中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析

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( 双月刊 )

2005 年第 6期 ( 总第 19 期 )

中国房地产市场结构和价格 影响因素的实证分析
□ 李春吉 　□ 孟晓宏
(南京财经大学 经济学院 , 江苏 南

京 　 210003)

摘要 : 本文在一个简单的局部均衡模型基础上 , 利用 1999 ～ 2003 年全国 31 个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题 。 实证 结果表明 : 开发商在房价上涨的时候可能过多的投资于别墅和高档房 , 这有可能 带来风险 ; 住宅市场上可能存在较大的投机性购房行为 , 这有可能形成房地产泡 沫; 经济适用房的供给不足使普通居民利益受损 。 因此对房地产市场的调控重 点应该调整开发商投资方向 , 减少别墅高档房的投资 , 增加低档房和经济适用房 的投资 , 采取有效措施限制普通商品住宅市场上的投机行为 。 关键词 : 房地产 ; 市场结构 ; 投机 ; 价格
中图分类号 : F293 . 30　　文献标识码 : A　　文章编号 : 1671 9301(2005)06 0048 09

一 、 导言 　　 自 1999 年实施住房货币化改革以来 , 房地产市场变得越来越繁荣 , 事实上 房地产市场的发展已成为几年经济低潮之后新一轮经济增长的发动机 。 但随着 房地产市场的繁荣 , 房地产市场却似乎在脱离我们的控制 。 房地产市场的繁荣 一方面带来经济增长 , 但另一方面高昂的房价又阻碍了许多百姓实现居者有其 屋的愿望 。 对房地产市场的学术研究也越来越多地见诸于各类学术杂志 , 这些 研究多集中在房 地产市场 的泡沫 、投机 、政府和 开发商 行为等 方面 。 丰雷等 (2002) 通过实证研究认为土地投机是中国地产泡沫形成的直接原因 , 政府干预 失败 、 权利寻租和法制不健全对地产泡沫形成有推动作用 。 袁志刚等 (2003) 通
收稿日期 : 2005 09 10; 修回日期 : 2005 09 22

作者简介 : 李春吉 (1971— 　), 男 , 江 西东乡 人 , 南 京财 经大 学经 济学院 教师 ; 孟晓 宏 ( 1968— 　), 男 , 江苏海安人 , 南京财经大学经济学院教师 , 南京大学商学院博士研究生 。

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过一个简单的动态一般均衡模型解释了家庭和开发商对价格的预期是如何形成房地产市场理性泡沫 的机制 。 杨建荣等 (2004) 用一个政府 、 开发商和家庭三方不完全信息动态博弈模型来说明开发商乐 观供给预期过度与家庭乐观消费预期不足的结构性矛盾是房地产市场结构失衡的内在原因 。 平新桥 等 (2004 ) 运用 35个大城市的面板数据 , 就政府 ( 地方政府 ) 控制的地价 、 信贷与经济适用房优惠政策 3 个变量对中国房地产业的投资 、 销售价 、 销量与土地购置价所产生的效应做了经验分析 , 他们的分 析结果显示 , 房地产开发商通过经济适用房开发与土地截留从政府手中获取了低廉地价 , 进而赚取了 较高利润 ; 他们的经验结果还表明政府支持的银行信贷对房地产投资 、房价 、地价及房地产销量具有 正向推动作用 。 武康平等 (2004) 研究了房地产市场是如何与金融市场共生的问题 , 他们的结论是制 度缺陷导致房地产市场与金融市场的风险相互正向累积 。 李春吉 (2004) 给出一个货币经济动态一 般均衡模型及实证分析来解释货币供应波动与房地产投资波动的关联关系 。 上述研究都没有涉及房地产市场存在的结构问题 , 房地产市场的整体问题必须通过解决房地产 市场的结构问题来求解 。 本文试图就房地产市场的结构问题做一分析 。 为此 , 先从家庭和开发商的 决策行为出发导出了房地产需求和供给函数及房地产价格和房地产销售决定方程 , 然后用 1999 ～ 2003年全国 31个省市的房地产市场的面板数据对这些方程进行检验 , 进而揭示出房地产市场存在 的某些结构问题和影响房地产价格的因素 。 二 、 房地产市场的基本情况 　　 根据 《 中国统计年鉴 》 相关各期数据整理 , 就整体而言 , 2000 ～ 2003 年商品房销售面积平均每年 增长 31%, 波动为 19.5%( 标准差为 0. 195), 但在 2000 年增长率达到 56%后就急剧下降 , 到 2003年 的销售增长率为 10%, 2000年的高增长率主要是 1999 年货币化房改政策出台后带来的大量商品房 交易 。 就商品房销售结构而言 , 除办公楼和商业用房外 , 其他各类房地产销售面积增长率在 2000 年 都很大 , 经济适用房在 2000 年后销售面积增长率仍然较高 , 而别墅和高档房及办公楼在 2003 年的销 售增长率急剧下跌 (2003年这二者的增长率分别为 - 15%, - 14%)。 各类房地产中经济适用房的销 售增长率最大 。 从房地产投资来看 , 总体而言各年房地产投资增长率较为平稳 ( 年均增长 26.3 %, 标 准差 0.099)。 从投资结构来看 , 尽管这四年中经济适用房投资平均增长率最大 , 但增长率波动也比 较大 ( 平均增长 92.3%、 标准差 1.403), 事实上除了 2000 年经济适用房增长率很大以外 , 之后的年份 经济适用房的投资增长率在不断下降 , 2003 年经济适用房的投资增长率甚至为 - 1%, 而 2003 年高 档房和别墅 、 办公楼和商业用房的投资平均增长率很高 (18%、 38%和 39%)。 从房地产平均销售价 格来看 , 总的商品房平均售价增长率略为下降 。 从结构来看 , 别墅和高档房平均售价增长率下降最多 ( 平均增长率下降了 10.5 %), 而经济适用房和其他房地产平均售价增长率却增加较快 ( 平均增长率 分别为 3. 8% 和 6. 5%)。 从房地产新开工面积来看 , 经济适用房新开工面积增长率 2002 和 2003 年 都在下降 , 其他各类房地产新开工面积的增长率都为正 , 其中非住宅类的房地产新开工面积增长率 较高 。 综上所述 , 2000 ～ 2003 年房地产市场的主要特征如下 : 总体上商品房销售在经历 2000 年的大幅 增长后增速逐渐下落 , 商品房地产平均售价增长率基本平稳并略有下降 , 商品房投资增长率基本稳定 在 20% ～ 30% 之间 ; 在结构上 , 尽管经济适用房的需求逐年加大 , 但由于其价格较之于其他房地产价 格偏低 , 开发商不愿进行投资 , 这又反过来导致经济适用房平均售价增长率的攀升 , 使经济适用房变 得不经济 , 事实上大多数经济适用房的售价对中底收入家庭而言仍然是难以承受的 ; 另一方面尽管由 于较高价格导致别墅 、 高档房和其他非住宅类房地产的需求下降 , 但由于这类房地产给开发商带来的 利润较高 , 所以这类房地产投资增长率较高 。

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三 、 一个简单的理论模型 　　 我们从家庭和房地产开发商的决策行为来导出房地产的需求和供给函数 , 进而给出房地产市场 均衡价格和均衡交易量决定方程 。 为简化分析 , 只考虑行为主体的静态决策问题而不去考虑动态问 题 。 假定在房地产市场上只有两类行为主体 : 房地产需求者 ( 典型地为家庭 ) 及房地产开发商 , 这里 没有考虑政府这一行为主体 , 尽管政府行为对房地产市场有重大影响 。 1 . 房地产需求者 — — — 代表性家庭行为分析 假设代表性家庭最大化如下效用函数 : μ = Ct Δ H t 。 这里字母的含义分别为 Ct : 一般消费品消费 和其他的资产购买的组合 , Δ Ht: 增加的房地产 ( 本文的房地产是指各种商品房屋 , 没有包括地产 , 但 不限于住宅 )。 家庭面临的预算约束为 C t P ct + Δ H t P ht + d /T (1 + r)≤y t + d 。 该约束式的含义为在 t 期家庭用其 财富 y ( 包括人力收入和非人力财富 ) 及 T 期得到的贷款 d 用于消费品消费 、房地产面积增加及偿还 贷款 。 家庭分期偿还贷款 , 每期偿还一部分本息 d /T(1 + r), 还款期限为 T 年 。 求解家庭购买房地产 决策问题得到家庭房地产需求函数为 :
D β Δ Ht = α + β D α β

(y t + d (1 - (1 + r) /T )) Ph t

即家庭在 T 期对增加住宅的需求 Δ H t 取决于其收入 y t ( 可以是过去和未来收入的函数或看作是 平均的永久收入 )、 每年偿还的银行贷款 dr、 房地产市场价格 P h t以及房地产面积增加在家庭效用函 β 数中的份额 。 α+ β 进一步 , 如果我们考虑家庭人口增长带来的房地产需求和家庭对房地产价格的预期 , 上述房地产 需求函数改写为如下形式 :
D β Ht = α+ β D

(y t + d (1 - (1 + r) /T )) c NP ht Ph t
e

这里 H t 为 t期家庭对房地产的需求 , N 为 t 期家庭人口 , P ht 为家庭对房地产价格的预期 。 加入 家庭价格预期后家庭购买行为就变得复杂起来 , 如果家庭预期的房地产价格超过房地产市场价格 , 家 庭会增加房地产的购买 , 这种购买是一种投机性的购买行为 。 反之如果家庭预期房地产价格低于房 地产市场价格 , 家庭会减少房地产购买 。 对上述家庭房地产需求函数进行加总我们可以得到整个社 会的房地产需求函数 。 2 . 房地产供给者 — — — 代表性房地产开发商行为分析 房地产开发商是房地产的供给者 , 房地产开发商通过房地产投资 It 来形成房地产的增量供给 H t , 开发商投资额受制于其所筹集的资金 D t 。 代表性房地产开发商最大化如下利润函数 : π= Ph t H t f( ) 2 Ht 2

s. t　H t = It It ≤ Dt 该利润函数的特点是成本函数是房地产开发面积的二次函数 , 该成本函数体现了边际成本递增 的性质 。 影响房地产开发商的成本因素被包含在函数 f( ), 这里我们关注的因素可能是房地产造 价 ZJ( 主要包括土地价格和建筑成本 ), 如果市场不是完全竞争的 , 那么开发商的垄断程度 θ 也是函 数 f( ) 要考虑的因素 。 因此可以把 f( ) 表示为 f( ) = f( ZJ, θ , …)。 显然这些因素都会被开发 商加到成本里转嫁给家庭 , 因此这些因素对开发商成本具有正的影响 , 即有 f( ) > 0, f′ ( )> 0。 — 50 —

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由开发商决策的一阶条件得到开发商的房地产供给函数为

P ht S = H t = It = D t 。 因此开发商 f( )

房地产投资或所筹资金与房地产市场价格和房地产供应量都是正相关的 , 此外房地产供给函数还表 明投资也可以在某种程度上看作是开发商的成本 。 还有需要说明的是我们没有在这一供给函数中加 入开发商对房地产价格的预期 , 这是因为开发商比家庭更了解房地产市场信息及成本信息 , 开发商可 在相当程度上根据所掌握的信息来决定房地产市场价格 , 这样开发商实际上对预期的依赖较少 。 对 代表性开发商房地产供给函数加总可以得到整个社会的房地产供给函数 。 3 . 房地产市场均衡 为简化分析我们假定家庭数目和房地产开发商数目一样多 , 这样在 t 期整个房地产市场的均衡 可以由代表性家庭房地产需求和代表性企业的房地产供给相等来表示 , 即有 H t = H t , 由此我们得到 均衡的房地产价格和均衡的房地产交易量决定方程 : Ph t = Ht = 1+ r c β yt + d 1Ph t N f( ) T α+ β yt + d (1 - (1 + r) /T) e P h tN f( )
e D S

(1)

βN α+ β

(2)

(1) 和 (2) 式表明 , 房地产市场均衡价格和均衡交易量是家庭收入 y t 、房地产信贷 d 、贷款利率 r、 还贷期限 T 、 人口状况 N 、 家庭对房地产价格预期 P h t 、房地产开发商成本结构 f( ) 和家庭房地产投 资偏好 β ( 效用函数中房地产的份额 ) 的复杂函数 。 α+ β β 对房地产市场价格和房地产销售量具有正的影响 , 而利率对房地产市 α + β

显然在上述因素中 , 家庭收入 y t 、房地产信贷 d 、 还贷期限 T 、 人口状况 N 、 家庭对房地产价格预期 P h t和家庭房地产投资偏好
e

场价格的影响为负 。 房地产开发商成本 f( ) 对房地产价格有正的影响 , 但对房地产销售量具有负 的影响 。 如果在家庭预算约束中引入适当的交易契税 , 那么可导出税率对房地产价格也有负影响 。 我们可以进一步分析一些关键因素 。 收入 、 房地产投资偏好和人口的变化更多地是经济因素变 化所引起的 , 而房地产贷款和家庭房地产价格预期则容易受到政策的影响 。 对房地产的需求既有真 实的为改善房地产居住条件或为用做生产用房的真实需求 , 也有为投资房地产 、通过房地产价格或租 金上涨以期获得收益的投资 ( 投机 ) 需求 。 自住房制度改革以来 , 人们在满足了基本的温饱后对住宅 的消费需求显然增加了 , 这部分住房消费需求与居民的收入及城市人口增长密切相关 。 在人们满足 了一定时期内的住房消费需求后 , 随着收入的增长 , 人们对资产投资的需求也会增加 。 人们投资资产 的形式取决于可得的投资渠道和投资收益 , 比如当股票市场存在且繁荣的时候 , 人们可以把很多资金 投入到股票市场 , 股票资产占人们的资产投资份额会上升 , 这也容易导致股票价格的上升甚至是过度 的投资和泡沫 , 而当股票市场低迷且没有赚钱效应时 , 收入增长导致的较多储蓄在没有其他更好投资 渠道时 , 人们对房地产投资的偏好也会加强 。 典型事实是 2001 年后股市开始进入漫漫熊市 , 但房地 产市场开始火爆 , 这些变化显然在很大程度上刺激了房地产价格的上升 。 政府政策既能直接影响房地产市场价格 , 又能通过改变家庭房地产价格预期来间接影响房地产 市场价格 。 比如政府采取紧缩房地产市场的政策 ( 如控制房地产信贷 、提高利率和契税 ) 既可能直接 带来需求的下降和房地产价格的下降 , 更重要的是紧缩政策改变了家庭预期 , 家庭预期房地产价格下 跌 , 因而持币观望的家庭增加 , 房地产需求下降 。 影响开发商供给成本的因素主要是房地产造价 ( 地价和建筑成本 ), 此外具有相当垄断性的开发 商还会要求较高的利润加成 ; 如果开发商具有相当的定价力 , 那么他们在定价时就会加入这些因素 。 — 51 —

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四 、 实证分析 1 . 计量方程设定及变量的选取 为了验证上述理论分析 , 我们利用全国 31 个省市的 1999 ～ 2003 年房地产市场的相关资料从实 证上来检验前面的模型 , 所有的数据都来自中国统计年鉴相关各期 。 限于篇幅 , 并且我们主要是对房 地产价格进行分析 , 因此我们只检验房地产价格决定方程 。 为此对方程 (1) 作对数变换得到 : ln( P ht )= 1 β 1+ r ln +ln y t + d 12 α+ β T +ln N +lnf( ) +ln( Ph t )
e

(3)

为检验前面分析的各种因素变化对房地产市场价格的影响 , 我们进一步假设家庭收入和贷款在 函数形式上对数可分 , 且影响开发商成本的因素在函数形式上也是对数可分的 。 这里我们主要考虑 影响房地产需求的家庭收入 、 房地产信贷 、 人口 、 家庭对房地产价格的预期和影响房地产供给的开发 商成本因素 ( 考虑房地产造价 、开发商垄断情况 ) 的变化对房地产均衡价格和交易量变化的影响 。 这 样我们把方程 (3 ) 改造为如下形式的计量方程 :
n

ln( Ph t ) =γ γ y it ) + γ dit ) +γ ( N it ) + γ P it- 1 ) +γ ε (4) 0 + 1 ln( 2 ln( 3 ln 4 ln( i ∑ lnf( ) + it
e i= 5

n =5 , 6, … 这里 p 表示房地产平均售价 , y 表示收入 , d 表示房地产信贷 , N 表示城镇人口 , 家庭价格预期取 适应性预期的形式 , 即用前一期的房地产市场价格来表示 , f( ) 代表开发商成本函数 , 下标 i表示地 区 , t表示时间 。 接下来我们考察相关变量 , 表 1 给出了对回归方程有意义的各个变量代码及含义 。
表 1　变量代码及含义 变量代 码 AP AP1 AP2 AP3 AP4 AP5 AP6 Z JLY 1 Z JLY 3 Z JLY 4 IV2 IV3 IV5 PD I PO P ZJ LRG 含 　　　义 总体商品房平均售价 ( 元 / 平 方米 ) 住宅平均售价 ( 元 / 平 方米 ) 别墅 、高档公 寓平均售价 ( 元 平方 / 米) 经济适用房平均售价 ( 元 / 平 方米 ) 办公楼平均售价 ( 元 / 平 方米 ) 商业用房平均售价 ( 元 / 平 方米 ) 其他商品房平均售价 ( 元 / 平 方米 ) 房地产企业资金来源 — 国内贷款 (万元 ) 房地产企业资金来源 — — — 自筹资金 (万元 ) 房地产企业资金来源 — — — 利用外资 (万元 ) 房地产开发企业当年完成投资额 — — — 别墅高档公寓投资 ( 万元 ) 房地产开发企业当年完成投资额 — — — 经济适用房投资 (万元 ) 房地产开发企业当年完成投资额 — — — 商业用房投资 (万元 ) 城镇人均可支配收入 ( 元) 市区人口 ( 人) 平均房地产造价 ( 元 / 平 方米 ) 房地产开发企业营业利润增长率

　　 选取各地区房地产平均售价 ( 等于房屋销售总额 / 房 屋销售面积 ) 作为房地产市场价格 P , 这里 考察各种房地产平均售价 , 包括总体上的商品房平均售价和结构上的住宅平均售价 、别墅和高档公寓 — 52 —

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平均售价 、 经济适用房平均售价 、 办公楼平均售价 、商业用房平均售价和其他商品房平均售价 。 收入 Y 用各地区人均可支配收入来表示 , 人口用市区人口 ( 等于市区人口密度乘以市区建成面积 ) 来表示 。 房地产开发企业的垄断程度并没有很合适的指标来度量 , 我们用开发商营业利润增长率来表示 。 开 发商成本用每平方米房地产造价表示 。 房地产信贷变量的选取比较复杂 , 由于没有直接的家庭房地产信贷数据 , 我们用房地产企业的资 金来源或开发商房地产投资作为房地产信贷的替代变量 。 之所以这样处理 , 是因为开发商的大部分 资金来源或投资都直接或间接来自于家庭信贷 , 开发商银行直接贷款最终也由房屋需求者偿还 。 根据前面的分析 , 开发商投资与房地产价格和房地产供给都是正相关的 。 但是在回归方程中引 入开发商投资变量后可能会引起两个问题 : 一是房地产造价和房地产开发投资可能相关 , 为此我们检 查了这二者的相关系数 , 发现它们的对数形式的相关系数很小 , 这样我们就不必担心房屋投资与房屋 造价相关的问题 ; 另一个问题是可能会存在开发商房地产投资和开发商资金来源相关 , 事实上检查它 们的相关系数确实发现开发商资金来源与开发商投资有较大的相关度 , 这样在回归分析时我们应尽 量避免这二者的多重共线问题 。 尽管房地产投资和开发商资金来源有重叠之处 , 但检查房地产投资 结构和开发商资金来源结构有助于我们了解是什么资金及什么投资影响什么样的房地产价格 。 一般 来说资金来源是从需求方面影响房地产市场的 , 而开发商投资是从供给方面影响房地产市场的 。 开 发商资金来源包括国内贷款 、 自筹资金 、 其他资金来源和利用外资 , 开发商房地产投资包括住宅 ( 含 别墅 、高档公寓和经济适用房 )、 办公楼 、 商业用房及其他房地产投资 。 2 . 计量结果的分析 由于房地产价格每年都有不同的特征 , 各地也有不同的政策 , 因此我们采用二维虚变量面板数据 最小二乘回归分析方法对上述资料进行实证分析 , 表 2给出了房地产平均售价计量结果 。 (1)商品房平均售价 : 影响 ( 这里是指自变量的相对变化对应变量的相对变化的影响 , 下同 ) 整 个商品房平均售价增长的主要因素是人均可支配收入增长 、 房地产造价上涨和具有部分预期性质的 前一期商品房价格上涨 ( 这三者的弹性分别达到 0 . 419、 0 . 215和 0 . 286)。 人均可支配收入增长带来 的房价上升既有可能是居民对住房的实际需求增加的反映 , 也有可能带来一部分的投机需求 ; 房地产造 价中的主要部分应该是地价和建筑成本 , 这两者上升是房地产造价上涨的主要因素 , 因此商品房平均售 价的上升有很大一部分来自地价和建筑成本的上升 。 前一期商品房价格的变化对当期商品房价格的变 化具有正的影响 , 这表明总体上商品房价格的变化有部分是有预期价格变化引起的 , 这就说明在商品房 市场上可能存在投机性的购房行为 。 别墅和高档公寓的投资变化与商品房平均售价的变化正相关 ( 弹 性为 0 . 02), 显然投资价格较高的别墅和高档房可以为开发商带来较高的利润 , 正是别墅和高档房的较 高价格抬升了整体的商品房价格 。 相反经济适用房的投资的增长却与整体商品房平均售价增长负相关 ( 其弹性为 - 0. 045), 这是因为经济适用房价格低于普通商品房价格而使开发商不愿投资经济适用房 。 (2)住宅平均售价 : 住宅市场是房地产最主要的市场 , 别墅和高档公寓的投资的增长与住宅平均 售价增长正相关 ( 别墅和高档公寓的投资弹性为 0. 02), 这一原因解释如前 。 前一期住宅平均售价相 对变化对本期住宅平均价格的相对变化具有较大的正向影响 ( 弹性为 0.411) 这说明住宅市场上可能 存在较为严重的投机性购房行为 。 此外 , 房地产开发企业的每年营业利润增长率与住宅平均售价负 相关 , 这意味着尽管房价在上升 , 但开发商的营业利润增长率却在下降 , 反映了在住宅市场上开发商 的竞争程度逐年增加 。 事实上由于住宅包括普通住宅 、别墅 、 高档公寓和经济适用房 , 别墅 、 高档公寓 以及普通住宅的较高价格吸引了大量的资金投入到房地产的建设中来 , 这必然导致房地产市场竞争 的加剧 , 这主要表现在一方面是很高的住宅价格 , 但另一方面是较高的住宅面积空置率 。 (3 )别墅 、 高档公寓平均售价 : 别墅 、高档公寓平均售价与别墅 、高档公寓投资正相关 ( 弹性为 0. 045), 其他因素与别墅价格增长相关性不大 。 较高的别墅和高档房价格吸引了一部分投资 。 — 53 —

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(4)经济适用房平均售价 : 别墅 、高档公寓投资的弹性为 0. 025 , 前一期的经济适用房平均售价 与当期经济适用房平均售价负相关 ( 弹性为 - 0.35), 这表明在经济适用房市场上投机的可能性不 大 , 这里的原因在于经济适用房的售价在很大程度上由政府控制 , 即使有人骗购经济适用房 , 但这种 行为与投机性购房行为显然不一样 。
表 2　房地产平均售价计量结 果 应变量 自变量 log( ap) 0 . 447* (1. 603) log( ap1) 4. (0. 0. (0. 134 608) 419 188) log( ap2) 7 . 448 (0 . 298) log( ap3) 9 . 233 (0 . 743) log(ap4) - 1. 115* (1. 797) log(ap5) 7. 032 (1. 163) log(ap6) 4. 131 (0. 904)

常数项 log(pdi) log( zjly1) log( zjly3) log( zjly4) log( iv2) log( iv3) log( iv5) log( ap( - 1)) log(ap1( - 1)) log(ap3( - 1)) log(ap4( - 1)) log(ap5( - 1)) log(ap6( - 1)) log(pop) log( zj) lrg 样本范围 样本数目 R平方 调整的 R 平方 F 统计量 时间 \ 个体 固定 效应检 验 统计 量 F 和概率

0. 503 (0. 120) 0. 400 (0. 147) - 0. 102 (0. 031) 0. 020 (0. 008) -0 . 045 (0. 013) 0. 020 (0. 010) 0. 045* (0 . 028) 0 . 025 (0 . 011)

0. 268 (0. 084)

- 0. 048 (0. 021)

0. 131 (0. 073) 0. 286 (0. 084) 0. 411 (0. 084) - 0. 346 (0 . 105) - 0. 212 (0. 093) - 0. 431 (0. 084) 0. 249 (0. 069) 0. 215 (0. 072) -0 . 0013 (0. 0005) 1999 ～ 2003 148 145 0. 967 0 . 811 0. 956 0 . 750 86 . 444 13 . 366 2. 323 (0. 0005) 7 . 725 (0 . 000)

144 0. 980 0. 973 132 . 108 2. 737 (0. 000)

144 0 . 956 0 . 937 59. 357 6 . 941 (0 . 000)

2000 ～ 2003 115 120 0. 914 0. 899 0. 874 0. 853 23. 045 19. 657 5. 207 (0. 000) 6. 256 (0. 000)

1999 ～ 2003 150 0. 63 0. 516 5. 535 5. 564 (0. 000)

注: 除最后一行括号内数字为概率外 , 其余括号内数字为标准差 , 除打 *号的变量显著 性水平在 0. 10 以上之外 , 　　 其余变量显著性水平 在 0. 10 以下 , 空格表示相应的自变量 不显著 (显著性水 平在 15%以上 ) 或为 了避免 多重共 线而 未进入 , 冗余时间 \ 个体固定效 应检验统计量表明所有方程都应该接受时间 \ 个体固 定效应模型 。

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(5)办公楼平均售价 : 主要与各种资金来源有关 。 国内贷款和开发商自我筹资的增长与办公楼 平均售价增长正相关 ( 两者的弹性分别为 0. 503 与 0. 4 ), 而外资来源的增长与办公楼平均售价增长 负相关 ( 弹 性为 - 0. 102 ), 前 一 期的 办 公 楼平 均 售 价与 当 期 办 公 楼平 均 售 价 负 相关 ( 弹 性为 - 0. 212)。 在这里我们也没有看到对办公楼售价的部分预期产生的价格正反馈机制 , 显然是因为办 公楼的总体售价的高昂和特殊用途不会吸引投机性的购买行为 。 (6)商业用房平均售价 : 国内贷款的增长对商业用房平均售价有正的影响 ( 弹性为 0 . 268), 在各 类房地产中 , 商业用房平均售价增长唯一地与别墅和高档房投资增长负相关 ( 弹性为 - 0 . 048), 商业 用房投资与商业用房平均售价正相关 ( 弹性为 0 . 131 ), 前一期商业用房平均售价与当期商业用房平 均售价负相关 ( 弹性为 - 0 . 431)。 (7)其他商品房地产平均售价 : 这是唯一与人口增长有关的房地产价格增长 , 市区人口对该类房 地产平均售价的弹性为 0 . 25。 还有一点要说明的是利率与房价和房地产交易量间的关系 。 在前面的模型分析中 , 我们看到利 率与房价和房地产交易量反方向变动 。 但在实证分析中 , 由于利率不显著 , 因此没有进入各个回归方 程中 , 但检查实际利率 ( 名义利率 -消费价格衡量的通涨率 ) 与各种房地产平均售价的相关系数仍然 看出他们之间是负相关的 ( 最大的相关系数不超过 - 0 . 2 ), 这也部分地支持了前面的理论分析 。 五 、 结论 　　 总的来看 , 1999 ～ 2003 年商品房地产的平均售价与人均可支配收入和房地产造价之间的关系显 著 , 但从结构上来看人均可支配收入和房屋造价对各类房地产的平均售价的影响并不显著 。 对别墅 和高档房的投资增长与商品房 、 住宅 、 别墅与高档房 、 经济适用房的平均售价增长都是正相关 , 这说明 住宅类的房地产平均售价增长有很大一部分是由别墅高档房的价格来维持的 , 而别墅和高档公寓的 需求并不是当前老百姓住宅需求的主流 , 而且这类别墅和高档房销售面积和平均售价都在下降 , 如果 开发商盲目过多地投资于这类高档房地产 , 有可能带来较大的投资风险 , 因此应该限制该类房地产的 投资 。 市区人口除对其他房地产平均售价增长有影响外 , 在总体上和结构上对房地产价格影响都不 显著 , 因此城市化进程还没有显著影响到房地产价格 。 房地产市场上可能存在投机性的购房行为 , 尤 其是在住宅市场上可能存在较大的投机 , 但在经济适用房 、 别墅和高档房 、办公楼和商业用房中没有 发现明显的投机性购房行为 。 对这种现象的解释是经济适用房受政策影响 , 难有很多的投机购买行 为 , 而别墅和高档房 、办公楼和商业用房由于价格较高 , 购买人群较少 , 也难有很多的投机行为 。 经济 适用房平均售价增长与经济适用房投资增长负相关 , 这表明经济适用房投资失血 , 这将导致经济适用 房供给减少 , 并进一步导致经济适用房价格上升 , 这会伤害购买经济适用房的中低收入者利益 。 而且 经济适用房供给不足也会使更多买不到经济适用房的居民不得不到较多的投机行为的普通商品住宅 市场上购买房地产 , 这将使他们利益受损 , 最后获益的是投机者和住宅开发商 。 这样看来房地产市场 主要存在三大问题 : 一是开发商为了攫取高额利润 , 在房价上涨的时候可能过多的投资于别墅和高档 房 , 这有可能带来投资风险 , 并进而引发房地产市场风险和银行资本风险 。 第二个问题是在住宅市场 上可能存在较大的投机性购房行为 , 投机性购买行为会推动房价不正常地上涨 , 进而可能形成房地产 泡沫 。 第三个问题是经济适用房的供给不足使普通居民利益受损 。 因此对房地产市场的调控重点应 该调整开发商投资方向 , 减少别墅高档房的投资 , 增加低档房和经济适用房的投资 , 采取有效措施来 限制普通商品住宅市场上的投机行为 。

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　李春吉 　孟晓宏

中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析

参考文献 :
[ 1] 丰雷 , 朱勇 , 谢经荣 . 中国地产泡沫的实证研究 [ J] . 管理世界 , 2002, (10). [ 2] 李春吉 . 中国货币经济波动的一般均衡分析 [ J] . 财经研究 , 2004, (10) . [ 3] 平新乔 , 陈敏彦 . 融资 、地价与楼盘价格趋势 [ J] . 世界经济 , 2004, (7) . [ 4] 武康平 , 皮舜 , 鲁桂华 . 中国房地产市场与金融市场共生性的一般均衡分析 [ J] . 数量经济技术经济研究 , 2004, (10) . [ 5] 袁志刚 , 樊萧彦 . 房地产市 场理性泡沫分析 [ J] . 经济研究 , 2003, (3) . [ 6] 杨建荣 , 孙斌艺 . 政策因 素与 中国房 地产 市场 发展 路径 — — — 政 府 、开 发商 、消 费者 三方 博弈 分析 [ J] . 财经 研究 , 2004, (4) .

( 责任编辑 : 雨　 珊)

An Analysis of Real E state M arket Structure and P rice
L I Chun ji, M ENG X iaohong
(N an jing U niversity of F inance and E conom ics, N anjing 210003, China )

Ab strac t :Th is pape r ana ly sis ch ina ' s real estate m arke t structu re proble m s w ith the pane l data fro m 1999 to 2003 basing on a partia l equ ilibrium m ode . l T he resu lts sugge st there are th ree proble m s wh ich lie in the real estate m a rke t structure . The first is tha t the rea l esta te deve lope r m ay inve st too m uch on v illa s and luxury apa rt m en ts a t the ti m e o f housing price rising, and th is wou ld result in risks . The second is that there lie s so m e specu lations of buying housing in the housing m arkets w hich m ay fo r m bubb le s of housing m arkets . T he th ird proble m is tha t the lack o f econo m ic housing supply wou ld hurt housing buye r ' s benefits . So the ad just m en ts of rea l e sta te m arkets should focus on the rea l e sta te invest m ents . That is to de crease the invest m ents on villas and luxury apart m ents and to increase the invest m ents on econo m ic housing, and the government shou ld adop t so m e m easu res to restric t the speculations in the housing m a rke ts . K ey word s: rea l esta te;m arket struc ture; speculation;price

( 上接第 10页 )

Integrating the Separated ControlR ights: An Ana lysis of the Change of the StateOwned A sset Adm inistration Syste m
X IE Zhibin , ZHENG Jianghuai
1 2

(1. Peking U niversity, Beijing 100871, China ; 2 . N an jing U niversity, N anjing 210093, Ch ina)

Ab strac t : In th is pape r we build a twostage g a m e m ode l to show that the integ ra tion o f control rights w ill i m prove the e ffic iency of sta teowned ente rprises . W e consider the contro l rights of stateowned en te rprise s a s transferab le p rope rty rights . The m anage rs o f sta teo w ned ente rprises w ill “ purchase” the con tro l rights from the offic ials by prov id ing them w ith som e kind o f benefits . Th is kind of transac tions leads to a m onopoly m a rke t of contro l rights since the offic ia ls ho ld the con tro l righ ts exclusively . W hen the con tro l righ ts are sepa ra ted a m ong m o re than one o ffic ial, these comp lementa ry con tro l righ ts w ill be so ld by independentm onopo lists . The m anager w ill have to pay m ore to purchase all kinds o f con tro l righ ts . This w ill result in the w ithdraw al of effo rt by the manage r and in turn w ill wo rsen the perfo r mance of stateowned ente rprises . That is why we ho ld tha t the sepa ra tion o f con tro l rights leads to the inefficiency o f stateowned enterp rises . K ey word s: sta teowned asse t adm in istra tion sy stem ; sta teow ned en te rprise; structure o f con tro l rights;m a rke t fo r control righ ts

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  本文关键词：中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析，由笔耕文化传播整理发布。