城市发展视角下的商品住宅价格作用机理及调控研究

发布时间：2020-08-22 17:58

【摘要】：商品住宅价格是住房商品化背景下住宅市场研究的核心和社会各界关注的热点问题。深入研究城市发展因素对商品住宅价格的作用机理,有助于政府厘清调控思路,明确调控重点和方向。本文从城市发展视角出发,通过文献梳理,系统分析了城市发展因素与商品住宅价格之间的关系,建立了融合城市经济学、住宅经济学和价值价格理论为一体的商品住宅价格影响因素指标体系,提出了两者之间分析的理论框架。采用主成分-神经网络模型对城市发展因素与商品住宅价格进行了拟合分析。引入SEM模型,构建了城市发展视角下的商品住宅价格作用机理结构方程模型,分析了静态影响机理下价格调控的直接因素和间接因素,区分了需求主导因素和供给主导因素。进一步将SEM(PLS)模型转化,借助系统动力学模型,实现了动态仿真研究,探索了动态影响机理下价格调控的重要因素。结合对商品住宅价格调控的因素综合分类,从中央政府和地方政府两个层面设计了调控模式,分析了相应调控策略。本研究所取得的成果概述如下: (1)建立了城市发展视角下商品住宅价格影响因素指标体系,构建了两者之间关系研究的理论分析框架。 (2)采用主成分-神经网络模型,通过对城市发展因素与商品住宅价格的拟合分析,证明了城市发展因素对商品住宅价格具有很好的解释能力。 (3)引入PLS结构方程模型,构建了城市发展视角下商品住宅价格作用机理的静态分析模型。研究发现,居民支付与消费能力、商品住宅产出水平和人口状况是影响商品住宅价格的3类直接因素,其他因素为间接影响因素;区分了需求主导因素和供给主导因素。 (4)尝试将SEM(PLS)与SD结合,构建了城市发展因素与商品住宅价格的系统动力学模型,对其作用机理进行了动态模拟仿真研究,在直接影响因素基础上,进一步识别出影响商品住宅价格的重要因素。 (5)通过对调控因素的综合分类,从中央政府和地方政府两个层面设计了商品住宅价格调控模式,提出了相应调控策略。
【学位授予单位】：天津大学
【学位级别】：博士
【学位授予年份】：2010
【分类号】：F293.3
【图文】：

人口比重,城镇人口,情况

图 1-1 1978-2009 年城镇人口数占总人口比重情况资料来源：中国统计年鉴（2009）、国家统计局网站与城市人口的增长趋势相似，从“量”的方面来看，城镇新建住宅的年建模增长迅速，从 1978 年 0.38 亿平方米增加到 2008 年 7.6 亿平方米；城市人宅建筑面积增长较快，已经从 1978 年 6.7 平方米增长到 2008 年 28.0 平方米图 1-2、图 1-3 所示。从“质”的方面看，随着住宅建设领域新技术、新产品工艺的不断出现，住宅的建筑质量、使用功能和舒适性得到显著提升。

住宅面积,城镇,情况

城市人,住宅建筑,情况,住宅价格

图 1-3 1978-2008 年城市人均住宅建筑面积增长情况资料来源：中国统计年鉴（2009）、国家统计局网站在住宅“量”和“质”均显著提升的同时，商品住宅价格也迅速飙升，其水平已超过普通工薪阶层的支付能力，城市中低收入人群买房难的问题已成会关注的焦点，进行商品住宅的价格调控已成为我国实现经济健康、持续发重点任务之一。经济学家茅于轼在阐述价格的重要性时指出：“价格是经济学中最基本的之一，是最容易理解的经济现象，又是讨论最多、引起争议最多的一个名词宅价格是“住宅经济学的中心问题之一”[6]。从微观角度来看，住宅价格的关系到人们的生活水平；从中观角度来看，住宅价格水平是一个城市或者地争力的重要组成部分；从宏观角度来看，住宅价格对于一个国家国民经济的结构、产业政策和产业协调发展等方面都有着重要的影响[7]。1998 年 7 月 3 日，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建通知》的发布，标志着城镇住房制度改革取得重大进展。但从 2001 年下半始，局部地区出现了“过热的苗头”[8]。以 2002 年 8 月 27 日建设部、国家

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