基于指数合成法的北京市房地产泡沫实证研究

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瞭望环渤海

基于指数合成法的北京市房地产泡沫实证研究
□
摘 要 ：本 文 首 先 通 过 选 取 不 同 的 指 数 对 北 京 市 2003~2009 年 的 房
地产泡沫进行了分析。 在此基础上，本文认为不同的指数由于性质各异， 所以可能导致分析所得结论差距较大甚至完全相反，因而 影 响 了 这 些 指 数的评价效率。 因

此，本文构建起系统的、逻辑严密的方法分析北京市房 地 产 行 业 的 投 资 风 险 ，即 指 数 合 成 法 ，并 用 该 方 法 分 析 北 京 市 房 地 产 行 业的投资风险即房地产泡沫问题。

尤明
濮阳

（中国石化中原石油勘探局第八社区管理中心，河南

457001 ）

注：考虑到我国的住房政策，本文以 80 ㎡作为 单 位 套 房 的 面 积，另本文将每户家庭的平均人口设定为 3 人。

2． 房地产价格增长率与 GDP 增长率的比值
该指数是根据房地产泡沫的涵义来设计的，测量房地产相对 实体经济增长速度的动态指数，用来监测房地产泡沫化程度。 关 于房 地 产 价 格 增 长 率 与 GDP 增 长 率 的 比 值 这 一 指 数 的 临 界 值 ， 本 文 参 照 余 小 勇 (2007) 的 标 准 以 及 阅 读 大 量 的 资 料 认 为 该 指 数 临界点较为合理，因此就以 1.3 作为评定泡沫的标准 ② 。 表 2 2003～2009 年 北 京 市 房 地 产 价 格 增 长 率 与 GDP 增 长 率的比值
年份

关键词 ：北京市；房地产泡沫；指数合成法

Abstract:Firstly, the paper analyzes the bubble of Beijing ’s real estate market from 2003 to 2009, by adopting diversity of real estate bubble indexes. On the basis of above analysis, the paper considers those different indexes are of different properties which cause conclusion attained form those indexes is of big gap and even totally opposite and thus affect their efficiency. Therefore, the paper constructs the logic and systematic method in analyzing Beijing ’s real estate bubble -synthetic indexes and analyzing the state of Beijing ’s real estate bubble using the method. Keywords ：Beijing ；Real estate bubble ；Synthetic indexes

GDP 增长率（% ） 房地产价格增长率（% ） -0.57 6.67 34.34 21.98 39.53 7.49 5.52

房地产价格增长率比

GDP 增长率（② ）（% ） -0.04 0.33 2.21 1.33 1.86 0.58 0.59

2003 16.04 2004 20.49 2005 15.52 2006 16.48 2007 21.29 2008 12.88 2009 9.34

一、指数选取 本文选取以下四个指数的合成来判断房地产价格是否存在 泡沫，具体指数选取如下：

1． 房价收入比
房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力。 1998 年，联 合国人居中心对 96 个国家和地区进行了调查统计， 大多数国家 的房价收入比是 3～7 。 世界银行提出发达国家正常的房价收入比 一般在 1.8～5.5 之间， 而发展中国家合理的房价收入 比 则 在 3～6 之间，比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低 ①。 根据各 个专家的意见以及考虑到我国居民收入中隐现收入比较高的情 况，本文认为我国的房价收入比的临界点定为 6.0 比较合适。 表1
年份 （平方米）

资料来源：北京市统计局。

3． 房地产投资增长率与 GDP 增长率的比值
这一指数反映宏观经济的承受能力和房屋的潜在购买力。 在 房地产投资持续高速增长的情况下，开发商推动房屋价格泡沫的 动力最强。 李木祥（2007 年）在《中国房地产泡 沫 研 究 》中 认 为 该 比 值 大 于 3 ，则 存 在 严 重 的 房 地 产 泡 沫 ，本 文 将 3 作 为 该 指 数 的 临界点。 表 3 2003～2009 年 北 京 市 房 地 产 投 资 增 长 率 与 房 地 产 投 资 增长率的比值
年份

2003～2009 年北京市房价收入比
房价收入比 （① ） （元） （元） （人）

单位套房面积 销 售 均 价 人均收入 平均人口

GDP 增长率 房地产投资 （% ） 增长率（％ ） 16.04 20.49 15.52 16.48 21.29 12.88 9.34 21.54 22.52 3.51 12.78 16.04 4.36 22.48

房地产投资增长率比 GDP 增长率 （③ ）（% ）

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

1.34 1.10 0.23 0.78 0.75 0.34 2.41

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

80 80 80 80 80 80 80

4737 5053 6788 8280 11553 12418 13104

14959 17117 19533 22417 24576 27678 30674

3 3 3 3 3 3 3

8.44 7．87 9．27 9．85 12．54 11．96 11．39

资料来源：北京市统计局。

4． 房地产开发投资占固定资产投资比例

2011 年 5 月 Special Zone Economy 特区经济

61

这一指数说明房地产业的资金投入情况，是衡量房地产业发 展稳定性、 持久性的一个重要指数。 本文根据胡瑾卿、 张大亮 (2004 年 ) 的研究认为我国房地产业作为国民经济的支柱行业，该 指数在 30% 以上视为有泡沫。 表 4 2003～2009 年 北 京 市 房 地 产 投 资 占 整 个 固 定 资 产 投 资 的比重
年份 房地产投资 固定资产投资 房 地 产 投 资 占 整 个 固 定 资 产 投 （亿元） （亿元） 资的比例（④ ）（% ）

表5 年份
2003 2004 2005 2006 2007 2008

2003～2009 年北京市房地产泡沫综合指数
标准值 ① 标准值 ②
1.41 1.31 1.55 1.64 2.09 1.99 1.90 -0.03 0.25 1.70 1.02 1.43 0.45 0.45

标准值 ③
0.45 0.37 0.08 0.26 0.25 0.11 0.80

标准 ④
1.86 1.94 1.8 1.70 1.68 1.65 1.60

B
0.92 0.97 1.28 1.16 1.36 1.05 1.19

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

1202.5 1473.3 1525.0 1719.9 1995.8 1908.7 2337.7

2157.1 2528.3 2827.2 3371.5 3966.6 3848.5 4858.4

55.75 58.27 53.94 51.01 50.32 49.59 48.12

2009

注：该表每一指数的权重取值为 0.25 。 北京市房地产业泡沫综合指数清晰地反映了北京市近 7 年 来房地产业的发展概 况 ：2003 年 和 2004 年 ， 北 京 市 房 地 产 泡 沫 综合指数都小于 1 ，表明在这 2 年北京市房地产市 场 发 展 比 较 健 康没有出校泡沫。 但是，从 2005 年开始到 2009 年，北京市房地产 综合指数都是大于 1 ，这表明从 2005 年开 始 ，北 京 市 房 地 产 业 开 始出现泡沫。 从 上 面 可 以 看 出 ，2005 、2007 年 是 北 京 是 房 地 产 泡 沫比较高涨的时期， 而 2006 、2008 、2009 年的房地产泡沫相对较 低。 2008 年较低的房地产泡沫是因为受到 全 球 金 融 危 机 的 影 响 导 致 北 京 市 房 地 产 市 场 低 迷 造 成 的 ，2009 年 北 京 市 房 地 产 泡 沫 有所上涨是经济回复的必然结果。 从近 3 年来看，北京市房地产 泡沫有下降的趋势。 在房地产业走向繁荣时期，，泡沫综合指数在一定范围内升高 是正常的，因为只要将其控制在一定范围内是有利于市场的繁荣 的，房地产市场也不例外；但是，如果地产业泡沫综合指数的反弹 过于 强 劲 ，这 就 提 供 了 一 个 非 常 异 常 的 市 场 信 号 ，应 该 引 起 高 度 重视。 □
注释 ：

5． 指数分析
从各个指数的情况来看，指数 ① 表明北京市房地产泡沫一直 在上 涨 ，并 且 大 大 超 过 了 这 一 指 数 的 临 界 值 ；指 数 ② 表 明 北 京 市 房 地 产 业 只 有 2005～2006 年 的 值 超 过 了 临 界 值 ，其 他 几 年 ，特 别 近两 年 ，北 京 市 房 地 产 业 不 存 在 泡 沫 ；指 数 ③ 表 明 北 京 市 不 存 在 房地产泡沫；指数 ④ 表明北京市房地产业近几年一直存在着严重 的泡沫。 这种分析是从各个不同的角度进行的分析，各指数所含 的信息量相对有限，经常造成矛盾的事实。 因此，要想更加全面地 反映 房 地 产 市 场 的 运 行 状 况 ，有 必 要 对 这 些 信 息 加 以 整 合 ，综 合 分析。 二、指数合成方法 指 数 合 成 方 法 的 基 本 思 路 是 ：首 先 ，为 性 质 不 同 、单 位 各 异 、 不能 直 接 相 加 的 各 单 项 评 价 指 数 确 定 一 临 界 值 ；其 次 ，将 各 项 指 数进行无量纲化处理， 即用各项指数的实际值与其临界值相比， 得到 以 百 分 数 表 示 的 该 指 数 的 抽 象 值 ；再 次 ，根 据 各 单 项 指 数 在 指数体系中的重要程度，赋予其不同的权重；最后，根据下式计算 出所要的综合指数 ③ ：

B=Σ Fi ωi (ω1+ω2+ …… ＋ωi=1) i=1 Ci 在上式中，B 表示应用指数合成方法计算得出的综合指数值 （在本文中即为房地产泡沫综合指数），Fi 表示某单项指数的实际 值 （在本文中即 为 各 房 地 产 泡 沫 指 数 的 实 际 计 算 值 ），Ci 表 示 某
单项指数的临界值（在本文中即为各房地产泡沫指数的临界值），

n

① 郭永奇 . 我国房地产泡沫问题研究 [D]. 广州 : 暨南大学 ,2007 。 ② 吴 地 宝 , 余 小 勇 . 房 地 产 泡 沫 问 题 及 实 证 分 析 [J]. 经 济 研 究 导 刊 ,2007,(02) 。 ③ 见于国内数篇论文：刘琳 郑思奇 黄英（清华大学房地产研究所）， “房 地 产 泡 沫 测 度 系 数 的 编 制 方 法 ”，《中 国 房 地 产 》，2003 年 第 6 期 ，第 13-15 页。刘琳 郑思奇 黄英，“房地产泡沫测度系数研究”，《价格理论与 实践》，2003 年第 03 期，第 37-38 页。 蒋德锋 张晓莉，“房地产泡沫测 度指数系数的设计”，《市场周刊 . 财经论坛》，2004 年第 9 期 ，第 60-61
页。

参考文献 ：

ωi 表示各单项指数权重，n 表示指数合成中所涉及的指数个数。 综 上 所 述 ，当 房 地 产 泡 沫 综 合 指 数 小 于 1 时 ，表 明 房 地 产 市 场 中 不 存 在 泡 沫 成 分 ；当 房 地 产 泡 沫 综 合 指 数 大 于 1 时 ，表 明 房
地产 市 场 中 开 始 出 现 房 地 产 泡 沫 ，数 值 越 大 ，房 地 产 泡 沫 的 程 度 越严重。 三、结果分析 根 据 上 述 公 式 ，通 过 计 算 上 文 四 种 指 数 的 标 准 值 ，并 根 据 指 数合成法的公式计算，得出北京市的房地产泡沫综合指数如下表 所示。

[1] 刘琳，郑思奇，黄英，清华大学房地产研究所 ． 房地产泡沫测度系 数的编制方法［J ］． 中国房地产，2003 ，（06 ）． [2] 刘志松 ． 我国房地产泡沫及泡沫测度的几个理论问题［J ］． 经 济 纵横，2003． [3] 包 宗 华 ． 房 地 产 先 导 产 业 与 泡 沫 经 济 [M]． 北 京 ：中 国 财 政 经 济 出版社，1994. [4] 胡健颍，苏良军，金赛男，姜万 军 ． 中 国 房 地 产 价 格 有 几 成 泡 沫 ， ［J ］． 统计研究，2006 ，（01 ）． [5] 卢萍，李红梅 ． 投机资本、房地产泡沫和局部通货膨胀［J ］． 中 国 房地产，2004 ，（07 ）．

作 者 简 介 ：尤 明 ，男 ，1976 年 生 ，山 东 临 沂 人 ，现 工 作 于 中 国 石
化中原石油勘探局第八社区管理中心，房地产经济师。

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特区经济 Special Zone Economy 2011 年 5 月



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