商品房预约合同法律问题研究

发布时间：2019-04-09 10:43

【摘要】：随着我国市场经济的发展,我国房地产业迅猛发展中充满了机遇和风险,其中预约合同悄然兴起,尤其在商品房的买卖当中。现实中存在法律上或实务中的障碍从而导致交易双方的交易合同订立不及时,开发商常常要求甚至强制购买者以认购书的形式来签订预约合同。本文所研究的预订合同一般将其归纳为“约定将来订立一定合同之合同”,即当事人双方在签订房屋预售合同之前,经过双方一致协商,表明确双方签订的相关事宜,为签订预售合同而达成共同意向订立的协议。本文将要谈到的预约合同,即商品房认购书。与预约相近似的是本约,但是二者截然不同,这是本文重点之一。长期以来,在我国好多人误把预约合同当成是预售合同,这种观念使得在交易过程中引起了很多纠纷,而面对预约合同,我国法律上在《民法通则》里只规定了诚实守信原则和信赖保护原则；《合同法》中只对预售合同作出具体的规定,而没有对预约合同做详细阐述；在《城市房地产管理法》中也没有具体相关规定,我国一直到2003年出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中才有认购书的规定,但是实践中缺乏可操作性,而且解释又过于原则化,所以导致商品房认购书的纠纷时有发生且无法解决。现如今市场经济正在大热的浪潮中,房价也进入增长的高峰期,开发商为一己私利不惜违约,毁约现象异常恶劣,开发商与认购人不签订正式买卖合同而引发纠纷现象常常发生。法院在审理这些案件的时候,对于预约合同规范缺失和定金返还、认购书性质的认识不一致等,致使司法裁判中的判罚也不一致。本文认为解决这些问题最重要的,就是要在预约合同制度的立法上进行完善,只有这样才能保证司法裁判的统一性,如果没有完善的预约合同制度作立法,那我国房地产行业中的交易就会受到影响,从而欺诈违约现象就会层出不穷,因此本文有必要对我国商品房预约合同制度进行研究,从而预防这些问题发生,使交易更加顺畅。本文的内容是这样安排的：第一部分详细阐述预约合同理论基础,本文将以案例为依据,对我国商品房预约合同的立法现状进行分析,指出现如今我国预约合同和预售合同两者的联系与区别,以及从认购书性质、定金、效力等方面加以叙述。认真分析商品房预约合同纠纷案件中,如何防范认购人权益被侵犯以及解决对策。第二部分讨论我国进行预约合同制度立法完善的必要性。将进行预约合同立法完善,有助于预约合同明确归责原则和责任承担方式,有助于商品房预约合同的效力的确定。经过法律规定对预约的法律约束作用,进而防止预约合同风险,有助于稳定达成本约合同的目的,进而进行安全交易。第三部分主要是对国内预约合同制度与国外预约合同制度的立法现状进行比较,借鉴国外预约制度的成功经验,完善我国商品房预约合同制度的立法,减少我国预约合同制度纠纷的问题,使之有良好的研究体系,健全我国商品房预约合同的法律规范的制度。
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【学位授予单位】：中央民族大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2013
【分类号】：D923.6;D922.29

【参考文献】