我国城市土地供给机制研究

发布时间：2020-05-07 04:51

【摘要】： 城市土地供给机制,是指特定经济制度下土地供应内在关系的总和,包括土地供给计划、土地供给渠道、土地供给方式、土地供给手段等,是一个国家进行城市土地供求管理的作用机制。城市土地供给机制作为国家管理和调节房地产市场的重要手段,对土地使用权出让价格以及住房价格都会产生重要影响。城市土地供给的目标是土地资源的最优化配置。我国是实行土地公有制的国家,土地的利用应符合广大人民群众的利益的要求,因此土地资源配置不仅应追求土地资源利用最大化的目标,而且要在分配中兼顾社会公平,并实现经济社会的可持续发展。本文的研究目的在于通过总结我国城市土地供给制度中的问题,特别是供给计划和供给方式未能实现资源优化配置、未能兼顾社会公平和经济稳定发展的因素,探讨完善我国城市土地供给机制的建议和措施。为完善土地市场提供政策依据,从而建立政策宏观管理和市场调节相结合的土地资源合理配置的市场供给机制,促进土地市场的发展,建立有序、高效的土地使用和管理制度,为促进房地产市场的稳定和健康发展奠定基础。土地供给机制主要包括四个方面,供给计划、供给渠道、供给方式和供给手段。由于文章篇幅所限,本论文选择了供给计划和供给方式这两个方面作为研究对象,主要原因是这两个方面是最受争议的两个方面,对房地产市场的影响也比较明显。本文的研究框架是：第一章阐述了本文的研究背景、目的和意义,总结了国内外学者对土地供给机制的研究内容、范围和相关成果,然后提出本文的研究内容和框架,以及创新与不足之处。第二章是我国城市土地供给机制的理论体系。介绍了我国城市土地供给机制的形成、发展和内容,并就具体的内容体系作了基本的论述。第三章分别研究了土地供给计划和供给手段这两个方面。第一节和第二节分析了土地供给计划的问题以及对房地产市场的影响和原因,第三节和第四节分析了供给手段的问题以及对房地产市场的影响和原因。这一章分析的结论是土地供给计划一方面通过供给量影响了土地市场和住宅市场的供需关系,另一方面通过改变市场参与者的心理预期。影响了他们的市场行为。土地供给手段中与住宅市场密切相关的是拍卖制度,在这一制度下垄断供给和竞争需求的市场结构导致了过度竞争,主要原因一是参与竞争者有财大气粗的国企,但其中一些国企并非以房地产开发为主业；另外一个原因是评判标准中的价高者得,提高了开发成本。第四章的主要内容是借鉴香港和国外其它国家在土地供给管理方面的经验,在土地供给计划和供给方式上的相关政策和规定。主要分析了香港的勾地制度和出让计划制度、美国的复合型规划和定量化管理、荷兰土地银行的出让方式和递减拍卖制度。第五章在前面分析研究的基础上针对我国的土地供给计划和供给方式提出了相关的对策建议,并分析了近期优化土地出让方式的两个案例,一个是上海版的勾地制度,另外一个是莘庄地块拍卖改成招标的出让方式改革。本文的创新之处在第三章中土地供给计划和方式对房地产市场产生的影响和原因,从市场结构、市场力量、心理预期、供需关系等多方面进行了分析。而且,分析过程中引用别人研究成果的同时,也加入最新的市场信息和政策措施,共同展开分析。本文的不足之处有：第一,文中在分析土地供给计划和方式对房地产市场的影响时只进行了定性分析,未能开展定量分析,这样的分析就显得深度不够。第二,文章结构上,为了保持理论体系的完整性,在理论阐述时包涵了整个供给机制,但是在研究过程中考虑到文章的篇幅和深度,只选取了其中的两个方面进行研究,理论体系和研究主体并非完全一致；第三由于资料有限,第四部分的国外相关制度的分析还很浅显,有些制度的实施和影响没有分析到位。第四,文章在语言表达等方面还有很多不准确的地方。
【图文】：

单位,出让使用权,市场,城市商业

招拍挂制度的确立在短期内对上海土地价格市场和房屋市场确实产生了一定影响。从全国范围来看，如图9所示，由于2004我国对土地开展大规模的整顿清理工作，尤其是8·31大限政策显示效果的2005年以后，全国范围内招拍挂出让土地使用权的比率达到35%，，全国不同用途(工业用地除外)地价水平均表现出明显的上涨趋势，尤其是按照规定必须采用招标拍卖挂牌方式出让使用权的城市商业用地和居住用地，增长幅度非常明显。图9:2000一2008年全国地价水平(单位:元/平方米)数据来源:中国城市地价动态监测

单位,居住用地,住宅价格,制度

第三章土地供给计划和方式存在的问题及影响长三角地区的地价水平与全国的地价水平变化趋势相近，大幅度的增长出现在2004年8·31大限之后(如图10所示)。综合用地、商业用地和居住用地均有大幅度的上涨。土地使用权出让制度改革前后地价水平变化明显，可以印证出该制度的实施确实对土地市场产生了一定影响。图10:2000一008长三角地区地价水平(单位:元/平方米)数据来源:中国城市地价动态监测综上所述，居住用地价格与住宅价格在实施招拍挂的时间节点都产生了大幅度的上涨，因此可以得出土地与住宅价格与招拍挂制度具有相关性的定性结论。目前居住用地普遍采用招标拍卖挂牌的方式出让使用权，其中都涉及到与拍卖相关的竞价制度，由于政府定位及行政目标、竞价现场的不理性、大型央企以其它产业资金参与房地产市场、竞价制度本身惟一目标性等等相关因素，招拍挂制度在一定程度上对土地市场和房屋市场的价格起到了抬升作用。二、土地供给方式对房地产市场产生影响的原因从经济学的角度讲，我国现行的土地招拍挂制度属于供给垄断和需求竞争型
【学位授予单位】：华东师范大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2010
【分类号】：F293.2

【引证文献】