物业管理区划分相关法律问题研究

发布时间：2020-03-22 22:02

【摘要】：物业管理区的划分是开展物业活动的前提条件，它在物业管理相关立法中作为一个基础性、工具性的概念广为使用，成为物业管理这座大厦的基石，，物业管理区域划分表面上看是对区域空间结构的分割，然而探其实质则关乎到物业服务企业的管理质量、经济效益和业主共同财产利益的保护及民事责任承担等问题。物业管理区的划分是物业管理活动的前提和基础，不管是由物业公司进行公共事务管理还是成立业主大会进行业主自治，物业管理活动中涉及的事务都要界定权利义务行使的空间范围，以期达到物业管理的正当性，总之，物业管理区域的划分具有极强的理论意义和现实意义。然而在实际生活中物业管理区的划分并未得到应有的重视。《物业管理条例》只是笼统的界定了物业管理区划分应该考虑的几点因素，将进一步制定详细规定的权利授权给各省、自治区、直辖市等地方政府。通过笔者对若干地方政府关于物业管理区划分标准的考察分析后发现各地方标准在划定物业管理区时所考虑的因素大体趋同，但各标准之间逻辑混乱，大部分标准都没有在一个逻辑层次上推衍下去，在划分管理区的时候从不同的角度出发制定了看似包罗万象、滴水不漏的标准，而实际上由于各标准之间并非从同一角度去分析解决问题而导致标准之间衔接不好，甚至矛盾冲突，不具有现实操作性。由于物业管理区划分没有一套行之有效的标准导致实践中产生大量纠纷，笔者通过对相关资料的收集和实地调查研究将产生的相关法律问题一一揭示，主要有：有权划分物业管理区的主体认定不明确、物业管理区划分不当导致共用设施设备所有者缺位或冲突、物业管理区划分的区域与居民自治组织的自治范围区域不一致等。针对物业管理区划分的立法现状和所产生的相关法律问题，笔者提供了一套划分物业管理区的标准体系，明确了针对不同物业有权划分物业管理区的主体认定。总结了在划分物业管理区域时应该遵守的基本原则，并在基本原则的理念基础之上制定了物业管理区的划分标准：以物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围为依据结合物业共用设施设备的共用情况划定物业管理区，再辅之其它因素，这样既保持了物业管理区域在城市规划体系中的协调性，又可以保证建筑物区分所有人的共有权利得到保护义务得到承担，根据这两项标准，笔者在本文中提到的有关物业管理区划分相关问题也迎刃而解，有效降低因为物业共用部分权属不清而引起的纠纷。
【学位授予单位】：西南政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2012
【分类号】：D922.181

【参考文献】