限购政策对住房市场价格与租金的影响研究

发布时间：2017-03-28 22:01

  本文关键词：限购政策对住房市场价格与租金的影响研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：随着2010年4月“新国十条”的颁布,限购政策在各地相继展开,但我国房地产城市特性和区域性差异明显,自2014年6月呼和浩特取消限购之后,已有近九成城市宣布退出,一线城市则相继推行“限购新政”,执行力度进一步升级,因此限购政策的实施效果,对住房市场的实际影响都成为学界关注的议题。已有学者针对限购政策对住房买卖市场的量价影响进行了相关研究,根据房地产消费-投资理论,住房买卖与租赁市场具有高度的关联性,限购的目标是针对住房买卖市场中的投机需求,但显然政策的实施会波及包括买卖和租赁在内的整体住房市场,鉴于此种情况,本文首先从租、买市场的供求均衡切入,在局部均衡理论框架下,通过二元选择下的租买选择机制和消费者效用最大化理论推导出住房买卖市场和租赁市场各自的需求函数,根据开发商和房东最优选择得到两市场中的供给曲线,从而求解得出住房租、买市场均衡条件,建立住房买卖与租赁市场互动的局部动态均衡模型,采用数值模拟的方法研究限购政策对两市场动态均衡的影响。其次,基于住房买卖和租赁市场的各自独立的价格形成机理以及相互影响的结构特征,本文以房价、租金作为内生变量,选取其他11个外生影响因素构建住房价格与租金联立方程模型,并通过北京、上海、广州、深圳2007-2015年的面板数据实证研究了一线城市中限购政策对房价与租金的影响,以及这一经济系统中房价和租金的内生影响关系,同时利用政策实施前后的分段数据对比研究了限购前后房价与租金的相互关系和影响因素的变动情况,研究发现：(1)限购政策的实施确实对一线城市的房价有明显的抑制作用,同时对租金存在显著的推升作用；在限购政策下,房价与租金之间具有显著的双向内生性影响作用,房价的上涨会引起租金的提高,租金的上涨对房价也有显著的正向作用,此外,一线城市房价的影响因素包括经济基本面因素、房地产投资开发情况和房价增长预期等,租金则主要受经济基本面、家庭收入水平、城市第三产业占比、房价增长预期等因素影响,可见房价和租金的影响因素虽然有所不同,但并非相互独立。(2)限购政策可以促进房价与租金的相互影响关系,限购之前,一线城市的租金对房价的影响并不显著,实施限购之后,房价与租金相互影响增强,租金对房价有显著的同向作用,且影响程度有较大提升；限购前后房价上涨对租金上涨的影响在限购前后均为显著,但限购的实施使两者变动更为同步,减小了房价与租金的偏离程度。(3)限购的实施会使房价与租金的外生影响因素的显著性和影响系数有所变化,限购之后,股票价格指数和住房销售面积对房价的影响由不显著变为显著,城镇居民可支配收入和第三产业在GDP中的占比对租金的影响也在限购实施后显著提升。伴随一线城市的人口集聚和产业升级,租赁市场正面临不断增长且日趋多样的住房消费需求,限购政策的实施某种程度上成为加快一线城市租赁市场发展的契机,使其能够不断调整市场供求结构,有利于租买选择机制的逐步形成,充分发挥市场机制的作用,推动住房买卖市场和租赁市场的协调发展。因此,政府在今后的政策制定中应注意建立长效调控机制以提高政策的可信度,同时配合其他市场化调控手段和保障政策,建立和完善承租人保护制度、鼓励租赁市场的供给多元化、引导和调节住房供需结构,促进我国的住房市场的规范、健康发展。
【关键词】：限购政策 租买互动 动态均衡 住房价格 住房租金
【学位授予单位】：华东师范大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要6-8
• Abstract8-12
• 第一章 绪论12-19
• 1.1 选题背景及意义12-14
• 1.2 研究方法与框架14-16
• 1.3 创新与不足16-19
• 第二章 文献综述19-28
• 2.1 住房价格与租金相关研究综述19-22
• 2.1.1 住房价格与租金的影响因素的研究综述20-21
• 2.1.2 住房价格与租金的相互关系的研究综述21-22
• 2.2 限购政策研究综述22-28
• 2.2.1 对限购政策合理性的研究综述24-25
• 2.2.2 对限购政策有效性的研究综述25-28
• 第三章 限购政策影响机制的经济学分析28-46
• 3.1 住房租买市场静态均衡分析28-31
• 3.2 住房租买市场动态均衡分析31-46
• 3.2.1 租买选择31-33
• 3.2.2 市场需求33-35
• 3.2.3 市场供给35-37
• 3.2.4 限购影响37-46
• 第四章 限购政策对住房价格与租金影响的实证研究46-68
• 4.1 联立方程模型46-48
• 4.2 变量选择与模型构建48-57
• 4.2.1 住房价格方程49-51
• 4.2.2 住房租金方程51-53
• 4.2.3 住房价格与租金方程联立53-57
• 4.3 限购政策对房价与租金的影响57-63
• 4.3.1 联立方程的识别57-58
• 4.3.2 实证结果与分析58-62
• 4.3.3 联立方程模型的检验62-63
• 4.4 限购前后住房价格与租金方程对比63-68
• 4.4.1 住房价格与租金的相互关系65-66
• 4.4.2 住房价格与租金的影响因素66-68
• 第五章 结论与政策建议68-73
• 5.1 主要研究结论68-70
• 5.2 政策建议70-73
• 5.2.1. 注重政策差异化,提供多元保障70
• 5.2.2. 提高政策可信度,建立长效机制70-71
• 5.2.3. 减少行政性干预,完善退出机制71-73
• 参考文献73-78
• 后记78

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