房地产调整对我国商业银行风险的传递研究pdf

发布时间：2016-12-06 16:50

  本文关键词：房地产调整对我国商业银行风险的传递研究，由笔耕文化传播整理发布。

篇一：论我国商业银行个人住房贷款的风险防范.pdf

经营管理

论我国商业银行个人住房贷款的风险防范

余丽霞 ,窦 琤

12

（1 四川师范大学，四川 610000；2 西南财经大学， 重庆 401120）

摘要：2010 年 4 月中央政府为遏制房价过快上涨陆续出台了多项严厉的调控政策，随着房地产市场不确定性逐步增加，商业银 行原本安全性较高的个人住房贷款的风险也在逐渐加大。 本文在此背景下分析了近年来我国商业银行个人住房贷款的发展情况、普

遍存在的风险类型，并在此基础上对商业银行个人住房贷款的风险防范提出了相关对策。

关键词：商业银行；个人住房贷款；风险防范

中图分类号：F830.33 文献标识码：A文章编号：1005-0167（2011）01-0034-05

Abstract: On April 2010,the central government gradually introduced a number of stringent control policies to curb housing prices. With the gradual increase in the real estate market uncertainty, the risks of commercial bank' s individual housing loans is also gradually increasing. In this context,this paper analyzes China commercial bank' s individual housing loans in recent years, the risk of common type. On this basis, the paper proposes risk prevention measures to individual housing loans of commercial banks .

Key words: Commercial Banks；Personal Housing Loan；Risk Prevention

住房是人们的基本生活保障， 改善住房条件关系 到人们生活质量的提高，因此发展住房金融成为真正启 动消费信贷的关键问题，而商业银行个人住房贷款作为 住房金融重点支柱部分一直是社会各界关注的热点话 题。 伴随个人住房贷款的快速增长，房贷不良贷款率也 开始有所上升。2010 年 4 月份以来，针对房价迅速攀升、 炒房现象日益严重的问题，以“国十条”为代表的房产新 政陆续出台，政府对房市的调控力度越来越强，未来中 国房地产市场的价格走势众说纷纭，由此进一步增加了 商业银行个人住房贷款的风险性和不确定性。

自用普通住房的贷款， 借款人申请住房贷款时必须提 供担保。 目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷 款和组合贷款三种类型。

1．个人住房委托贷款是指住房公积金管理中心运 用

住房公积金委托商业银行发放的个人住房贷款，也

称公积金贷款。 住房公积金贷款是政策性个人住房贷 款，一方面其利率低；另一方面其主要是为中低收入的 公积金缴存职工提供。

2．个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向 购

房者发放的贷款，也称商业性个人住房贷款。

一、个人住房贷款的含义、特点

（一）个人住房贷款的含义 个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买

3．个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷 资

金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住 房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。

﹡本文系四川省教育厅重点课题《大股东出资行为及经济后果研究—基于上市公司实施定向增发的经验证据》（09SA042）阶段性成果。

作者简介：余丽霞，女，四川师范大学商学院,西南财经大学工商管理学院在读博士；

窦琤，女，西南财经大学工商管理学院。

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点：

（二）个人住房贷款的特点

个人住房贷款与其他个人贷款相比， 具有以下特

在这十余年中， 商业银行个人住房抵押贷款在推 动住房体制改革和提高居民住房消费方面起到了积极 作用。 但随着个人住房抵押贷款余额的快速增加，其不 良贷款也开始逐年攀升， 个人住房贷款的风险日益凸 显（见表二）。 从表二可以看出，商业银行个人住房贷款 的不良贷款率总体呈上升趋势，虽然比率并不高，但是 因为其基数大，个人房贷的不良贷款总额还是很大的， 其风险不容忽视。 1995 年日本住房金融案件，1997 年 亚洲金融风暴，2007 年 8 月美国次贷危机，2009 年 11

月底迪拜金融危机，均与房地产市场泡沫破灭，个人住

房贷款大规模违约相关。 银监会在 2010 年 6 月 15 日

发布的《中国银监会 2009 年报》中指出：2010 年随着房

地产市场不确定性逐步增加， 个人住房按揭贷款业务 中的不审慎行为可能加剧， 房地产开发贷款的风险链 条效应或将重现，信用风险隐患可能上升。 因此加强个 人住房贷款的风险评估、完善风险管理机制、研究防范 对策，是摆在我国商业银行面前的重要课题。

表二 我国商业银行个人房贷不良贷款率 计量单位：%

1．贷款金额大、期限长。个人住房贷款金额较大，期

限较长，通常为 10-20 年，最长可达 30 年；

2．贷款对象特殊且用途专一。对象是具有完全民事

行为能力的自然人，贷款只能用于支付其所购住房；

3．偿还方式特殊。 借款人按月归还贷款本息；

4．一般以所购房屋或已有房屋产权作为贷款抵押。

由于上述特点，个人住房贷款呈现出分散性、隐蔽

性和滞后性等风险特征， 给贷款管理工作造成了一定

的困难。

二、我国商业银行个人住房贷款的发展情况

我国的个人住房贷款起步于 1998 年，但真正发展

还是 2000 年之后。 对于个人住房贷款，银行界普遍认 为是一种优质资产， 与企业贷款相比有着拖欠贷款比 例较低的优点，因而把个人住房贷款作为低风险贷款。 近年来， 个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动 的比重迅速上升， 不少商业银行也将个人住房信贷视 为低风险的信贷品种， 并将其作为信贷业务扩张的重

下获得了迅猛发展， 个人住房贷款规模在银行资产中 点。 表一、图一反映了我国自住房货币化制度改革后， 商业银行个人住房抵押贷款的发展情况， 可以看出我 三、商业银行个人住房贷款的风险分析 国商业银行个人住房抵押贷款无论是在增长总量还是

增长速度方面每年均发展迅速。 个人住房信贷风险， 指商业银行发放的个人住房

贷款中隐含损失的可能性， 主要指借款人不能按时偿 表一 （1） 1998-2008 年全国商业银行个人住房抵押贷款数额

还贷款本息，由此给贷款银行带来的损失。 由于个人住

房贷款自身的特点和市场环境等内、外部因素，其风险

的发生有其可能性和必然性。 具体而言，商业银行个人

住房贷款普遍面临以下风险：

（一）信用风险 信用风险是个人住房贷款风险中最基本、 最直接 的风险。 一般有下面几种形式： 1．被迫违约。 被迫违约是借款人的被动行为，指借 款

人在买房后， 因实际支付能力下降或突发事件的发 生，无法继续正常向贷款银行还本付息。 我国市场竞争 激烈，就

业条件严峻，教育、医疗等支出急剧增加，都可 能导致借款

人的支付能力下降甚至恶化， 使借款人无 力偿还贷款本图一 1998-2008 年全国商业银行个人住房抵押贷款数额

息。

同时，我国目前对借款人的审查主要是静态审查， 而不是过程或动态审查。 主要审查借款人借款时的还 款能力，也就是贷款时的把关，至于以后还款能力可能 发生的变化考虑的很少， 这就加大了此类风险的出现

概率。

2．理性违约。 理性违约是借款人的主动行为，指借

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款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产 生的违约行为。 当房价迅速下跌或利率大幅上升时，继 续还款的成本大于放弃还款的收益， 借款人会理性违 约。

借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或 全部贷款的行为。 当市场利率低于合同利率时，提前还 贷就有可能发生， 提前还贷一方面使商业银行损失原 合同利率带来的利息收益， 另一方面商业银行还得遭 受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。

（二）抵押物风险

贷款抵押物是商业银行第二还款来源， 但商业银 行常面临如下抵押物风险：

必会面临大量的“呆坏账”损失。

2．政策风险。政府经济政策的调整引起房地产市场

变化进而给商业银行带来损失。 当房地产市场发展脱 离个人消费能力，出现泡沫和投资过热，与宏观调控目

3．提前还款。 提前还款是借款人主动违约行为，指 标相违背， 政府就会采取房地产调整政策， 比如 2010

年 4 月出台的房产新政国十条。 随着房地产业的调整 和收缩，商业银行将面临政策风险，主要表现为之前投 资购房者的投资行为在现行的政策下， 变得不再有利 可图甚至还会造成损失，这势必会加大贷款的违约率， 给银行造成损失。

（五）开发商导致的风险

1．经营管理失误导致的风险。一些房地产开发商由

于经营管理失误，出现烂尾楼或楼盘质量不合格，造成 已售期房不能按时交业主使用， 致使购房人与开放商 发生争执或要求解除购房合约， 其往往很难在短时间 内解决。 一旦出现这种情况，使用个人住房贷款业务的 客户往往会暂停偿还银行贷款， 从而将客户与开发商 之间的矛盾转嫁到银行身上。

1．抵押物处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，

商业银行不能顺利、足额变现，就会遭受抵押物处置风 险。 我国住房二级市场处于起步阶段， 交易法规不完 善，手续烦琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困 难。

2．抵押物价格风险。指因房地产市场的变化和房屋 2．“假个贷”风险。开发商通常在两种情况下会实行

自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。 当房地产 “假个贷”：一是房价迅速提高的时候，开发商惜售，准 市场处于调整或不景气时， 价格下跌有可能导致抵押 备“捂盘待涨再售”，而此时如果开放商又需要资金，就 房屋价格不能覆盖银行贷款本金和利息。

（三）流动性风险

个人住房贷款的流动性风险表现在两个方面：

会以本单位职工或其他关系人名义，冒充购房人，通过 虚假销售方式套取银行贷款，等到房价上涨后，卖出房 屋再还款；二是房地产市场不景气的时候，或开发商资 质较差，房屋销售不畅，无法及时回笼资金时，开发商

1．目前，我国商业银行发放的个人住房贷款资金主

要来源于居民储蓄存款，一般不超过五年，大都是短期 也会冒充购房人，采取“假个贷”。 在实际情况中，第二 性的，而住房贷款期限少则三五年，多则十年、二十年， 种情况更普遍，给银行造成的风险和损失也更大。 还有 这种“短存长贷”行为，会降低商业银行资产流动性，产 一种较常见的“假个贷”方式，不是由开放商策划，而是 生流动性风险，进而影响银行偿付能力。

施工方。 这通常是因为开发商欠施工方工程款，在楼盘 销售状况不佳而无力还款时， 开发商通常会把一些房 屋抵押给施工方，以抵消欠款。 而施工方则会通过内部

2．我国商业银行个人住房贷款不易变现。一是因为

个人住房贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到

期日及贷款期限等都不同，银行无法实现标准化管理； 人员或关系人，以虚假的购买方式，套取银行贷款。 二是前文提到的住房二级市场尚不发达， 抵押物变现 （六）管理风险 难，影响住房贷款变现性。 这样就可能产生两方面严重 后果： 一是丧失了在金融市场上更有利可图的投资机 会，增加机会成本带来的损失；二是当存款人挤提存款 或债权人要求银行清偿债务时，出现资金周转困难，进 而直接导致银行的破产和倒闭。

（四）市场和政策风险

1．内部操作环节的风险。违规操作是银行内部形成

资产风险最主要原因之一， 是经营机构放宽贷款要求 而造成的业务风险。 主要表现为：一是在业务导向激励 机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经 批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件； 二是部分 工作人员自身业务素质或思想素质不高， 工作不负责 任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度 约束。

1．市场风险。指国民经济在整体发展过程中存在由

繁荣到萧条的周期性波动，进而影响房地产业，给贷款 银行带来损失。 与其他行业相比，房地产业对经济周期 有更强的敏感性，，经济高涨时，居民收入水平提高，市

2．信息不对称和自身体制不健全的风险。商业银行

信息不对称和自身体制不健全面临的风险， 主要包括

场对房地产的需求增加，贷款数量急剧增加；经济萧条 逆向选择和道德风险。 逆向选择(Adverse selection)是指 时，失业率上升，居民收入下降，房价下跌，商业银行势 由于交易双方信息不对称和市场价格下降产生的劣质

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品驱逐优质品， 进而出现市场交易产品平均质量下降 的现象。 在金融市场上，逆向选择指市场上那些最有可 能造成不利（逆向）结果（即违约风险）的融资者，往往 就是那些寻求资金最积极且最有可能得到资金的人。 同时，由于商业银行普遍监督制约机制不足，以及责任 认定和处罚力度不够， 绩效激励很可能使得客户经理 在业务办理过程中，没有尽职尽责，产生道德风险。

和借款人的偿还能力、诚信状况、担保情况、风险程度 等；

（3）贷款人应根据审慎性原则 ，完善授权管理制 度，规范审批操作流程，明确贷款审批权限，实行审贷 分离和授权审批， 确保贷款审批人员按照授权独立审 批贷款；

（4）贷款人应根据重大经济 、 政策形势的变化情 况，对贷款审批环节进行评价分析，及时、有针对性地 调整审批政策，加强贷款的管理；

（5）贷款人应建立借款人合理的收入偿债比例机 制，结合借款人收入、负债、支出、贷款用途、担保情况 等因素，合理确定贷款金额和期限，将每笔住房贷款的 月房产支出与收入比控制在 50%以下（含 50%），控制

借款人每期还款额不超过其还款能力。

2．加强贷款抵押物审查力度

个人住房贷款的抵押物作为第二还款来源， 当借 款人到期不能偿还贷款本息时， 商业银行可以依法处 置并享有优先受偿权。 但由于抵押物本身存在一定的 风险， 因此严格抵押物审查为降低贷款风险提供了重 要保障。 抵押物审查程序具体应做到：

（1）认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法

性；

（2）要求售房单位到期及时办理产权过户手续，并

做出连带责任承诺， 与产权抵押登记部门协议确保抵 押手续完整到位；

（3）控制抵押率，规避抵押物市场价格变动的变现

风险；

（4）切实执行担保法，对不按照合同清偿债务坚决 依法拍卖抵押房产。

3．加强对合作开发商的审查力度

审查与银行合作的开发商的资质、实力、诚信状况 对防止烂尾楼的出现、开发商为套取银行资金实行“假 行审查时要特别注意审查人员是否与开发商存在利益 关联，从而影响对其审查的准确性、客观性、公正性。

四、商业银行个人住房贷款风险的防范

住房与广大居民生活息息相关， 不仅关系到上下 游产业的发展，还关系到社会和谐、经济稳定、地区发 展。 目前我国个人住房贷款风险进一步显现，以历次金 融危机为鉴，为防止出现“多米诺”效应，应加强个人住 房贷款的监管。 本文主要针对我国商业银行普遍存在 的风险，从银行自身角度提出防范风险的建议。

（一）严格执行国家的房贷政策

2010 年 4 月，国家为抑制房价过高、投资过热的现 象，出台房产新政国十条，其中对商业银行的房贷政策 做出规范：实行更为严格的差别化住房信贷政策。 对购 买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家 庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付 款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭， 贷款首付款比例不得低于 50%， 贷款的利率不得低于 基准利率的 1.1 倍； 对贷款购买第三套及以上住房的， 贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高， 具体由商 业银行根据风险管理原则自主确定。 人民银行、银监会 要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。 要严 格限制各种名目的炒房和投机性购房。 商品住房价格 过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风 险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能 提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非

本地居民暂停发放购买住房贷款。

商业银行首先要严格执行国家房贷新政， 实施差 败所造成的违约风险。

（二）完善银行内部信贷管理机制

别化定价，适度提高首付比例，严格防范因个人投资失 个贷”现象的发生具有较好的防范作用。 在对开发商进

1．严格房贷申请资格的审查

房贷申请资格的审查是风险防范的最初把关，可 以有效地防范借款人的信用风险。 对房贷申请资格的 审查应做到以下几点：

4．严格支付管理

个人住房贷款资金应当采用贷款人受托支付方式 向借款人交易对象支付， 贷款人应在贷款资金发放前 审核借款人相关交易资料和凭证是否符合合同约定条

（1）贷款资格审查应以分析借款人现金收入为基 件，支付后做好有关细节的认定记录，贷款人受托支付 础，采取定量和定性分析方法，全面、动态地进行贷款 完成后，应详细记录资金流向，归集保存相关凭证。 贷 审查和风险评估，综合考虑借款人的工作稳定情况、家 款人应加强对贷款的发放管理， 遵循审贷与放贷分离 庭负担情况、家人健康状况等；

性、准确性进行全面审查，重点关注调查人的尽职情况

的原则，设立独立的放款管理部门或岗位，负责落实放

（2）贷款审查应对贷款调查内容的合法性 、 合理 款条件、准确发放满足约定条件的个人住房贷款。

5．加强贷后管理

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个人房贷支付后，贷款人应对贷款资金使用、借款 人的信用、 支付能力及担保情况的变化等进行跟踪检 查和监控分析，确保贷款资产安全。 同时贷款人应定期 跟踪分析借款人履行借款合同约定内容的情况， 并作 为与借款人后续合作的信用评价基础。 对可疑类贷款、 逾期未归还贷款，要加强关注、加大催收力度，把损失

立风险预警系统主要是为了防范市场系统性风险和政 策风险。 建立预警模型对宏观经济指标、产业经济指标 及国家相关政策进行分析， 对房地产市场及整个社会 经济环境进行预测，及早做出反应，做到未雨绸缪，避 免市场风险和政策风险带来的损失。 预警系统构建完 善是一项庞大的工程：一是建立风险预警的数据库，从 控制在最小范围

。

（三）实行住房抵押贷款资产支持证券(MBS)，实行 “反债务俘获”

个人住房抵押贷款支持证券 （Mortgage -backed Securities，MBS）是一种将个人住房抵押贷款作为基础 资产的信贷资产证券化产品。 MBS 实质上就是商业银 行个人住房贷款的一次再抵押，通过证券化后的交易。 这样商业银行可以大量回笼资金， 解决当前在我国商 业银行中普遍存在的“短存长贷”问题,从而在一定程度 上化解商业银行的流动性风险。 但推行住房抵押贷款 的证券化必须要在风险可控的情况下推行， 否则就有 可能酝酿出金融危机

。

与它在美国惹了大祸不一样的是， 房贷证券化在 我国现阶段出现或许更有利于为银行房贷风险减压， 甚至可以将其出现看作是一个信号： 商业银行及其监 管机构已经高度关注房地产相关贷款在贷款中所占比 重过高而可能导致的风险， 房贷证券化无疑是释放这 种风险的可选措施之一

。 新制度经济学中的 “规制俘获理论”认为：政府规 制的提供是为了满足特定利益集团的需要 (即立法者 被产业所俘获)，规制者被特定的利益集团所控制(即执 法者被产业所俘获)。 如果将“俘获理论”引入到《白毛 女》中去看：杨白劳和黄世仁之间是债权债务关系，杨

白劳欠黄世仁的债务不过是六亩地的数年租金和利 息，假设杨白劳欠的若是黄世仁家财的相当部分，那黄 世仁还敢用那样的态度对待杨白劳吗？

其实这从众多 “现代版杨白劳 ”的 “欠钱多才是大爷 ”态度中可见一 斑。 当债务达到一定数量和比重时，必然存在“债务俘

获”现象。 据相关统计报告显示： 目前我国的商业性房地产 贷款在金融机构人民币贷款中的比重，已由 2004 年的 13%

上升到 2007 年 6 月底的 17%，其中部分国有商业 银行已达 20%以上， 我国已经出现了房地产行业对商 业银行业的“债务俘获”倾向。 从“债务俘获”的角度看， 房贷证券化既是一种释放和转移中国商业银行房贷风 险的有效措施，也是一种商业银行“反债务俘获”的努

力。 （四）建立个人住房贷款风险预警系统 房地产业

是一个与宏观经济高度相关的行业，建

各方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为

模型开发打下坚实的基础； 二是开发合适的风险预警 模型， 针对我国实际情况、 各地区实际情况对预警区 间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参 数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显 示的潜在风险进行及时处理和化解

。

参考文献： [1]吴丽霞.我国现阶段个人住房贷款风险及控制 对策研究

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.哈尔滨商业大学学报，2009(5)．

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商场现代报，2009(6)． [4]李兵.我国商业银行个人住房贷款业务风险分 析与对策研究

[J].中国房地产金融，2008(2)．

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[J].金融经济，2009(11)．

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[8]李云峥.从“中国次贷”看银行的“反俘获”[J].中 国经济导报，

2007(11)． [9]姚斌,秦波.商业银行发展个人住房贷款业务的 风险防范对策

[J].经济师，2009(7)． [10]高旺东,李斌.困境与路径：宏观调控下住房信 贷风险与选择[J].观察家，2009：54-56．

篇二：我国房地产金融风险研究00

摘要

房地产业与国民经济发展和人民的生产生活休戚相关，在拉动经济、刺激

消费等方面作用显著，因此在一国国民经济的有着极其重要的地位。

随着近年来房地产市场的持续升温，房地产业蕴含的风险已经成为中国经

济与金融的最大不稳定因素。在中国，房地产投资占全国固定资产投资的1/4，

与房地产相关的贷款占银行总贷款的1/3。目前房地产抵押贷款是构成商业银行

的主要资产之一，也是房地产业融资的主要渠道。因而房地产市场对银行部门

有着很高的依赖度。

在这种情况下，对我国现阶段房地产金融风险进行研究，对房地产市场和

和整个国民经济都具有重大价值和意义。

本文从首先结合房地产金融的宏观数据，定性地对我国房地产金融风险进

行了分析与评判。选取具有代表性和说明性的指标来反映当前我国房地产市场

中存在的问题和其中潜在的风险。在借鉴相关研究的基础上，结合当前的市场

环境，分别选取国房景气指数、房地产投资完成额、房地产企业资金来源、商

品房销售状况和房价收入比几个角度，来分析当前房地产价格合理性，房地产

业的资金的周转安全性。

其次是利用非平稳时间序列的协整分析法对房地产业与宏观经济的协调性

进行分析，对房地产价格是否存在泡沫进行判断。具体分析了商品房平均销售

价格与GDP指标、居民消费水平和利率指标的协调程度，采用单位根检验、协

整检验等方法，判断房地产价格与宏观经济的协调性，进而对我国房地产金融

风险进行评价。总体上，目前我国房地产价格的变化与我国经济的快速增长基

本相符合，并没有出现房价与经济发展水平和居民收入的相背离的发展趋势。

但个别城市房屋销售价格的异常上涨，显然不同程度地脱离了各自与社会经济

协调发展的轨迹，值得各界引起警惕。

然后从房地产业融资的角度进行分析，房地产业作为资金密集型行业，其

发展需要金融系统的介入和支持。在国际经济形势复杂多变、国内政策调整约

束的背景下，我国房地产市场趋势走向发生变化，房地产市场进入一个调整的

时期，此时房地产企业的生存环境不再宽松，资金链风险令人担忧。这部分研

多

摘要

究内容是针对房地产业资金链安全性稳定性，对我国房地产市场所隐含的金融

风险进行分析。研究方法上利用自回归单整移动平均季节模型，结合政府提出

相关政策，分析房地产企业的资金链的回流状况和安全问题，以及我国房地产

市场中所蕴含的金融风险，对于实践中有重要的理论意义。

文章最后根据上述分析，针对房地产金融风险提出了四个方面的防范措施:

建立完善的房地产金融风险评价体系，完善房地产信贷市场信息披露制度，发

展多层次的房地产金融市场分散金融风险，加强社会公众的金融风险意识教育。

关键词:房地产市场，金融风险，协整检验，乘积季节模型

Abstract

Abstract

Realestateindustry15animPortantindustryforthenationaleeonomy.Ithasa

closerelationwitheeonomiedeveloPmentandPeoPle，5Produetionandliving，and

PlayanimPortantroleindeveloPmentingeeonomicsandstimulatingconsumPtion.

RealestateindustryhasalreadybeenoureeonomiedeveloPment，5Barometer.

WitheontinuedheatinguPieeeniyears，therealestatemarkethasbeeome

China，5largesteeonomicandfinaneialrisks.InChina，realestateindustryin

vestment

15aboutl/4oftheinvestmentinthefixedassets，andrealestate一relatedIoans

aeeountedforl/3ofthebank，5totalloans.AtPresent，China，5realestatemortgage

oeeuPyalargeProPortionoftheassetsofeom-mereialb田水5.This15alsooneofthe

majorwayoffinaneing.50，China，5realestatemarket15dePendentoneornmereial

banksonahighdegree.Theinereasinghousingvaeaneyrates，Poorhousingand

fundsshortageinareallthePotentialrisksofChina，5realestateindustry，Thus，

makingastudyonthemarketrisksofChina，5realestateindustryatthisstagehasa

greatsignificaneeandvalueinboththerealestatemarketandtheentireeountry，s

1llaCTOeC0nOin1CS.

AtfirstinthisPaper，eombiningwiththerealestatemarketmacrodata，

qualitativerisktoChina，5realestatemarketanalysisandevaluation，1analyzeand

evaluatetherisksofChina，5realestateindustryqualitativelyandseleetthe

rePresentativeandillustrativeindieatorstoreflecttheeurrentrealestatemarket

Potentialrisks.DrawingPreviousstudies，eombinedwiththeeurrentmarket

environment，nationalhousingelimateindex，theamountofrealestateinvestment，

realestatesoureesoffunds，realestatesalesstatusandtheratiooftherelative

housingPricesandPeoPleearningshavebeenseleetedtoanalyze，there15abubblein

thePresenirealestatemarket，theeapitalflowandseeurityofrealestateenterprises.

TheseeondPart15toeertifieatetheharmonyoftherealestatemarketandthe

maeroeeonomie，usingnonstationaltimeseriesandtheeointegrationanal)了515.

SeleetingaveragesellingPrieesofcommereialhousingandGDP.household

111

f//

Abstraet

eonsumPtionlevelandthecoordinationofinterestrate，usingunitroottestand

eointegrationtest，thisP峨analysestheeoordinationofProPertyPricesand

maeroeeonomieandresearehesChina，5realestatemarketrisks.AtPresent，China，s

realestatePriee15inlinewithChina，5raPideeonomiegrowthanddidnot即Pear

seriouslyoutofthePricelevelofeeonomiedeveloPmentandtheresidentabilitiesto

Pay.Overall，themaero一eeonomiegrowtheanexPlainthegrov沈hofChina，5housing

Priees，housingPrieegrowth15suPPortedbymacroeeonomiefundamentals.However，

someeitieshousingPricesroseabnormally，whleh15worthyofourattention.It15

elearthatthePrieestosomeextentasidefromthetraekofeeonomie一soeio

coordinationdevelopmentrelatively.Then，fromthePersPeetiveofrealestate

finaneing，realestateasaeapital一intensiveindustry，theirdeveloPmentneedsand

suPPorttheinvolvementofthefinaneialsystem.Bytheinternationalfinaneialerisis，

China，5housingmarkethasbeguntofallintoadePressedstate.Withthedowntumin

therealestatemarket，realestateeomPanieshavebeeomeinmoreandPoorersurvival

environmentandhaveaPoorfundingehaintension.ThisPartofthes扭dyanalyzes

thePotentialfinaneialrisksofChina，5realestateindustryfromthefundsofthe

seeurityehainofrealestatecornPanies.IesPonsetofinancialerisisandeombining

withthegoverlllllent，5Poliey，usingautoregressivemovingaverageseasonmodel，

thisP叭analyzestheehainofrealestatefulldsbusinessofthereturningsituationand

seeurityissuesfromtwosides.Alloftheabove15usedtoanalyzethePotential

finaneialrisksofChina’5realestate，Whiehhassig顽ficationonPraetiee.

Finally，aeeordingtotheaboveanalysis，finaneialrisksfortherealestate

eorresPondingPreventivemeasuresProPosed:theestablishlnentofasoundrisk

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informationdiselosuresystem，thedeveloPmentofmulti一levelrealestatefinanee

marketsPreadfinancialrisk，enhaneePubliefinaneialriskawarenessedueationasthe

foeusofthecu仃entregulation.

Kevwords:real一estatemarketFinaneialrisksCointegrationTest

Seasonalmodel

JV目录

摘要

Abstract...................................................................................................??，.......................??111

选题背景及研究意义.......................................................................................??1

国内外研究现状.......................................................................................??，..??3

论文的结构和研究方法..................................................................................??5

2房地产金融风险理论基础..................??，........................................................??6

2.1房地产业与金融业的关系..............................................................................??6

2.2房地产金融风险的基本理论.........................................................................??8

2.3房地产金融风险的成因解释.........................................................................??9

3我国房地产金融现状及存在的风险........??，..........................................??14

3.1我国房地产市场的发展概况..................................................??，..............??14

3.2我国房地产金融风险现状的指标分析.....................................................??16

3.3现阶段我国房地产金融面临的主要风险.................................................??26

4我国房地产金融风险实证研究.....................................................................??30

4.1我国房地产价格泡沫风险分析...................................................................??30

4.2我国房地产信贷风险分析一以北京房地产市场为例..........................??38

5防范房地产金融风险的对策建议................................................................??45

5.1建立完善的房地产金融风险评价体系...........................??，...................??45

5.2完善房地产信贷市场信息披露制度..........................................................??46

5.3发展多层次的房地产金融市场...................................................................??47

5.4加强社会公众的金融风险意识教育..........................................................??48

目录

参考文献..??，...................................................................................??，.........................??50

致谢......................................................................................??，.........??，.......................??52

在学期间发表的学术论文................................................·······································??53绪论

1.1选题背景及研究意义

房地产业在一国国民经济体系中具有重要地位，房地产是人民生产、生活

的必备物质基础，是重要的社会财富体现形式。房地产业与国民经济中众多其

他产业关联度高，与一国的经济发展、社会稳定、文化进步关系密切，对于整

个国民经济的发展带动力强，具有先导性、基础性的特点，可以说房地产业的

发展是反应国民经济发展状况的“晴雨表”。

1998年以来，为了应对东南亚金融危对我国经济产生的深刻影响，房地产

业被党中央、国务院确立为确立为新的经济增长点和消费热点，以配合国家拉

动内需的经济方针，从此我国的房地产业进入了一个快速发展的阶段。今天房

地产业已经处于中国产业结构优化和经济增长中处于双重战略地位与GDP及人 均国民收入的增长、经济及金融体系的稳定紧紧捆绑到了一起。但正是由于房

地产业与国民经济发展嵌入度高、资金密集的特点使得房地产业易于产生经济

泡沫，进而扰乱市场秩序，隐藏着巨大的风险。一旦经济运行出现波动，引发

房地产价格的大幅下跌，与之紧密联系的金融业将遭受巨大风险，进而危机整

个国民经济的平稳运行，甚至诱发经济危机，致使财政金融体系崩溃，造成社

会的动荡不安。

2007年上半年美国次贷危机爆发，到2007年8月份，次贷危机开始席卷世

界主要金融市场，逐渐演变成一场全球性的金融危机。引起美国次级抵押贷款

市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。利息上升，导致

还款压力增大，同时房市降温，资金无法顺利回流，加大违约的可能，进而使

基于房贷的金融衍生工具价格巨跌，最终演变成大范围的经济危机。这次危机

的源头就是美国的房地产行业，由此看出房地产业的波动很容易引发整个国民

经济的动荡，房地产业蕴含的金融风险不容小觑。

美国金融危机对中国的警示是要稳定房地产市场，要高度重视房地产市场

的金融风险及其扩散效应。美国发生的系统性的、甚至有可能终结现有金融体

绪论

系的危机，始发于房地产价格的泡沫。对于中国，房地产业有着至关重要的地

位，中国有着映映十三亿人口，住房问题有着特殊的国情，房地产业的健康发

展，关系的经济的平稳增长，关系到国家的民生改善，关系到社会的安定和谐。 近年来随着房地产行业的持续升温，房地产市场蕴含金融风险渐渐开始凸

显，成为中国经济与金融系统的最大隐患。根据2009年国民经济和社会发展统 计公报，城镇固定资产投资总计194139亿元，其中房地产业有43065亿元，占 比22.18%，而房地产行业贷款占银行新增贷款贷款总额的21.6%。由于中国金

融系统中银行业一家独大的国情，目前房地产抵押贷款是我国房地产企业融资

的主要来源，在中国商业银行的全部资产资产中与房地产业有关的资产占据相

当大比重;而根据新巴塞尔资本协议，商业银行为房地产抵押贷款计提的风险

拨备是较低的，基于以上原因，我国房地产业的金融风险集中在银行业。

我国的房地产市场在国家应对国际金融危机的一系列宏观经济政策的刺激

下，经受2008年的短暂低迷以后又出现了火热的局面。然而在世界经济尚在恢 复的复杂局势下，在中央大力房地产市场调控、土地市场治理整顿不断深入、

金融政策从紧、人民币升值压力巨大、物价指数居高不下的大环境下，房地产

市场的繁荣充满了不确定性，蕴含着极大的风险。因此，稳定房地产市场，应

该成为当前宏观经济政策的目标之一。

房地产行业作为资本密集型产业与金融业关系密切。房地产业的资金使用

周期长，资金需求量大，因而其对金融业有着较强的依赖性。世界主要发达国

家的金融业对房地产开发的贡献率甚至达到80%。金融业对房地产业的过度支持 是诱发房价泡沫的重要原因;另一方面，若房价泡沫破灭，将会造成大量不良

金融债权，导致与房地产相关的资产价格下跌，诱发金融体系的危机。因此，

对房地产的发展现状进行剖析研究，探讨房地产市场与宏观经济之间是否相适

应，深入研究房地产企业资金链的风险，从而探讨对金融业隐含的信用风险，

具有创新性和独特的视角，是对房地产行业的金融风险研究的很好补充，对实

应用也有着一定的价值。

绪论

2国内外研究现状

1.2.1国外研究现状

对于房地产业与金融业的关系，国际货币基金组织的PaulHilbers，QinLei，

LisbethZachol(2001)在《房地产市场的发展和金融业的稳健》一文中，认为失

衡的资产价格引致金融行业的危机及宏观经济失衡，这个观点不仅仅可以用来

解释金融资产市场中的问题，同样适用与房地产市场。在文中所假设基本发展

模式下，首先是房价大幅上升，引致大量资金流入，再加上扩张的货币政策使

得房价脱离实际，最后价格快速下跌，使担保物价值急剧缩水，给金融部门的

稳健性带来巨大影响。

He币ng和wachter(1999)也证明银行业与房地产业之间有着十分密切的关

系。即使银行意识到房地产市场己经出现膨胀，市场存在很大风险，银行也愿

意持有大量房地产信贷资产。同时，银行的资产和负债在流动性上具有天生的

不对称性。为了满足存款兑现的要求，银行必须将吸收的存款投放到低收益、

低风险且具有高度流动性的资产上;而为了获取利润，银行又必须进行风险较

大的投资。而房地产业资金的使用特点是使用量大，周期长。这样银行部门在

二者之间的权衡就及其困难，极易受到挤兑的冲击在整个银行系统产生传染效

应，从而给整个国民经济带来系统性风险。

AlanGreensPan(2002)认为在资产泡沫破裂以前，很难认定泡沫的存在及泡

沫的程度，因此，他对于房地产泡沫的存在持有一种不可知论的观点;行为金

融学家罗伯特·希勒(RobertJShiner)(2003)则认为，房地产市场在经历了较长

时间的低迷和高涨之后不可避免的都会出现一定程度的泡沫，特别的在全球主

要的城市房地产市场出现泡沫都是正常的，这是由这些城市的发展及对人们的

吸引力所造成的。

Guttentag(1986)将银行的贷款集中度决策模型化，在对潜在破产风险概率

进行控制的条件下，最大化银行的预期盈利水平，通过此种方法，籍以研究银

行在房地产泡沫的形成与破灭过程中的作用。【”

川GuttentagJM.HeringR.J.Finaneia一InnovationtostailizeCreditFlo从toDevelopingCountries 「月，StudiesinBankingandFinanee，1986，(3)二263一304

绪论

ItoTakatoshi(1995)采用时间序列分析法，研究了在泡沫经济时期的日本，

房地产市场与股票市场之间的关联性以及造成房地产价格上涨的因素。实证研

究的结果表明，股市转折点的出现要早于房地产市场，在时间上股市的涨跌要

先于房地产价格。研究还发现银行对于房地产部门的贷款增长率对于地价的上

涨的解释力较强，并且对于本期地价上升，前期贷款增长率相比本期贷款增长

率解释力更强，且对于地价上升的幅度有强制相关性。‘”

Carey(1990)提出了一个信息不对称的土地价格模型，分析了土地价格变

化与投资者数量和银行贷款之间的关系，提出那些保留价格高于市场价格的投

机者的不断涌入(投机者的数量往往和银行信贷扩张有关)，对房地产价格泡沫

篇三：我国商业银行的房地产信贷风险研究

我国商业银行的房地产信贷风险研究

摘要：近十几年来，房地产行业成为我国一个快速发展的行业，

并且逐渐成为拉动gdp增长的主要力量。由于房地产行业投资规模

相比较其他行业来说规模巨大，商业银行就成为其资金来源的主要

渠道，房地产行业的飞速发展为商业银行业务的拓展带来了商机，

但同时也为商业银行带来了很多的风险。

关键词：商业银行；房地产信贷；风险控制近十几年来，我国的

房地产行业逐渐成为了推动国民经济增长的支柱行业，消费者对房

地产的投资既有保证基本的住房之外还有对房地产市场的投资和

投机的行为，个人按揭不断扩张，作为其资金主要来源的商业银行，

在其办理的业务中房地产信贷业务在总的贷款业务中占的比重也

越来越大，这种情况下房地产行业的信贷业务的增多在一定程度上

增加了银行利润，但是也应看到房地产对商业银行的过度依赖也会

费商业银行带来巨大的信贷风险。

一、商业银行信贷风险概述

对房地产信贷的定义主要有广义和狭义之分，前者指的是商业银

行等金融机构把房地产行业作为其服务对象，把其通过信用渠道筹

集到资金的使用权让渡给房地产的开发者和消费者，供房地产行业

进行开发、建设和消费等各个环节。后者指的仅仅是商业银行对房

地产在开发经营和消费过程中的提供的贷款。从以上定义可以看

出，房地产信贷具有其特点：在房地产信贷的使用上具有针对性和

专有性，专门为房地产开发建设和经营使用的；由于贷款数额一般

比较大，因此房地产信贷还有长期性，尤其是单个消费者进行的住

房贷款，期限一般都在10年以上；房地产信贷资金必须在有关部

门的监督管理之下进行专款专用。

从以上对房地产定义和特征的概述中可以得出房地产信贷风险的

定义，它是指商业银行在对房地产行业发放贷款的过程中由于主观

和客观的因素的影响和变化给房地产的信贷资产带来损失同时也

使银行等金融机构自身的价值贬值。这种信贷风险既有借款人无法

偿还本息带来的实际损失也有借款人信誉下降或者偿还能力降低

带来的潜在的损失。中国人民银行对信贷进行了分为，主要分为五

个类别：正常类、关注类、次级类、可疑类和损失类，后三者被成

为不良贷款。对这几种类别的划分需要不断对借款人的实际情况进

行更新。

随着房地产行业的持续不断发展，房地产信贷风险也逐渐成为金

融机构和投资者以及消费者面临的一个重要的问题。2012年全国金

融机构个人住房贷款余额7.5万亿元，比2011年同期增长12.9%。

2012年个人住房信贷政策保持了较强的连续性和稳定性。全年个人

住房贷款投放呈现总体增速回升、利率稳步下行、局部风险显现等

特征。

二、我国商业银行房地产信贷及主要风险现状分析

（一）我国房地产信贷的现状分析

我国的房地产信贷的发展起步比较晚，仅仅经历了十几年的时间。

由于房地产信贷的发展对我国国内生产总值的影响比较大，因此，

针对不同阶段的房地产信贷的发展我国政府也会相应的出台不一

样的房地产调控政策。我国的房地产信贷主要经历了四个阶段：我

国房地产信贷的萌芽阶段、成长阶段、快速发展阶段和调整阶段。

目前来说我国的商业银行针对房地产信贷的种类主要有房地产 开

发进行的贷款和个人住房进行的贷款。1998年以前我国商业银行对

房地产的信贷量数量较少，1998年之后，我国房地产市场飞速发展，

为了适应新的市场的要求，我国商业银行对房地产信贷业务猛增，

仅仅从1998年至2010年的十二年间就增长了近35倍。面对房地

产行业的迅猛发展，我国政府也相继出台政策对房地产行业进行调

控，其中主要的调控内容就是信贷政策的制定。目前房地产信贷的

主要情况为：商业银行等金融机构对房地产开发的贷款逐年增加；

个人的住房贷款在整个房地产信贷中占的比重越来越高；房地产贷

款在商业银行总的贷款中的比重逐年增加；房地产业务的拓展带动

了商业银行房地产信贷业务的增加。

（二）我国房地产信贷面临的主要风险

房地产行业在带来巨额利润的同时也具有高风险性。由于房地长

行业所需资金数额巨大，因此这就决定了其在房地产开发建设的过

程中所需的大量资金除了少部分依靠内部融资之外，其余全部靠外

部资金也即是依靠商业银行等金融机构的筹资。银行对房地产行业

进行了信贷既能分享房地产利润同时也必须承担房地产行业发展

带来的风险。我国特殊的国情决定了我国的房地产信贷面临的风险

主要包括：

第一，国家政策风险。1998年以来，我国的房改带动了房地长行

业的迅速发展，这个行业并成为我国gdp增长的主要动力，为此我

国政府不断出台宽松的信贷政策和货币政策支持房地产行业的发

展，同时国务院也先后出台文件对房地产业进行宏观调控，以防房

地产价格虚增和过快增长。近年来我国政府不断出台政策对房地产

市场进行调控，土地管理制度不断完善、房地产市场准入标准不断

提高，这就使得一些房地产企业退出市场。政府政策的每一次变化

都会对房地产行业出现波动，不仅有货币政策还有财政政策，这些

波动也会使得商业银行房地产信贷出现损失的可能性越大。中国住

房的不断货币化使得我国特殊的政策环境对商业银行的房地产信

贷承受了很多的政策风险。2005年至今，我国的房地产业进入了收

紧期，金融政策也不断紧缩银根，这就会导致房地产行业的资金链

面临着断掉的风险，大量的房地产在商业银行的贷款无法偿还，使

得商业银行出现了信贷风险。

第二，市场的风险。房地产市场上最大的市场风险是由于房地产

市场价格的快速上涨容易造成价格严重偏离价值，导致房地产泡沫

的产生，一旦泡沫破灭就会对房地产造成重要一击，房产价格下降，

作为对商业银行抵押物的房产就会大幅贬值和缩水，这是商业银行

房地产信贷市场风险的直接表现。从国内外房地产市场的发展情况

看，房价的上涨基本上都是金融政策推动的结果，房地产信贷的迅

速扩张将银行的资金快速向房地产聚拢，这样就会推动房地产市场

泡沫的产生。但是从周边国家房地产泡沫破灭的教训来看，房地产

市场泡沫一旦破灭，遭受损失最大的是向这些房地产业提供信贷的

商业银行，我国经济的繁荣和衰败都会对房地产行业的发展产生重

要影响，经济衰败时会导致房地产行业和金融业出现亏损和风险。

第三，房地产企业自身的经营风险。从房地产信贷的定义可以看

出，房地产行业每个项目的开发和建设都需要大量的资金和较高的

技术水平，同时房地产项目的建设周期长。房地产项目的开发从土

地获得、项目前期的开发和项目的投标、施工到最后的验收和销售

环节都存在着风险。而且每一个环节都紧密相连，一旦其中一个环

节断掉就会使得整个项目出现风险。比如房地产项目的市场定位

上，一个项目的市场定位直接影响到后期房产的销售，一旦前期市

场定位出现偏差就会导致销售出现不景气；还有项目自身的质量风

险，

在房产的设计阶段和建设阶段，以及在工程施工过程中出现监管

不力就会导致出现质量纠纷。

第四，企业和个人的信用风险。企业的信用风险是指房地产开发

企业由于主观和客观的原因出现的不能按时偿还银行信贷的风险。

主要原因既包括企业在建设经营上的管理不善也包括企业对商业

  本文关键词：房地产调整对我国商业银行风险的传递研究，由笔耕文化传播整理发布。

本文编号：206678