城市一体化对中小城市住宅价格影响的研究

发布时间：2016-12-19 12:52

  本文关键词：收入差距与中国房地产价格:理论与实证——兼论当前房地产调控的有效性，，由笔耕文化传播整理发布。

《西安建筑科技大学》 2011年

城市一体化对中小城市住宅价格影响的研究

卢晨  

【摘要】：目前,越来越多的城市开始注重相互之间的互联互补效应,并逐渐向城市一体化方向发展。在大型城市房价节节升高的背景下,随着一体化进程的不断深入,部分中小型城市的房价出现了超常规上涨。以开封市为例,从“一体化”开始至今,商品房均价已由省内的中下游水平上升至前列,其年增长率达到了37.5%,远远超过其经济增长的速度。 鉴于此,为了量化“一体化”的影响,本文对中小城市住宅市场进行了研究。在研究过程中,本文根据一体化城市住宅市场所具有的特征,系统地阐述了交通与住宅价格、投机与住宅价格以及“洼地效应”与住宅价格之间的关系,并根据实际情况,得到了一体化对中小城市住宅价格影响较大的因素,即一体化因素。然后结合传统住宅价格影响因素,建立了一体化下的中小城市住宅价格评价体系,并利用主成分分析法,得到了一体化因素在影响因素中所占的比例,从理论的角度解释一体化对中小城市房价的影响。 最后实证分析主要是为了量化一体化影响的程度,并对Hedonic模型的可行性进行进一步验证。通过对开封住宅市场的研究,最终得到了郑汴一体化对开封住宅市场的影响程度,其成果为了解开封市住宅价格的构成提供了理论方法,为政府更好地对房地产市场开展科学有效的综合治理提供了参考。

【关键词】：
【学位授予单位】：西安建筑科技大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2011
【分类号】：F293.3;F224
【目录】：

摘要3-4

ABSTRACT4-9

1 导论9-16

1.1 问题的提出9-10

1.2 研究的意义与对象10-11

1.2.1 研究意义10

1.2.2 研究对象的界定10-11

1.3 国内外研究综述11-13

1.3.1 国外文献综述11-12

1.3.2 国内文献综述12-13

1.4 研究的方法、技术路线及框架；13-16

1.4.1 研究方法13

1.4.2 研究的技术路线13-14

1.4.3 研究的框架与内容14-16

2 相关理论综述16-20

2.1 Hedonic模型的理论综述16-18

2.1.1 Hedonic模型的基本概念16-17

2.1.2 Hedonic模型的理论基础17

2.1.3 Hedonic模型的基本原理17-18

2.2 主成分分析法的理论的综述18-20

2.2.1 主成分分析法概述18-19

2.2.2 主成分分析法的基本原理19-20

3 城市一体化对中小城市房价的影响机理20-27

3.1 交通与住宅价格20-21

3.1.1 交通成本与土地价值20

3.1.2 交通对住宅价格的影响20-21

3.2 投机与住宅价格21-24

3.2.1 房地产投机的成因21-22

3.2.2 投机对住宅价格影响的研究22-24

3.3 “洼地效应”与住宅价格24-27

3.3.1 洼地效应的含义24

3.3.2 洼地效应对住宅价格的影响24-27

4 “一体化”环境下的住宅价格模型研究27-41

4.1 住宅价格影响因素的选取及量化27-31

4.1.1 住宅样本选取27

4.1.2 住宅价格的传统因素选取27-30

4.1.3 住宅价格的“一体化”因素选取30

4.1.4 住宅价格影响指标的量化30-31

4.2 基于主成分分析法的住宅价格指标体系研究31-37

4.2.1 主成分分析模型下的指标体系构建31-32

4.2.2 主成分分析模型下的住宅价格影响因素研究32-37

4.3 基于Hedonic模型的“一体化”影响程度研究37-41

4.3.2 Hedonic模型的指标体系构建37-39

4.3.3 Hedonic模型的选取与研究39-41

5 实例分析：郑汴一体化对开封住宅价格影响的研究41-52

5.1 背景分析41-44

5.1.1 郑汴一体化现状42-43

5.1.2 郑汴一体化对开封市经济建设的影响43

5.1.3 开封特有的“一体化”优势43-44

5.2 样本数据收集与处理44-46

5.3 “一体化”环境下的开封住宅价格Hedonic模型46-49

5.3.1 传统线性Hedonic模型分析46-47

5.3.2 对数线性Hedonic模型分析47-49

5.4 模型结果的分析与检验49-51

5.4.1 模型结果分析49-50

5.4.2 模型检验与建议50-51

5.5 基于研究成果的几点建议51-52

6 总结52-54

6.1 研究的不足53

6.2 研究展望53-54

致谢54-55

参考文献55-58

硕士研究生学习阶段发表的论文58-59

附录59-72

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本文编号：219948