我国房地产经济波动与金融风险防范研究

发布时间：2016-12-11 11:03

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内容摘要

房地产业是我国国民经济的重要支柱产业之一，2003年我国GDP

增长率为9.3％,房地产开发投资的贡献率达到了4.0％；房地产业又

是资金密集型产业，与金融体系关系密切。据统计，到2004年，我国

房地产开发中使用银行贷款的比重达到55％以上，2004年个人住房贷

款新增4073亿元。然而房地产经济具有波动性，其波动必然冲击金融

体系，产生巨大的金融风险。控制不当，还容易酿成金融危机。因此，

对我国房地产经济波动与金融风险防范问题进行深入研究，具有重要

的理论价值和现实意义。本文研究的主要内容如下：

第一章：房地产经济波动理论。本章对房地产经济波动的内涵、

分类、波动的形成机理、波动的效应、影响因素和传导途径等进行了

分析。从长期看，房地产经济的发展呈现出向上增长的趋势。而房地

产经济波动则围绕长期增长趋势上下起伏、振荡；房地产经济波动可

分为房地产经济周期波动与异常波动。二者的主要区别在于：异常波

动产生于非理性的投机行为，周期波动则产生于房地产投资行为和理

性的投机行为；异常波动没有规律性，其扩张、收缩的持续时间短。

而周期波动围绕长期趋势呈现规律性的扩张、收缩，波动持续的时间

相对较长；影响房地产经济周期波动的因素有投资、投资收益率、货

币信用、利率、汇率和通货膨胀率。此外还有经济体制、政策因素、

经济增长方式、产业结构演进、城市化进程和技术进步等。导致异常

波动的因素有：金融资产的扩张，国际游资冲击，信息技术在交易中

的应用，经济规范失衡，基金经理人的投机行为，蓬齐(Pons)融资，

群体行为和道德风险等；房地产经济异常波动可产生财富效应、风险

效应、产业结构效应、社会福利效应、收入分配效应和资本流动效应

等社会经济效应。

第二章：金融风险的形成机制。本章对金融风险与金融危机的内

涵、产生的基础、影响因素、形成与传导机制等问题进行了分析。金

融风险具有客观性、扩张性、多样性、可管理性、高传染性和强破坏

性等特点；金融风险是金融危机的基础，风险是量的积累，是量变过2

程。金融危机则是金融风险的质变结果；金融风险产生的基础是货币

与商品运动相脱节、信用货币的出现、经济虚拟化、金融市场的波动

性和脆弱性、信用体系缺陷和监管的有限性；金融风险的形成机制在

于金融的不稳定性、货币的过度供给、金融资产价格的波动和信息不

对称；金融风险的传导机制在于经济周期波动、经济异常波动、金融

创新和国际资本流动。

第三章：房地产经济波动与金融风险的形成机制。本章对房地产

经济波动与金融风险的成因、影响因素、形成与传导机制进行了研究。

房地产价格的增长提高了充当贷款抵押品的房地产的价值，因此会降

低房地产信贷的风险。由于这种原因，房地产价格的上涨会提高金融

机构对房地产业的信用供给，这会进一步提高房地产的价格；房地产

价格的下降会降低充当贷款抵押品的房地产的价值，并因而导致违约，

这会减少金融机构的资本。而且，房地产价格的下降，还会提高房地

产借贷中可观察到的风险。所有这些因素都会降低对房地产业的信用

供给。此外，监管者会通过提高资本准备金，对金融机构资本头寸的

脆弱性做出反应。这些措施会进一步减少对房地产业的信用供给，并

且对房地产价格的下降施加更大的压力；房地产价格下跌，使得房地

产抵押贷款的风险骤然上升。而金融机构和监管者采取的紧缩措施又

给下滑的房地产市场施加了更大的压力，加剧房地产价格的下跌。房

地产泡沫破灭，金融风险集中暴露，最终酿成金融危机。

第四章：房地产经济波动与金融风险的国际比较研究。本章对经

济发达国家日本和欠发达国家泰国的房地产泡沫与金融风险进行了分

析，以期找到可供借鉴的经验。日本地产泡沫的教训在于，，对不动产

贷款风险的忽视；日本政府在经济扩张阶段采取了不恰当的货币政策；

忽视了对土地、股票等资产价格的控制；不动产贷款控制不力；金融

机构在经济扩张时期不动产贷款过多，且普遍具有忽视对借款人进行

审查的倾向。泰国房地产泡沫的启示在于，泰国政府没有正确处理虚

拟经济与实体经济的关系；引进外资的规模和利用失控；没有建立起

资本市场开放的配套措施；整个金融体系的缺陷与金融机构的脆弱性。

第五章：我国房地产经济波动与金融风险实证分析。本章对影响3

我国房地产经济波动的因素进行了实证分析。在周期波动方面，选取

了货币供应量、房地产开发投资、物价水平、人均国内生产总值、城

乡居民储蓄存款等指标，以此为解释变量，以商品房平均价格为被解

释变量。在房地产经济异常波动方面，选取了国内资本市场、国际资

本流动、个人购房贷款等影响因素，以此为解释变量，以商品房平均

价格为被解释变量。利用大量的统计资料，对我国房地产经济波动下

的金融风险进行了实证研究。并对北京、上海等热点城市进行了典型

分析。

第六章：我国房地产经济波动与金融风险的监测预警。为有效防

范金融风险，必须在关注实体经济的同时，密切注视股票市场和房地

产市场价格的波动。建立房地产经济波动与金融风险监测预警系统对

房地产市场的宏观调控，金融机构的经营管理策略，防范房地产金融

风险意义重大。房地产经济波动与金融风险监测预警系统的运行流程

可归纳为：确定监测预警的对象，寻找警情的产生根源，选定监测预

警指标，确定预警临界值，计算综合预警值，划分警级，预报警度。

在监测预警系统中，监测预警指标的选取、对房地产经济波动的检验、

识别方法和监测预警临界值的确定是最主要、最重要的三个方面。本

章主要就监测预警系统中这三方面的问题进行了定性、定量分析。

第七章：完善金融支持方式与金融风险防范。目前，我国房地产

金融支持方式主要以银行信贷为主，其他金融方式如股权融资、债券

融资以及基金融资等占比很小，金融支持方式过于单一。房地产融资

过度依赖银行贷款，使得房地产投资的市场风险和融资信用风险高度

集中于商业银行。针对这种现状，本章提出了房地产抵押贷款风险管

理的对策与建议，完善银行房地产抵押贷款的思路—房地产抵押贷款

证券化(MBS)；提出了我国房地产金融支持方式多样化的对策—股权融

资、债券融资、房地产投资信托、房地产投资基金和房地产投资信托

基金(REITs)。并对房地产投资信托、房地产投资基金和房地产投资信

托基金等金融方式所隐含的风险和防范问题进行了分析。

第八章：加强宏观调控与金融风险防范。宏观调控是指在房地产

市场配置资源和市场失灵的情况下，政府对房地产经济系统的干预行4

为。为有效防范金融风险，政府应以经济、法律、行政和引导的手段，

运用货币政策、财政政策、产业政策和区域经济政策，从宏观上对房

地产经济进行调节、指导、监督和控制，实现房地产经济规模和速度

的合理化发展，保持供给总量和需求总量、供给结构与需求结构的协

调。本章提出了针对我国土地市场、商品房市场、房地产开发投资规

模和房地产开发投资结构的宏观调控对策。

本文的主要创新：

1.本文在理论上，对房地产经济波动进行严格的界定与分类，把

房地产经济波动划分为周期波动与异常波动。并对这两类波动的影响

因素、形成与传导机制和波动效应进行了理论与实证分析。澄清房地

产“过热”与房地产泡沫的区别。丰富了房地产经济波动理论。

2.本文在理论上，对金融风险产生的基础、形成与传导机制进行

了系统的理论分析。提出了研究金融资产风险需要考虑房地产资产风

险的观点，并运用金融资产理论对房地产资产进行了理论分析。对房

地产经济波动下金融风险的影响因素、形成与传导机制进行了探索性

研究。扩大了金融风险研究的视野。

3.本文在方法上，采用计量经济学方法对房地产经济波动与金融

风险的影响因素、判别检验、形成与传导机制进行了实证研究。提出

了房地产经济波动的测度指标、检验的计量经济学方法、房地产金融

风险监测预警指标、监测预警临界值的计算方法等。充实了房地产经

济波动与金融风险防范的研究方法。

4.本文在对策上，为有效防范金融风险，提出了完善我国房地产

现有金融支持方式的思路—在加强房地产抵押贷款一级市场风险管理

的同时，开展房地产抵押贷款证券化（MBS），并要注意防范房地产抵

押贷款证券化本身所携带的金融风险；提出了我国房地产多元化的金

融支持方式—房地产投资信托、房地产投资基金与房地产投资信托基

金，并对这些金融支持方式所隐含的金融风险与防范问题进行了深入

分析；提出了防范房地产金融风险的宏观调控对策。

关键词：房地产经济波动金融风险周期波动异常波动

实证分析监测预警金融支持方式宏观调控6

trust(REITs).Furthermore carry on the thorough analysis to the risk

prevention of real estate trust investment,real estate investment fund and

real estate investment trust(REITs).

Chapter 8:Strengthens the macroeconomic regulation and control

and the prevention of financial risk.The macroeconomic regulation and

control is the government intervention behavior to economical system in

the situation which the real estate market distributes resources and the

market malfunctions.For the effective prevention of financial risk,the

government by the economical,legal,administrative and the guidance

method,the utilization of the monetary policy,financial policy,industrial

policy and region economic policy,from on macroscopic carries on the

adjustment,instruction,surveillance and control to the real estate

economy,to realize real estate economical scale and speed rationalizing

development;Maintain supplies and demand,supplies structure and

demand structure coordinate.This chapter proposed macroeconomic

regulation and control countermeasure in view of our country land market,

commodity apartment market,property development investment scale and

property development investment structure.

The main innovation of the paper:

1.The paper theoretically carries on the strict limits and classification

to the different real estate economy undulation.The real estate economy

undulation was systematically divided into the exceptional undulation and

cyclical undulation.And carry on the theory and empirical analysis to their

factors,formation mechanism and effects.Clarify the differences between

the real estate"hot"and real estate bubbles.The paper has enriched the

theory of real estate economy undulation.

2.The paper has systematically carried on the theoretical analysis to

the financial risk,proposed the viewpoint researching financial risk must

consider the real estate property,and originally conducted the research on

the formation and conduction mechanism of real estate economyundulation and financial risk. The paper has expanded the vision field of

the research on the financial risk.

3. Using the econometrics model, the paper carries on the empirical

analysis to the influencing factors, distinction and test methods, formation

and conduction mechanism of real estate economy undulation and financial

risk. The paper has proposed the measuring index, econometrics test

models, monitoring and early warning index of real estate financial risk,

computational methods of marginal value to the real estate economy

undulation. This has enriched the research techniques of real estate

economy undulation and financial risk.

4. In the countermeasures, for the effective prevention of real estate

financial risk, the paper has proposed the feasible mentality of

consummating existing real estate financing way: while to strengthen

market risk management of real estate mortgage loan, developing

Mortgage-backed Securitization (MBS). Proposed the feasible diverse

financial backing ways of real estate: real estate trust investment, real estate

investment fund and real estate investment trust (REITs); and carried on

research on risk prevention of these financial ways. Furthermore the paper

has proposed the macroscopic economy countermeasure to the prevention

of real estate financial risk.

Keywords: Real estate economy undulation Cyclical undulation

Exceptional undulation Financial risk Empirical analysis

Monitoring and early warning Financial backing way

Macroeconomic regulation and control1

目录

0.导论.............................................................................................................................................1

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本文编号：209820