中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析
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中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析 投稿：林慓慔
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澳门房地产泡沫实证分析[摘 要]近年来，随着经济形势的发展变化和国家房地产政策的适时调整，中国大陆房地产市场的火爆，澳门的房地产价格亦节节攀升。本文以澳门房地产市场为研究对象，针对澳门房地产是否存在泡沫的问题，，通过指标法和主成分分析法进行实证分析，基…
“吸烟有害健康”人人皆知。为了人们的身体健康，中国政府将烟草垄断，减少民间种植，同时提高售价，“旨”在提高价格降低购买需求，较少烟民数量。结果是：便宜烟草渐渐消失，戒不掉烟的烟民为此支付更多的成本；戒掉烟的烟民又不是因为贵而戒，即便烟草不提价，他们也…
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(双月刊)2005年第6期(总第19期)
中国房地产市场结构和价格
影响因素的实证分析
□李春吉 □孟晓宏
(南京财经大学经济学院,江苏南京 210003)
摘要:本文在一个简单的局部均衡模型基础上,利用1999～2003年全国31
个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。实证
结果表明:开发商在房价上涨的时候可能过多的投资于别墅和高档房,这有可能
带来风险;住宅市场上可能存在较大的投机性购房行为,这有可能形成房地产泡
沫;经济适用房的供给不足使普通居民利益受损。因此对房地产市场的调控重
点应该调整开发商投资方向,减少别墅高档房的投资,增加低档房和经济适用房
的投资,采取有效措施限制普通商品住宅市场上的投机行为。
关键词:房地产;市场结构;投机;价格
中图分类号:F293.30 文献标识码:A 文章编号:16719301(2005)06004809
一、导言
自1999年实施住房货币化改革以来,房地产市场变得越来越繁荣,事实上
房地产市场的发展已成为几年经济低潮之后新一轮经济增长的发动机。但随着
房地产市场的繁荣,房地产市场却似乎在脱离我们的控制。房地产市场的繁荣
一方面带来经济增长,但另一方面高昂的房价又阻碍了许多百姓实现居者有其
屋的愿望。对房地产市场的学术研究也越来越多地见诸于各类学术杂志,这些
研究多集中在房地产市场的泡沫、投机、政府和开发商行为等方面。丰雷等
(2002)通过实证研究认为土地投机是中国地产泡沫形成的直接原因,政府干预
失败、权利寻租和法制不健全对地产泡沫形成有推动作用。袁志刚等(2003)通收稿日期:20050910;修回日期:20050922
作者简介:李春吉(1971— ),男,江西东乡人,南京财经大学经济学院教师;孟晓宏(1968— ),
男,江苏海安人,南京财经大学经济学院教师,南京大学商学院博士研究生。
INDUSTRIALECONOMICSRESEARCH
过一个简单的动态一般均衡模型解释了家庭和开发商对价格的预期是如何形成房地产市场理性泡沫的机制。杨建荣等(2004)用一个政府、开发商和家庭三方不完全信息动态博弈模型来说明开发商乐观供给预期过度与家庭乐观消费预期不足的结构性矛盾是房地产市场结构失衡的内在原因。平新桥等(2004)运用35个大城市的面板数据,就政府(地方政府)控制的地价、信贷与经济适用房优惠政策3个变量对中国房地产业的投资、销售价、销量与土地购置价所产生的效应做了经验分析,他们的分析结果显示,房地产开发商通过经济适用房开发与土地截留从政府手中获取了低廉地价,进而赚取了较高利润;他们的经验结果还表明政府支持的银行信贷对房地产投资、房价、地价及房地产销量具有正向推动作用。武康平等(2004)研究了房地产市场是如何与金融市场共生的问题,他们的结论是制度缺陷导致房地产市场与金融市场的风险相互正向累积。李春吉(2004)给出一个货币经济动态一般均衡模型及实证分析来解释货币供应波动与房地产投资波动的关联关系。
上述研究都没有涉及房地产市场存在的结构问题,房地产市场的整体问题必须通过解决房地产市场的结构问题来求解。本文试图就房地产市场的结构问题做一分析。为此,先从家庭和开发商的决策行为出发导出了房地产需求和供给函数及房地产价格和房地产销售决定方程,然后用1999～2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据对这些方程进行检验,进而揭示出房地产市场存在的某些结构问题和影响房地产价格的因素。
二、房地产市场的基本情况
根据《中国统计年鉴》相关各期数据整理,就整体而言,2000～2003年商品房销售面积平均每年增长31%,波动为19.5%(标准差为0.195),但在2000年增长率达到56%后就急剧下降,到2003年的销售增长率为10%,2000年的高增长率主要是1999年货币化房改政策出台后带来的大量商品房交易。就商品房销售结构而言,除办公楼和商业用房外,其他各类房地产销售面积增长率在2000年都很大,经济适用房在2000年后销售面积增长率仍然较高,而别墅和高档房及办公楼在2003年的销售增长率急剧下跌(2003年这二者的增长率分别为-15%,-14%)。各类房地产中经济适用房的销售增长率最大。从房地产投资来看,总体而言各年房地产投资增长率较为平稳(年均增长26.3%,标准差0.099)。从投资结构来看,尽管这四年中经济适用房投资平均增长率最大,但增长率波动也比较大(平均增长92.3%、标准差1.403),事实上除了2000年经济适用房增长率很大以外,之后的年份经济适用房的投资增长率在不断下降,2003年经济适用房的投资增长率甚至为-1%,而2003年高档房和别墅、办公楼和商业用房的投资平均增长率很高(18%、38%和39%)。从房地产平均销售价格来看,总的商品房平均售价增长率略为下降。从结构来看,别墅和高档房平均售价增长率下降最多(平均增长率下降了10.5%),而经济适用房和其他房地产平均售价增长率却增加较快(平均增长率分别为3.8%和6.5%)。从房地产新开工面积来看,经济适用房新开工面积增长率2002和2003年都在下降,其他各类房地产新开工面积的增长率都为正,其中非住宅类的房地产新开工面积增长率较高。
综上所述,2000～2003年房地产市场的主要特征如下:总体上商品房销售在经历2000年的大幅增长后增速逐渐下落,商品房地产平均售价增长率基本平稳并略有下降,商品房投资增长率基本稳定在20%～30%之间;在结构上,尽管经济适用房的需求逐年加大,但由于其价格较之于其他房地产价格偏低,开发商不愿进行投资,这又反过来导致经济适用房平均售价增长率的攀升,使经济适用房变得不经济,事实上大多数经济适用房的售价对中底收入家庭而言仍然是难以承受的;另一方面尽管由于较高价格导致别墅、高档房和其他非住宅类房地产的需求下降,但由于这类房地产给开发商带来的利润较高,所以这类房地产投资增长率较高。
李春吉 孟晓宏中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析
三、一个简单的理论模型
我们从家庭和房地产开发商的决策行为来导出房地产的需求和供给函数,进而给出房地产市场均衡价格和均衡交易量决定方程。为简化分析,只考虑行为主体的静态决策问题而不去考虑动态问题。假定在房地产市场上只有两类行为主体:房地产需求者(典型地为家庭)及房地产开发商,这里没有考虑政府这一行为主体,尽管政府行为对房地产市场有重大影响。
1.房地产需求者———代表性家庭行为分析
假设代表性家庭最大化如下效用函数:μ=CtΔHt。这里字母的含义分别为Ct:一般消费品消费和其他的资产购买的组合,ΔHt:增加的房地产(本文的房地产是指各种商品房屋,没有包括地产,但不限于住宅)。
家庭面临的预算约束为CtPct+ΔHtPht+d/T(1+r)≤yt+d。该约束式的含义为在t期家庭用其财富y(包括人力收入和非人力财富)及T期得到的贷款d用于消费品消费、房地产面积增加及偿还贷款。家庭分期偿还贷款,每期偿还一部分本息d/T(1+r),还款期限为T年。求解家庭购买房地产决策问题得到家庭房地产需求函数为:
(yt+d(1-(1+r)/T))DβΔHtPhtα+β
即家庭在T期对增加住宅的需求ΔHt取决于其收入yt(可以是过去和未来收入的函数或看作是平均的永久收入)、每年偿还的银行贷款dr、房地产市场价格Pht以及房地产面积增加在家庭效用函
β数中的份额。α+β
进一步,如果我们考虑家庭人口增长带来的房地产需求和家庭对房地产价格的预期,上述房地产需求函数改写为如下形式:
(yt+d(1-(1+r)/T))cDβHtNPhtα+βPht
这里Ht为t期家庭对房地产的需求,N为t期家庭人口,Pht为家庭对房地产价格的预期。加入家庭价格预期后家庭购买行为就变得复杂起来,如果家庭预期的房地产价格超过房地产市场价格,家庭会增加房地产的购买,这种购买是一种投机性的购买行为。反之如果家庭预期房地产价格低于房地产市场价格,家庭会减少房地产购买。对上述家庭房地产需求函数进行加总我们可以得到整个社会的房地产需求函数。
2.房地产供给者———代表性房地产开发商行为分析
房地产开发商是房地产的供给者,房地产开发商通过房地产投资It来形成房地产的增量供给Ht,开发商投资额受制于其所筹集的资金Dt。
代表性房地产开发商最大化如下利润函数:
π=PhtHt-f( )2Ht2DeDαβ
s.t Ht= It
It≤Dt
该利润函数的特点是成本函数是房地产开发面积的二次函数,该成本函数体现了边际成本递增的性质。影响房地产开发商的成本因素被包含在函数f( ),这里我们关注的因素可能是房地产造价ZJ(主要包括土地价格和建筑成本),如果市场不是完全竞争的,那么开发商的垄断程度θ也是函数f( )要考虑的因素。因此可以把f( )表示为f( )=f(ZJ,θ,…)。显然这些因素都会被开发商加到成本里转嫁给家庭,因此这些因素对开发商成本具有正的影响,即有f( )>0,f′( )>0。
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由开发商决策的一阶条件得到开发商的房地产供给函数为PhtS=Ht= It= Dt。因此开发商f( )
房地产投资或所筹资金与房地产市场价格和房地产供应量都是正相关的,此外房地产供给函数还表明投资也可以在某种程度上看作是开发商的成本。还有需要说明的是我们没有在这一供给函数中加入开发商对房地产价格的预期,这是因为开发商比家庭更了解房地产市场信息及成本信息,开发商可在相当程度上根据所掌握的信息来决定房地产市场价格,这样开发商实际上对预期的依赖较少。对代表性开发商房地产供给函数加总可以得到整个社会的房地产供给函数。
3.房地产市场均衡
为简化分析我们假定家庭数目和房地产开发商数目一样多,这样在t期整个房地产市场的均衡可以由代表性家庭房地产需求和代表性企业的房地产供给相等来表示,即有Ht=Ht,由此我们得到均衡的房地产价格和均衡的房地产交易量决定方程:
Pht=
Ht=cyt+1-PhtNf( )Tα+(1)DSyt+d(1-(1+r)/T)eβNPhtNα+βf( )
e(2)(1)和(2)式表明,房地产市场均衡价格和均衡交易量是家庭收入yt、房地产信贷d、贷款利率r、还贷期限T、人口状况N、家庭对房地产价格预期Pht、房地产开发商成本结构f( )和家庭房地产投
资偏好β(效用函数中房地产的份额)的复杂函数。α+β
对房地产市场价格和房地产销售量具有正的影响,而利率对房地产市α+β显然在上述因素中,家庭收入yt、房地产信贷d、还贷期限T、人口状况N、家庭对房地产价格预期Pht和家庭房地产投资偏好e
场价格的影响为负。房地产开发商成本f( )对房地产价格有正的影响,但对房地产销售量具有负的影响。如果在家庭预算约束中引入适当的交易契税,那么可导出税率对房地产价格也有负影响。
我们可以进一步分析一些关键因素。收入、房地产投资偏好和人口的变化更多地是经济因素变化所引起的,而房地产贷款和家庭房地产价格预期则容易受到政策的影响。对房地产的需求既有真实的为改善房地产居住条件或为用做生产用房的真实需求,也有为投资房地产、通过房地产价格或租金上涨以期获得收益的投资(投机)需求。自住房制度改革以来,人们在满足了基本的温饱后对住宅的消费需求显然增加了,这部分住房消费需求与居民的收入及城市人口增长密切相关。在人们满足了一定时期内的住房消费需求后,随着收入的增长,人们对资产投资的需求也会增加。人们投资资产的形式取决于可得的投资渠道和投资收益,比如当股票市场存在且繁荣的时候,人们可以把很多资金投入到股票市场,股票资产占人们的资产投资份额会上升,这也容易导致股票价格的上升甚至是过度的投资和泡沫,而当股票市场低迷且没有赚钱效应时,收入增长导致的较多储蓄在没有其他更好投资渠道时,人们对房地产投资的偏好也会加强。典型事实是2001年后股市开始进入漫漫熊市,但房地产市场开始火爆,这些变化显然在很大程度上刺激了房地产价格的上升。
政府政策既能直接影响房地产市场价格,又能通过改变家庭房地产价格预期来间接影响房地产市场价格。比如政府采取紧缩房地产市场的政策(如控制房地产信贷、提高利率和契税)既可能直接带来需求的下降和房地产价格的下降,更重要的是紧缩政策改变了家庭预期,家庭预期房地产价格下跌,因而持币观望的家庭增加,房地产需求下降。
影响开发商供给成本的因素主要是房地产造价(地价和建筑成本),此外具有相当垄断性的开发商还会要求较高的利润加成;如果开发商具有相当的定价力,那么他们在定价时就会加入这些因素。
李春吉 孟晓宏中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析
四、实证分析
1.计量方程设定及变量的选取
为了验证上述理论分析,我们利用全国31个省市的1999～2003年房地产市场的相关资料从实证上来检验前面的模型,所有的数据都来自中国统计年鉴相关各期。限于篇幅,并且我们主要是对房地产价格进行分析,因此我们只检验房地产价格决定方程。为此对方程(1)作对数变换得到:
ln(Pht1β1++lyt+d1-2α+T+lnN+lnf( )+ln(Phte(3)
为检验前面分析的各种因素变化对房地产市场价格的影响,我们进一步假设家庭收入和贷款在函数形式上对数可分,且影响开发商成本的因素在函数形式上也是对数可分的。这里我们主要考虑影响房地产需求的家庭收入、房地产信贷、人口、家庭对房地产价格的预期和影响房地产供给的开发商成本因素(考虑房地产造价、开发商垄断情况)的变化对房地产均衡价格和交易量变化的影响。这样我们把方程(3)改造为如下形式的计量方程:
n
ln(Pht)=γγyit)+γdit)+γ(Nit)+γP0+1ln(2ln(3ln4ln(
n=5,6,…eit-1)+γ )+ε(4)i∑lnf(iti=5
这里p表示房地产平均售价,y表示收入,d表示房地产信贷,N表示城镇人口,家庭价格预期取适应性预期的形式,即用前一期的房地产市场价格来表示,f( )代表开发商成本函数,下标i表示地区,t表示时间。
接下来我们考察相关变量,表1给出了对回归方程有意义的各个变量代码及含义。
表1 变量代码及含义
变量代码
AP
AP1
AP2
AP3
AP4
AP5
AP6
ZJLY1
ZJLY3
ZJLY4
IV2
IV3
IV5
PDI
POP
ZJ
LRG含 义总体商品房平均售价(元/平方米)住宅平均售价(元/平方米)别墅、高档公寓平均售价(元平方/米)经济适用房平均售价(元/平方米)办公楼平均售价(元/平方米)商业用房平均售价(元/平方米)其他商品房平均售价(元/平方米)房地产企业资金来源—国内贷款(万元)房地产企业资金来源———自筹资金(万元)房地产企业资金来源———利用外资(万元)房地产开发企业当年完成投资额———别墅高档公寓投资(万元)房地产开发企业当年完成投资额———经济适用房投资(万元)房地产开发企业当年完成投资额———商业用房投资(万元)城镇人均可支配收入(元)市区人口(人)平均房地产造价(元/平方米)房地产开发企业营业利润增长率
选取各地区房地产平均售价(等于房屋销售总额/房屋销售面积)作为房地产市场价格P,这里考察各种房地产平均售价,包括总体上的商品房平均售价和结构上的住宅平均售价、别墅和高档公寓
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平均售价、经济适用房平均售价、办公楼平均售价、商业用房平均售价和其他商品房平均售价。收入Y用各地区人均可支配收入来表示,人口用市区人口(等于市区人口密度乘以市区建成面积)来表示。房地产开发企业的垄断程度并没有很合适的指标来度量,我们用开发商营业利润增长率来表示。开发商成本用每平方米房地产造价表示。
房地产信贷变量的选取比较复杂,由于没有直接的家庭房地产信贷数据,我们用房地产企业的资金来源或开发商房地产投资作为房地产信贷的替代变量。之所以这样处理,是因为开发商的大部分资金来源或投资都直接或间接来自于家庭信贷,开发商银行直接贷款最终也由房屋需求者偿还。
根据前面的分析,开发商投资与房地产价格和房地产供给都是正相关的。但是在回归方程中引入开发商投资变量后可能会引起两个问题:一是房地产造价和房地产开发投资可能相关,为此我们检查了这二者的相关系数,发现它们的对数形式的相关系数很小,这样我们就不必担心房屋投资与房屋造价相关的问题;另一个问题是可能会存在开发商房地产投资和开发商资金来源相关,事实上检查它们的相关系数确实发现开发商资金来源与开发商投资有较大的相关度,这样在回归分析时我们应尽量避免这二者的多重共线问题。尽管房地产投资和开发商资金来源有重叠之处,但检查房地产投资结构和开发商资金来源结构有助于我们了解是什么资金及什么投资影响什么样的房地产价格。一般来说资金来源是从需求方面影响房地产市场的,而开发商投资是从供给方面影响房地产市场的。开发商资金来源包括国内贷款、自筹资金、其他资金来源和利用外资,开发商房地产投资包括住宅(含别墅、高档公寓和经济适用房)、办公楼、商业用房及其他房地产投资。
2.计量结果的分析
由于房地产价格每年都有不同的特征,各地也有不同的政策,因此我们采用二维虚变量面板数据最小二乘回归分析方法对上述资料进行实证分析,表2给出了房地产平均售价计量结果。
(1)商品房平均售价:影响(这里是指自变量的相对变化对应变量的相对变化的影响,下同)整个商品房平均售价增长的主要因素是人均可支配收入增长、房地产造价上涨和具有部分预期性质的前一期商品房价格上涨(这三者的弹性分别达到0.419、0.215和0.286)。人均可支配收入增长带来的房价上升既有可能是居民对住房的实际需求增加的反映,也有可能带来一部分的投机需求;房地产造价中的主要部分应该是地价和建筑成本,这两者上升是房地产造价上涨的主要因素,因此商品房平均售价的上升有很大一部分来自地价和建筑成本的上升。前一期商品房价格的变化对当期商品房价格的变化具有正的影响,这表明总体上商品房价格的变化有部分是有预期价格变化引起的,这就说明在商品房市场上可能存在投机性的购房行为。别墅和高档公寓的投资变化与商品房平均售价的变化正相关(弹性为0.02),显然投资价格较高的别墅和高档房可以为开发商带来较高的利润,正是别墅和高档房的较高价格抬升了整体的商品房价格。相反经济适用房的投资的增长却与整体商品房平均售价增长负相关(其弹性为-0.045),这是因为经济适用房价格低于普通商品房价格而使开发商不愿投资经济适用房。
(2)住宅平均售价:住宅市场是房地产最主要的市场,别墅和高档公寓的投资的增长与住宅平均售价增长正相关(别墅和高档公寓的投资弹性为0.02),这一原因解释如前。前一期住宅平均售价相对变化对本期住宅平均价格的相对变化具有较大的正向影响(弹性为0.411)这说明住宅市场上可能存在较为严重的投机性购房行为。此外,房地产开发企业的每年营业利润增长率与住宅平均售价负相关,这意味着尽管房价在上升,但开发商的营业利润增长率却在下降,反映了在住宅市场上开发商的竞争程度逐年增加。事实上由于住宅包括普通住宅、别墅、高档公寓和经济适用房,别墅、高档公寓以及普通住宅的较高价格吸引了大量的资金投入到房地产的建设中来,这必然导致房地产市场竞争的加剧,这主要表现在一方面是很高的住宅价格,但另一方面是较高的住宅面积空置率。
(3)别墅、高档公寓平均售价:别墅、高档公寓平均售价与别墅、高档公寓投资正相关(弹性为0.045),其他因素与别墅价格增长相关性不大。较高的别墅和高档房价格吸引了一部分投资。
李春吉 孟晓宏中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析
(4)经济适用房平均售价:别墅、高档公寓投资的弹性为0.025,前一期的经济适用房平均售价与当期经济适用房平均售价负相关(弹性为-0.35),这表明在经济适用房市场上投机的可能性不大,这里的原因在于经济适用房的售价在很大程度上由政府控制,即使有人骗购经济适用房,但这种行为与投机性购房行为显然不一样。
表2 房地产平均售价计量结果
应变量
自变量
log(ap)
常数项
log(pdi)
log(zjly1)
log(zjly3)
log(zjly4)
log(iv2)
log(iv3)
log(iv5)
log(ap(-1))
log(ap1(-1))
log(ap3(-1))
log(ap4(-1))
log(ap5(-1))
log(ap6(-1))
log(pop)
log(zj)
lrg
样本范围
样本数目
R平方
调整的R平方
F统计量
时间\个体固定
效应检验统计
量F和概率1440.9800.973132.1082.737(0.000)0.215(0.072)-0.0013(0.0005)1999～20031481450.9670.8110.9560.75086.44413.3662.323(0.0005)7.725(0.000)0.249(0.069)0.286(0.084)0.411(0.084)-0.346(0.105)-0.212(0.093)-0.431(0.084)0.020(0.008)-0.045(0.013)0.020(0.010)0.045*(0.028)0.025(0.011)0.447*(1.603)log(ap1)4.(0.0.(0.134608)419188)log(ap2)7.448(0.298)log(ap3)9.233(0.743)log(ap4)-1.115*(1.797)log(ap5)7.032(1.163)log(ap6)4.131(0.904)0.503(0.120)0.400(0.147)-0.102(0.031)0.268(0.084)-0.048(0.021)0.131(0.073)1440.9560.93759.3576.941(0.000)2000～20031151200.9140.8990.8740.85323.04519.6575.207(0.000)6.256(0.000)1999～20031500.630.5165.5355.564(0.000)
注:除最后一行括号内数字为概率外,其余括号内数字为标准差,除打*号的变量显著性水平在0.10以上之外,
其余变量显著性水平在0.10以下,空格表示相应的自变量不显著(显著性水平在15%以上)或为了避免多重共线而未进入,冗余时间\个体固定效应检验统计量表明所有方程都应该接受时间\个体固定效应模型。
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(5)办公楼平均售价:主要与各种资金来源有关。国内贷款和开发商自我筹资的增长与办公楼平均售价增长正相关(两者的弹性分别为0.503与0.4),而外资来源的增长与办公楼平均售价增长负相关(弹性为-0.102),前一期的办公楼平均售价与当期办公楼平均售价负相关(弹性为-0.212)。在这里我们也没有看到对办公楼售价的部分预期产生的价格正反馈机制,显然是因为办公楼的总体售价的高昂和特殊用途不会吸引投机性的购买行为。
(6)商业用房平均售价:国内贷款的增长对商业用房平均售价有正的影响(弹性为0.268),在各类房地产中,商业用房平均售价增长唯一地与别墅和高档房投资增长负相关(弹性为-0.048),商业用房投资与商业用房平均售价正相关(弹性为0.131),前一期商业用房平均售价与当期商业用房平均售价负相关(弹性为-0.431)。
(7)其他商品房地产平均售价:这是唯一与人口增长有关的房地产价格增长,市区人口对该类房地产平均售价的弹性为0.25。
还有一点要说明的是利率与房价和房地产交易量间的关系。在前面的模型分析中,我们看到利率与房价和房地产交易量反方向变动。但在实证分析中,由于利率不显著,因此没有进入各个回归方程中,但检查实际利率(名义利率-消费价格衡量的通涨率)与各种房地产平均售价的相关系数仍然看出他们之间是负相关的(最大的相关系数不超过-0.2),这也部分地支持了前面的理论分析。
五、结论
总的来看,1999～2003年商品房地产的平均售价与人均可支配收入和房地产造价之间的关系显著,但从结构上来看人均可支配收入和房屋造价对各类房地产的平均售价的影响并不显著。对别墅和高档房的投资增长与商品房、住宅、别墅与高档房、经济适用房的平均售价增长都是正相关,这说明住宅类的房地产平均售价增长有很大一部分是由别墅高档房的价格来维持的,而别墅和高档公寓的需求并不是当前老百姓住宅需求的主流,而且这类别墅和高档房销售面积和平均售价都在下降,如果开发商盲目过多地投资于这类高档房地产,有可能带来较大的投资风险,因此应该限制该类房地产的投资。市区人口除对其他房地产平均售价增长有影响外,在总体上和结构上对房地产价格影响都不显著,因此城市化进程还没有显著影响到房地产价格。房地产市场上可能存在投机性的购房行为,尤其是在住宅市场上可能存在较大的投机,但在经济适用房、别墅和高档房、办公楼和商业用房中没有发现明显的投机性购房行为。对这种现象的解释是经济适用房受政策影响,难有很多的投机购买行为,而别墅和高档房、办公楼和商业用房由于价格较高,购买人群较少,也难有很多的投机行为。经济适用房平均售价增长与经济适用房投资增长负相关,这表明经济适用房投资失血,这将导致经济适用房供给减少,并进一步导致经济适用房价格上升,这会伤害购买经济适用房的中低收入者利益。而且经济适用房供给不足也会使更多买不到经济适用房的居民不得不到较多的投机行为的普通商品住宅市场上购买房地产,这将使他们利益受损,最后获益的是投机者和住宅开发商。这样看来房地产市场主要存在三大问题:一是开发商为了攫取高额利润,在房价上涨的时候可能过多的投资于别墅和高档房,这有可能带来投资风险,并进而引发房地产市场风险和银行资本风险。第二个问题是在住宅市场上可能存在较大的投机性购房行为,投机性购买行为会推动房价不正常地上涨,进而可能形成房地产泡沫。第三个问题是经济适用房的供给不足使普通居民利益受损。因此对房地产市场的调控重点应该调整开发商投资方向,减少别墅高档房的投资,增加低档房和经济适用房的投资,采取有效措施来限制普通商品住宅市场上的投机行为。
李春吉 孟晓宏中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析
参考文献:
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2004,(4).(责任编辑:雨 珊)
AnAnalysisofRealEstateMarketStructureandPrice
LIChunji,MENGXiaohong
(NanjingUniversityofFinanceandEconomics,Nanjing210003,China)
Abstract:Thispaperanalysischina'srealestatemarketstructureproblemswiththepaneldatafrom1999to2003basingonapartialequilibriummode.lTheresultssuggesttherearethreeproblemswhichlieintherealestatemarketstructure.Thefirstisthattherealestatedevelopermayinvesttoomuchonvillasandluxuryapartmentsatthetimeofhousingpricerising,andthiswouldresultinrisks.Thesecondisthatthereliessomespeculationsofbuyinghousinginthehousingmarketswhichmayformbubblesofhousingmarkets.Thethirdproblemisthatthelackofeconomichousingsupplywouldhurthousingbuyer'sbenefits.Sotheadjustmentsofrealestatemarketsshouldfocusontherealestateinvestments.Thatistodecreasetheinvestmentsonvillasandluxuryapartmentsandtoincreasetheinvestmentsoneconomichousing,andthegovernmentshouldadoptsomemeasurestorestrictthespeculationsinthehousingmarkets.
Keywords:realestate;marketstructure;speculation;price
(上接第10页)
IntegratingtheSeparatedControlRights:AnAnalysisoftheChange
oftheState-OwnedAssetAdministrationSystem
XIEZhibin,ZHENGJianghuai12
(1.PekingUniversity,Beijing100871,China;2.NanjingUniversity,Nanjing210093,China)
Abstract:Inthispaperwebuildatwo-stagegamemodeltoshowthattheintegrationofcontrolrightswillimprovetheef-ficiencyofstate-ownedenterprises.Weconsiderthecontrolrightsofstate-ownedenterprisesastransferablepropertyrights.Themanagersofstate-ownedenterpriseswill“purchase”thecontrolrightsfromtheofficialsbyprovidingthemwithsomekindofbenefits.Thiskindoftransactionsleadstoamonopolymarketofcontrolrightssincetheofficialsholdthecontrolrightsex-clusively.Whenthecontrolrightsareseparatedamongmorethanoneofficial,thesecomplementarycontrolrightswillbesoldbyindependentmonopolists.Themanagerwillhavetopaymoretopurchaseallkindsofcontrolrights.Thiswillresultinthewithdrawalofeffortbythemanagerandinturnwillworsentheperformanceofstate-ownedenterprises.Thatiswhyweholdthattheseparationofcontrolrightsleadstotheinefficiencyofstate-ownedenterprises.
Keywords:state-ownedassetadministrationsystem;state-ownedenterprise;structureofcontrolrights;marketforcon-trolrights
DOI牶牨牥牣牨牫牪牰牴牤j牣cnki牣ier牣牪牥牥牭牣牥牰牣牥牥牱(双月刊)2005年第6期(总第19期)中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析□李春吉 □孟晓宏(南京财经大学经济学院,江苏南京 210003)摘要:本文在一个简单的局部均衡模…
DOI牶牨牥牣牨牫牪牰牴牤j牣cnki牣ier牣牪牥牥牭牣牥牰牣牥牥牱(双月刊)2005年第6期(总第19期)中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析□李春吉 □孟晓宏(南京财经大学经济学院,江苏南京 210003)摘要:本文在一个简单的局部均衡模…
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本文关键词：中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析，由笔耕文化传播整理发布。
本文编号：183008
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