中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析42

发布时间：2016-12-20 21:46

本文关键词：中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析，由笔耕文化传播整理发布。

平均售价、经济适用房平均售价、办公楼平均售价、商；Y用各地区人均可支配收入来表示,人口用市区人口(；房地产信贷变量的选取比较复杂,由于没有直接的家庭；2.计量结果的分析；由于房地产价格每年都有不同的特征,各地也有不同的；(1)商品房平均售价:影响(这里是指自变量的相对；(2)住宅平均售价:住宅市场是房地产最主要的市场；(3)别墅、高档公寓平均售价:别墅、高档

平均售价、经济适用房平均售价、办公楼平均售价、商业用房平均售价和其他商品房平均售价。收入

Y用各地区人均可支配收入来表示,人口用市区人口(等于市区人口密度乘以市区建成面积)来表示。房地产开发企业的垄断程度并没有很合适的指标来度量,我们用开发商营业利润增长率来表示。开发商成本用每平方米房地产造价表示。

房地产信贷变量的选取比较复杂,由于没有直接的家庭房地产信贷数据,我们用房地产企业的资金来源或开发商房地产投资作为房地产信贷的替代变量。之所以这样处理,是因为开发商的大部分资金来源或投资都直接或间接来自于家庭信贷,开发商银行直接贷款最终也由房屋需求者偿还。根据前面的分析,开发商投资与房地产价格和房地产供给都是正相关的。但是在回归方程中引入开发商投资变量后可能会引起两个问题:,为此我们检查了这二者的相关系数,发现它们的对数形式的相关系数很小,造价相关的问题;,事实上检查它,量避免这二者的多重共线问题。,但检查房地产投资。一般,而开发商投资是从供给方面影响房地产市场的。开自筹资金、其他资金来源和利用外资,开发商房地产投资包括住宅(含别墅、)、办公楼、商业用房及其他房地产投资。

2.计量结果的分析

由于房地产价格每年都有不同的特征,各地也有不同的政策,因此我们采用二维虚变量面板数据最小二乘回归分析方法对上述资料进行实证分析,表2给出了房地产平均售价计量结果。

(1)商品房平均售价:影响(这里是指自变量的相对变化对应变量的相对变化的影响,下同)整个商品房平均售价增长的主要因素是人均可支配收入增长、房地产造价上涨和具有部分预期性质的前一期商品房价格上涨(这三者的弹性分别达到0.419、0.215和0.286)。人均可支配收入增长带来的房价上升既有可能是居民对住房的实际需求增加的反映,也有可能带来一部分的投机需求;房地产造价中的主要部分应该是地价和建筑成本,这两者上升是房地产造价上涨的主要因素,因此商品房平均售价的上升有很大一部分来自地价和建筑成本的上升。前一期商品房价格的变化对当期商品房价格的变化具有正的影响,这表明总体上商品房价格的变化有部分是有预期价格变化引起的,这就说明在商品房市场上可能存在投机性的购房行为。别墅和高档公寓的投资变化与商品房平均售价的变化正相关(弹性为0.02),显然投资价格较高的别墅和高档房可以为开发商带来较高的利润,正是别墅和高档房的较高价格抬升了整体的商品房价格。相反经济适用房的投资的增长却与整体商品房平均售价增长负相关(其弹性为-01045),这是因为经济适用房价格低于普通商品房价格而使开发商不愿投资经济适用房。

(2)住宅平均售价:住宅市场是房地产最主要的市场,别墅和高档公寓的投资的增长与住宅平均售价增长正相关(别墅和高档公寓的投资弹性为0102),这一原因解释如前。前一期住宅平均售价相对变化对本期住宅平均价格的相对变化具有较大的正向影响(弹性为01411)这说明住宅市场上可能存在较为严重的投机性购房行为。此外,房地产开发企业的每年营业利润增长率与住宅平均售价负相关,这意味着尽管房价在上升,但开发商的营业利润增长率却在下降,反映了在住宅市场上开发商的竞争程度逐年增加。事实上由于住宅包括普通住宅、别墅、高档公寓和经济适用房,别墅、高档公寓以及普通住宅的较高价格吸引了大量的资金投入到房地产的建设中来,这必然导致房地产市场竞争的加剧,这主要表现在一方面是很高的住宅价格,但另一方面是较高的住宅面积空置率。

(3)别墅、高档公寓平均售价:别墅、高档公寓平均售价与别墅、高档公寓投资正相关(弹性为01045),其他因素与别墅价格增长相关性不大。较高的别墅和高档房价格吸引了一部分投资。

4经济适用房平均售价:别墅、

高档公寓投资的弹性为01025,前一期的经济适用房平均售价

与当期经济适用房平均售价负相关(弹性为-0135),这表明在经济适用房市场上投机的可能性不大,这里的原因在于经济适用房的售价在很大程度上由政府控制,即使有人骗购经济适用房,但这种行为与投机性购房行为显然不一样。

表2　房地产平均售价计量结果

自变量

log(ap)

log(ap1)4.(0.0.(0.134608)419188)

log(ap2)7.448(0.298)

log(ap3)9.233(0.743)

log(ap4)-1.1153(1.797)

log(ap5)7.032()

log(ap6)4.131(0.904)

0.4473(1.603)

应变量

常数项

log(pdi)log(zjly1)log(zjly3)log(zjly4)log(iv2)log(iv3)log(iv5)log(ap(-1))log(ap1(-1))log(ap3(-1))log(ap4(-1))log(ap5(-1))log(ap6(-1))log(pop)log(zj)lrg

0.00.400(0.147)-0.102(0.031)

.0.0080.045(0.013)

0.020(0.010)

0.0453(0.028)

0.025(0.011)

0.(0.084)

-0.048(0.021)

0.131(0.073)

0.286(0.084)

0.411(0.084)

-0.346(0.105)

-0.212(0.093)

-0.431(0.084)

0.249(0.069)

0.215(0.072)

-0.0013(0.0005)

1999～2003

1440.9800.973132.1082.737(0.000)

1480.9670.95686.4442.323(0.0005)

1450.8110.75013.3667.725(0.000)

1440.9560.93759.3576.941(0.000)

样本范围样本数目R平方调整的R平方F统计量时间\个体固定效应检验统计量F和概率

2000～20031150.9140.87423.0455.207(0.000)

1200.8990.85319.6576.256(0.000)

1999～20031500.630.5165.5355.564(0.000)

　　注:除最后一行括号内数字为概率外,其余括号内数字为标准差,除打3号的变量显著性水平在0.10以上之外,

其余变量显著性水平在0.10以下,空格表示相应的自变量不显著(显著性水平在15%以上)或为了避免多重共线而未进入,冗余时间\个体固定效应检验统计量表明所有方程都应该接受时间\个体固定效应模型。

5办公楼平均售价:主要与各种资金来源有关。国内贷款和开发商自我筹资的增长与办公楼

平均售价增长正相关(两者的弹性分别为01503与014),而外资来源的增长与办公楼平均售价增长

负相关(弹性为-01102),前一期的办公楼平均售价与当期办公楼平均售价负相关(弹性为-01212)。在这里我们也没有看到对办公楼售价的部分预期产生的价格正反馈机制,显然是因为办公楼的总体售价的高昂和特殊用途不会吸引投机性的购买行为。

(6)商业用房平均售价:国内贷款的增长对商业用房平均售价有正的影响(弹性为0.268),在各类房地产中,商业用房平均售价增长唯一地与别墅和高档房投资增长负相关(弹性为-0.048),商业用房投资与商业用房平均售价正相关(弹性为0.131),前一期商业用房平均售价与当期商业用房平均售价负相关(弹性为-0.431)。

(7)其他商品房地产平均售价:地产平均售价的弹性为0.25。

,我们看到利率与房价和房地产交易量反方向变动。,因此没有进入各个回归方程中,但检查实际利率(-)与各种房地产平均售价的相关系数仍然-0.2),这也部分地支持了前面的理论分析。

五、　　总的来看,1999～2003年商品房地产的平均售价与人均可支配收入和房地产造价之间的关系显著,但从结构上来看人均可支配收入和房屋造价对各类房地产的平均售价的影响并不显著。对别墅和高档房的投资增长与商品房、住宅、别墅与高档房、经济适用房的平均售价增长都是正相关,这说明住宅类的房地产平均售价增长有很大一部分是由别墅高档房的价格来维持的,而别墅和高档公寓的需求并不是当前老百姓住宅需求的主流,而且这类别墅和高档房销售面积和平均售价都在下降,如果开发商盲目过多地投资于这类高档房地产,有可能带来较大的投资风险,因此应该限制该类房地产的投资。市区人口除对其他房地产平均售价增长有影响外,在总体上和结构上对房地产价格影响都不显著,因此城市化进程还没有显著影响到房地产价格。房地产市场上可能存在投机性的购房行为,尤其是在住宅市场上可能存在较大的投机,但在经济适用房、别墅和高档房、办公楼和商业用房中没有发现明显的投机性购房行为。对这种现象的解释是经济适用房受政策影响,难有很多的投机购买行为,而别墅和高档房、办公楼和商业用房由于价格较高,购买人群较少,也难有很多的投机行为。经济适用房平均售价增长与经济适用房投资增长负相关,这表明经济适用房投资失血,这将导致经济适用房供给减少,并进一步导致经济适用房价格上升,这会伤害购买经济适用房的中低收入者利益。而且经济适用房供给不足也会使更多买不到经济适用房的居民不得不到较多的投机行为的普通商品住宅市场上购买房地产,这将使他们利益受损,最后获益的是投机者和住宅开发商。这样看来房地产市场主要存在三大问题:一是开发商为了攫取高额利润,在房价上涨的时候可能过多的投资于别墅和高档房,这有可能带来投资风险,并进而引发房地产市场风险和银行资本风险。第二个问题是在住宅市场上可能存在较大的投机性购房行为,投机性购买行为会推动房价不正常地上涨,进而可能形成房地产泡沫。第三个问题是经济适用房的供给不足使普通居民利益受损。因此对房地产市场的调控重点应该调整开发商投资方向,减少别墅高档房的投资,增加低档房和经济适用房的投资,采取有效措施来限制普通商品住宅市场上的投机行为。

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2004,(4).

(责任编辑:雨　珊)

AnAnalysisofRealEstateMarketice

LIChunji,MENG(NanjingUniversityofChina)

Abstract:Thismarketstructureproblemswiththepaneldatafrom1999to2003basingonapartialresultssuggesttherearethreeproblemswhichlieintherealestatemarketstructure.Thefirstisthatthedevelopermayinvesttoomuchonvillasandluxuryapartmentsatthetimeofhousingpricerising,andthiswouldresultinrisks.Thesecondisthatthereliessomespeculationsofbuyinghousinginthehousingmarketswhichmayformbubblesofhousingmarkets.Thethirdproblemisthatthelackofeconomichousingsupplywouldhurthousingbuyerπsbenefits.Sotheadjustmentsofrealestatemarketsshouldfocusontherealestateinvestments.Thatistodecreasetheinvestmentsonvillasandluxuryapartmentsandtoincreasetheinvestmentsoneconomichousing,andthegovernmentshouldadoptsomemeasurestorestrictthespeculationsinthehousingmarkets.

Keywords:realestate;marketstructure;speculation;price

(上接第10页)

IntegratingtheSeparatedControlRights:AnAnalysisoftheChange

oftheState2OwnedAssetAdministrationSystem

XIEZhibin,ZHENGJianghuai

(1.PekingUniversity,Beijing100871,China;2.NanjingUniversity,Nanjing210093,China)

Abstract:Inthispaperwebuildatwo2stagegamemodeltoshowthattheintegrationofcontrolrightswillimprovetheef2ficiencyofstate2ownedenterprises.Weconsiderthecontrolrightsofstate2ownedenterprisesastransferablepropertyrights.Themanagersofstate2ownedenterpriseswill“purchase”thecontrolrightsfromtheofficialsbyprovidingthemwithsomekindofbenefits.Thiskindoftransactionsleadstoamonopolymarketofcontrolrightssincetheofficialsholdthecontrolrightsex2clusively.Whenthecontrolrightsareseparatedamongmorethanoneofficial,thesecomplementarycontrolrightswillbesoldbyindependentmonopolists.Themanagerwillhavetopaymoretopurchaseallkindsofcontrolrights.Thiswillresultinthewithdrawalofeffortbythemanagerandinturnwillworsentheperformanceofstate2ownedenterprises.Thatiswhyweholdthattheseparationofcontrolrightsleadstotheinefficiencyofstate2ownedenterprises.

Keywords:state2ownedassetadministrationsystem;state2ownedenterprise;structureofcontrolrights;marketforcon2trolrights

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