出让住宅建设用地使用权续期法律问题研究

发布时间：2020-08-26 15:23

【摘要】：我国《物权法》149条区分住宅建设用地使用权与非住宅建设用地使用权,对国有住宅建设用地使用权的续期作了不同规定,其中“住宅建设用地使用权到期后自动续期”,该规定对保护公民居住权益具有重大意义,避免土地使用权到期后因未申请被国家无偿收回。但实际上,由于法律规定过于原则化,不够具体明确,导致各地关于续期的做法不一,出让住宅建设用地使用权到期后的“自动续期”还有许多问题值得我们思考:续期的时间长短、续期的次数,是一次续期永久使用还是对续期期间进行限制,到期后另行续期;续期是否有偿,如何确定收费标准等。出让住宅建设用地使用权的续期不仅是一个法律问题,更是关系国计民生的现实问题。文章第一部分是引言,第二部分是对我国目前出让住宅建设用地使用权续期制度的现状研究,是本文写作的基础。通过对我国立法现状的分析,认为我国目前关于出让住宅建设用地使用权的法律规定不明确、不完善,其中,《物权法》第149条规定未涉及续期的期限及费用问题,其他法律对续期的期限、费用、条件和程序规定相互冲突。归纳青岛、深圳、温州等地续期的做法,目前实践中各地关于出让住宅建设用地使用权续期做法不一,但解决思路的中心思想是地方行政管理部门根据实际情况进行操作,待相关法律安排出台后再与之做好衔接,但不能给下一步相关部门作出法律安排设置障碍。第三部分是对出让住宅建设用地使用权续期期限及费用问题的分析。目前学者对续期期限的两大观点是有期限限制及无期限限制。无期限的出让住宅建设用地使用权除满足居住需求外,还使宅基地使用权与出让住宅建设用地使用权成为同一种地上权,在土地公有制的基础上实现了住宅用地权属性质的统一;有期限的出让住宅建设用地使用权的续期期限,包括续期与前次土地使用权期限相同、不满70年的自动续期至70年,期满后另行续期等观点。关于出让住宅建设用地使用权续期是否收取费用的两大争议观点,持无偿续期观点的学者认为续期不需要补交费用,也不需要办理不动产登记手续,建设用地使用权人在期满后可以继续合法使用土地。另一种观点是有偿续期,其收费标准主要有土地出让金标准及保障性住房的参考标准。第四部分是探讨上述两个问题的完善及解决思路。可以通过两种途径完善出让住宅建设用地使用权续期期限制度,包括:第一,续期应以建筑物的存续为条件,如房屋在建设用地使用权期限内灭失,则房屋所有权丧失,若不重建,应视为建设用地使用权人对建设用地使用权的放弃,建设用地使用权丧失,不可再续期;第二,合理的续期期限应该是建筑物的安全使用年限,笔者认为该期限解决了不同建筑状况对土地使用年限不同的问题,同时又统一规定续期期限标准,既充分保护了建筑物的价值,又体现法律对国家土地所有权、房屋所有权及建设用地使用权的平等保护,防止公权与私权的相互侵害。对于续期的收费问题,笔者通过分析给出应坚持有偿续期的建议,可以房地产税代替续期收费,并要严格区分混合型住房及住改商用房,适用不同的续期规则。
【学位授予单位】：西南政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：D923.2

【参考文献】