城市化水平与住宅价格的关系研究

发布时间：2020-06-02 09:51

【摘要】：城市化或城镇化（Urbanization），是一种社会现象，是乡村转化为城市、镇和小镇的过程。这种现象产生于18世纪产业革命以后，在全世界范围内，不管社会制度如何，在国家经济社会发展的过程中，城市化进程是没有例外的。城市化是生产力发展、经济结构改善、生活方式变革的产物，是衡量一个国家或地区经济发展水平、社会文明程度的重要标志。一个国家或地区经济社会发展的过程也是这个国家或地区城市发展的必然趋势。首先，本文回顾了中国城市化进程和住宅产业发展历程。其次，本文从城市化的动力机制和城市化的影响因素为基本出发点，理论分析城市化和住宅价格的互动关系。再次，本文基于层次分析法测定综合城市化水平。采用全国35个主要城市的多项指标，涵盖经济发展水平、社会生活方式、人口指标以及生态环境和文化等方面，建立城市化水平的综合评价体系，运用层次分析法测定各主要城市的综合城市化水平。最后，本文对于城市化水平与住宅价格关系的实证研究中，基于商品住宅销售价格、城市化水平、城镇家庭人均可支配收入、商品住宅销售面积等指标，选择全国35个主要城市的2000-2009年间的样本数据，建立基于面板数据的随机效应模型，应用STATA软件对模型求解，分析结果并获得相关结论，从而对城市化水平与住宅价格的关系进行综合评价。从模型的估计结果可以看出，综合的城市化水平和住宅价格之间具有明显的正向关系，综合城市化水平每提高1%，住宅价格提高0.2697%；城镇居民人均可支配收入提高1%，住宅价格提高0.8621%。综合城市化水平的提高是一个城市经济发展、环境改善、适宜居住的表现，它会增加住宅的需求，从而推高房价。同样，居民人均可支配收入的提高可以促进人们对住宅的有效需求，从而提高房价。对于这一结论我们提出如下政策建议：第一、综合城市化水平是对一个城市全方位的评价，城市化水平的提高并不只是城市发展某一方面的体现，更不能看作是简单的人口迁移或是非农人口的增加。第二、影响住宅价格的因素很多，在本文的研究中除了综合城市化水平外，城镇居民人均可支配收入，，住宅销售面积也会对住宅价格的变化起作用。在高昂的住宅价格下面，地方政府有经济业绩的良好表现，有更大的余地发挥土地财政的作用。但在这种非理性的变化过程中，住宅价格的上涨往往没有良好的支撑。居民面对的是高昂的居住成本，而没有实际的生活改善，最终造成居民无法在城市中立足，只能被迫迁出，城市萎缩。第三、综合城市化与住宅产业和谐发展 1.住房是民生问题，政府在将住房商品化的过程中，同时也在不断加强保障性住房的建设，也更关注住宅市场的波动变化。在国家对房地产产业的宏观调控下，势必会使商品住宅的价格趋于合理。而合理的住宅价格将会缓解城市化发展的压力，使城市管理者有更多的精力和实力去关注城市的良性发展 2.城市给居民以归宿感，它的居民愿意为自己所在城市的发展做出贡献，也会以生活在某一繁荣、现代、安全、舒适的城市感到自豪，这种感染会在人们之间传递，会不断的有新的居民加入到这样的城市中来。不断增长的人口必将带来不断增长的住房需求，从而保持住宅产业的繁荣，促进住宅产业的发展。
【学位授予单位】：吉林大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2012
【分类号】：F224;F299.2;F293.3

【参考文献】