商品房预售中开发商信息披露行为的法律规制

发布时间：2017-03-18 10:02

  本文关键词：商品房预售中开发商信息披露行为的法律规制，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：商品房预售制度起源于香港,自引入内地后逐渐成为房屋销售的主要方式。然而在火热的预售情势下,开发商却利用自身信息优势实施了大量的无证售房、隐瞒土地权利瑕疵、虚假广告、虚假样板房等严重侵害预购人权益的行为。虽然我国法律给予预购人以救济权利,但是大多都是属于带有浓厚的行政色彩事后救济,民事救济相对缺乏,从开发商信息披露角度保护预购人权益的事前规制更是没有,并且现行的救济权利本身也不完善,首先,给予预购人的保护行政性大于法律性;其次,对于开发商行政处罚力度低,开发商违法成本低;最后,对于唯一涉及开发商缔约前信息披露义务的缔约过失制度本身也存在问题。实践中对于缔约过失构成要件中一方故意隐瞒与合同有关的重要事实,仅仅包含主观为故意的形态,这无形中提高了对开发商违法行为规制的门槛。此外对重要事实的认定缺乏具体标准,实践中凭法官个人价值观判断,出现许多同案不同判的尴尬局面。笔者认为,商品房预售中预购人屡遭开发商侵害究其根本原因在于买卖双方的信息不对称,这种不对称不仅体现在信息的占有量,更体现在信息收集能力上。正是由于这种不对称,才使得开发商侵害预购人成为可能,而现行法律的不完善、缺乏的事前信息披露制度以及过低的违法成本让开发商侵害预购人权益的行为愈演愈烈。针对上述问题,笔者提出了对建立我国开发商信息披露制度的思考。利用信息披露制度将开发商侵害预购人权益的优势“扼杀”在摇篮里,借助“国六条”对建立信息披露制度的设想,《公司法》对上市公司信息披露的规定以及美国“商品房销售计划书”对于信息披露具体标准对信息披露制度中披露要素、信息披露的程度以及信息披露的方式为做出规定,并在此基础上提出了建立我国信息披露制度(开发商诚信查询系统与商品房预售说明书制度),该制度对《南京市房地产经营企业诚信体系建设管理办法》以及“美国商品房销售计划书”进行借鉴,结合我国国情做具体变动。文章最后按照主观恶意大小将违反信息披露义务的两种行为分为欺诈与对重要事实的不予告知,并对其法律责任进行规制,对欺诈行为引入“惩罚性赔偿制度”加以规制,对重要事实的不予告知行为不区分故意与过失,采取对《合同法》第是四时二条删除故意的修改,将除故意以外的过失不披露形态纳入到缔约过失责任的规制中。希望笔者的浅薄观点能够为我国预售中开发商信息披露制度的正式建立贡献绵薄之力。正文共分为五个部分:按照问题的提出、是什么、为什么、怎么办的逻辑结构进行写作。第一部分为导言,其作用是问题的提出(提出问题)。导言通过对商品房预售的大背景、现行国家对于预售商品房的态度以及现行法律对于预购人的保护予以介绍,指出当下对于预购人保护存在的问题,呼吁建立新型的预购人权益事前保护制度。第二部分,商品房预售与开发商信息披露概述(是什么)。本章分别介绍了预售的条件、预售的法律特征、信息披露的概念与原则、开发商信息披露行为的性质以及商品房预售与开发商信息披露的关系。本章是全文的基础部分,为后文的建立开发商信息披露制度提供基础。第三部分,从法理层面与开发商利用信息优势侵害预购人常见表现的实证层面论述开发商信息披露的必要性(为什么)。法理层面,从契约自由、平等以及诚实信用等原则论述开发商信息披露的法理基础;实证层面,从开发商无证售房、隐瞒房屋权利瑕疵、虚假广告,虚假样板房等实证层面论述开发商信息披露必要性。第四部分,走出去考察两大法系主要代表国家对于缔约前信息披露义务的规定,对比中国现状寻求我国建立信息披露制度的方法(怎么办)。本部分主要考察了英、美、德、法四个国家,在与四个国家对比之后找出我国信息披露制度的方向。第五部分,我国开发商信息披露行为法律规制思考(怎么办)。借助上市公司信息披露的原则、美国商品房销售计划书以及“国六条”的规定,对开发商信息披露中披露要素、披露程度以及披露方式做具体设想,而后依据南京《建立开发商诚信系统管理办法》提出建立我国开发商诚信查询系统以及预售商品房说明书制度,最后对欺诈与对重要事实的不予告知两种典型违反信息披露义务的行为提出规制,确保信息披露制度的有序运行。
【关键词】：商品房预售 信息披露 权益保护 法律规制
【学位授予单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：D922.291.91
【目录】：

• 摘要2-5
• Abstract5-10
• 导言10-13
• 第一章 商品房预售制度与信息披露制度概述13-19
• 第一节 商品房预售基本信息13-15
• 一、商品房预售的法律特征13-14
• 二、商品房预售的法律条件14-15
• 第二节 信息披露基本信息15-17
• 一、信息披露的含义与原则15-16
• 二、开发商信息披露行为法律性质16-17
• 第三节 商品房预售的特性与开发商信息披露的关系17-19
• 第二章 商品房预售中开发商信息披露必要性分析19-27
• 第一节 预售中开发商信息披露法理基础19-22
• 一、市场经济下契约自由精神的必然需求19-20
• 二、民商事活动中平等原则的必然要求20-21
• 三、民事交易中诚信原则的必然追求21-22
• 第二节 预售中开发商信息披露实证分析22-27
• 一、现行法对开发商无证或缺证预售规制分析22-23
• 二、现行法对预售商品房权利瑕疵规制分析23-24
• 三、现行法对预售商品房广告失真规制分析24-25
• 四、现行法对预售商品房样板房不实规制分析25-27
• 第三章 我国与其他国家缔约前信息披露义务比较法考察27-35
• 第一节 英美法系代表国家缔约前信息披露义务状况27-29
• 一、英国缔约前信息披露义务状况27-28
• 二、美国缔约前信息披露义务状况28-29
• 第二节 大陆法系代表国家缔约前信息披露义务状况29-33
• 一、法国缔约前信息披露义务状况29-31
• 二、德国缔约前信息披露义务状况31-33
• 第三节 我国缔约前信息披露与国外差距33-35
• 一、我国缔约前信息披露现状33
• 二、中外缔约前信息披露的比较分析33-35
• 第四章 我国开发商信息披露行为法律规制思考35-46
• 第一节 开发商信息披露要素与披露程度以及披露方式思考35-39
• 一、开发商信息披露要素分析35-36
• 二、开发商信息披露程度分析36-38
• 三、开发商信息披露方式分析38-39
• 第二节 建立我国开发商信息披露制度设想39-41
• 一、建立开发商诚信查询系统39-40
• 二、建立商品房预售说明书制度40-41
• 第三节 开发商违反信息披露义务法律责任建议41-46
• 一、开发商在信息披露中欺诈行为法律责任分析41-43
• 二、开发商在信息披露中对重要事实不告知行为法律责任分析43-46
• 结语46-47
• 参考文献47-49
• 后记49-50

【相似文献】

中国期刊全文数据库 前10条

1 黄政,吴其军;订立商品房预售合同的要旨[J];当代建设;2000年03期

2 赵英伟;商品房预售合同转让法律性质及条件研究[J];法律适用;2000年05期

3 邹清明;商品房预售合同的效力研究[J];当代法学;2003年02期

4 唐正荣;商品房预售合同若干法律问题探析[J];广西社会科学;2004年06期

5 段文泽;对商品房预售合同的认识[J];兰州商学院学报;2004年06期

6 李立民;;论商品房预售合同的几个问题[J];黑龙江科技信息;2004年09期

7 柳琼华;商品房预售合同中若干常见法律问题认识[J];福建商业高等专科学校学报;2005年01期

8 李灵犀;;商品房预售合同转让的法律性质及条件研究[J];赤峰学院学报(汉文哲学社会科学版);2006年02期

9 高唱;;论商品房预售合同的订立和履行[J];商场现代化;2007年06期

10 陈昶屹;;商品房预售合同纠纷案件六大特点[J];中国经济周刊;2007年48期

中国重要会议论文全文数据库 前6条

1 周勇峰;;商品房预售合同若干问题研究[A];律师事业与和谐社会——第五届中国律师论坛优秀论文集[C];2005年

2 戴和平;;违法违规的预售行为应受处罚——浅谈商品房预售市场的整治[A];中国民商法实务论坛论文集[C];2001年

3 张满秋;;商品房出售转让问题思考[A];律师事业与和谐社会——第五届中国律师论坛优秀论文集[C];2005年

4 黑子林;周f3;;由一起商品房公摊面积纠纷非诉讼调解案引发的思考[A];第三届中国律师论坛论文集（实务卷）[C];2003年

5 赖野;黄雪莲;;商品房抵押的法律特征及风险防范[A];第三届中国律师论坛论文集（实务卷）[C];2003年

6 阮兢青;;商品房预售的消费投诉及其处理[A];纪念《消费者权益保护法》颁布十周年有奖征文获奖文集[C];2004年

中国重要报纸全文数据库 前10条

1 本报记者 白强;商品房预售登记手续减化[N];华夏时报;2002年

2 记者 刘伟 通讯员 谭晓东;我市出台城市商品房预售管理办法[N];潍坊日报;2012年

3 河南省通许县人民法院 赵鹏;注销后的商品房预售合同须重新办理登记备案[N];人民法院报;2013年

4 厦门市思明区法院 刘宏;已设立抵押的商品房预售合同无效[N];福建日报;2000年

5 本报记者　刘宪银 范颖华 务名扬;商品房预售合同7处有变[N];华夏时报;2005年

6 记者 宿华文;商品房预售合同纠纷案增多[N];人民法院报;2004年

7 厦门市中级人民法院 陈朝阳 王 池;商品房预售合同效力的法义探析[N];人民法院报;2004年

8 高万泉 熊艳蓓;订购的商品房被卖，为何要不到双倍定金[N];人民法院报;2005年

9 宿华文;商品房预售合同纠纷增多 法律界人士提出相应对策[N];市场报;2004年

10 朱水岭;买房，你会签订商品房预售合同吗[N];法制周报;2000年

中国硕士学位论文全文数据库 前10条

1 王淑娟;商品房预售合同法律问题研究[D];郑州大学;2011年

2 彭俊;商品房预售合同法律问题研究[D];新疆大学;2012年

3 倪子钧;商品房预售合同转让法律问题研究[D];延边大学;2015年

4 朱贞爱;房价波动对商品房预售合同影响探析[D];中国青年政治学院;2015年

5 姚晓颖;预购商品房抵押制度研究[D];大连海事大学;2015年

6 张斌;论预售许可对商品房预售合同效力的影响[D];广西大学;2015年

7 姚震乾;我国商品房预售条件下购房者的权利保护研究[D];广东外语外贸大学;2015年

8 申志敏;商品房预售合同法律问题研究[D];华东政法大学;2015年

9 许翔;商品房预售中开发商信息披露行为的法律规制[D];华东政法大学;2015年

10 郭勇;商品房认购书与商品房预售合同的区分[D];西南政法大学;2008年

  本文关键词：商品房预售中开发商信息披露行为的法律规制，由笔耕文化传播整理发布。

，

本文编号：254256