假设开发法在土地评估中的应用研究

发布时间：2017-03-17 06:49

  本文关键词：假设开发法在土地评估中的应用研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：自改革开放以来,我国的市场经济得到了高速的发展,伴随着的是土地的市场化。土地(使用权)可以放到市场上进行买卖,这使得人们对土地的估价工作高度重视。由于土地价格随市场因素波动较大,土地投机极易发生。为防止地价波动过大和土地投机行为的发生,就必须了解该地区土地的真实价值,因此对土地的价值进行评估显得十分重要。在土地评估中,一项重要的评估方法便是假设开发法。这种方法是目前我国在进行土地评估工作时最受欢迎、最常见的方法之一。假设开发法不仅应用于房地产行业中对土地的评估,还被应用于在建工程、可装修改造的旧房等方面的评估工作中。在土地进行司法鉴定、土地使用权抵押、国有土地出让与转让这些类型的评估中,假设开发法的运用都获得了良好的评估结果。假设开发法在众多行业和部门都有着重要的作用,其应用涉及到所有与土地价值评估相关的领域。土地的价值评估波及到众多行业,而假设开发法也将广泛地被人们使用。假设开发法在具体评估工作中有两种操作方法,即传统方法和现金流量折现法。现金流量折现法在理论上较为先进,但在实际操作中有一定的难度,相比之下,传统方法操作简便,但存在一些不合理之处使得评估结果会有些偏差。而在实际工作中我们希望用较为简单而又准确的思路和方法来展开评估,因此对传统方法进行改进成为了假设开发法的一个研究方向。因此本文以假设开发法为主题,分析了其理论基础,在评估工作中的操作步骤,对比分析了其两种操作方式的各自特点,并在此基础上尝试对传统方法进行改进使之更加合理且便于操作,以便将假设开发法更好地运用到实际评估工作中。
【关键词】：假设开发法 待开发房地产 土地 现金流量折现法
【学位授予单位】：河北大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F301.3
【目录】：

• 摘要5-6
• Abstract6-10
• 第1章 绪论10-17
• 1.1 研究背景与意义10-12
• 1.1.1 研究背景10-11
• 1.1.2 研究意义11-12
• 1.2 国内外研究现状12-15
• 1.2.1 国内研究现状12-14
• 1.2.2 国外研究现状14-15
• 1.3 研究内容与研究方法15-16
• 1.3.1 研究内容15-16
• 1.3.2 研究方法16
• 1.4 本文创新点16-17
• 第2章 假设开发法的基本理论17-28
• 2.1 土地评估常用方法的比较分析17-19
• 2.1.1 市场比较法17
• 2.1.2 成本逼近法17-18
• 2.1.3 收益还原法18
• 2.1.4 基准地价修正法18
• 2.1.5 路线价法18-19
• 2.1.6 假设开发法19
• 2.2 假设开发法的概念及理论依据19-20
• 2.3 假设开发法的基本公式20-21
• 2.4 假设开发法的评估步骤21-26
• 2.4.1 调查待开发房地产的基本情况21-22
• 2.4.2 选择最佳的开发利用方式22
• 2.4.3 估计开发经营期22-24
• 2.4.4 预测开发完成后房地产价值24
• 2.4.5 估算公式中各参数24-26
• 2.4.6 计算并确定待开发房地产的价值26
• 2.5 假设开发法成功运用的关键26-28
• 第3章 假设开发法两种操作方法的比较及对传统方法的改进28-33
• 3.1 假设开发法两种操作方法的比较28-30
• 3.1.1 进行评估的时间基点不同28
• 3.1.2 参数的选取不同28-29
• 3.1.3 对货币时间价值的处理不同29-30
• 3.2 对假设开发法传统计算方法的改进30-33
• 3.2.1 改进投资利息计算方式30-31
• 3.2.2 考虑预售和延期销售的情况31-32
• 3.2.3 调整待开发土地的价值到评估基准日32-33
• 第4章 假设开发法评估土地价值案例分析33-38
• 4.1 案例的基本情况33-34
• 4.1.1 宏观状况33
• 4.1.2 区位状况33
• 4.1.3 实物状况33-34
• 4.1.4 权属状况34
• 4.1.5 开发状况34
• 4.2 评估过程34-36
• 4.2.1 运用传统方法34-35
• 4.2.2 对传统方法进行改进35-36
• 4.3 对评估结果的分析36-38
• 第5章 结论与展望38-39
• 参考文献39-41
• 致谢41

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本文编号：252433