基于市场分类的我国房地产宏观调控研究

发布时间：2020-09-28 16:32

【摘要】： 我国正处于城市化高速发展的时期,衣食住行中的“住房问题”日益成为头等的民生问题。房地产业由于上下联系的产业链较长,一度起到了国家经济增长排头兵的作用。但是当前房地产市场发展进程中,出现了一些不可控的局面,房价越调控越上涨,“地王”现象频出,开发商肆无忌惮地捂盘,房地产市场成为投资甚至投机性需求大行其道的地方,基本居住需求处于近乎遗忘的角落。政府不断出台宏观调控政策,抑制高房价,解决人民的居住问题,但是效果却并不明显。如何找到更加行之有效,更有针对性的调控手段,达到“精确制导”的调控目标,首先就要研究现行房地产宏观调控政策的实施效果。 本文在选择宏观调控的量化时,首先选取货币政策调控的两大手段：货币供应量和市场利率。同时,按照房地产市场分类,依次选取各级市场的代表性指标,对一级市场和三级市场,本文选取了最具有代表性的价格和交易量等数据；对二级市场,我将国房景气指数的分类指标融入到我的指标体系中,首先根据主成分分析方法得到二级市场的综合分析指标。在建立两大数据模型的基础上,我用定量分析的手段研究货币政策调控对各级房地产市场的调控是否达到预期目标,以及货币政策价格和数量两种调控手段的差别化影响,并分析其中原因。在此基础上,对健全完善各级房地产市场的调控体系提供具有数据支持的建议。 在实证分析过程中,通过应用VAR模型的脉冲响应、方差分解,考察了货币政策包括利率和货币供应量对房地产二级市场和三级市场的影响。从计量结果可以看出,对于三级市场价格指数的影响是符合理论分析的。其中利率比货币供应量对三级市场价格指数的影响更大,一方面是因为货币供应量和利率之间传导机制不完善,另外一方面利率比货币供应量更能有效刺激三级市场的两大需求,从而推高三级市场价格指数。 对二级市场的影响分析,我意外发现二级市场综合分析指标面对利率和货币供应量变化做出的反应异于大家的常识性认识。于是我将二级市场各子指标分别检验,看到利率和货币供应量对二级市场交易面积和价格指数的影响是符合理论分析结论的,这同三级市场得出的结果类似。国房景气指数的五大分类指数中,除开资金来源分类指数面对IR和M2的影响跟前面保持一致外,房地产开发投资、施工面积以及空置面积分类指数面对冲击做出的反应是完全相反的。土地开发面积分类指数的反应尤其出乎我意料。其中,囤地,捂盘惜售等不道德行为成为房地产商超额谋利的非正规手段的使用,使市场的真实反映与货币政策调控目标发生较严重的偏离。 对于一级市场方面,我通过简单的数据处理,发现利率和货币供应量调整对一级市场影响不显著。因此,为了更有效的达到调控目标,在货币政策之外需要寻找其他调控措施加以配合,减少政策调控盲点。
【学位授予单位】：山东大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2010
【分类号】：F293.3
【文章目录】：
中文摘要
ABSTRACT
第一章 导论
    1.1 论文的研究背景
    1.2 论文研究意义、创新和不足
    1.3 论文的研究思路
第二章 文献综述
    2.1 房地产市场理论研究综述
    2.2 对2003-2010年我国房地产宏观调控政策综述
第三章 房地产一级市场特征、现状及实证分析
    3.1 一级市场的定义
    3.2 土地交易方式
    3.3 目前房地产一级市场存在问题
    3.4 货币政策调控对一级市场有效性实证分析
    3.5 本章结论
第四章 房地产二级市场特征、现状及实证分析
    4.1 房地产二级市场的定义及现状
    4.2 商品房预售制度
    4.3 房地产二级市场存在的主要问题
    4.4 二级市场实行货币政策调控的有效性分析
    4.5 本章结论
第五章 三级市场特征、现状及实证分析
    5.1 三级房地产市场的定义、特征
    5.2 三级市场的现状
    5.3 货币政策调控对三级市场有效性分析
    5.4 本章结论
第六章 本文结论与展望
参考文献
致谢
学位论文评阅及答辩情况表

【引证文献】

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1 曹璐;我国房地产宏观调控法律规制对策研究[D];中央民族大学;2012年

2 谭彐琼;促进我国房地产业可持续发展的税收制度研究[D];集美大学;2012年

本文编号：2829008