论房屋买卖居间人的如实告知义务

发布时间：2020-03-29 04:51

【摘要】：当前我国房屋买卖交易市场,有居间人参与的二手房买卖是交易的主流形式。在房屋买卖居间合同中,居间人的主要的义务是如实告知义务,只有如实告知与缔约相关的事项,才能实现其缔约机会报告与缔约媒介角色的完成。然而,司法实务中因居间人违反如实告知义务引发的纠纷屡见不鲜,同时却因为立法的缺位和学术研究的薄弱而缺乏纠纷解决标准。本文针对房屋买卖居间人如实告知义务存在的现实问题,在立法与实证分析的基础上,主要研究了房屋买卖居间人如实告知义务的三个基本问题:一是,居间人如实告知义务之“如实”状态的界定;二是,居间人应当如实告知的信息范围之界定;三是,居间人违反如实告知义务的责任承担与豁免。本文包括引言、正文和结论三部分,其中正文分为四章。具体如下: 引言部分包括作者选题的背景、意义以及研究现状。第一章是房屋买卖居间人如实告知义务的概述。首先对居间人的如实告知义务的概念进行了基本界定,从必要性和可行性的角度分析了居间人如实告知义务的法理基础;之后结合本文附录内容对我国居间人的如实告知义务进行了立法与实证考察并确定本文所探讨的两个核心问题:一是,房屋买卖居间人如实告知义务之“如实”状态的判断;二是房屋买卖居间人应当如实告知的信息范围。第二章对房屋买卖居间人如实告知义务中应当告知的信息范围进行明确。首先,通过对法律规定的阐释将居间人应当告知的信息范围界定为与缔约相关的重要信息;之后,对重要信息的判断设定了基准,将重要信息限定为对房屋买卖交易决定的作出有决定性影响的事项,并为重要事项的判断主体设定了双重基准人标准;最后,依据房源信息和买受人信息的分类标准具体阐述了居间人应告知的信息范围。第三章是房屋买卖居间人如实告知义务中“如实”状态之判断。本章为居间人“如实”状态设定的总体标准是真实、全面、适当、及时的告知。第一,对如实告知义务的总体标准进行论证。第二,居间人应当保证其告知的内容——信息符合真实全面的要求,该部分结合本文附录,通过对居间人信息来源的分析得出居间人应当发挥其专业优势对信息进行审核调查;第三,针对立法与学理中对居间人的调查审核义务存在的歧义,通过法理分析对其存在的必要性与可行性进行了阐述;第四,对居间人如实告知义务的履行方式设定了标准,即居间人应当采取书面、主动、及时的告知方式将信息全面真实的告知委托人。第四章是房屋买卖居间人违反如实告知义务的责任承担。一是,对居间人违反如实告知义务的行为进行了类型化分析。二是,分析居间人违反如实告知义务的责任性质,将居间人对其违反如实告知义务所导致的委托人损害责任承担限定在合同法的框架内。三是,对居间人违反如实告知义务的承担责任方式进行探讨,主要针对居间人丧失报酬请求权,自负居间费用以及体现房屋买卖居间合同特征的责任承担形式进行了探讨。四是,对居间人违反如实告知义务的责任豁免理由进行了研究,将其分为无主观过错、委托人过错、约定免责事由与不可抗力。最后是本文结论。附录: 一、对目前与房屋买卖居间人如实告知义务相关的法律法规的汇总分析。二、对目前房屋买卖居间合同范本中有关如实告知义务条款的汇总分析。三、对房屋买卖居间人如实告知义务相关问题的实证调研。
【学位授予单位】：中国政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2011
【分类号】：D923.6

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