货币政策对房地产价格影响的分析.pdf 全文免费在线阅读

  本文关键词：货币政策对房地产价格的影响，，由笔耕文化传播整理发布。

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慰然瞧篮恕悠暇2懑型L——————————————————一困日日臼货币政策对房地产价格影响的分析口王璇肖楠摘要:本文从理论角度分析了货币政策对房地产价格调控的渠道,从实证角度对数据进行相关分析和因果性检验,发现货币供应量M,对房地产价格具有调控作用,但对高档住宅价格的调控作用不明显。关键词:货币供应量;货币政策传导机制;房地产价格一、引言随着我国住房改革的深入.房地产问题已成为全社会最为关注的热点问题之一。从2001年政府工作报告中提出的。要发展面向居民的住房产业。以及大力发展经济适用房和建立廉租房供应保障体系”.到2009年政府丁作报告中提到的“要促进房地产市场平稳健康发展,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。满足人民群众的基本住房需求”。期间连续9年.住房问题都在政府工作报告中得以体现.这都说明了房地产问题在民生问题中成为当之无愧的重要角色.房地产的价格问题也自然成为关注焦点。而货币政策的四大经济目标之一是稳定物价,房地产价格应包含在内,但货币政策操作目标以及效果指标的改变能否对房地产价格产生影响是值得探讨的问题.比如中国人民银行自21306年7月5El至2008年6月7日连续上调存款类金融机构人民币存款准备金率.从8%上调至17.5%.自2008年9月15日开始下调该准备金率.这一操作目标的变化是否能通过影响效果指标货币供应鼍进而影响房地产价格,再如.中国人民银行对商业性个人住房贷款利率以及个人住房公积金贷款利率的直接调整能否通过影响货币供应量进而影响房地产价格,这些问题都值得研究。本文将从理论分析和实证分析两个角度研究货币政策对房地产价格的影响问题。二.文献综述针对我围货币政策对房地产价格的影响问题.一些学者分别进行了不同角度的理论研究和实证研究。现将部分具代表性的研究成果归纳如下:盛成松(2003)认为货币政策对房地产市场的调控面临以下难点:房地产周期与一般经济周期存在较大差异、货币政策在土地交易价格等的调整中作用有限以及人民银行目前缺乏完善的房地产市场信息数据和分析研究。因此应通过建立合理的调控机制来完善货币政策的调控作用。刘传哲和何凌云(2006)通过对1998--2005年货币供应量、金融机构一年期贷款利率、房地产价格指数等数据进行序列平稳性及因果关系检验。得出货币供应量的变动能迅速作用于房地产市场,而利率与房地产价格之间没有联动性.且房价的变动还受其他因索影响的结论。郭科(2007)认为货币政策通过利率途径、信贷途径、资产组合途径等影响房地产价格.以1998—2005为样本期,选取利率和货币供应量作为货币政策传导变量.用多元回归分析得出利率对房地产价格变化的影响力更强的结论。刘也(2009)认为货币政策调控房地产价格有两个路径:利率路径和信贷路径,在实证研究中他按照用途将房地产市场分类。用M2的月度增速和一年期贷款基准利率R作为货币政策变量,通过对1998-2008年的数据进行单位根检验和格兰杰因果检验。得出货币政策对商业营业用房、办公楼、住宅市场的调节存在很大差异的结论H。三、货币政策影响房地产价格传导机制的理论分析3.1利率渠道如果居民以贷款的形式购买住房.则利率的高低直接影响购房者的贷款成本,若当局采取扩张性的货币政策,增加货币供给量,导致利率下降,一方面,居民的贷款成本下降,使得一部分潜在消费者产生购房意愿,提高了对房地产的需求.引起房价上升。另一方面,随着利率的下降,储蓄所获利息下降,居民储蓄意愿减弱,多余的资金也会对房地产需求的增加产生一定促进作用.从Iiii提高房地产价格。3.2资产价格渠道货币学派认为货币供应量影响包含利率在内的众多资产价格.从而通过相关资产价格及真实财富的渠道影响经济。其中比较重要的资产价格有汇率和股票价格.分析如下:3.2.1汇率渠道当局采取扩张性货币政策时。使用一系列政策1=具使货币供应量增加,导致利率下降。国内本币存款的收益吸引力低于用外币计价的存款收益,本币的相对价值下降,即本币贬值.国内房地产价格相对于国外房地产价格下降.国外资金涌人购买国内房产,增加了对国内房地产的需求,致使国内房地产价格上升。3.2.2股票价格渠道仍以货币供应量增加为例.货币供应量的增加使居民持有更多的货币。居民通过对股票的投资来减少手中货币持有量.对股票需求的增加提高丁股票价格.由于财富效应的存在.居民持有的金融资产(股票)价值上升,消费者毕生财富量增加,于是增加消费,房地产消费作为居民消费的一部分,对房地产需求增加,导致房地产的价格上升。3.3信贷渠道在居民对房地产的消费中,通过贷款购买房地产是一种主要模式.这是由于对房地产的消费占居民毕生消费的很犬比例,居民缺乏一次性付款购买房地产的能力,需要通过个人住房委托贷款、个人住房自营贷款、个人住房组合贷款等信贷方式来实现对房地产的消费,因此货币政策的信贷渠道是影响房地产消费、进而影响房地产价格的重要渠道。3.3.1银行贷款渠道当局如果采取扩张性货币政策.如减少银行法定存款准备金比率.由于银行超额准备金和存款数量的增加,银行可贷资金的规模也随之增加。会产生相对优惠的贷款政策,使潜在的房地产购买者产生贷款购房的意愿。增加对房地产的需求。从而导致房地产价格上升。3.3.2资产负债表渠道若当局采取扩张的货币政策.增加货币供应量,使得利率下降.居民手持现金流增加,家庭资产负债表状况良好,道德风险降低,逆向选择发生概率减小,银行放松贷款规模,居民可获贷款数量增加.从而房地产的潜在购买者获得信贷来源,对房地产的需求增加.进而提高房地产价格。四、货币政策影响房地产价格的实证分析l、货币供应量与房地产价格表征数据的选取本文选取1997-2008年货币政策的效果指标之一—货币供应量以及商品房屋平均销售价格作为两组原始数据进行实证分析。我国的货币供应量划分层次为:第一层次M。:流通中的现金;第二层次:M.:M一可开支票进行支付的单位活期存款;第三层次:M::M椐民储蓄存款掸位定期存款蝉位其他存款+证券公司客户保证金。有关数据如下:3万方数据FINANCE&ECONOMY金融经济裹11997-200哈货币供应■{年底余额)革位:亿元Mj7278舢126035l166217l在选择商品房屋平均销售价格时.由于本文主要考虑居民购房问题,因此将经济适用房屋平均销售价格以及别墅、高档公寓平均销售价格从商品房平均销售价格中单独分列出来以便重点考察。有关数据如下:裹21997—2008按用途分商品房屋平均销售价格平均销售价格(SPF)平均销售价格Us)甲均销售价格(BC)20062、货币供应量与房地产价格的相关性分析用EViews3.1软件得出相关系数如下:BcSPF以L数据表明:经济适用房屋甲_均销售价格(JS)、商品房屋平均销售价格(SPF)与i个层次的货币供应量相关系数接近1.证明了其极强的正相关关系.而别墅、高档公寓平均销售价格(BG)与t个层次的货币供应量的相关关系虽然不及以上二者,但也具有接近09的相关系数,也可证明其存在强烈的正相关。后者不如前者相关程度大的原因是,别墅、高档公寓等房地产类别的需

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