论住宅建设用地使用权自动续期规则的完善

发布时间：2020-05-23 15:35

【摘要】：随着温州、青岛等城市“撞期”事件的发生,住宅建设用地使用权到期后究竟该如何续期又一次成为了全社会热烈讨论的话题。因《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第149条第1款对于住宅建设用地使用权续期问题仅规定有“自动续期”四字,并且规定申请续期规则的其他法律于《物权法》颁布后又发生过修订。故目前人们不但对自动续期是否应该有偿、具体应该怎样有偿以及自动续期期限长度等问题存有争议,而且对住宅建设用地使用权到期后是否应适用自动续期规则、自动续期规则是否有必要立即进行全面完善也存有困惑。由于以上问题一天不解决,广大民众便一天不能安心利用房屋与土地,笔者特意撰写了本文,希望借此能够寻找到相关问题答案,从而解决民众担忧。本文除引言外共包括以下四个部分:第一部分为自动续期规则应予完善的现实原因论证。在此部分,本文首先通过比较《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)与《物权法》法律位阶的高低、以及分析申请续期规则中各项内容适用的前提,明确了住宅建设用地使用权到期后应仅适用自动续期规则,有关自动续期规则的研究并不欠缺现实意义。而后,本文通过挖掘“自动续期”四字的立法原意、探析“长期”住宅建设用地使用权自动续期问题尽快解决的意义,证实了包括是否有偿在内的各项自动续期规则内容均有缺失、“长期”与“短期”住宅建设用地使用权续期问题皆急需解决,自动续期规则有着应予完善的必要。第二部分为自动续期规则完善的争议意见梳理。为防止自己所提完善意见有考虑不周之处,在此部分,本文对学界就自动续期问题存在的争议观点以及支撑争议观点的理由进行了概括总结。相关总结不但囊括了自动续期是否有偿、自动续期期限长度、有偿条件下具体缴费方案、未缴纳续期费用法律后果等常见问题。而且还涉及到了具有特殊性的“短期”住宅建设用地使用权该如何续期问题,以及自动续期规则适用范围问题,即住宅房屋周边配套设施、“住改商”房屋与“商住房”对应建设用地使用权应否适用自动续期规则。第三部分为自动续期规则完善应当秉持的立场分析。本文认为,因自动续期问题牵涉多项现有制度规则、涉及利益群体众多,故良好的自动续期规则不该从单一理论入手构建,而应从多元化的角度进行完善。在完善自动续期规则时,不但应注意维护城市土地国家所有权,体现国家住房保障义务,而且出于维护公平的考虑,还应注意要能够实现不同主体间的利益平衡。虽然民众的合理意愿在自动续期规则中应有体现,但民众的协商选择权无需保留。另外,自动续期规则与房地产税征收制度分属两道,自动续期是否收费问题应独立解决,至于续期费用与房地产税的协调,可待房地产税征收制度比较明确后再行分析。第四部分为自动续期规则完善的具体意见。通过借鉴前人观点与运用自动续期规则应当秉持的立场,本文于此部分提出了自己的完善方案。对于自动续期规则适用范围问题,本文认为适用范围应适当扩张。住宅房屋周边配套设施与“住改商”房屋对应的建设用地使用权应当自动续期,但“商住房”对应的建设用地使用权能否自动续期则应依据登记时的房屋使用性质判断。对于是否有偿与续期期限长度问题,本文认为,无偿永久续期与一次性缴纳全部续期费用后永久续期方案会导致城市土地国家所有权虚化绝不可取,在剩余方案中有偿且以房屋安全使用年限为续期期限的方案更具合理性,应被采纳。对于具体的续期费用缴纳规则,本文认为应以城市家庭平均住房面积作为区分点,进行差别化的续期费用收取。对房屋面积未超出家庭平均数值部分对应的建设用地使用权,应仅收取象征性续期费用。但对房屋面积已超出家庭平均数值部分对应的建设用地使用权,则应按土地权利评估价收取续期费用。对于未缴纳续期费用的法律后果,本文认为,除了要明确在补缴完毕全部续期费用前,房屋及住宅建设用地使用权不得转让与抵押外,还应制定滞纳金缴纳规则。并且在特定条件下,应准许政府拍卖变卖房屋及住宅建设用地使用权以获取续期费用。对于“短期”住宅建设用地使用权续期规则问题,本文认为采取先行有偿续期至70年的方案更为公平,有关续期费用应按住宅建设用地使用权设立时的土地出让金标准分年缴纳。
【学位授予单位】：西南政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：D923.2

【参考文献】