南阳市中心城区住宅地价时空分布规律及其影响因素

发布时间：2017-03-24 08:04

  本文关键词：南阳市中心城区住宅地价时空分布规律及其影响因素，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：目前,国外从时空角度对地价的相关研究已经相当成熟,国内由于数据资料的缺乏等原因,相关的实证研究还不够丰富、不够深入。那么,我国城市地价发展是否也符合西方城市经济学理论中的一般演变规律?我国中小城市地价在时间序列和空间分布上的演变具有哪些特征?是否与一线城市保持一致?我国城市地价时空变化的影响因素又有哪些?正是基于以上问题的探讨,本文以南阳市中心城区为研究对象,通过收集2003-2014年12年的地价样点数据等资料,对南阳市中心城区住宅地价的时空变化特征及影响因素进行探析,从而为这方面的研究提供了借鉴意义。通过研究,得出以下主要结论:(1)从各级别情况来看,住宅用地价格以一级地最高,并以较明显的降幅由一级地向末级地逐级下降。但随时间变化,二到五级地内各类用地与一级地间的差距在逐渐缩小,特别是中心城区“东延南拓”发展战略的确定,使得河东组团和河南组团得到了一定的开发和建设,这种状况得到显著改善。(2)从变化量来看,2003-2014年12年间,南阳市中心城区住宅平均地价水平整体上呈现逐渐增长的态势,且增长量有逐渐增大趋势。这其中又以2009年为分界点,之前地价虽然也在增加,但是幅度不大,地价整体趋于平稳,没有大的波动;之后地价增长量明显增加,且增幅较大。而通过对2015-2018年住宅地价的预测来看,未来住宅地价的上升幅度也很可观,这说明南阳市中心城区土地市场正在蓬勃健康发展。(3)从变化方向来看,2003-2014年12年间,南阳市中心城区住宅地价重心发生了明显迁移,由老城区域逐渐向东南方向移动。这其中可以发现:城市规划因素对地价重心转移的牵引力要明显大于经济、交通发展等自然因素对地价重心转移的牵引力。(4)从空间上来看,通过对修正和对数变换后住宅地价的ESDA分析,可以看出,住宅地价基本符合正态分布的假设检验,在空间上也呈现一定的自相关性,并且在南北方向上呈倒“U”型分布,进一步调试角度发现,存在东北-西南方向上的全局趋势。在上述工作基础上,对住宅地价进行空间变异和插值分析后构建了南阳市中心城区数字地价模型。可以看到地价在从中心向四周递减的同时,在部分区域出现突起,甚至跳跃,出现明显的空间变异性。地价中心不仅仅出现在以人民路南路为中心的老城区域,在独山大道南段建设路东段和滨河路北段也同时出现了两个地价次中心区域。同时由于东北-西南方向上全局趋势的存在,地价南北方向梯度变化差异大于东西方向。(5)通过建立一般线性模型和地理加权回归模型(GWR模型),证明了地理加权回归模型(GWR模型)比一般线性模型能更好的解释住宅地价与影响因素之间的关联程度。可以看出,影响南阳市中心城区住宅地价的因素主要有:容积率、人均GDP、人均货运量、环境质量(公园及河流)、人口密度、人均房地产开发投资额(另外,对道路、学校、城市规划因素也进行了相关分析)。
【关键词】：住宅地价 时空分布规律 影响因素 地理加权回归模型(GWR模型) 南阳市中心城区
【学位授予单位】：河南大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要4-6
• ABSTRACT6-12
• 1 绪论12-22
• 1.1 研究背景与意义12-13
• 1.1.1 研究背景12-13
• 1.1.2 研究意义13
• 1.2 国内外相关研究综述13-18
• 1.2.1 国外研究现状13-14
• 1.2.2 国内研究现状14-17
• 1.2.3 本文研究切入点17-18
• 1.3 研究主要内容与技术路线18-22
• 1.3.1 研究主要内容18-19
• 1.3.2 研究方法19-20
• 1.3.3 技术路线20-22
• 2 基本概念和相关理论22-28
• 2.1 基本概念22-23
• 2.1.1 土地市场22
• 2.1.2 城市地价22
• 2.1.3 地价指数22
• 2.1.4 数字地价模型22-23
• 2.1.5 地价等值线23
• 2.1.6 地价剖面23
• 2.2 相关理论23-28
• 2.2.1 土地区位理论23
• 2.2.2 地租地价理论23-24
• 2.2.3 土地市场供求理论24-28
• 3 研究区概况和数据28-44
• 3.1 研究范围界定及概况28-33
• 3.1.1 研究区自然地理条件28-29
• 3.1.2 研究区社会经济发展概况29
• 3.1.3 土地市场发育状况29-33
• 3.2 数据获取与预处理33-44
• 3.2.1 地价样点的采集与其它资料收集33-34
• 3.2.2 地价数据的修正34-38
• 3.2.3 影响因素变量的选取与量化38-44
• 4 南阳市中心城区住宅地价的时间变化分析44-58
• 4.1 住宅平均地价的求取44-46
• 4.1.1 年期插值法44-45
• 4.1.2 面积加权法45-46
• 4.2 住宅地价时间变化特征分析46-52
• 4.2.1 基准地价变化情况46-48
• 4.2.2 住宅平均地价变化情况48-49
• 4.2.3 住宅地价方向变化情况49-52
• 4.3 地价时间变化趋势预测52-58
• 4.3.1 基于地价时变模型拟合法的南阳市中心城区地价水平预测52-54
• 4.3.2 基于灰色GM(1,1)模型法的南阳市中心城区地价水平预测54-57
• 4.3.3 住宅地价预测值的确定57-58
• 5 南阳市中心城区住宅地价的空间分析58-78
• 5.1 探索性空间数据分析58-64
• 5.1.1 空间数据结构分析58-59
• 5.1.2 趋势分析59-60
• 5.1.3 空间相关性分析60-64
• 5.2 住宅数字地价模型的建立64-70
• 5.2.1 半变异函数的确定64-66
• 5.2.2 空间插值方法的选择66-69
• 5.2.3 地价等值线的绘制69-70
• 5.3 住宅地价空间分布特征分析70-78
• 5.3.1 住宅地价整体空间分布特征分析70
• 5.3.2 住宅地价局部空间分布特征分析70-78
• 6 南阳市中心城区住宅地价时空影响因素分析78-94
• 6.1 多元线性回归模型78-81
• 6.1.1 模型构建及参数设定78
• 6.1.2 线性回归模型结果分析78-81
• 6.2 地理加权回归模型81-85
• 6.2.1 模型构建81-82
• 6.2.2 空间核与权重函数的选择82
• 6.2.3 带宽的确定82-83
• 6.2.4 模型结果的检验83
• 6.2.5 GWR模型结果分析83-85
• 6.3 各因素对住宅地价贡献度的差异分析85-94
• 6.3.1 道路主干道对住宅地价的影响85-86
• 6.3.2 容积率对住宅地价的影响86-87
• 6.3.3 学校对住宅地价的影响87-88
• 6.3.4 环境质量对住宅地价的影响88-89
• 6.3.5 人均GDP对住宅地价的影响89-90
• 6.3.6 人口密度对住宅地价的影响90
• 6.3.7 人均房地产开发投资额与地价的关系90-92
• 6.3.8 人均货运量与地价的关系92
• 6.3.9 城市规划对地价的影响92-94
• 7 研究结论与展望94-98
• 7.1 主要结论94-95
• 7.1.1 南阳市中心城区住宅地价时空变化特征94
• 7.1.2 南阳市中心城区住宅地价影响因素94-95
• 7.2 可能创新点95
• 7.3 不足及展望95-98
• 致谢98-100
• 参考文献100-104
• 附录A GWR回归系数表104-106
• 附录B 事件智能诊断分析表106-107

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