房价投机泡沫实证分析

发布时间：2020-03-19 03:26

【摘要】：泡沫理论实际是资产定价理论的应用,高出资产基础价值部分的超高价格便是泡沫。定价是金融学的核心研究领域,资产定价的合理与否将决定此产品的市场秩序,特别像住房这样对国民经济和人民生活有重大影响的资产的定价合理性更是影响深远。一旦住房定价含有的泡沫高到一定程度,便会引发一连串的社会问题,泡沫的破灭甚至会导致国际经济和社会的动荡。然而现有的关于中国住房价格投机泡沫的实证研究较少,且由于所用数据样本或计量方法的差异,对同一城市的研究结果并不一致。也有文章借用国际上的相关指标来判断我国是否存在房价泡沫,但由于国内外国情的差异,这种判断方法遭到了质疑。现有的报道和市场言论又缺乏科学依据,由此引发了本文对中国房价是否存在投机泡沫的深入思考。什么是房价投机泡沫?怎样判断房价是否存在投机泡沫?有哪些调控措施?这些将是本文研究的重点。本文在国内外学者对泡沫和房价投机泡沫的研究成果基础上,结合正反馈理论和局部均衡理论构造了一个房价计量模型,用模型对北京市房价是否存在投机泡沫做了宏观和微观领域相结合的研究。本文分析了房价泡沫的形成机理和主要原因,并在同一模型框架下采用北京(2006-2010)数据和美国(1991-2006年)数据进行了实证检验,提供了一种判断我国当前房价是否含有投机泡沫的方法。之后,在计量模型基础上又构造出泡沫度指标,通过对房价泡沫度的分析进一步证实了计量模型的判断。本文的内容共分为以下五个部分。第一部分为导论,提出研究房价泡沫的背景和选题的意义。第二部分为泡沫和房价泡沫的理论基础,介绍了泡沫的定义、分类、检验方法,以及房价泡沫的相关文献。第三部分详细阐述了局部均衡理论,并进行了简要的静态分析。第四部分是实证研究部分,包括：数据来源、数据统计性描述、实证模型的构建和检验。实证模型分别用北京(2006-2010)数据和美国(1991-2006年)数据做对比分析,之后又利用偏相关系数构造了房价投机泡沫度指标。第五部分是结论和政策建议。本文的结论是：第一,目前北京市居民实际购买力较低,房价增长过快。房价收入差距较大,房价收入比为4.72-10.64倍,大于国际标准3-6倍,且有进一步膨胀的趋势。我国利率政策较为稳定,不至于因利率波动引起市场流动性过剩,继而引起泡沫的破灭。第二,北京市房价超额增长率及其一阶滞后值均对当期房价有显著促进作用,与美国次贷危机前的市场状况相似。因此北京市住房市场目前存在投机泡沫。第三,北京市房地产市场的泡沫度为：0.648,泡沫轻微。美国次贷危机前的泡沫度为0.9102,泡沫严重。北京市的泡沫度虽然与美国次贷危机前有较大差距,但已经超过国际警戒线0.4。本文可能的创新有以下几个方面,第一,本文结合正反馈理论和局部均衡定价模型构造出了一个房价计量模型,并在此基础上得到房价超额增长率,此增长率剔除了居民人均可支配收入、一年期贷款利率和通涨影响的,为主要由投机者的期望导致的住房价格增长率。第二,本文将房价超额增长率与居民人均可支配收入、一年期贷款利率一起,构造了一个新的房价计量模型。使用此模型考察了房价超额增长率及其一阶滞后值对房价的影响,进而通过房价超额增长率一阶滞后值的系数判断投机性需求(由投机者的转售增值期望导致的需求)对房价增长的促进作用有多大,得到房价是否存在泡沫的判断。第三,使用房价超额增长率及其一阶滞后值构造出房价泡沫度量指标,得到了我国和美国的房价泡沫度指标,并对比了美国次贷危机前的泡沫度和我国北京市目前的泡沫度,为我国房价泡沫度的定位提供了参照。第四,本文结合了我国和德国的房地产政策措施,根据回归结果提出改进措施。
【图文】：

销售面积,商品房,北京市

尹尹尹尹尹尹尹护沪沪-习卜-商品房竣工面积(万平方米)~商品房销售面积(万平方米)图4一 11990一2008年北京市商品房竣工面积与销售面积图图4一1可知自1990年以来，商品房的供需差额也呈现扩大趋势，于2005年达到最大。而供需额的绝对增减状况在2005年之前，竣工面积和销售面积均呈较快的增长趋势，2005年后两者均出现了较大幅度的降低。特别是商品房的销售面积，在2008年出现了几乎直线下降的情况。可见购房者对北京房市的信心在2008年有了较大波动，供需双下的同时其差额也有较大的增幅。图4一2为2002一2007年度北京市房屋空置面积，以及(北京市房屋空置面积/销售住宅面积)图。从空置面积的绝对值看，六年间空置面积波动较大，2002一2004年逐渐上升

房屋,北京市

4一1可知自1990年以来，商品房的供需差额也呈现扩大趋势，于2最大。而供需额的绝对增减状况在2005年之前，竣工面积和销售面积的增长趋势，2005年后两者均出现了较大幅度的降低。特别是商品房积，在2008年出现了几乎直线下降的情况。可见购房者对北京房市的2008年有了较大波动，供需双下的同时其差额也有较大的增幅。4一2为2002一2007年度北京市房屋空置面积，以及(北京市房屋空置面住宅面积)图。从空置面积的绝对值看，六年间空置面积波动较大，2004年逐渐上升，2004一2006年有所下降，到2007年又有了抬头趋势市房屋空置面积和销售住宅面积的比值看，走势和空置面积一致。从这六年的平均空置率是57.47%，最大值为2004年:71.93%，，最小值:47.巧%。有一半以上的房屋是空置的，可以看出有很大一部分购房并不是居住。
【学位授予单位】：山东大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2011
【分类号】：F293.3;F224

【参考文献】