国外房地产宏观调控政策借鉴与启示 投稿：黄孮孯 XX

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国外房地产宏观调控政策借鉴与启示 投稿：黄孮孯

条就是责成俄罗斯联邦总检察院对莫斯科和圣彼得堡等大城市的房地产开发商联手操控市场价格的问题展开调查，并警示建设部门和城市规划部门的官员行动迟缓。这种调控措施不绕弯子，利剑出手直指房地产市场的违法乱纪行为。小户型、低价房”供应，!新加坡和德国人多地少，…

餐饮业食品卫生管理办法卫生部令第10号《餐饮业食品卫生管理办法》已于1999年12月21日部务会通过，现予发布，自2000年6月1日起施行。部长：张文康2000年1月16日第一章：总则第一条：为加强餐饮业的卫生管理，保障消毒费者身体健康，根据《中华人…

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条就是责成俄罗斯联邦总检察院对莫斯科和圣彼得堡等大城市的房地产开发商联手操控市场价格的问题展开调查，并警示建设部门和城市规划部门的官员行动迟缓。这种调控措施不绕弯子，利剑出手直指房地产市场的违法乱纪行为。

小户型、低价房”供应，!

新加坡和德国人多地少，尽管经济发达，但仍根据自己的国情来制订适合本国的住房供应政策。

新加坡由政府统一建设政府组屋供应给居民，并坚持小户型和低房价。例如，#$$#年新加坡新建组屋每套为%&’每套新房价格为#*’*&万新加坡(#&)#，

元。由于每年新建组屋只占总房量很小的比重，只有少数比较富裕的居民购买超其他的居民则买小过($$)#户型的新房，

于($$)#的新房，或者购买户型小一些、价格更便宜一些的二手房。这样的梯度消费，保证占%$+的居民能够购买组屋居住。

德国政府二战以来，一直坚持供应小户型住宅。直到上世纪末，全国户均住房是西方发达国家中最低面积不到($$)#，

的国家之一。这种住房政策符合自己的国情，因而切实可行。

廉租房”和提供补贴为中低&

法国、德国、韩国、新加坡等国政府为解决中低收入者的住房问题，都兴了大量的廉租房。除此之外，政府还长期推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府补贴。如新加坡为解决不同人群的住房问题，对低收入者提供补贴和廉租房，对特困户则租给每套旧的!#)#的廉租屋，每月只象征性地收取((新加坡元的房租，为此解决了困难户和特困户的住房问题，在全国范围内实现了居者有其屋的目标。

二、目前我国房地产宏观调控所面临的挑战

从#$$!年下半年以来，国家各部委

出台了一系列密集的房地产宏观调控政策来抑制市场泡沫，稳定房价。从全国范围来看，执行了近两年的房地产市场调控政策似乎取得了一定的效果。但从近期建设部等十部委对((个省份落实房地产调控政策情况检查汇总的情况看，少数城市住房价格上涨仍然过快，特别是在一些特大城市，第三季度房价仍以#$+的幅度快速上涨，调控效果不如人意。这表明，我国房地产宏观调控面临着诸多困难和挑战，政策还必须继续坚持下去。

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我国地少人多，人均耕地仅有(

随着工业化、城市化进程的加快，对房地产开发用地的需求将大大上升，加上我国的人口基数大，本就捉襟见肘的土地供应将更为紧张。而稳定房价需要不断增加供给，这就要求我们要本着更集约、更节约的原则来进行房地产开发，满足人民群众安居乐业的需要。

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与其他市场经济国家不同，我国的房地产宏观调控不是直接调控房地产市场，而是主要调控地方政府。当前，在造成房地产市场种种问题的原因中，地方政府行为的不规范难脱其咎。一些城市热衷于以地生财，只想通过招拍挂把地价不断推高，从而获取更多的经济政绩和财政收入。在中央政府出台调控措施时，一些地方的政府并没有细下功夫去研究如何稳定本地的房价，而是惟恐房价走低影响卖地收入和税收，甚至有些特大城市直到现在还没有拿出地方政府的调控细则来。

在房地产宏观调控直接影响地方财政收入的情况下，地方政府对中央调控政策的积极性和执行力度将对调控效果产生很大影响。

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未来#$’*$年，我国国民经济还将持续高速增长。根据国家统计局对外公“布的“十一五”、十二五”、“十三五”经济“发展的预测：十一五”期间国家的经济增人均012指标在长率年均将达到%

““十一五”末要达到人均#$$$美元，十二五”末达到*$$$美元，“十三五”末达到&$$$美元。名义012增长的财富积累在没有通货膨胀大环境下，将实际表现为某种程度上的资产价格的增值，如果对剩余资本流向缺乏引导，未来房地产价格上涨压力将会很大。

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我国人民币汇率尽管不可能大幅度升值，但汇率波幅逐步放宽是个大趋势。只要对人民币升值预期不减，房地产就会是内外资热钱的追逐对象，就会诱发更多的投资和投机性需求。根据当年日本、韩国和我国台湾等国家和地区的历史经验，房地产行业，伴随着经济持续发展、本币升值，期间虽然受到不断调控，但房价都在震荡反复中上涨。同样，我国房地产宏观调控也将接受这方面的严峻考验。

三、国外房地产宏观调控对我国的启示

我国的房地产市场发展仍处于起步阶段，在市场机制不健全、没有太多的经验积累的情况下，存在结构不合理、发展不健康的现象是无可避免的。“他山之石，可以攻玉”，因此，政府应该借鉴国外房地产调控的经验，更好地担负起引导、监管房地产市场的职能。

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与俄罗斯、加拿大、美国等极少数地大物博的国家不同，我国属于资源紧缺型

%%特区经济!

国家，土地资源更是如此。目前，我国城市化不断加速，未来几十年年均约有$!

时时监!’对房地产市场要未雨绸缪，管和调控

由于土地在我国是一种紧缺型资源，房地产更是一种准公共产品，关系到国家的基本民生，关系到金融的稳定，关系到整个国民经济的健康运行。所以，对房地产市场不是要不要调控的问题，而是要时时监管调控的问题。既要力争避免出现全国性住房价格暴涨情况，又要通过市场调控避免房价的大起大落。如果只注重短期“房价上涨”问题，忽视中远期战略问题，调控就容易变成“救火”，其效果就会事倍功半，甚至适得其反。日本地产泡沫的破灭正是在早期忽视监管、后期调控措施不当的结果。

(’应配套发展健康发达的资本市场，合理引导剩余资本流向

我国的资本市场不太发达，不确定性和风险很高，大量的民间资本找不到好的出路，只好流向房地产市场。而国外发达国家资本市场很发达，投资回报率较高，剩余资本有很多投资渠道。如过去$

金、艺术品和房地产的投资回报率。最近美国股票年投资回报率更是平均!

达到$()。因此，必须大力发展股票、债券、基金等资本市场，为我国经济高速发展所带来的大量的财富积累找到更多的投资渠道，以减低对房地产的投资和投机性冲动。

设法减*’应保证首次置业者的利益，轻首次置业的负担

各国房地产调控的主要目标之一就是“居者有其屋”，因此房地产政策调控的

重点应是保证有正常收入的首次置业人士能够买得到买得起满足基本需求的中低位住房。英国在经济发展程度还不很高的时期建设了很多的中低价位住房，并采用累进的印花税+在我国称契税,和低价房采取零印花税税率来减轻首次置业者的负担。我国目前的发展程度大概还没达到英国近期的水平，应加大供首次置业人士购买的中低价位住房的供给，并减轻首次置业者的税费负担。

-’尽量用灵活积极的市场手段替代行政调控

在市场经济时代，房地产市场问题的解决，最终是需要房地产产业及市场本身的发展，通过市场的自我调节能力自行解决。市场价格是资源短缺的最佳信号，当前的房价上涨归根结底是由住房短缺所引起的，应在增加供给方面要多下功夫。同时，应通过实行市场化的差别利率体系和完善的累进税率、差别税率制，，鼓励将土地更加有所侧重的投向经济适用房及中低价位的房产开发，抑制高价位大面积的住房开发。政府应该充分发挥自身所拥有的资源，引导市场参与者（房地产市场参与者包括开发商、中介商、消费者等）理性投资和消费，充分公开市场信息，使得市场参与者拥有平等的参与机会。

并逐步.’大力构筑城市廉租房体系，吸纳稳定就业的进城农民工

世界上没有一个国家能够完全依靠住房市场解决国民的住房问题，都必须辅之以城市廉租房体系来解决中低收入者的住房保障。从我国的国情看，必须大力构筑城市廉租房体系：一方面，解决城市的中低收入者；另一方面，应根据工作年限、贡献大小逐步吸纳稳定就业的进城农民工。农民工为城市建设作出了巨大贡献，不能也不应把这个弱势群体排除在外。这也是构筑和谐城市、和谐社会的基础。

#’房地产业应恢复其国民经济基础产业的原有身份

亚洲金融危机后，房地产业（特别是住宅业）被作为国民经济新的经济增长点

和消费热点来促进产业结构和消费结构的升级，为我国经济的持续健康发展作出了重要贡献，并被视之为支柱性产业。从长期和国内实践看，把房地产业作为支柱性产业来抓，有诸多弊端，如常被视为地方经济政绩，促成地方政府与开发商结为“利益同盟”；易促进地价上涨，恶化投资环境；易导致低级产业的重复建设，不利于产业结构更进一步的升级换代等。

其实，除了香港等少数地方狭小的地区（或国家）外，美国和欧盟均不视房地产业为支柱性产业。在美国，据联邦统计局的数字（每五年更新一次），$&&!、$&&#年房地产业产值占所有产业产值之比分别因此，应恢复其国民经为

参考文献：

/$0包宗华’从新加坡和德国经验看调控房价/10’第一财经日报，!

/!0吴哥窟’外国政府如何帮助低收入者（置业/30’住宅与房地产，!

/(0商寅泉’看俄罗斯调控楼市剑指何方/10’中国产经新闻，!

/*0魏加宁’中国宏观调控面临的挑战与机遇/30’中国宏观经济走势与产业发展高层（论坛，!

/-0乐绍延’日本房地产泡沫重创经济/10’深圳特区报，!

/.0臧旭恒等主编’产业经济学/40’北京：经济科学出版社，!

/#0申万巴黎基金管理有限公司’!

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作者简介：周中元（，男，湖$&.&年2）北石首人，华中科技大学管理科学与工程硕士，深圳职业技术学院建筑与环境工程学院房地产经营与估价、物业管理专业主任，主要研究方向为房地产、物业管理市场运作。

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条就是责成俄罗斯联邦总检察院对莫斯科和圣彼得堡等大城市的房地产开发商联手操控市场价格的问题展开调查，并警示建设部门和城市规划部门的官员行动迟缓。这种调控措施不绕弯子，利剑出手直指房地产市场的违法乱纪行为。小户型、低价房”供应，!新加坡和德国人多地少，…

条就是责成俄罗斯联邦总检察院对莫斯科和圣彼得堡等大城市的房地产开发商联手操控市场价格的问题展开调查，并警示建设部门和城市规划部门的官员行动迟缓。这种调控措施不绕弯子，利剑出手直指房地产市场的违法乱纪行为。小户型、低价房”供应，!新加坡和德国人多地少，…

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