城市房地产泡沫检测及其形成机理：理论模型与经验研究

发布时间：2020-07-28 17:59

【摘要】：以1998年的住房改革为契机,中国房地产行业开始市场化运行。十几年来,中国房地产市场的发展规模和增长速度是举世瞩目的：城市房地产业投资不断增加,城市化进程不断推进,住房市场逐渐发育完善,居民居住条件持续改善。房地产业的发展不但促进了国民经济的协调发展,而且也为解决相关民生问题起到了关键性的作用。但是,伴随着房地产市场的高速发展,市场投资、投机热度急剧增加,资金大量涌入房地产行业,购房者投机需求旺盛,开发商囤地、延迟住房供应等行为也日益增加,中国部分城市的房地产价格持续高涨,空置率也大量增加,这些现象的出现引起了社会各界人士的高度重视,关于中国房地产市场是否存在泡沫、房地产泡沫规模有多大的争论成为了舆论关注的焦点。尤其2009年中国多地房价飙升以及2010年以来中央政府严厉的房地产调控政策陆续出台,房地产泡沫的问题更是被高度关注和热烈讨论。房地产市场的过度泡沫化会严重影响国民经济的正常发展,急剧膨胀的房地产泡沫为金融危机的爆发埋下了众多隐患。因此,科学地分析市场的房地产泡沫情况,准确地判断房地产泡沫的膨胀趋势并采取适当的应对措施显得尤为重要。基于此,本文希望能对中国城市的房地产泡沫情况进行深入分析,了解市场的泡沫变化情况,并对房地产泡沫形成起作用的影响因素进行透彻研究。因此,本文借助房地产泡沫研究的经典理论,以房地产泡沫的检测研究和形成机理研究为主要研究问题,以市场参与主体力量的扩充为主要线索,从理论模型和经验研究两方面,针对中国城市的房地产泡沫相关问题展开研究。本文首先要简要回答“房地产泡沫是什么”的问题,通过对文献的梳理,清晰地界定房地产泡沫的概念和相关范畴。“中国城市房地产泡沫是否存在?如果存在,那么房地产泡沫近年来发生了怎么样的变化”是本文要解决的第二个问题,本文将引入状态空间模型,以北京市的实际数据为研究对象,计量房地产泡沫的大小,从而分析北京市房地产泡沫的变化情况。然后,本文将分析房地产泡沫的第三个问题——“为什么会产生房地产泡沫”。本文将噪声交易者模型运用到房地产市场中,从需求、供给和金融机构这三方市场主要参与力量入手,建立相应的理论模型,分析引起房地产价格变化和房地产泡沫产生的重要因素。然后结合北京市的实际数据,通过格兰杰因果关系检验和向量自回归误差纠正模型等方法分析三方力量对房地产泡沫的作用机制。本文的主要工作内容和结论可以分为以下三部分：第一,城市房地产泡沫的大小变化情况。根据房地产泡沫的定义,房地产泡沫是由于理性与非理性等因素作用下所导致的房地产价格与市场基础价值的偏离。现实生活中,房地产的基础价值和房地产泡沫都是无法直接观测的,因此首先要对房地产基础价值进行认定。本文选择由经济基本面因素表征房地产基础价值,构造出由基础价值和房地产泡沫共同组成的房地产价格决定方程。然后引入状态空间模型和卡尔曼滤波方法,使用北京市2002年1季度至2013年2季度的实际数据,估算了这期间北京市房地产泡沫的大小。实证结果显示,本文所使用的状态空间模型方法能够较好地检测市场的房地产泡沫情况,经过测算,我们发现北京市房地产市场的泡沫膨胀过程受到了房地产市场自身的发展和宏观环境的影响。2001年至2005年,房地产市场处于初步发展阶段,市场价格基本由经济基本面代表的房地产基础价值所决定；2006年开始,房地产价格逐渐脱离经济基本面的影响,房地产泡沫开始持续膨胀。第二,房地产泡沫形成机理的理论模型。噪声交易者模型,通过严密的数理推导和大量的实验验证,提出了更为精确的泡沫形成机理理论,从而为解决泡沫形成和持续问题的研究提供了有效的方法。本文将噪声交易者模型引入到房地产市场中,结合房地产市场发展的独有特点,从房地产市场的重要参与者——需求方(购房者)、供给方(开发商)和金融机构的角度分别展开研究。本文构建了噪声购房者模型、噪声开发商模型和金融机构信贷支持作用模型,从理论分析的角度解释了各方参与主体对房地产价格变化和房地产泡沫形成的作用机制。构建的理论模型显示,购房者的噪声预期、开发商的噪声预期和金融机构的信贷支持确实是导致房地产价格波动和房地产泡沫产生的重要影响因素。噪声预期越乐观,房地产的价格上涨越多,房地产泡沫也越大；银行等金融机构的贷款支持力度越大,房地产泡沫也越大。第三,房地产泡沫形成机理的经验研究。在构建理论模型分析了噪声预期和信贷支持对房地产泡沫产生的重要影响后,本文还从经验研究的角度以实际数据对理论模型的分析结果进行论证。本文以北京市的数据为经验研究的对象,使用格兰杰因果关系检验和协整检验,分别研究需求方和供给方的噪声预期,以及金融机构的信贷支持对房地产泡沫变化的影响。实证结果显示,噪声购房者预期、噪声开发商预期和信贷支持都是房地产泡沫的格兰杰原因。而且,房地产泡沫与各变量之间存在长期的协整关系,各变量确实对房地产泡沫存在长期的影响机制。此外,本文还使用脉冲响应函数和方差分解方法,研究噪声购房者预期、噪声开发商预期和信贷支持对房地产泡沫变化的影响及贡献度。结果显示,噪声购房者预期、噪声开发商预期和信贷支持的变化冲击都能引起房地产泡沫的变化,但是噪声购房者对房地产泡沫短期内会产生较大影响,但持续时间不长,而开发商预期和金融机构信贷支持的增加会导致房地产泡沫的迅速反应,且其影响幅度较大,持续时间较长。此外,在北京市房地产泡沫的变化过程中,开发商预期和金融机构信贷支持的贡献度较高。本研究的学术价值和创新点主要集中在以下几点： (1)已有的研究针对房地产泡沫的检测方法没有达成一致共识,本论文结合泡沫领域的最新进展,并且结合中国城市的实际发展情况,研究更合理科学的房地产泡沫检测方法。 (2)对于泡沫的形成机理研究主要集中于股票市场,关于房地产泡沫的系统研究比较匮乏。本文结合股市泡沫的先进理论,借鉴于房地产市场,并结合房地产市场的独有特点,以市场参与主体的扩充为线索,从理论模型方面详细推导泡沫的形成机制。 (3)目前房地产泡沫形成机理的经验研究总体上发展较为滞后,这大大限制了理论模型的推广运用。本文突破以往房地产泡沫形成机理研究视角单一的限制,从多方市场参与主体同时入手进行研究。同时,选择合适的代理变量,从经验研究角度对理论模型进行了检验。 (4)实际检测出房地产市场的泡沫大小,了解了中国城市房地产泡沫的变化过程,也为关于房地产市场泡沫存在性的争论给出了合理的解答。同时,全面详细地分析了中国城市房地产市场泡沫的形成机制,分析出导致房地产泡沫形成的关键性因素,为国家制定相关政策防范和治理房地产泡沫问题提供了指导和帮助。本研究的不足之处和未来研究的展望有以下几方面：首先,房地产泡沫是个区域差异较明显的问题,因此,在中国各具发展特色的城市中,房地产泡沫的情况不尽相同。本文仅以北京市作为研究对象,后续研究可以扩展至多个城市的面板分析,通过对不同城市的泡沫进行检测,了解中国房地产泡沫的区域差异和区域变化情况。其次,对于泡沫形成机理的进一步扩充。本文已经从市场三方力量入手进行分析,但是中国房地产泡沫的形成是个极其复杂的问题,环境因素、制度因素也可能对泡沫的产生有重要影响,所以房地产泡沫的形成机理的研究还可以进行扩展：外部环境、信息背景以及中国市场特有的参与者——中央政府和地方政府。再次,在本文实证研究中,代理变量的选取是关键的因素,今后可以在代理变量方面进行挖掘,选择更合适的代理变量。预期因素比较主观,甚至可以采取问卷的形式获取更直接的一手资料,从更微观的角度进行验证。最后,本文研究了泡沫的产生和泡沫的现状,接下来还有泡沫的破灭问题值得关注。中国房地产泡沫究竟会不会破灭?房地产泡沫何时会破灭?我们已经知道,泡沫的破灭会导致非常严重的破坏性后果,所以知道何时泡沫破灭,或者知道如何避免泡沫破灭都有重要的意义。因此,房地产泡沫的持续膨胀乃至破灭也是今后同样值得重点关注和研究的问题。
【学位授予单位】：浙江大学
【学位级别】：博士
【学位授予年份】：2014
【分类号】：F299.23;F224

【参考文献】