈｔｔｐ：／／ｈｏｕｓｉｎｇ．ｓｉｎａ．ｃｏｒｎ．ｃｎ ＜５６＞焦点房地产网ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｆｏｃｕｓ．ｃｏｒｎ．ｃｎ ＜５７＞网上房地产ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｆａｎｇｄｉ．ｃｏｍ．ｃｎ

＜５８＞搜房网ｈｔｔｐ：／／Ⅲ．ＳＯＵｆｕｎ．ｃｏｍ．ｃｏ

（５９）２１世纪不动产ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｃｅｎｔｕｒｙ２１Ｃｎ．ｔｏｍ

＜６０Ｎ顷驰置业网ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．９５１０５９．ｃｏｍ

５５

后记
春樱夏桂，秋枫冬梅，我已经在这个美丽的校园学习了六年，我本科就读于 理工专业，可是在那个时候我就对信息这门学科产生了浓厚的兴趣，研究生阶段 我如愿以偿的考入了信息管理学院，信息不对称的理论是在信息经济学的课上学 到的，此后我也对此做了一些研究，适逢实习于房地产公司，所有这一切，都给 我提供了一种契机使我能够如期完成了这本硕士论文。 “人世纵有千般爱，莫若师生一脉情”。首先感谢我的导师李纲教授。导师治 学的严谨、科研的辉煌、做人的完美深深地感染了我，在本论文的写作过程中， 更是得到了李老师不辞辛苦的关怀和指点，他从选题、框架拟定到写作、修改都 对我进行悉心的帮助和指导，不遗余力。同时，我亦要深深感谢师母吴恒老师对 我的关心和帮助，他们的教诲将使我受益终身。 同时也要感谢信息管理学院的马费成、周宁、董慧、唐晓波、查先进、焦玉 英、何绍华、张玉峰、马大川、陈远、程虹、刘家真等老师，以及刘秋霞、冯大 庆老师。是他们在我二年的读研过程中，以各种不同的方式传道授业解惑，播春
晖，哺寸草……

两年的学习，我结识了许多的朋友，他们的青春、活泼、向上的气氛无时无 刻不在感染着我。我衷心感谢和我朝夕相处、同窗学习的王庆、郭素英、卢洪涛、 赵伟、张帆、杨明、何凌霄、万维雅等同学对我在学习的帮助，更要感谢饶源同 学给了我许多灵感，使我在论文写作中左右逢源。我衷心祝愿他们今后前程似锦， 心想事成。 最后，我要特别感谢我的父母，他们一直关心我，鼓励我，正因为他们的慈 爱使我在求学的路上面对困难不敢泄怠，努力追求更高的境界。 在一篇论文里，要感谢的人是这样长长的一个名单，以致无法一一列出。在 此，我向所有无私帮助过我的人致以深深的敬意和衷心的感谢。 但是，由于本人水平有限，理论功底欠佳，所以虽然做了很多努力，论文仍 有很多不尽人意之处，恳请各位老师、专家和同学批评指正！

李博 ２００５年５月于珞珈山

房地产市场信息不对称研究
作者： 学位授予单位： 李博 武汉大学

参考文献(61条) 1.参考文献图书 2.马费成.王槐.查先进 信息经济学 1997 3.张维迎 博弈论与信息经济学 1996 4.曼昆.梁小民 经济学原理 2001 5.肯尼思·阿罗 信息经济学 1989 6.丹尼斯·卡尔顿.杰弗里·佩罗夫 现代产业组织 1998 7.陶长琪 信息经济学 2001 8.李纲 市场信息学 1996 9.蔡育天 房地产市场 2000 10.包亚钓.汪洪涛 房地产经济论 1999 11.王全民 房地产经济学 2002 12.林增杰.武永祥.吕萍.丰雷 房地产经济学 2000 13.林增杰 网络时代的房地产业 2001 14.林增杰 公房入市政策研究 1999 15.马费成.龙鹙 信息经济学(七)——第七讲不完全信息与非对称信息[期刊论文]-情报理论与实践 2003(1) 16.仵志忠 信息不对称理论及其经济学意义[期刊论文]-经济学动态 1997(1) 17.辛琳 信息不对称理论研究[期刊论文]-嘉兴学院学报 2001(3) 18.仵志忠 信息不对称理论及其经济学意义[期刊论文]-经济学动态 1997(1) 19.彭星间.李明 市场信息不对称的后果、成因与对策分析 20.曾国安.李秋波 论解决信息不对称问题中的市场与政府 1999(05) 21.罗顺源.恽碧琰 信息不对称与品牌经营[期刊论文]-商业研究 2004(7) 22.李建华.郭晓玲 信息不对称与房地产市场效率[期刊论文]-经济与管理 2003(2) 23.施骞.王卫民 住宅市场信息非对称问题研究 2000(08) 24.欧树英 信息不对称源于房地产市场垄断 2003 25.高扬.王鹏 深度信息化对房地产市场平稳发展的影响 2002(02) 26.蔡宁.蒋景楠 信息不对称理论在房地产市场上的应用[期刊论文]-价值工程 2003(1) 27.钟庭军.刘渡水 试论房地产市场失败的边界界定 2002(11) 28.刘旭岚 论房地产市场信息的不对称 2002(12) 29.赵芳.陈耕耘.胡丰平 房地产交易"假按揭"中的不对称信息问题[期刊论文]-商业经济与管理 2004(11) 30.刘伟华 房地产市场中的信息不对称问题 2002(11) 31.楼红平.涂云海 浅议房地产市场中的信息不对称问题[期刊论文]-太原城市职业技术学院学报 2004(4) 32.刘志平 信息不对称与房地产的"诚信危机" 33.沈健 试论商品房开发商的诚信"底线"及其预防机制[期刊论文]-经济师 2003(12) 34.李芳 非对称信息下的网络经济分析[期刊论文]-商业研究 2002(15) 35.辛向前 网络经济的交易费用和信息不对称[期刊论文]-中共中央党校学报 2003(4) 36.陈颖 论网络的应用对商品交易中信息不对称状况的改善[期刊论文]-情报杂志 2001(1) 37.底红艳.任志江 网络经济发展的现状与展望[期刊论文]-经济问题 2002(9) 38.杨继瑞 论网络经济以房地产经济的推动[期刊论文]-经济体制改革 2003(1) 39.万婷 互联网:降低房地产交易成本的捷径 2004(04) 40.商品房销售合同网上备案和登记问答 2004 41.Darby Michael R.Edikarni Free Competition and the optimal Amount of Fraud 1973 42.Jack Harvey Urban Land Economics-The Economics of Real Estate 1987 43.吕凤琴 房地产中介的市场选择与发展研究[学位论文]硕士 2004 44.陈瑶 我国房地产经纪市场信息不对称与政府监管[学位论文]硕士 2004 45.黄炜炜 房地产业政府信息化研究 2002 46.中国社会科学院 2005年房地产蓝皮书:中国房地产发展报告 47.顾云昌 中国房地产市场年鉴(2003-2004) 2004 48.中国房地产TOP10研究组 2005中国房地产百强开发企业研究报告 49.上海市商品房销售合同网上备案和登记办法 2004 50.孟晓苏 中国房地产业的发展与网络经济 2000 51.市场:网络经济与房地产市场房地产门户-搜房 52.上海透明售房:改变游戏规则 53.张元瑞 "信息不对称"与楼市纠纷 2004 54.黎明网络政府房地产网上交易与备案系统 55.万科集团 查看详情 56.查看详情 57.查看详情 58.查看详情 59.查看详情 60.21世纪不动产 61.查看详情

相似文献(9条) 1.学位论文 付燕 房地产市场信息不对称问题研究 2004
中国的房地产业进入90年化以来得到了迅速的发展,成为国民经济中一个十分重要的部门.与此同时,房地产业在发展过程中也暴露出许多问题,既有宏观调控方面的原因,又有开发商和消费者自身的原因.从信息市场角度来看,一方面部分房地产企业追求短期、局部利益最大化滋生出侵犯消费者利益的行为,刻意隐瞒商品的某些重要信息,从而导致消费者的逆向 选择;甚至在销售过程中进行一些"败德"行为,导致高度地产市场效率低下.另一方面绝大多数消费者作为非专业人士,对房地产这种特殊的商品很难在较短的时间内充分了解它的品质,造成了房地产交易市场中买卖双方存在着严重的信息不对称问题.该文从房地产市场基本概念出发,运用信息经济学中信息不对称理论对中国房地产市场存在的一些问题进行分析和研 究,并提出相应对策.结合自身曾在房地产中介公司实习的经历,作者认为房地产中介企业的发展是提高中国房地产市场效率,解决信息不对称问题的主要方法之一.该论文分为四个部分.第一问分,房地产市场基本概况.主要阐述了房地产市场的基本概念及中国房地产市场存在的主要问题.第二部分,房地产市场的信息经济学框架分析.引入信息经济学理论,对房地产 市场逆向选择问题及道德风险问题导致的市场低效率进行剖析.第三部分,房地产企业与消费者之间的博弈.概括了中国房地产市场信息不对称的主要体现方面和导致后果.第四部分,完善中国房地产市场的对策研究.通过对房地产市场信息不对称问题进行社会经济成因分析,分别从政府、开发商、消费者三方面提出建议,以完善中国的房地产市场.最后,作者以中国 房地产中介企业的发展研究作为结尾,完成了该文对中国房地产市场信息问题的探索.

2.学位论文 周莉 基于信息不对称的房地产业政府规制 2006
中国房地产市场是随着城镇住房制度改革而逐步发展起来的。由于种种原因，我国房地产市场很不成熟，其中存在着严重的信息不对称。对消费者而言，信息不对称使其难以在多样化的产品与价格中做出符合效用最大化的正确选择；对开发商而言，信息不对称使其难以提供契合市场需求的商品房，从而加剧了成本消耗中的资源浪费；对政府而言，信息不 对称要求政府对市场理性地加以规制，但信息不对称往往又使政府规制的绩效不高。 论文从信息经济学的角度，分析我国房地产市场上信息不对称的表现类型、形成原因以及信息不对称对房地产市场的扭曲。通过计量模型分析证明，房地产不是成本定价的，而是开发商垄断定价；通过博弈模型和案例分析，验证房地产业的规制有利于提高消费者福利 ；在此基础上提出房地产市场规制改革的思路。 第二章阐述了房地产市场的基本特征，并概括了信息不对称现象在我国房地产市场上的类型、形成原因及其对房地产市场产生的扭曲，通过一个简单的数理模型论证信息拥有量与消费者效用的相关性，并分析政府规制的必要性； 第三章从具体的数据、计量模型检验和案例等方面分析了房地产业开发 商的行为，侧面印证了政府规制的意义； 第四章在分析我国房地产市场政府规制现状基础上，提出了房地产市场规制的目标和原则，并从如何减少信息不对称以及加强对规制者自身的规制两个方面，对房地产政府规制改革提出了政策建议，以达到减少市场上的信息不对称，推动我国的房地产市场健康发展的目的。

3.期刊论文 邓艳华 从信息不对称理论看房地产市场的规范 -科技信息（学术版）2007(23)
信息不对称在当前房地产市场中表现明显,是导致房地产市场众多问题的一个重要形成因素,可以从三个方面来减少信息不对称,规范房地产市场,以有利于其良性发展.

4.学位论文 邱林 基于信息不对称的我国房地产市场博弈分析 2008
房地产业是国民经济的重要组成部分。作为整个商品经济体系中的要素经济，它是任何社会活动、特别是城市经济活动所必需的基础性的物质条件。它的健康发展，对整个国民经济起着先导和基础作用。俗话说“房地产业是整个国民经济的晴雨表”，但是，近二十年来房地产市场存在着房价过高，房产质量不过关，承诺的服务不到位，虚假合同，骗贷等 行为，严重阻碍了房地产市场的正常发展。而这些问题的产生无不与房地产市场信息分配不公有关。众所周知，在市场中，消费者能够获得的真实信息较少，处于劣势地位，其利益经常受到损害。金融企业也深受骗贷、贷款质量不高等问题困扰。而房地产开发商由于自身优势，所以掌握了大量真实信息，能够准确了解市场，抢占其他房地产主体的利益。 本文从房地产市场各主体所占有信息的地位出发，研究各主体之间的行为博弈，并根据博弈结论最终得出政策建议： 第一章为文章研究背景和研究意义，说明近二十年来的房地产市场信息占有状况，并阐述国内外对信息不对称和博弈论的研究成果，并说明文章框架 第二章是文章所涉及的一些概念和理论的阐述，为后几章做出铺垫。其中有对不对 称信息、房地产等相关概念的说明，并着重说明信息经济学中的逆向选择和道德风险。 第三章是对房地产市场上的不对称信息产生机理及传递的总结，并将逆向选择和道德风险与房地产市场上的违规和不良行为相联系。其中列举了众多房地产市场上的不道德行为和逆向选择事例。 第四章开始对银行与房地产开发商，政府与房地产开发商，房地产 消费者与房地产开发商这三种利益关系，运用信息经济学中的博弈论进行分析和讨论，说明银行为什么会选择劣质开发商，政府在土地出让价上为什么会达不到期望水平，以及房地产市场上价格为什么会不停攀升等问题的原因。 第五章总结这些博弈行为，得出启示，并针对相关利益主体提出改进的政策和建议。 第六章展望了解决了信息分配不公 问题的房地产市场。 信息在各主体之间的分配不公导致了房地产市场上的众多不道德行为，只有疏通好信息的产生，传递和获取的通道，规范好房地产市场上虚假、违规行为，才能建立一个有序，健康，道德的房地产市场，才能使房地产业真正成为国民收入的重要支柱。

5.期刊论文 楼红平.涂云海 浅议房地产市场中的信息不对称问题 -太原城市职业技术学院学报2004(4)
文章阐述了房地产交易中信息不对称形成的原因、信息不对称带来的负面影响,提出了解决房地产交易市场信息不对称问题的对策.

6.学位论文 吴学俊 我国房地产市场不对称信息传播中媒体角色研究 2007
房地产市场是近年来的热门研究领域，近年来开发商和购买者之间由于信息不对称导致的房地产市场不透明操作、经营商道德风险、购买者逆向选择、销售投诉居高不下等情况频频出现，信息不对称现象的存在是消费纠纷产生的主要原因。 改革开放以来，随着社会主义市场经济的不断发展，房地产业作为国民经济的基础性和先导性产业获得了空前 的发展，而房地产市场由于其交易对象的不动性、复杂性导致了房地产市场中存在着严重的信息不对称问题。房地产市场的信息不对称也导致了市场的不规范、市场资源的严重浪费、消费者利益受损害、触发逆向选择和道德风险等等问题。因此对目前房地产市场出现的信息不对称现象及其带来的问题进行研究具有极其深远的意义。 本文以信息经济学中 的信息不对称理论和传播学的议程设置等相关理论为依据，分析我国房地产市场中媒体所扮演的角色以及媒体的报道对房地产市场政府、开发商、受众、专家四方的观点和行为影响，据此提出媒体如何辅助政府成为房地产市场规范制定的参与者和监督者的建议。

7.期刊论文 邹晓光.ZOU Xiaoguang 房地产市场信息不对称研究 -科技和产业2006,6(12)
本文首先介绍房地产业的现状,在房地产三级市场上分别展开分析,并从信息经济学的角度出发,综合多方面的因素来提出建议和对策,最后对房地产业信息不对称的前景进行展望.

8.期刊论文 赖芨宇.郑建国.Lai Jiyu.Zheng Jianguo 房地产市场信息不对称的若干问题研究 -湖北汽车工业学院学报2007,21(2)
房地产市场信息不对称严重影响了房地产市场的健康发展和和谐社会的安定,助长了房地产价格的非理性冲高和房地产泡沫形成.本文通过分析房地产市场信息不对称的作用机理及其危害性,借鉴委托-代理理论,提出对几种房地产市场信息不对称的政府规制方法.

9.学位论文 邹晓光 房地产二级市场博弈研究 2007
上世纪九十年代以来，中国的房地产业开始了迅速的发展，成为国民经济中一个重要的部门。与此同时，房地产业在发展过程中也产生出许多问题，既有宏观调控方面的原因，又有房地产企业和消费者自身的原因。本文从我国房地产市场基本概况出发，对房地产业的信息不对称的类型、成因和主客体进行了分析，并对如何改善信息不对称现象提出了对策 和建议。本文以非对称信息及诚信为主线，利用博弈论、信息经济学理论，对房地产市场参与各方之间的复杂博弈关系进行了系统分析。本文从微观层次研究中国房地产的开发活动。相比于传统的宏观的、抽象的研究，本文从房地产市场上分离出各个参与主体，以研究他们的相互间的行为对整个房地产市场的影响。经过十多年的发展，我国的房地产市场己形 成政府、房地产中介、消费者、房地产开发企业四个主要的理性参与者，他们在一定的市场法规下，为追求各自的效用最大化，采取各种策略行为，在市场上形成复杂的关系。多数传统的研究忽视了房地产市场的个体行为的研究，本文的研究主要是建立在参与者个体的行为研究基础上。在分析他们之间行为的相互影响时，通过在不同场合他们两两间的决策行 为。 论文分为四个部分。第一部分，阐述了房地产市场的概念、研究主题及其意义和相关研究文献综述。第二部分，信息不对称及其在房地产市场的表现。第三部分，房地产市场的信息不对称研究。用博弈论对房地产企业与消费者之间行动展开了分析，也对消费者之间和房地产企业之间的行动分别展开分析。分析各自在追求自身利益最大化的同时，是 否存在占有策略均衡以及帕累托改进。第四部分，为改善当前房地产市场信息不对称局面，本文分别从政府、房地产中介、消费者、房地产开发企业四个方面提出了对策建议。

引证文献(1条) 1.张珺 我国档案系统中信息不对称问题的分析[期刊论文]-兰台世界 2008(12)

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