住宅建设用地使用权自动续期中的问题研究

发布时间：2020-07-08 14:09

【摘要】：为解决住宅建设用地使用权期限性和房屋所有权永久性的矛盾,《物权法》第149条规定了住宅建设用地使用权自动续期制度,以保障公民安居乐业。然而人们对于“自动续期”内涵的理解争议较大,住宅建设用地使用权自动续期规则在实务中存在诸多困境,导致民众对自己的住房权益和房屋财产权没有良好的预期,严重有损法律的权威性。随着各地的住宅建设用地使用权已经出现或即将出现期间届满的现象,自动续期规则亟待进一步明确。本文以充分解释和尊重现行自动续期规则为基础,提出针对自动续期中的问题的具体解决方案,文章共分为三个部分。第一部分梳理了住宅建设用地使用权自动续期中存在的问题,包括“自动续期”规则的效力不明,适用范围难以确定,续期是否有偿存在争议,续期期限尚待明确等。在梳理上述问题的同时,笔者剖析了自动续期规则的立法现状、实务困境、学界争论等。第二部分旨在通过法律解释的方法解决第一部分提出的问题。首先,笔者根据相关法律适用原理剖析了自动续期规则的效力:住宅建设用地使用权自动续期规定是新的特别规定,具有强制性,排除其他法律规定的适用及合同自治,并具有溯及力。其次,对于该条款的理解,笔者从“住宅建设用地的范畴”和“自动续期的内涵”两个方面进行解释。笔者认为自动续期规则仅适用于纯住宅建设用地,民宅商用情形适用非住宅建设用地使用权续期规则。“自动续期”仅指期间上的自动延长,与具体续期期限、续期费用是两个层面的问题,因此,对住宅建设用地使用权如何自动续期的争议不是人们观念或理解偏差所导致的,其确实是立法问题,现有立法回避了续期费用、续期期限等问题,需要通过进一步立法来明确自动续期规则,以实现保护公民财产权、实现百姓安居乐业的目的。第三部分提出了关于自动续期规则的立法建议。笔者认为不管采取何种续期方案,必须坚持四项基本立场:以法律规定为依据,以保障公民住房权为目的,以物尽其用为基本原则,以公平原则为底线。在此立场上,笔者认为应坚持最大可能地保障公民安居乐业和稳定预期,无偿续期或收取适当费用,并兼顾期限的必要性。在对比了相关具体方案之后,笔者提出应当以房屋剩余安全使用年限为续期期限,人均最低居住面积内无偿续期,超额面积实行有偿续期,但不以土地出让时的对价为收费标准。该方案能够合理保护公民的私有财产,最大限度的满足居民的基本住房需求,并为其提供良好、稳定的预期,实现物尽其用、安居乐业的立法目的。
【学位授予单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：D923.2

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